הטעיה והפרת חוזה במכירת מקרקעין: תביעת ביטול, פיצויים ונזקים

תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, להשבת התמורה, ולפיצויים מוסכמים.

טענת התובעים היא כי רכשו דירה מהנתבעים, תוך שאלו הסתירו מידע מהותי באשר למצב הבניין שבו הדירה, ובכך הטעו אותם בכריתת ההסכם, שעל כן זכאים הם לבטלו ואף לפיצויים.

הפלוגתאות אין מחלוקת כי הנתבע ידע על קיומם של ליקויים בבניין במשך השנים, שעל כן הפלוגתאות הרלוואנטיות לענייננו הן: האם קמה לנתבעים חובת גילוי של המידע שהיה ברשותם באשר לבעיות הקונסטרוקציה בבניין? אם התשובה לשאלה א' חיובית- האם מיתקיים קשר סיבתי בין הפרת חובת הגילוי לבין טעותם של התובעים? וקשר סיבתי בין טעותם לבין ההיתקשרות בהסכם? האם קמה לנתבעים הגנה עקב התנאי בהסכם שבו אישרו התובעים כי בדקו את מצב הדירה? האם ביטול ההסכם הוא הסעד המתאים בנסיבות העניין והאם זכאים התובעים הן להשבה הן לפצוי המוסכם? הראיות מטעם התובעים העיד התובע, שהגיש את עדותו הראשית בתצהיר בצרוף מסמכים.

יצוין בהקשר זה כי אין רלוואנטיות לטענת הנתבעים כי אותה תובענה נמחקה בהסכמה, לצורך השלמת אינטרקציה בין הצדדים ולצורך הזמנת חוות דעת לתיקון הנזקים, שכן המחלוקת בין בעלי הדירות המשיכה להתקיים והשיפוץ המקוה לא קרם עור וגידים לפני כריתת ההסכם וגם לא ערב הגשת התביעה דנן.

...

לסיכום מן המקובץ עולה כי דין התביעה להתקבל.

אני מורה אפוא כי הסכם המכר שכרתו בעלי הדין בטל.

הנתבעים ישלמו לתובעים סכום של 1,410,000 ₪ (מחיר הדירה) בתוספת הפיצוי המוסכם בסכום של 145.000 ₪.

בתביעתם עתרו הנתבעים כי אחייב את חביב וורדה בסכום של 1 מש"ח, בהתאם לפירוט הבא: מניעה משימוש בתחנת התידלוק בשנים 2004 – 2007 – 300,000 ₪; הפרת הסכם המכר מיום 2.12.2003 – המנעות מרישום הזכויות בחלקה על שם בשארה ז"ל והנחת מכשולים בפני הרישום, ביטול הערת אזהרה על שם התובעת ורישום הערת אזהרה על שם נגיב חאג' במטרה לנשל את הנתבעים מהמקרקעין, מירמה ורישום הערת אזהרה על שם נג'יב רפאעת חאג', מחיקת משכנתא במירמה, מתן הודעה כוזבת למס שבח, גרימת הטלת עיקולים על המקרקעין, פגיעה בערך המקרקעין ובשווי תחנת התידלוק, 1 מש"ח; העלמת קיומו של צו הריסה לבנייה בלתי חוקית והטעייה - 200,000 ₪.

בגין הפרות ההסכם על-ידי חביב טוענים הנתבעים כי הם זכאים לפיצויים בסך 1 מש"ח. אומר מיד, אין ביכולתי לקבל תביעה זו. התגובה להפרת הסכם יכולה להיות ביטולו, תביעה לאכיפתו או תביעת פיצויים בגין נזק שניגרם עקב ההפרה.

...

יב – סופו של דבר אשר על כן, התביעות מתקבלות.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: דמי שימוש בגין תחנת התדלוק וחנות הנוחות, הפנצ'ריה ומתקן השטיפה לתקופה מחודש 2/15 עד 8/18 בסכום כולל של 1,097,658 ₪; הוצאות התובעים (החזר חלקי של אגרת בית המשפט, שכר טרחת המומחה מטעם התובעים וכן חלקם של התובעים בשטח טרחת המומחה שמונה על-ידי בית המשפט): 70,000 ₪; ד. שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 130,000 ₪.

התובעים בחרו בסופו של דבר לבטל את ההסכם ולתבוע פיצויים, ולא אכיפה, מאחר שההסכמים הופרו על ידי הנתבעים הפרה יסודית, ומאחר שרק בדוח השני של המנהל המיוחד הם גילו את הסכם השותפות, והסיקו שאין כל סיכוי למימוש העסקה.

אלא שחוזים ניתנים לביטול גם שלא בגין הפרה הנשענת על תרמית או על הטעה.

בפיסקה 3.1 להסכם המכר התובעים מוותרים על כל טענת אי התאמה ומצהירים שבדקו את החלקה, מיקומה, מצבה, שטחה ורישומה אצל הממונה וכן אצל הרשויות השונות, וכי ניתן יהיה לבנות רק לאחר אישור התב"ע בית צמוד קרקע בשטח של כ-200 מ"ר. בפיסקה 6.1.2 להסכם המכר צוין שאיחור או עיכוב בחתימת החוזה "עקב עיכובים מצד רשויות התיכנון והבניה, משרדי ממשלה, רשות מקומית או כל רשות אחרת, שאינם תלויים בחברה או שלחברה אין שליטה עליהם, ובכפוף לכך שהחברה פעלה בצורה סבירה, לא יחשב כהפרת התחייבות החברה על פי חוזה זה." בחוזי המכר הנוספים, שחלק מהתובעים חתמו עליהם בהמשך באופן ישיר (ולא כנספח להסכמי ההלוואה)(נספח 8 לתצהיר פרופ' שוורץ)(להלן: חוזי המכר הנוספים) הקונה הצהיר ואישר (בפיסקה 3.3) שידוע לו המצב המשפטי לגבי הזכויות, וכי במקרה של שינוי מדיני או משפטי בסטאטוס הקרקע על ידי ממשלת ישראל או בהחלטת מפקדת יו"ש, שבעקבותיה ייפגעו זכויות הרוכש, החברה תהא משוחררת מכל אחריות, ולרוכש לא תהיה כל זכות תביעה כנגד החברה, גם לא זכות להשבת התמורה והוצאות.

ביחס לטעות משותפת, חל סעיף 14(ב) לחוק החוזים, ולשם הנוחות איחזור על לשונו: מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שניגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

...

רקע ביום 3.8.08 הגיעו עו"ד שטבהולץ ומר פרקו (שניים מהנתבעים בתובענות שלפני) לסיכום.

הנתבעים 5-4 טוענים שיש לדחות את תביעת ד"ר קלס.

דין הטענה להידחות.

התוצאה לאור האמור לעיל, אני מורה על קבלת התביעות בחלקן כדלהלן: א) אשר לתביעת התובעים 9-1 (ת"א 54227-09-16) חברת טוטנהם יו"ש תישא בתשלום כאמור בפסקאות 81 ו-87 לעיל; עו"ד שטבהולץ וחברת הנאמנויות שלו יישאו ביחד ולחוד בתשלום כאמור בפסקה 87 לעיל.

נטען, כי עליהם לשלם פיצוי מוסכם בסך 490,000 ש"ח בגין הפרת זכרון הדברים, וכן דמי תיווך בגין העסקה בה נמכר הנכס לאבלה, כאשר בהתאם להסכמים על רוזנצוויג לשלם סך של 58,500 ש"ח ועל אלון לשלם סך של 161,154 ש"ח. במסגרת התביעה שכנגד, הגישו רוזנצוויג (באיחור, ולאחר קבלת רשות) הודעת צד ג' נגד עו"ד אבלה, בטענה כי הוא לא הזהיר אותם מפני הסיכונים הכרוכים בבטול זכרון הדברים עם קריחלי.

אלא שכלל כזה עלול ליצור אי ודאות אצל התובע המגיש לבית המשפט המחוזי תביעת אכיפה (או ביטול) בקשר לזכויות לא רשומות במקרקעין, אשר לא יידע האם הוא נידרש לכלול בתביעתו את הסעד הכספי (אשר בעומדו לבדו מצוי בסמכות בית משפט שלום).

לפיכך, על עו"ד אבלה לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח. תביעת אבלה אבלה הגישו נגד רוזנצוויג תביעה על סך 700,000 ש"ח. התביעה מורכבת מפיצוי מוסכם בסך 500,000 ש"ח בגין הפרות יסודיות של הסכם המכר, ופצוי נוסף בסך 200,000 ש"ח בגין נזקים נוספים שנגרמו כתוצאה מההפרות הנטענות: הפסד שעות עבודה, הפסד דמי שכירות כתוצאה מאיחור בקבלת חלק מהנכס, הוצאות הובלה, עוגמת נפש וכדומה.

סעיף 15 לחוק החוזים קובע כך: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". הכלל הוא כי חובת הגילוי אינה מוחלטת, אלא היא חלה מקום בו קיימת חובה כזו על פי הדין, הנוהג או הנסיבות (ע"א 383/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 244 (1978); ע"א 2469/06 סוויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 10 (2008)).

...

בנסיבות העניין, בהתחשב בסכום התביעה, בהיקף הדיון בתיק ובקביעה לעיל לגבי הפרת חובת הנאמנות על ידי קריחלי, יישא קריחלי בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין לזכות אלון בסך כולל של 30,000 ש"ח. סוף דבר זו תוצאת פסק הדין: ת"א 67066-11-16: התביעה העיקרית נגד הנתבע 1 (עו"ד אבלה) מתקבלת בחלקה, ועליו לשלם לרוזנצוויג סך של 20,000 ש"ח, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה.

התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה שכנגד נדחית.

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט י' דלוגין) מיום 3.7.2022 ב-ת"א 37089-11-18, לפיו התקבלה חלקית תביעת המשיבים בגין הפרת הסכם מכר דירה, והמערערת חויבה לשלם למשיבים 66,380 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום חתימת החוזה, 30,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שניגרם מהפרת ההסכם וכן הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בסך 15,000 ₪.

אני תקווה שהדברים נטענו מתוך טעות ולא בכוונה להטעות, מכיוון שבפרטי הדירה במסמך צוין כי "מובהר שהחניה היא מתקן חניה מתחת לקרקע ככל שנרכשים כאלו יחד עם הדירה, יקראו להלן: 'הדירה')". עוד צוין במסמך שנוסח על ידי המערערת, כי בקשה זו אינה מהוה עסקה במקרקעין, והעסקה מותנית וכפופה בחתימת הצדדים על הסכם הרכישה בנוסח הנהוג אצל החברה.

הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה."

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, החלטתי כי דין הערעור להידחות.

לגופו של ענין, מקובלת עלי טענת המערערת לפיה, ברכישת דירה "על הנייר" על המתקשרים להיות מודעים לשינויים אפשריים ב"מוצר המוגמר".

אשר להוצאות, אין זו דרכה של ערכאת ערעור להתערב בכגון דא. לסיכום, הערעור נדחה.

המערערת תשלם הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.