הטלת תשלומי מיסים על מוכר בנכס מקרקעין

תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף קובעת: (א) במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס.תשלום תשל"ט-79 (ב) החייב בתשלום המס לפי תקנת משנה (א) – (1) אם הוא עוסק, יוציא במקום המוכר חשבונית ערוכה על שמו הוא, וידווח על המכירה בדו"ח שעליו להגיש לפי תקנה 23 בשל עסקאותיו;(2) אם הוא מלכ"ר או מוסד כספי, ידווח על המכירה באופן שיש לדיווח על עסקה אקראית כאמור בתקנה 15א(א) ו-(ב) לתקנות מס ערך מוסף (רישום), תשל"ו-1976, וישלם את המס המגיע עם הגשת הדו"ח.תק' תשמ (ג) במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יחולו הוראות תקנת משנה (ב) בשינויים המחוייבים לפי הענין.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הגדרת "מכר" בחוק, לענין נכס, כוללת גם את השכרתו, וכי סע' 16 לחוק מטיל את חובת תשלום המס על המוכר, היינו על העיריה התובעת.

...

עמדה זו של המדינה מקובלת עלי, ואף בשים לב לאותו קטע אליו הופניתי על ידי ב"כ התובעת מספרו של נמדר: העסקה היא אמנם אחת אך אין סימטריה בין שני צידי המשוואה (השכרת העיריה ושכירות משרד הביטחון) מבחינת אפיון הפעילות שבבסיס העסקה כשלטונית או מסחרית.

אין לחייב אפוא הנתבעת בתשלום המע"מ פעם נוספת בחלופה זו. אלא שכפי שיבואר להלן בפסקה הבאה – איני מקבל ממילא את טענת גלגול המס.

במקרה של שתיקה תחול ברירת המחדל המטילה חובת התשלום על המוכר – שלא גלגל אותה על הקונה: "מקובלת עלי פרשנותו של בא-כוח הקונה. אשר לסעיף 6 לחוק, אילו, לדוגמה, היה שיעור מס הערך המוסף על העיסקה הנדונה עולה אחרי שנקשרה העיסקה ולפני ששולם המחיר (כגון, מ-% 12ל-%15), רשאי היה המוכר לבוא על הקונה בדרישה לתשלום ההפרש (שהיה מתבטא ב-000, 107ל"י ומעלה). אולם אין חולק, שהמס כבר חל בעת כריתת החוזה ובשיעור שלא השתנה. באין הטלה של מס ערך מוסף או הגדלת שיעורו לאחר שהחוזה נכרת, אין לומר שהמס "הוטל" או "הועלה" "לאחר שהוסכם על העסקה" לצורך סעיף 6, ומכאן שאין לו תחולה.

מעבר לצורך ולא כשיקול שהדריך ההחלטה, יוער כי בשים לב לסוגיית ההתיישנות עליו הצביעה הנתבעת, הרי שתוצאה של חיוב הנתבעת בהעברת המע"מ לידי העיריה, היתה עשויה להביא לחיוב של המדינה מחד, מבלי שהכספים יועברו ליעדם הסופי (שלטונות מע"מ) מאידך, לאור בעיה של התיישנות לפיה ממילא יכול שלא צפויה העיריה להידרש או להיות מחויבת לשלם בפועל לשלטונות מע"מ. עם זאת גם בענין זה איני קובע מסמרות, מעבר להערה זו. אני דוחה אפוא יתרת התביעה בענין זה של חיוב הנתבעת להעביר המע"מ לידי העיריה.

על פי הסכם המכר, הוטל על המוכר לשלם מס שבח, היטל השבחה ומס מכירה ואילו הנתבע התחייב לשלם את מס הרכישה.

במהלך דיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ביום 3.12.2012, הודיע ב"כ הנתבע כי מס השבח שולם במלואו על ידי הנתבע והוא מסר לידי ב"כ התובע באותו דיון אישור מאת רשויות המס לצורך רישום הזכויות בנכס בלישכת רישום המקרקעין.

הנתבע התחייב שלא לתפוס חזקה בחלקה ולא לעשות במקרקעין שמוש כל עוד לא שולמו כל המיסים על ידיו וכל עוד לא נרשמה העסקה בלישכת רישום המקרקעין.

...

אני דוחה, אפוא, את טענותיו של הנתבע בעניין זה וקובע כי סכום הפיצוי המוסכם סביר בנסיבות העניין ואין לשנות ממנו.

סיכומו של דבר, נוכח ההפרה היסודית של הסכם המכר מצידו של הנתבע, אני מחייב אותו לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם, בסך של 75,536 ₪.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובע את אגרת התביעה (על פי סכום התביעה המתוקנת) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

עניינו של סעיף 15 לחוק שונה: בסעיפים קטנים (ב) עד (ט) לסעיף 15 מוסדר מנגנון המקדמה שעל רוכש זכות במקרקעין להעביר למנהל במקרים המתוארים שם. בהתאם לסעיף 16(א)(2) לחוק (כאשר לא חל סעיף 16(א)(2א)), אישור המנהל יתייחס לתשלום מס השבח המוטל על המוכר.

[footnoteRef:1] השיטה שאומצה היא לחייב את הרוכש, בנסיבות המתוארות, להועיד חלק מן התמורה, שהוא ממילא היה חייב לשלם למוכר על פי חוזה הרכישה, לשימוש ככספי מסים "על חשבון המס ש[המוכר] חייב בו". [1: ראו דברי הסבר להוספת סעיף 15(ב) לחוק (ה"ח הממשלה 541, התשע"א, עמוד 95: "אימוץ המנגנון המוצע יאפשר, מיד עם העברת הסכום על ידי הקונה, לתת לו את אישורי המסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה על פי כל דין, ויבטיח כי השלמת העסקה והעברת מלוא התמורה ייעשו רק כאשר הנכס נקי מחובות מס ומוכן לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין."] ודוקו: סעיף 15(ב) חל רק "במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד" –ובמקרה כגון זה ממילא יהיו בידי הרוכש אמצעים כספיים כדי להעביר את המקדמה לידי המשיב במזומן ללא צורך בהעמדת ערובה.

...

העורר מוחה כנגד גישת המשיב ומקשה: "על כן, במצב בו סכומי המס שנויים במחלוקת, ואין המדובר במחלוקת של מה בכך (כמו במקרה דנן), מדוע על העורר לשלם במזומן סכומים עצומים, אשר ככל הנראה יתבררו בהמשך כ-'0' או כנמוכים בהרבה? זאת, כאשר ישנה חלופה ראויה והוגנת, בדמות הפקדת ערבות בנקאית, בגובה מקדמות מס השבח הנטענות על ידי העורר, אשר תבטיח את תשלום המקדמות." (סעיף 14 לסיכומי העורר) לאחר שקילת בקשתו של העורר הגעתי למסקנה כי אין מקום לקבלה וכי אין בסיס על פי דין לחייב את המשיב להסכים לאחת החלופות שמציע העורר (ערבות בנקאית בגובה סכום המקדמות ו/או רישום הערות על נכסי מקרקעין בבעלות העורר).

הרי קירש, שופט לאחר שעיינו במסמכי ההליך לרבות כתבי הטענות של הצדדים, אנו מסכימים עם דעתו של יו"ר ועדת הערר.

בהתאם לסעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, חלה חובת הדיווח על העסקה לרשויות המס על שני הצדדים לה, המוכר והרוכש, כך שעל נבלסי ועל דויק היה לדיווח על העסקה בתוך 30 ימים ממועד ביצועה.

בכתב התביעה שכנגד טען נבלסי בהקשר זה כי דויק לא שילם את מלוא התמורה בגין הנכס וכן טען להפרות נוספות הנוגעות לדרישות ולמעשים שונים של דויק; בתמצית סיכומיו בכתב טען לשלוש הפרות: העדר תשלום התמורה, אי תשלום המס המוטל על המוכר, וסרוב של דויק להכשיר את חלקו בבניין בהתאם לתנאי היתר הבניה החדש (סעיף 40 לסיכומי דויק); ובדיון השלמת הסיכומים טען כי עתירתו לביטול ההסכם מתבססת על שתי הפרות: אי תשלום התמורה; ואי תשלום המיסים המוטלים על המוכר (עמוד 172 שורות 28-29 לפרוטוקול).

...

על יסוד כל הטעמים עליהם עמדתי לעיל, דין התביעה שכנגד להידחות, והיא נדחית אפוא.

אוסיף כי במסגרת התביעה שכנגד עתר נבלסי להתיר פיצול סעדים, אולם אין מקום להיעתר לכך נוכח דחיית התביעה, היות שזנח בקשה זו בסיכומיו, והיות שלא פירט אילו נזקים נטענים טרם התגבשו במועד הגשת התביעה שכנגד.

סיכומם של דברים מכל הטעמים עליהם עמדתי לעיל והמסקנות המפורטות, אני מורה כדלקמן: (א) תביעתו של דויק כנגד עו"ד יג'מור מתקבלת בחלקה, כך שעו"ד יג'מור מחויב בפיצוי בגובה תשלום הקנס בגין האיחור בדיווח לרשויות המיסים בסך של 13,780 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד האחרון לתשלום הקנס (12.7.2017) ועד למועד תשלום הפיצוי בפועל; ובנוסף מחויב הוא בתשלום פיצוי לדויק בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לו, בסך של 80,000 ש"ח. (ב) בנותני דעתי לכלל נסיבות העניין, ובין היתר להיקף ההליך ולכמות החומר שהוגשה מצד אחד, ולכך שהתביעה לא התקבלה במלואה מן הצד השני, מחויב עו"ד יג'מור בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד של דויק, בסך כולל של 35,000 ש"ח. (ג) התביעה שכנגד שהגיש נבלסי כנגד דויק, נדחית.

היות שעל פי הדין תשלום מס שבח חל על המוכר, נאות התובע-המוכר לאפשר לנתבעת-הקונה לעשות שימוש בזכותו לפריסה על פי סעיף 48א(ה) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

סעיף זה קובע כך (ההדגשה אינה במקור): "היה ויוטל עיקול כלשהוא על זכויות המוכר במקרקעין וזאת נוכח אי תשלום אשר חובת תשלומו חלה על הקונה על פי הוראות ההסכם ואשר הקונה לא הסירו בתוך 7 ימי עסקים ממועד הטלתו, יחשב הדבר הפרה יסודית של ההסכם, והקונה יהיה חייב בתשלום סך של 300,000 ₪ למוכר, כפצוי מוסכם וקבוע מראש, רק בגין העיקול". סעיף זה לא חל בעניינינו, שכן העיקול הוטל על חשבון הבנק של המוכר ולא על זכויות המוכר במקרקעין.

ישאל השואל: ומהי התרופה לה יהיה זכאי המוכר מקום בו יפר הקונה את הוראות החוזה בכך שלא ישלם את המסים החלים עליו ובעקבות כך יוטל עיקול על נכסי המוכר, ואילו המוכר לא יהיה מעוניין לבטל את ההסכם? דומה כי התשובה לכך נעוצה בסעיף 7.

...

לנוכח כלל האמור, התביעה כנגד הנתבעים 2-4 נדחית במלואה.

סוף דבר הנתבעת 1 תשלם לתובע סך של 24,000 ₪, זאת בנוסף לסכום ששולם על ידה במסגרת פסק הדין החלקי.

בנוסף, תשלם הנתבעת 1 לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 4,000 ₪.