החלת סעיף 200 לחוק התכנון על השמאי המכריע

לאור האמור, הורתה ועדת הערר כדלקמן: "אנו סבורים כי ההנחיה לשמאים המכריעים היא לשום את הפגיעה שנגרמה למקרקעי העוררים בהיתחשב בעובדה שהתכנית בוטלה כעבור שש שנים.". יש לציין, כי בשולי החלטתה קבעה ועדת הערר, כי במידה שהוועדה המקומית תרצה לטעון לעניין תחולת סעיף 200 לחוק התיכנון והבניה, היא תהא רשאית לעשות כן בתוך פרק הזמן הקבוע להגשת ערר על שומת שמאי מכריע.

זאת, הואיל ומערערים אלה מכרו את נכסיהם בתקופה בה הייתה תכנית המנהרה בתוקף ועל כן היה על השמאי המכריע לפסוק להם פיצוי לצמיתות.

...

אני סבורה כי גם אם נפלה טעות בכדאיות התכנית, הרי שבהחלת הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על עניינם של המערערים שלא מכרו את נכסיהם יש כדי לעודד את רשויות התכנון לבטל תכניות שנמצאות, ולו בדיעבד, כפוגעות יתר על המידה, וזאת מקום שהן פעלו בזריזות לביטול התכנית הפוגעת, כפי שאכן ארע בענייננו.

לאור כל האמור, אני דוחה את טענות המערערים בעניין זה. ההוצאות ושכ"ט עו"ד שנפסקו על ידי ועדת הערר כאמור, הסוגיה האחרונה שבה יש לדון הינה סוגיית ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו למערערים על ידי ועדת הערר; כידוע, כלל הוא בשיטת משפטנו, כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בשיעורי שכר טרחה אשר נקבעו בידי הערכאה הדיונית, אלא מקום בו נפלה טעות משפטית מהותית או פגם יסודי אחר, המצדיקים התערבות שכזו (ראו ע"א 378/78 קלינגר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד לג(1) 509, 510 (1979); ע"א 4396/90 רוזנמן נ' קריגר, פ"ד מו(3) 254, 263 (1992); עע"מ 6687/11 מדינת ישראל נ' ז'וז'ו אבוטבול, פסקה 37 (2012); ע"א 6685/11 כרמלה גריידי נ' יחזקאל הולצמן, פסקה 5 (2012); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 499-500 (מהדורה שלישית, 2012)).

סוף דבר הערעור נדחה.

בסיפא החלטתה מיום 11.10.07 קבעה וועדת הערר, כי לאחר קבלת הבהרות מטעם השמאי המכריע, יודיעו הצדדים אם הם עומדים על טענותיהם לאור הבהרות השמאי המכריע ואז, ובהתאם להבהרות השמאי המכריע, תשקול ועדת הערר את טענת הוועדה המקומית בעיניין תחולת סעיף 200 לחוק התיכנון והבניה.

כך, למשל, בהחלטה האמורה דחתה ועדת הערר את טענת הוועדה המקומית שלפיה היה על השמאי המכריע לגזור את שווי הקרקע הבסיסי בין היתר בשים לב לציפיות לרה-פארצלציה עתידית בתחום התכנית, כמו גם את טענתה שלפיה השמאי המכריע לא היתחשב בעובדה שבמצב התיכנוני הקודם לא ניתן היה לבנות בחלקות המשיבים (ראו סעיף 7-8 להחלטתה).

...

אשר על כן, יש לדחות את הערעור שלפני.

סוף דבר לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר מיום 15.9.13, שבגדרה החליטה ועדת הערר שלא להתערב בשומה המכרעת ולדחות את הערר שהגישה הועדה המקומית.

אשר על כן, הערעור נדחה.

עוד טוענת המערערת, כי ועדת הערר לא התייחסה לטענה מקדמית בעיניין עצם זכות התביעה, במובחן מטענותיה לגבי תחולת סעיף 200 לחוק, לפיה אף אם התכנית פגעה בדירות, פגיעה זו לא מזכה בתשלום פיצויים בשל "שקולי פיתוח העיר". לגירסתה, השכונה שבה מצויות דירות המשיבים מאופיינת בבנייה רוויה של בתים בני שלוש וארבע קומות במרכז העיר ולא בפאתיה.

דיון והכרעה על מיתחם ההתערבות בהחלטתו של שמאי מייעץ בעניינינו מדובר בערעורים מנהליים על החלטת ועדת ערר, בתביעה לפיצויים בגין פגיעה על-ידי תכנית, לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה.

סעיף 197(א) לחוק מורה כדלהלן: "נפגעו על-ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". תביעה לפיצויים נדונה ומוכרעת על-ידי הועדה המקומית לתיכנון ובנייה, ועל החלטתה ניתן להגיש ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה – כאמור בסעיף 198 לחוק.

לגירסתם, היתערבות הועדה הייתה עניינית ולגיטימית; שכן הועדה חלקה על השמאי בהיבטים עובדתיים הקשורים ביישום מחקר אודיש על המקרה הנידון.

...

לאחר בחינת טיעוני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעורים להידחות.

עמדת הוועדה בעניין זה מקובלת עליי מטעמיה, ובפרט כאשר מדובר בפגיעה משמעותית בערכן של הדירות כתוצאה מהתכנית, כאשר עסקינן בתכנית שאינה מגלמת אינטרס ציבורי מיוחד, למעט העצמת הרווח של יזם שביקש להוסיף זכויות ואפשרויות בנייה במגרש אחד בתכנית.

בכל הנוגע להוצאות שנפסקו בהחלטת ועדת הערר, הרי שכלל הוא כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בשאלת ההוצאות; ומכל מקום – משהמחלוקת העיקרית לפני הוועדה נסבה בשאלת החבות בפיצוי, הרי שאף אם נפסק למשיבים סכום נמוך מהסכום שלו עתרו, הרי ששיעור ההוצאות שנפסק הוא סביר ואין עילה להתערב בו. התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעורים נדחים.

נראה גם כי דברינו שבהחלטה – כי איננו מתערבים בשקול הדעת המקצועי – לא הובנו כראוי בהקשר זה. לפיכך נבהיר: בהחלטתנו קבענו כי על השמאי המכריע לתקן את ערכי השווי על פי הפרוט שפרטנו בעמ' 7 להחלטה.

כפי שציינתי לעיל, ביום 30.8.12 הגיש השמאי המכריע תחשיב שהיה בו כדי ליישם את עקרונות החלטת ועדת הערר, כפי שאישרה ועדת הערר עצמה בהחלטתה מיום 9.1.13: "אין מקום בשלב זה לעורר מחדש את הערר.. ואין מקום לטענות על התחשיבים אשר נעשו לבסוף בהתאם לעקרונות שהותוו בהחלטתנו..". בשים לב לאמור, היה על ועדת הערר ליתן תוקף של החלטה לשומה המשלימה של השמאי המכריע, לאחר דיון בטענות הצדדים לעניין תחולת סעיף 200 לחוק התיכנון והבניה.

...

לצורך קביעת השווי במצב התכנוני החדש, יש לקחת את הנתונים שכבר נקבעו בעמוד 16 לשומה המכרעת שצוטטו לעיל, ואת הקביעה כי הבינוי שאושר בסופו של דבר, מבחינת גובה הבניינים והגדלת הצפיפות, כן מהווה שינוי מהותי שיש בו פגיעה.

. לאור כל האמור לעיל אנו מחזירים את השומה המכרעת לבחינה חוזרת ולתיקון ערכי השווי שנקבעו בה, לגבי המצב התכנוני החדש בהתאם לעקרונות שלעיל, לאמור: השמאי המכריע יבחן ויקבע לפי שיקול דעתו המקצועי את שיעור הפגיעה בגין "השינוי המהותי שאינו תואם את אופי הסביבה"..

סוף דבר הערעור שהגישו המערערים (עמ"נ 3338-04-14) מתקבל במובן זה, שניתנת בזאת תוקף של החלטה לשומה המתוקנת שהגיש השמאי המכריע ביום 30.8.12.

שנית, נקבע כי הוועדה טעתה בסוגיית תחולתו של סעיף 200 לחוק התיכנון והבניה: "החלטה לפיה בכל המקרים בהם ירידת הערך פחות מ- 5% יופעל החריג הקבוע בסעיף 200 לחוק, אינה מתיישבת עם הפסיקה לפיה יש להפעיל את הסעיף רק במקרים נדירים ויוצאי דופן, במיוחד שאין לפני הוועדה נתונים לגבי התוצאה המספרית של החלטתה – הוועדה קבעה כלל זה מראש, לפני שנערכה הערכת השמאי ולפני שיש בידיה נתונים לגבי מספר התביעות עליהן יחול החריג של סעיף 200 עקב החלטתה. למעשה גם דרישת הסבירות הכוללת בחובה את מבחן פיזור הנזק, לא ניתנת לבחינה מעמיקה לפני שיתברר מהו פיזור הנזק בפועל" (עמוד 45 בפסק הדין).

הפלוגתא העיקרית בין הצדדים נוגעת לאופן שבו היה על השמאי המכריע לחשב את שווי הפגיעה במקרקעין, שהרי בכדי להקים זכאות לפיצויים לפי סעיף 197(א) בחוק התיכנון והבנייה נידרש בעל המקרקעין להוכיח כי הנכס שבבעלותו אכן נפגע בעקבות התכנית.

...

התוצאה היא, כי החלטות הועדה לאחר תשובת השמאי לשאלת ההבהרה מחודש מרץ 2014 סבירות ביותר, ותעמודנה בעינן: הפיצוי למושב צפריה יעמוד על 1.25% מערך הנכסים למועד הקובע (2,403,000 ₪) בצרוף 10,100,000 ₪ עלות המיגון.

לאור המסקנה הנ"ל מתייתר הדיון בשאלה החלופית שהעלו ב"כ מושב צפריה, בדבר תחולתו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב על ענייננו: המחלוקת בין הצדדים בכל הנוגע לשאלת השפעתו של המיגון האקוסטי היתה פרשנית, ולא נוגעת לעניינים שנדונו בפס"ד טויטו.

קשה להחזיר את הגלגל לאחור, ולטעון עתה כי יש לחשב את נזקי מושב צפריה באופן שונה לחלוטין מזה שהוא עצמו נקט בו. סיכום לאור האמור לעיל אני דוחה את שני הערעורים.