החזרת דיון לוועדת הערר בעניין מתן היתר בנייה

יחד עם זאת, מבחינה אופראטיבית, בית המשפט מצא לנכון להתערב בהחלטת ועדת הערר רק ככל שהיא נוגעת לעניין החריגה מקוי הבניין – לעניין זה בלבד, קבע בית המשפט כי יש להחזיר את הדיון לועדת הערר על מנת שתידון ותכריע בו בשנית, וזאת בשל העידר הנמקה מספקת (להלן: ההתערבות בעיניין החריגה מקוי הבניין).

כן התברר כי הלכה למעשה מבקשת ההיתר ויתרה על הזכות שניתנה לה בפסק הדין קמא לקיום דיון חוזר בועדת הערר בעיניין החריגה מקוי הבניין, וכבר ביקשה וקיבלה היתר בניה בהתאם להחלטת ועדת הערר, דהיינו בתנאי תכניות המתאר התקפות.

...

כשלעצמנו, אין אנו סבורים כי קיימת עמימות כלשהי בפסיקתו של בית משפט זה בכל הנוגע לנושא האמור.

ואולם, הואיל ופסק הדין קמא אינו עולה בקנה אחד עם ההלכות שקבע בית משפט זה, ולנוכח עמדתנו כי הביקורת על אופן הניתוח לא הייתה מוצדקת, מצאנו לנכון להבהיר בקצרה את הנקודות הבאות: תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, היא תכנית המתייחסת לכלל שטחי מדינת ישראל, וקובעת, בין השאר, הוראות המאפשרות מתן זכויות בניה מוגדלות והטבות תכנוניות נוספות במטרה לעודד בעלי מקרקעין וחברות בניה לחזק מבנים קיימים (להלן: ההטבות התכנוניות בתמ"א 38) (ראו: סעיפים 2.3, 15-10 להוראות תמ"א 38.

לאור כל האמור אנו סבורים כי לביקורת על אופן הניתוח שהושמעה על ידי בית המשפט קמא ביחס להחלטת וועדת הערר לא הייתה הצדקה, וכי לא היה כל מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה זו. בכך מתמצה הדיון בערעורים.

פסק הדין ניתן ביום 30.10.2016, ובית המשפט העליון קיבל את העירעור, באופן שבו הוא הורה להשיב את הדיון בבקשה המתוקנת הראשונה לועדת הערר על מנת שתקיים דיון חוזר בשני נושאים: הנושא האחד היה נושא החנייה, ונקבע כי על הצדדים להביא בפני ועדת הערר תשתית עובדתית מקיפה בנוגע לסוגיית החנייה במיגרש וסביבתו על מנת שזו תיתן את דעתה מחדש לנושא זה. הנושא השני היה בנוגע לתכנית חזוק הבניין.

ועדת הערר אף ציינה כי נושא זה עלה רק לאחר שהוגש הערר, במסגרת תשובת הועדה המקומית לערר, ולכן – ניתנה לצדדים ההזדמנות להעלות טיעון סדור בהקשר זה. לאחר שקילת טענות הצדדים, קבעה ועדת הערר כי תוקף ההחלטה משנת 2017 פג בשנת 2019, בהתאם לתקנה 20(א) לתקנות בקשה להיתר, וכי גם לפי תקנה 46 לתקנות רשוי הבנייה לא הוארך תוקף ההחלטה (שכן לא הוגשה בקשה להארכת התוקף במועד) – ולכן, לא ניתן היה לידון בבקשה המתוקנת השנייה שהוגשה בשנת 2020 ואין מנוס אלא מהגשת בקשה חדשה.

...

לגבי תקנה 20(א) עוד נקבע כך: "הדרך בה יש לפרש את תקנה 20(א) לתקנות הבקשה להיתר, היא לפי לשונה המפורשת שאינה טעונה כל פרוש נוסף וגם לפי פרשנות תכליתית, היא כי אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים. גם סטייה מעבר לשנה יש להתיר רק בקיום טעמים מיוחדים, זו כוונת מחוקק ומחוקק המשנה ואין לחרוג ממנה בדרך של השלמת לקונות על ידי הרשות המנהלית וגם לא בדרך של 'חקיקה פסיקתית'. הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה." לא ארחיב לגבי מחלוקת זו שבין הצדדים, שכן הקביעה של ועדת הערר לגבי כך שפג תוקפה של ההחלטה משנת 2017 נלווית לקביעה לפיה ממילא הערר נדחה לגופו.

לכן, מקובלת עלי העמדה לפיה פקע תוקפה של החלטת מוסד התכנון להעניק את היתר הבניה, היא החלטת ועדת הערר מיולי 2017, וההיתר לא הוצא טרם פקיעת התוקף, ואף מקובלת עלי העמדה לפיה הבקשה להארכת התוקף לא הוגשה במועד.

סיכום – נוכח האמור במקובץ, ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, דין העתירה להידחות.

משעה שהבקשה להיתר הובאה פעמיים בפני הועדה המקומית ופעמיים הוחזרה לדיון נוסף בועדת המשנה, וכאשר הבקשה הופנתה בפעם השלישית לועדת המשנה, מבלי שניתן היה להעריך מתי תיתקבל הכרעה עניינית בבקשה, נכונה הייתה החלטת ועדת הערר אשר קבעה כי התגבשה סמכותה לידון בבקשה להיתר לפי סעיף 157 לחוק.

עוד נפסק בעיניין מקורות (פסקה 36), כדלקמן: "מטרת סעיף 157 לחוק התיכנון והבנייה היא לאפשר דיון מהיר בבקשה לקבלת היתר שהועדה המקומית ממאנת לקיים בו דיון עינייני תוך פרק זמן סביר. בכך ביקש המחוקק למנוע נזק שעלול להגרם למבקש ההיתר שבקשתו אינה נדונה על ידי מוסד התיכנון המקומי, מסיבה כזו או אחרת." כלומר, לפי פסק הדין בעיניין מקורות אין צורך להוכיח היתעמרות מצד הועדה המקומית או וועדת המשנה כפי שטוען העותר אלא יש להראות כי הועדה המקומית "ממאנת" לקיים דיון כפי שקרה בעניינינו (וראו כי בעיניין מקורות הוגש ערעור - עע"מ 7686/17 מקורות חברת מים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה מחוז חיפה (10.4.2019) – בו ניתן פסק הקובע כי הוועדה המקומית קיבלה את המלצת בית המשפט ותנפיק היתר בניה למערערת ללא תנאים וזאת תוך 48 שעות, ולכן, אין הכרעה של העליון בטענות של הצדדים).

...

אפנה בהקשר זה לעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד (30.10.2016), שם נקבע במקרה דומה כי ככלל סוגית הקצאת השטח למקומות חנייה לא תהווה חסם למתן היתר, וכך נפסק: "מקובלת עליי גישתם זו של גדרון ונמדר, אשר עולה בקנה אחד עם מטרתה של תמ"א 38. בחקיקתו של סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, הביע המחוקק את דעתו, כי ככלל, מקומות חנייה נוספים, שלא ניתן להתקינם בתחום הנכס, לא יהוו חסם למתן היתר לביצוע עבודה ברכוש משותף, לפי תמ"א 38... באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38, לבין האינטרס הציבורי כי יימצאו פתרונות חנייה בתחום המגרש הנדון, גובר הצורך ביישום תמ"א 38 (וראו, החלטות של ועדות הערר ברוח אותם הדברים: ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה) 198/15 רועי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה 2.9.2015); ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה) 340/14 יעקב נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (12.3.2015); ערר (ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה) 153/14 גליקסמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (15.1.2015)).‏" משכך, סוגיית החניה נוגעת להיבט תכנוני מובהק ונמצאת "בגרעין הקשה" של שיקול הדעת של מוסדות התכנון.

הוועדה המקומית התייחסה לטענת זו של העותר וטענה כי יתכן והיו דיונים בוועדות שכנים אחרי ההחלטה העקרונית להפסיק את הנוהג, במקרים בהם הוגשו בקשות חודשים ארוכים קודם לכן והבקשות כבר שובצו לפני שינוי הנוהג, אלא שהבקשה נשוא העתירה הוגשה לאחר שכאמור הפסיקה הוועדה לשמוע משיבים במסגרת "ועדת השכנים". טענות אלו של הועדה המקומית לא נסתרו על ידי העותר וממילא, אין זכות קנויה לקיום אותן "ועדות שכנים", במסגרת החוק או התקנות, לא מצאתי שנפגעו זכויות העותר בשל אי קיומה של ועדה כאמור בעניינו, מכלול טענותיו נשמעו בפני כל הגורמים הרלבנטיים והתבררו לגופן, ועדת הערר ממילא אינה מחויבת לנוהג שהיה קיים בוועדה המקומית - ואין מקום להורות על בטלות ההחלטה נשוא העתירה מחמת כך שלא הייתה "ועדת שכנים" במקרה זה. סיכום – לאור האמור מעלה במקובץ, העתירה נדחית.

העותר ישלם הוצאות משפט למשיבה 1 – בסך 3,000 ₪, למשיבה 2 – 3,000 ₪, למשיב 3 – 4,500 ₪, ולמשיבים 4-8 ביחד – 6,000 ₪.

ביום 7.4.21 החליטה הועדה המקומית לדחות חלק מטענות העותר, וחלק אחר הנוגע לחוות דעת השמאי לא נדון ולא הוכרע.

לאחר שהועדה המקומית הבהירה שהתוכנית פורסמה למתן תוקף, ברשומות ובעיתונים, ביקשה ועדת הערר היתייחסות הצדדים לסמכותה של ועדת הערר לידון בערר, ולאחר קבלת טיעוניהם החליטה ועדת הערר ביום 25.1.23 שאין לה סמכות לידון בערר, לאחר שהתוכנית פורסמה ברשומות ובעיתונים, וחלפו יותר מ-15 ימים מהפרסום האחרון, ולפי סעיף 119 לחוק התיכנון והבנייה.

העותר הגיש ביום 20.3.23 הודעה לפיה לא פירט מה ההחלטה כנגדה מוגשת העתירה, אך פורט שהסעד הראשי המבוקש הוא החזרת הדיון לועדת הערר, ולחלופין ביטול החלטת הועדה המקומית על אישור התוכנית מיום 11.4.21.

העותר בחר להגיש ביום 26.8.21 ערר לועדת הערר, ולא להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, אף שידע שמשפורסמה התוכנית למתן תוקף וחלפו 15 ימים מהפרסום האחרון, הפכה התוכנית לפי סעיף 119 לחיקוק, ואין לועדת הערר סמכות לידון בו. בכך יש לראות ויתור של העותר על זכותו להגיש עתירה במקביל, נגרם שהוי אובייקטיבי למשיב 3, כאשר לא הוגשה עתירה בתוך 45 ימים מהמועד שבו נודע לעותר על אישור התוכנית.

...

אין בכך כדי למנוע מהעותר להגיש תביעות כרצונו, אך דינה של העתירה כנגד החלטת הוועדה המקומית או כנגד החלטת ועדת הערר, להידחות.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותר ישלם למשיבה 1 הוצאות משפט בסך 8,775 ₪, למשיבה 2 הוצאות משפט בסך 7,500 ₪, ולמשיב 3 הוצאות משפט בסך 8,775 ₪, בזיקה להוראות תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי.

לגבי תיכנון שני המרתפים המבוקשים וחישובם במניין הקומות טוענת ועדת הערר כי לאחר שבחנה את בקשת ההיתר מצאה כי לא ניתן להחשיב את המרתפים במתכונת המבוקשת בבקשה כקומת מרתף וכפועל יוצא מכך שלא להביא אותם במניין הקומות, שכן עסקינן בהמשך לדירות מגורים בקומת הקרקע שיש להחשיבם כשטח עקרי וכקומה שבאה במניין הקומות מטעמים תיכנוניים, לרבות העובדה שהמרתף אינו בנוי מתחת לדירה אליה הוא משתייך אלא באותה קומה, קומת הקרקע, כאשר בין המרתף לקומה אליה הוא משייך קיים הפרש גובה של 45 ס"מ, לכן לא ניתן להכיר במרתף ככזה העומד בהוראות התכנית.

עם זאת, לאור עמדת הועדה המקומית בעיניין המרתפים, אני סבור כי יש להחזיר סוגיה זו לדיון בפני ועדת הערר, כדי שתישמע את הטיעונים בעיניין זה גם מפי הועדה המקומית, שכן נראה כי טענות אלה של הועדה המקומית לא עמדו בפני ועדת הערר בעת בחינת העניין ומתן ההחלטה על ידה.

...

העותרת טוענת עוד כי ועדת הערר שגתה גם בכל הנוגע לקו הבניין הצידי והאחורי כאשר קבעה כי אין לאפשר חריגה מקו הבניין הצידי והאחורי וכי קיים קושי תכנוני להכניס מתווה בניה המאפשר כלכליות לפרוייקט.

בכל מקרה, מבלי להיזקק לטענות לעניין הגדרת מרתף ולשאלה האם המרתפים על פי הבקשה עונים להגדרת מרתף על פי התקנות והתכנית, מאחר שהעניין לא נדון לעומקו בפני ועדת הערר, שכן הוועדה המקומית לא העלתה טיעונים אלה שעלו רק בתשובתה לעתירה, אני סבור כי יש להחזיר עניין זה לדיון נוסף בפני ועדת הערר.

יחד עם זאת, לאור טענות הוועדה המקומית בנושא המרתפים, טענות אשר ככל הנראה לא הועלו על ידי הוועדה המקומית בעת הדיון בפני ועדת הערר, אני סבור כי יש להחזיר נושא זה בלבד לדיון מחדש בפני ועדת הערר.

אשר על כן העתירה מתקבלת באופן חלקי רק בנושא המרתפים, אשר יוחזר לדיון מחדש בפני ועדת הערר.