החזרי ארנונה מהעירייה בגין חישוב שגוי של השטח תביעה התקבלה

בתביעה הועלו שני נושאים: הראשון, כספי-ארנונה ששולמו ביתר עקב סיווג שגוי של הדירה שבבעלות התובע; השני, אופן חישוב שטח הנכס לצרכי ארנונה, ו"השבת מצב" בגין פירוק ריצוף בחצר הבית והמרתו בדשא סנטטי.

הלכה היא כי אדם הדורש החזר של כספי ארנונה שנגבו שלא כדין אינו מוגבל בהכרח להליכי השגה וערר הקבועים בדיני הרשויות המקומיות, ובנסיבות מתאימות רשאי הוא להגיש תביעה אזרחית בגין התרשלותה של הרשות המקומית (ראו בר"ע 2824/91 עירית חיפה נ' לה נסיונל חברה ישראלית לביטוח בע"מ (16.10.1991); רע"א 1809/07 עירית הרצליה נ' לוי (3.6.2008)).

בהביאי בחשבון את כלל האמור לעיל, ולאחר שנתתי את דעתי לכך שהתובע קיבל החזר עבור שנת 2012 (עובדה שלא ציין בכתב התביעה), מצאתי לחייב את הנתבעת להשיב לתובע סך של 28,000 ₪ (שש שנים נוספות לפי התחשיב שבנספח 6 הנ"ל, בקירוב).

...

סבורני כי הנסיבות בענייננו שונות.

בהיעדר טענה לשינוי נסיבות כלשהו, ולמקרא כלל החומר שבתיק, המסקנה היא כי ההודאה של הנתבעת בגביית ארנונה ביתר מתייחסת לכלל השנים הרלוונטיות.

התובע לא הניח לפניי תשתית עובדתית ומשפטית למתן סעד בבית משפט זה. סוף דבר: הנתבעת תשלם לתובע סך של 28,000 ₪.

ביום 17.11.1996 הגישה הערייה נגד האחים תביעה בסדר דין מקוצר בגין חוב הארנונה והמים של שטח המפעל והחצר על סך של 44,675.10 ₪ (נספח כ"ה לתצהיר עדות ראשית של מר רפאל גניש בתביעת הפינוי).

אשר לשטח המפעל – נטען כי מדובר ב"יחידה בשטח של 96 מ"ר (כיום העוררים מחוייבים ע"פ 100 מ"ר)", אך הערייה חייבה את העוררים בשטח של 162 מ"ר ובשנים מסוימות 187 מ"ר. עוד נטען כי "זהו מבנה שלא ניתן לבצע בו שינוי, לא להגדילו ולא להקטינו" וכי "המשיבה הגדילה את השטח ע"י סיפוח ליחידה הנ"ל של יחידה שנהרסה כבר בשנת 1987", טעות שתוקנה בשנת 2001 אלא ש"בעקבות תיקון הטעות התברר כי היא חייבה אותם עבור יחידה בקומה ב' ואשר נהרסה ע"י חב' עמידר".

נטען כי הערייה מסרבת לתקן את הטעות רטרואקטיבית לשנים קודמות, וכי יש לבצע קזוז בחוב בגין חיוב ביתר של 62 מ"ר בין השנים 11/96 ועד 1.1.01, ביטול החיובים הפתוחים עד ל-10/96 (כיוון שבעקבות התביעה בשנת 96 הם שילמו את כל החובות העומדים דאז), וכן החזר הכספים שנגבו ביתר עבור 62 מ"ר משנת 1987-1996.

דיון והכרעה – שטח המפעל אשר לטענת העותרים שבדיון בתביעת הפינוי הסכימה הערייה ששטח המפעל הוא 112.70 מ"ר בלבד, ועל כן לא ניתן לחייב את האחים בשטח גדול יותר – אין בידי לקבלה.

ההסכמה על שטח המפעל בתביעת הפינוי הייתה לצורך חישוב הפצוי עבור הפינוי של המושכר המוגן, ואין לגזור ממנה הסכמה על השטח בו החזיקו האחים לצרכי ארנונה (על האפשרות לחיוב פולשים בארנונה ר' עע"מ 9963/03 זוהר נ' עריית תל אביב יפו, פס' 10 ופס' 12 סיפה (1.8.2006)).

...

חיובי ריבית והתיישנות החוב אשר לטענת העותרים כפי שעלתה בדיון ובהשלמת הטיעון כי הם ביקשו לשלם את החוב שאינו במחלוקת אך העירייה סירבה לכך, מה שהביא להצטברות סכומים אסטרונומים של הצמדה וריבית – אין בידי לקבלה.

אשר לטענות בדבר התיישנות הליכי הגבייה שכן העירייה לא נקטה הליכים במשך כ-20 שנים – גם אותן אין בידי לקבל.

סוף דבר העתירות נדחות ברובה, למעט שני עניינים אלו: (1) החוב הנוגע לשטח החצר יעודכן כך שגודל החצר לחיוב יעמוד על 10 מ"ר החל מיום 1.8.1993 ועד ליום 1.1.2001.

לטענת התובעים, הערייה גבתה ומוסיפה לגבות ארנונה בגין הנכס שמספרו 11502200009 על פי סיווגו כ"סככה צמודה לעסק" בשטח של 2,086 מ"ר. לטענתם, החיוב בארנונה עבור נכס זה שגוי.

התובעת ביקשה לשלוח אליה מפקח על מנת שיבצע מדידה של הגג שפורק, לסווג את הקרקע כקרקע תפוסה, ולזכות את התובעת בהחזר ארנונה.

לשיטת התובעים עצמם הערייה גובה ארנונה בגין הנכס שמספרו 11502200009 על פי סווג "סככה צמודה לעסק" ושטח של 2,086 מ"ר. כמו כן לשיטת התובעים עצמם בגין נכס מספר 11502200001 הערייה גובה ארנונה על פי סיווג אחר, "קרקע תפוסה", ושטח אחר 3,200 מ"ר (עמ' 4 לכתב התביעה, סעיף 3(ב)).

ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: (1) הנכס שבשלו נידרש התשלום אינו מצוי באיזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השמוש בו; (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

" וכן ע"א (ת"א) 3541-07‏ ‏סופר פארם נ' עריית תל-אביב (1.7.2010): "...לו המחלוקת בין הצדדים הייתה מחלוקת עובדתית, כיצד יש לחשב את שטחם של הנכסים וכתוצאה נילוות למחלוקת זו תתבקש השבה, אזי מחלוקת זו הייתה צריכה להתברר על דרך של השגה לפני מנהל הארנונה, וככל שהמערערת לא עשתה כן, לא תוכל היא לפתוח עתה עניין זה, ולשטוח את טענותיה לפני בית המשפט. כמובן, למעט אותם מקרים חריגים המעוררים שאלה עקרונית בהם עדיין תותר הגישה לערכאות הרגילות." במקרה דנן, בפועל התובעים פעלו בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), כאשר הגישו השגה, לאחר מכן ערר על ההחלטה שניתנה בה, ובהמשך השגה נוספת.

...

סוף דבר הבקשה לסילוק התביעה על הסף מתקבלת.

התביעה, למעט סעיף 7(5) בעמ' 12 לכתב התביעה, נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת את הוצאות ההליך בסך של 5,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

צו הארנונה של עריית הרצליה בשנת 1987 קבע: "בחישוב שטח המבנים לסעיף 2.1 עד 2.16 לצורך קביעת סכום הארנונה ילקח בחשבון סך השטח של כל קומות המבנה כולל גלריות (ברוטו)" (בסעיף 2.16).

בית המשפט קיבל תובענה ייצוגית מנהלית בעיניין גביית ארנונה מגלריות שאינן משמשות שטח מגורים בת"צ (מינהליים ת"א) 9539-06-12 נוה נ' עריית הרצליה (פורסם במאגרים 22.1.2015) (להלן: "עניין נוה" או "התובענה הייצוגית").

בהחלטה נוספת של בית המשפט בעיניין נוה, מיום 24.8.15, נקבע: "למקרא טיעוני הערייה עולה שהיא מנסה להתמם כאילו היא איננה מבינה את פסק דיני. בפסה"ד קבעתי באופן ברור כי הגבייה שביצעה הערייה בגין כל גלריה ללא [ה]בחנה בין מאפייניה השונים, הייתה גבייה שלא כדין, מהטעם העקרי שהעיריה לא קבעה קריטריונים מהי גלריה. עוד קבעתי מפורשות כי הערייה פועלת גם בנגוד לפסק דין אברהם, וכי פרשנותה לפס"ד אברהם שגויה. לפיכך היה על העיריה לחדול מהגבייה שלא כדין וכן להשיב לנישומים את כל הסכומים שגבתה שלא כדין בתקופת ההשבה. הרושם שנוצר הוא שהעירייה מנסה לאיין את קביעות פסק דיני, כשטענה בסיכומיה לעניין ההשבה, שכה"ט והגמול, כי היתנהלותה הייתה סבירה. פסק דיני קבע מפורשות כי היתנהלות העיריה חרגה ממיתחם הסבירות, ומהוה מנהל שאיננו תקין. קבעתי מפורשות כי פרשנותה של [ה]ערייה לצוו הארנונה איננה סבירה ושגוייה לפי כללי המשפט המינהלי. קבעתי בפסק דיני, כי על סמך הנוסח הקיים בצו הארנונה אין סמכות לעירייה להמשיך לגבות ארנונה בגין כל הגלריות שבשטחה מחברי הקבוצה – בהתאם להגדרת הקבוצה[...]" (בפיסקה 2–3).

בדנ"א 7398/09 עריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית (פורסם במאגרים 14.4.2015) נדונה תביעה להחזר תשלום עבור אגרת פינוי אשפה שנגבתה שלא כדין.

...

בית עסק נוסף שלא קיבל השבה הוא מסעדת אל גאוצ'ו, שתביעתה בת"א (שלום הר') 13042-10-17 אל גאוצ'ו הרצליה (2000) בע"מ נ' עיריית הרצליה (פורסם במאגרים 29.8.2019) (להלן: "עניין אל גאוצ'ו") התקבלה על ידי השופט גלעד הס. לטענת העירייה יש לדחות את תביעת המערערת על הסף, באשר לא פעלה בהתאם לחוק הערר הקובע מסלול סטטוטורי להשגה על שומת ארנונה וקובע תקופת השגה ממועד קבלת הודעת תשלום הארנונה, ומשלא פעלה בהתאם היא מנועה ומושתקת עתה מהגשת תביעת השבה.

הכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים בכתב ובעל פה, אני סבורה כי יש לקבל את הערעור ולבטל את ההחלטה בדבר סילוק התביעה על הסף.

נוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור ולהשיב את הדיון לבית משפט קמא על מנת שיכריע בתובענה לגופו של עניין.

ב"כ התובעת במכתבו לב"כ הערייה מיום 4.11.14 (נספח 63 לתצהיר מר ברזלי) טען, שחברת החשמל טעתה בגודל הגומחות, וכי התובעת תיקנה זאת, ולכן התובעת שומרת על זכותה לתבוע את חברת החשמל (שם, פיסקה 11).

היה על התובעת להראות שקיר התמך המקורי היה מסוכן, ושללא בניית קיר התמך, לא ניתן היה לבצע עבודות חפירה בשטח הפרויקט, או שהייתה סכנה ממשית לקריסה החצרות העורפיות של בנייני רחוב מוריה אל צדו המזרחי של שטח הפרויקט.

התובעת, בכתב תביעתה המתוקן לא הוכיחה מדוע, למרות שהועדה המחוזית לא אישרה את הניוד, מדובר בעיכוב שהעירייה אחראית לו. כמו כן התובעת לא ביססה את משך האיחור שיש לייחס לעירייה, ואת שווי תשלומי הארנונה שיש לחייב את הערייה בהחזרם, בשל עיכוב זה. היא לא צרפה אסמכתא ולא הציגה חישוב המבסס את הסכום הנתבע על ידה (בסך של כ-39,000 ₪).

אכן, בכתב תשובתה המתוקן התובעת טענה במשתמע, שמעיון במפת הקו הכחול שקבלה לידיה מהעירייה עולה ששלושת היחידות המעוכבות נותרו בתוך השטח המוניציפלי של הערייה, אולם התשתית הראייתית שהוצגה לעיוני אינה מאפשרת הטלת אחריות על הערייה בעיניין.

לפיכך אני דוחה את התביעה גם ברכיב זה. סכומים נוספים אשר לרכיב תביעה נוסף, בגין החזר יחסי שאליו זכאית התובעת מאחר שבסופו של דבר לאחר חתימת הסכם הפיתוח משרד השיכון אישר תקציב סיבסוד צנוע יותר (5,520,000 ₪ במקום 6,200,000 ₪) – כאשר רכיב זה מסתכם בסך של 85,007 ₪, הרי שסוכם בפגישה מיום 5.1.16 כי סכום זה יקוזז מהסכום שהתובעת תשלם לעירייה בגין שלושת יחידות הדיור המעוכבות (ראו: סיכום הפגישה מיום 5.1.16, נספח 28 לתצהיר מר עזר, פיסקה 6 למכתב.

...

לפיכך אני דוחה את התביעה גם ברכיב זה. סכומים נוספים אשר לרכיב תביעה נוסף, בגין החזר יחסי שאליו זכאית התובעת מאחר שבסופו של דבר לאחר חתימת הסכם הפיתוח משרד השיכון אישר תקציב סבסוד צנוע יותר (5,520,000 ₪ במקום 6,200,000 ₪) – כאשר רכיב זה מסתכם בסך של 85,007 ₪, הרי שסוכם בפגישה מיום 5.1.16 כי סכום זה יקוזז מהסכום שהתובעת תשלם לעירייה בגין שלושת יחידות הדיור המעוכבות (ראו: סיכום הפגישה מיום 5.1.16, נספח 28 לתצהיר מר עזר, פיסקה 6 למכתב.

לא למותר לציין כי גם מר ברזלי לא ידע לומר בעדותו כי חברת נבו שילמה בסופו של דבר בפועל דמי פיתוח נמוכים יותר מהתובעת (ראו חקירתו מיום 4.4.21: 199, ש. 22-20).

התוצאה התביעה נדחית ברובה הגדול, פרט לרכיב של העבודות הנוספות, שעל העירייה לשלם לתובעת בסך של 205,000 ₪ (כולל מע"מ) בהתאם לפסקה 77 לעיל ולרכיב של תשתיות המים שעל העירייה לשלם לתובעת בסך של 54,418 ₪ (בתוספת מע"מ), כאמור בפסקה 122.