החזר תוספת לדמי היוון במסגרת רכישת זכויות חכירה מהוונת

בשנות ה-90 שולמו דמי ההוון עבור החלקה, במסגרת "מבצע הוון" שערך מנהל מקרקעי ישראל (תוארה הקודם של רשות מקרקעי ישראל).

לאחר תשלום דמי ההיתר בגין פיצול המיגרש, ולאחר השגתם על השומה, בעקבותיה הופחת ערך המיגרש לשווי של 1,397,000 ₪ - פנו המערערים בדרישה למשיבה לקבלת החזר החלק היחסי של התשלום ששולם בגין החצר, אשר לטענתם שולם על ידם במסגרת הסכם החכירה המהוון.

כמו כן נטען, כי בהחלטה נקבע, בין היתר, כי הרשות תיגבה דמי היתר עבור ההיתר שהיא מעניקה לבעל חוזה חכירה להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שרכש, וכאשר נערך פיצול ברי כי ניתן לבנות בהקף גדול משהיה עד כה, ויש בכך הנאה נוספת המצדיקה גביית דמי היתר.

אשר לטענת המערערים, לפיה סעיף 6.2 להחלטה לא חל עליהם, טוענת המשיבה כי קבלת טענתם מותירה את הרשות ללא מקור לחיוב בעלי זכויות חכירה מהוונות בגין תוספת משמעותית לערך מקרקעיהם הנובעת מהפיצול.

...

בהמשך למסקנה זו, נשאלת השאלה האם הוכח בפני בית משפט השלום מהו סכום ההשבה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, הערעור מתקבל, והדיון מוחזר לבית המשפט קמא על מנת שיכריע בשאלת סכום ההשבה.

המשיבה תשלם למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ כולל מע"מ. הסכום ישולם למערערים באמצעות בא כוחם בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין.

בעלי הדין בהליך שלפני חלוקים בשאלה על מי מוטלת החובה לשאת בדמי הוון בסך 222,490 ₪ אותם דורשת רשות מקרקעי ישראל, על מנת להעביר את הזכויות בנכס אותו רכשו התובעים, במסגרת הליכי כנוס נכסים בהוצאה לפועל.

החייבים לא הורסים את הנכס, ואף מפסיקים לשלם את החזרי ההלוואות, וכך במערכה השלישית, מגיש הבנק הבנלאומי בקשה למימוש מישכון על זכויות החייבים, בלישכת ההוצאה לפועל בהרצליה.

דרישת דמי ההוון השנייה נולדה בשל תוספת הבניה, שכן חוזה הפיתוח עליו חתם הכונס היה ביחס לשטח מבונה בן 140 מ"ר בלבד, בעוד שהשטח הבנוי של הנכס בן 153 מ"ר. במסגרת חוזה הפיתוח, עליו חתם כונס הנכסים, הובהר כי בעת העברת הזכויות קיימת חובת תשלום בגין השלמת דמי ההוון, עבור ההפרש בין זכויות הבניה בגינן שילם היוזם, לבין מלוא זכויות הבניה, אשר ניתן היה לבנות במיגרש על פי התוכנית שחלה על המיגרש בעת הקצאתו ליוזם.

כך, רק לאחר חתימת חוזה החכירה עם החייבים, לכשנתבקשה העברת הזכויות מהחייבים לתובעים, ומשהתברר לרמ"י כי עסקינן בעסקת מכר שבוצעה אף בטרם נחתם הסכם הפיתוח, דרשה הרשות את תוספת דמי ההוון, בגין הפרישי הזכויות בין הבנוי בפועל לבין מלוא הזכויות בהתאם לתב"ע, כאמור בהסכם הפיתוח.

...

הטענות בדבר הרחבת חזית בטרם סיום, אתייחס לטענות הכונס בעניין סיכומי התשובה שהוגשו מטעם בל"ל. סבורני כי אכן כטענת הכונס טענות בל"ל בסעיפים 16 -18, ואף בסעיף 22 לסיכומי התשובה מהווים הרחבת חזית, שכן לא היה זכר להן במהלך כל ההליך אשר כזכור נפרש על פני מספר שנים.

למעלה מכך, ואפילו לא היה בהן הרחבת חזית, סבורני כי הטענות אינן רלוונטיות למחלוקת, ואף לא מצאתי בהן כל סיוע לטענות בל"ל. לשאלה אם קיבלה ב"כ בל"ל את הבקשה לאישור המכר אין רלוונטיות במחלוקת, שכן אין כל חובה על נושה מדרגה ראשונה לעדכן את הנושה מן הדרגה השנייה, אף אם הדבר ראוי; ממילא סבורני, כי דווקא בטענה כי במגרשים אחרים שולמו דמי ההיוון, לחזק את טענות הכונס כי באמת ובתמים סבר כי במקרה דנן אין מקום לשלמם.

סיכום לנוכח כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן שקופת הכינוס תישא בתשלום דמי ההיוון בסך 222,460 ₪, אותם דרשה רמ"י ביום 2.12.2012, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

בעלי הדין בהליך שלפני חלוקים בשאלה על מי מוטלת החובה לשאת בדמי הוון בסך 222,490 ₪ אותם דורשת רשות מקרקעי ישראל, על מנת להעביר את הזכויות בנכס אותו רכשו התובעים, במסגרת הליכי כנוס נכסים בהוצאה לפועל.

החייבים לא הורסים את הנכס, ואף מפסיקים לשלם את החזרי ההלוואות, וכך במערכה השלישית, מגיש הבנק הבנלאומי בקשה למימוש מישכון על זכויות החייבים, בלישכת ההוצאה לפועל בהרצליה.

דרישת דמי ההוון השנייה נולדה בשל תוספת הבניה, שכן חוזה הפיתוח עליו חתם הכונס היה ביחס לשטח מבונה בן 140 מ"ר בלבד, בעוד שהשטח הבנוי של הנכס בן 153 מ"ר. במסגרת חוזה הפיתוח, עליו חתם כונס הנכסים, הובהר כי בעת העברת הזכויות קיימת חובת תשלום בגין השלמת דמי ההוון, עבור ההפרש בין זכויות הבניה בגינן שילם היוזם, לבין מלוא זכויות הבניה, אשר ניתן היה לבנות במיגרש על פי התוכנית שחלה על המיגרש בעת הקצאתו ליוזם.

כך, רק לאחר חתימת חוזה החכירה עם החייבים, לכשנתבקשה העברת הזכויות מהחייבים לתובעים, ומשהתברר לרמ"י כי עסקינן בעסקת מכר שבוצעה אף בטרם נחתם הסכם הפיתוח, דרשה הרשות את תוספת דמי ההוון, בגין הפרישי הזכויות בין הבנוי בפועל לבין מלוא הזכויות בהתאם לתב"ע, כאמור בהסכם הפיתוח.

...

הטענות בדבר הרחבת חזית בטרם סיום, אתייחס לטענות הכונס בעניין סיכומי התשובה שהוגשו מטעם בל"ל. סבורני כי אכן כטענת הכונס טענות בל"ל בסעיפים 16 -18, ואף בסעיף 22 לסיכומי התשובה מהווים הרחבת חזית, שכן לא היה זכר להן במהלך כל ההליך אשר כזכור נפרש על פני מספר שנים.

למעלה מכך, ואפילו לא היה בהן הרחבת חזית, סבורני כי הטענות אינן רלוונטיות למחלוקת, ואף לא מצאתי בהן כל סיוע לטענות בל"ל. לשאלה אם קיבלה ב"כ בל"ל את הבקשה לאישור המכר אין רלוונטיות במחלוקת, שכן אין כל חובה על נושה מדרגה ראשונה לעדכן את הנושה מן הדרגה השנייה, אף אם הדבר ראוי; ממילא סבורני, כי דווקא בטענה כי במגרשים אחרים שולמו דמי ההיוון, לחזק את טענות הכונס כי באמת ובתמים סבר כי במקרה דנן אין מקום לשלמם.

סיכום לנוכח כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן שקופת הכינוס תישא בתשלום דמי ההיוון בסך 222,460 ₪, אותם דרשה רמ"י ביום 2.12.2012, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

בשנת 1996 נענו המערערים לדרישת המשיבה ושילמו לידיה דמי הוון עבור מה שהוגדר על ידי המשיבה כ-"הנכס בכתובת סמולנסקין 5 עכו". הסכום אותו נדרשו לשלם המערערים עבור שתי החלקות עולה כדי פי שניים בערך ממה ששלמו שכניהם עבור חלקה ששיטחה כמחצית מן המקרקעין של המערערים, ולאחר התשלום קיבלו המערערים תעודת הוון בה צוין: "חלקה 57". ביום 7.6.2009 פנו המערערים לקבל אישור בדבר זכויותיהם בנכס ואכן נימסר לידיהם אישור זכויות חתום המאשר כי המערערים מחזיקים בזכויות החכירה בשתי החלקות: 60 ו-57.

נוכח האמור קבע בית-משפט קמא, כי נטל ההוכחה חוזר אל המשיבה באופן שעליה להוכיח את זכותה בחלקה זו, וכן את העידר זכותם של המערערים להחזיק בה. בית-משפט קמא הגיע לכלל מסקנה, שהמשיבה הרימה את הנטל הרובץ עליה ועלה בידיה להוכיח שמקור המסמכים התומכים, כביכול, בטענת המערערים לזכות חכירה בחלקה 57 נובע מטעות, אשר נגררה ממסמך למסמך ואין בבסיס טעות זו הסכם חכירה המקנה למערערים זכות קניין בחלקה זו. בית-משפט קמא ציין, שאכן נפלה טעות נגררת ברשום מספר החלקה הרלוואנטי למערערים ברישומיה של המשיבה, עד לכדי הנפקת תעודת הוון ביחס לחלקה 57, בעוד שבפועל מעולם לא רכשו המערערים זכות חכירה בחלקה זו. בית-משפט קמא ביסס את מסקנתו על-כך שבית המגורים של המערערים, על כל תוספותיו והרחבותיו שניבנו לאורך השנים, ממוקם בחלקה 60.

המשיבה אינה חולקת על-כך שבאופן זה, שילמו המערערים דמי הוון עודפים ולכאורה נראה, כי הם זכאים להחזר, ואולם, כך קובע בית-משפט קמא, תשלום דמי הוון עודפים עקב טעות נגררת שהוזנה לנתוני המערכת, אינו יוצר זכויות במקרקעין.

משמע, קביעתו של בית-משפט קמא, לפיה אין למערערים זכויות בחלקה 57 נעשתה לצורך ההכרעה בתביעת סילוק היד שהונחה בפניו, אך אין בקביעה זו כדי למנוע מן המערערים מלהגיש תובענה לבית המשפט המחוזי על-מנת שתדון ותוכרע השאלה – האם למערערים זכות חכירה בחלקה 57, אם לאו, וזאת במסגרת סמכותו הייחודית של בית-המשפט המחוזי.

...

נחזור ונדגיש שאיננו מביעים עמדה כלשהי באשר לסיכויה של תביעה כזו, יחד עם זאת, סבורים אנו, שיש להעמיד פרק זמן סביר לרשות המערערים על-מנת לשקול, האם לנקוט במהלך כזה, אם לאו, ולהתארגן בהתאם לכך.

טעם נוסף בעטיו סברנו, שיש להעמיד לרשות המערערים פרק זמן ארוך בהרבה מזה שקצב בית-משפט קמא לצורך ביצוע פסק הדין, נובע מן העובדה, כי בסופו של דבר לא ניתן להתעלם מכך שתביעתה של המשיבה, מוצדקת ככל שתהיה, הוגשה בשיהוי של שנים רבות מאוד.

על-יסוד כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערעור, למעט המועד שאנו קובעים באשר לביצוע פסק הדין, כאמור בפיסקה מ"ה דלעיל, ובנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

בפניי בקשה, מכוח סעיף 16(א)(5) לחוק הבוררות תשכ"ח – 1968, למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבה לנהל משא ומתן או להיתקשר בהסכם עם צדדים שלישיים, בכל הנוגע למקרקעין הידועים כגוש 3080, חלק מחלקה 14, מיגרש המסומן באות "ב" בתשריט תב"ע 139/02/9, וזאת עד להכרעה בתביעה שתוגש במסגרת הליך בוררות.

בכל הוצאות התיכנון עד למועד חתימת ההסכם תישא הזרע, אולם הזרע זכאית להחזר מדור אלון בסך 40,000$ או 30,000$.

כמו כן, בשנת 2013 נחתם בין רמ"י לבין הזרע הסכם, אשר, בחלקו הנוגע לענייננו, הוא מקנה להזרע זכות לרכוש מרמ"י, בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, את השטח המיועד להקמת תחנת הדלק.

ביום 15.2.17 קיבלה הזרע מרמ"י את המפרט הכספי בגין העסקה, ולפיו יש לשלם דמי הוון, לפי 91% מערך הקרקע, בסך של 9,791,300₪ בתוספת מע"מ. בעקבות זאת, היו חילופי מיילים בין הצדדים בשאלה האם להגיש השגה על שומת רמ"י, וכן העבירה דור אלון אל הזרע נתונים כלכליים שונים הנוגעים לענין (ראה מב/2).

...

בענין עיכוב הביצוע של החלטתי זו – על מנת לקבל עיכוב ביצוע יש להגיש בקשה לעיכוב ביצוע, ובקשה כאמור ניתן להגיש רק אחרי מתן ההחלטה, או מיד לאחר שימועה (תקנה 467(א) לתקסד"א).

בכל מקרה, נראה לי לכאורה כי אין צורך במקרה זה בעיכוב ביצוע של מספר ימים עד לפניה לבית המשפט העליון (כבקשת ב"כ דור אלון), שכן, בימים אחדים לא יקרה דבר.

אף על פי כן, ולשם הזהירות, אני נעתר חלקית לבקשה לעיכוב ביצוע (שהעלה ב"כ דור אלון במסגרת סיכומיו), באופן זה שנאסר על הזרע, עד יום 10.9.17 בלבד, להתקשר בהסכם עם צדדים שלישיים בנוגע למקרקעין.