החזר דמי היתר בגין שינוי ייעוד המגרש למגורים

במסגרת תיק ההוצל"פ, ולאחר שמונה בא כוחו של הבנק ככונס נכסים על זכויותיו של גולן, החייב בתיק ההוצל"פ, הוגשה חו"ד שמאית ביחס לנכס בה נכתב, בין היתר, כי בעת מכירתו יחול חיוב בהיטל השבחה בגין אישור תכנית נקודתית ק/131א' ביחס לנכס, בגבולות ה- 140,000 $ וכי בעת מימוש הזכויות יחול תשלום דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל, כתוארו אז, רשות מקרקעי ישראל היום (להלן: "הרשות") בגין שינוי יעוד/ניצול מבניה צמודת קרקע של 160 מ"ר לבניה רוויה, בגבולות ה 150,000 $ בתוספת מע"מ. לאחר פירסום הנכס ע"י הכונס (ב"כ הבנק), ניפתחו הליכים שונים בביהמ"ש המחוזי סביב הנכס והזכויות בו, הן בנוגע לערבויות הבנקאיות שניתנו לרוכשי הדירות והן בנוגע לקדימות בין הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים למול המישכון לטובת הבנק, ובסופו של יום גובשה פשרה, שניתן לה תוקף של פס"ד, לפיה כנגד סילוק הרוכשים ב.ש.ן ובינר לחוב ההלוואה שנטל גולן מבנק לאומי יועבר השיעבוד הרשום לטובתו אל הרוכשים, ואכן לאחר סילוק החוב בחודש 9.09 חתם הבנק (הזוכה בתיק ההוצל"פ) על כתב המחאת זכות לפיו המחה את זכותו בנכס לטובתו של ב"כ הרוכשים, התובע כאן, בנאמנות ושוחרר ב"כ הבנק מתפקידו ככונס נכסים.

לאחר הגשת התביעה ובמסגרת שיחות שניהל התובע עם ב"כ הרשות התברר לו כי דמי ההיתר הוחזרו בחלקם הגדול לנתבעת ביום 23.2.14, וזאת בסך של 945,621.81 ₪, לאחר שזו פנתה לרשות בחודש 10.13 במכתב שזו לשונו "מאחר ששלמתי עבור עסקת שינוי ניצול ומאחר והנכם מטפלים בחישוב הבעלות אודה לטיפולכם בהחזר הכספים שמגיעים לי". השבה זו של דמי ההיתר בוצעה לאור חוק מנהל מקרקעי ישראל (תיקון מס 7) תשס"ט – 2009, שאושר ביום 2.8.09 ואשר מכוחו ניתן ביום 8.2.10 תוקף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1185, בעיניינה ארחיב בהמשך, וללא קשר להשגה שהוגשה.

הרפורמה הביאה עימה שינוי משמעותי בדבר העברת הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים, אשר יהפכו לבעלים מלאים עליה ובאה לקבוע עקרונית כללים להקניית הבעלות בנכסי מקרקעין ברחבי המדינה, חלקם בתשלום וחלקם ללא תשלום.

המינהל טרם החל ביישום החלטות המועצה, יחד עם זאת הואיל והגשת לאישור המינהל עסקה הכרוכה בתשלום בדמי היתר (תוספת בניה, שינוי יעוד ו/או ניצול, פיצול מיגרש, שימוש חורג) מוצע כי תשקול האם לבצע היום את העסקה, הכרוכה בתשלום כאמור, או להמתין עד להקנייה בפועל של זכות הבעלות בנכס על שמך.

...

לא הוכח לפני כי הנתבע ניצל דווקא את מסך ההתאגדות כדי להוציא את הכספים שלא כדין ולא הוכח כי מעשה התרמית בוצע ע"י הנתבע במנותק או בנפרד מהנתבעת ומכאן, אני דוחה את התביעה נגדו.

סוף דבר מכל המקובץ עולה כי, הנתבעת הפרה את הסכם המכר בכך שלא השיבה את דמי ההיתר אל קופת הכינוס ומכאן אני מקבלת את התביעה נגדה במלואה ומחייבת אותה לשלם לתובע, בתפקידו ככונס נכסים, סך של 962,618ֵ ₪, המהווה את סכום התביעה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום.

אני דוחה את התביעה נגד הנתבע 1.

הנתבעת הסכימה לפיצול החלקה בתנאי שישולמו לה דמי פיצול בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1245 (להלן: "החלטה 1245") מיום 30.1.12, שעניינה "תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול מיגרש-תשלום דמי היתר". ביום 1.9.13 הזמינה הנתבעת שומה לקבלת ערך הקרקע למגרש העצמאי שנוצר עקב הפיצול, בהתאם להחלטה 1245.

לאחר הפחתת שווי המקרקעין בעקבת השגות התובעים על השומה, לאחר שנקבע להפחיתה, ולאחר תשלום דמי ההיתר בגין פיצול המיגרש על ידי התובעים, פנו התובעים לנתבעת בדרישה לקבלת החזר החלק היחסי ששולם על ידם בגין החצר במסגרת הסכם החכירה המהוון על החלקה כולה.

עיון בהחלטות השונות ובדברי ההסבר להן מגלה כי למעשה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מס' 1184 מיום 12.3.09 החליטה, להעניק לבעלי חוזה החכירה המהוון במגורים ערוניים באיזורי עדיפות לאומית א' ואיזור קו העימות, פטור מלא מתשלום דמי היתר, בין אם בגין תוספת בניה, בין אם בגין שינוי ניצול ובין אם בגין עסקת פיצול מיגרש, עניין אשר לא השתנה במסגרת החלטות המועצה השונות.

...

אשר לפעולת השמאי טענו התובעים כי למעשה השמאי התעלם בשומתו מדמי החכירה המהוונים של התובעים, גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר, לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

הואיל ואני סבורה כי אכן יש כשל מסוים בהחלטת המנהל אשר אינה מבחינה בין חוכר בעל זכויות חכירה מהוונות לבין חוכר שזכויותיו אינן מהוונות ובכך נוצרת למעשה הפליה לרעת מי שהקדים ושילם את מלוא דמי החכירה בדרך של היוון, אני סבורה כי מן הראוי שהנתבעת תבחן את הנושא לגופו, ותשקול שינוי עמדתה כדי שהתשלום של החוכרים השונים יהא שוויוני.

ביני לביני, שונה הייעוד של השטח שהתחייבה המבקשת להעביר לעירייה לייעוד שאינו צבורי (ייעוד לבנייה למגורים), במסגרת תכנית פת/8/1244 (להלן: "תכנית מס' 8"), שפורסמה למתן תוקף ביום 5.1.04, והמבקשת טענה כי עקב שינוי זה, אין היא מחויבת עוד לקיים את חלקה בהסכם, שכן תמה התכלית לשמה נקבע כי השטח יועבר לעירייה.

סעיף 195(2) לחוק התיכנון והבניה אינו קובע דבר בנושא זה. אין מדובר בחוב הנושא גם ריבית, אלא בהחזר סכום שהיתקבל בכסף או בשווה כסף, עקב שינוי יעודה של קרקע שהופקעה.

מדובר במקרקעין שהופקעו או נרכשו ממנו עקב תכנית שייעדה אותם לייעוד צבורי ולהפקעה, ולאחר מכן ייעוד צבורי זה לא מומש ואושרה תכנית לפיה ישונה הייעוד לייעוד למגורים.

נכון כי תכנית מס' 10 שינתה את מיקומם הפיזי של מיגרשי המגורים שהוקצו לעירייה וכן הוסיפה להם 15 יחידות דיור, וכי רכישת המקרקעין על ידי המבקשת, ככל שתבוצע, תחול לגבי המגרשים לפי תכנית מס' 10 לרבות זכויות הבניה המוגדלות לפי תכנית זו. עם זאת, אין בכך כדי להביא למסקנה כי על המבקשת לשלם לעירייה תשלום עבור ההשבחה שנובעת מהתכנית הנ"ל לעומת תכנית מס' 8.

...

אין להתעלם מכך שהיו אלה מקרקעין של המבקשת שנרכשו ממנה לצורך ייעוד ציבורי שלא בוצע בסופו של דבר, וכששונה הייעוד לייעוד שאינו ציבורי, והמבקשת זכאית לרוכשם בחזרה, אין העירייה יכולה לצפות לכך שהמבקשת תשלם עבור מקרקעיה מחיר שהיה משלם רוכש חיצוני.

אוסיף כי מקובלת עלי הדעה שבמסגרת הפעלת זכות הסירוב הראשונה של המבקשת אין נדרש אישור שר הפנים וגם לא התייעצות עם הוועדה המחוזית.

בכך הסתיים הפרק הנוגע להסכם הישן בין המבקשת לבין העירייה, המתייחס לסך של 12,582 מ"ר (מתוך 15,719 מ"ר), שכן אושרה תכנית חדשה, ואיתה ייעודים שונים, ואין לומר לפיכך כי למבקשת שמורות טענות או קיימות זכויות ביחס לשטח זה. התוצאה היא כי במסכת זו של תכנית מס' 8, יש להתייחס לעניין סעיף 195(2) והסכום שבו נרכשו המקרקעין מהמבקשת, לסך של 12,582 מ"ר מתוך 15,719 מ"ר, דהיינו 80%, ובהתאם לכך, כאשר ניתנת למבקשת האפשרות לקנות את המקרקעין ששוּנה יעודם "במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו...", יובא בחשבון שיעור של 80% מתוך אותו סכום.

התובעים ממשיכים וטוענים כי, בהתאם להערכת שמאי הנתבעת המוסכמת על הצדדים, היה על התובעים לשלם די הוון בסך של 135,657 ₪ במקום דמי הסכמה בסך 961,936 ש"ח, ולפיכך הם זכאים להחזר התשלום ששולם ביתר בגין דמי הסכמה בסך 826,152 ₪, אשר שולמו תחת מחאה.

"משק עזר" מוגדר בסעיף ההגדרות בהחלטת המועצה כדלקמן: "'משק עזר' – קרקע שהוחכרה או נימסרה למשק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובילבד שהקרקע אינה מהוה נחלה בהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל". "מיגרש מגורים" מוגדר בסעיף ההגדרות בהחלטת המועצה כדלקמן: "'מיגרש מגורים'– השטח שיאושר בתכנית סטאטוטורית עפ"י תמ"א 35". סעיף 2 להחלטת המועצה, קובע כי: "2. גודל המגרשים וייעודם יהיה בהתאם לצפיפות שנקבע בתמ"א 35, תוך היתחשבות בבינוי הקיים". אין חולק כי הוון הזכויות מהוה הטבה עבור החוכרים (ראו: סעיף 28 לתצהיר עו"ד כהן מטעם הנתבעת).

תיקון זה של סע' 16 כאמור, באופן שיחול על משבצת בישוב חקלאי בלבד, מחזק את הפרשנות שלפיה דרישת הפרצלציה ושינוי היעוד שהוצגה על ידי עו"ד כהן חלה אך ורק לגבי מיגרש שאינו מיועד למגורים; לכן מסלול ההוון החדש שנקבע בסעיף 16 הנ"ל הוחל על מיגרש מסוג זה בלבד ולא על מיגרש המיועד למגורים כמו מגרשם של התובעים.

...

לנוכח האמור, סבורני כי התובעים היו זכאים בעת העברת הזכויות שלהם במגרש, להיוון זכויות החכירה בנוגע לחלק המגרש בגודל של 600 מ"ר. כאמור, הצדדים מסרו כי חוו"ד השמאי זלצמן מוסכמת על שניהם; לפיכך, חוות דעת זו תשמש לצורך ביצוע החישוב לפי הכללים שנקבעו לעיל.

יוצא- אפוא, כי היה על התובעים לשלם דמי היוון בגין החלק המיועד לבניה בסך 52,280 ₪, ועוד דמי הסכמה בגין יתרת השטח בסך 600,533 ₪, סה"כ 652,813 ₪.

סוף דבר: אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 325,782 ₪ בצירוף החזר אגרה באופן יחסי בגין סכום זה ושכ"ט עו"ד בשיעור 20% ומע"מ. הסכום ישולם בתוך 30 יום, אחרת הוא יישא הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

רקע התובעת רוקי מויסה עסקים בנדל"ן בע"מ (להלן: התובעת") הנה חברה העוסקת בנדל"ן, ובין היתר מארגנת קבוצות רכישה לצורך ביצוע מיזמי נדל"ן. הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י" או "הנתבעת"), הנה גוף סטאטוטורי אשר אמון בין היתר על שיווק מגרשים למגורים.

בעקבות שינוי הייעוד של השטח החקלאי שהיה בידי המושב, העניקה רמ"י למושב, במסגרת הסכם רמ"י-ברקת ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, את הזכות להיתקשר בעיסקה לגבי חלק מהמגרשים המיועדים לבנייה בפטור ממכרז ובכפוף לתשלום מלא בגין הקרקע.

יצוין כי לנוכח הסכמים בין חברי קבוצות הרכישה לתובעת, שילמה התובעת לרמ"י את הפרישי ההצמדה והריבית האמורים, תוך שחברי קבוצת הרכישה המחו לה את הזכות לתבוע מרמ"י החזרים בגין הפרשים אלה (העתק המסמכים הרלוואנטיים מהסכם השתוף בין חברי קבוצת הרכישה לתובעת מצורפים לכתב התביעה ומסומנים כנספח כא').

...

לסיכום אני קובעת ש"יום אישור העסקה" שעל בסיסו יש להחיל את החלטה 3972 הינו יום משלוח המפרט הכספי הראשון – 31.12.15.

אינני מקבלת את פרשנותה של התובעת את החלטה 3972, כאילו היא אינה מאפשרת הטלת ריבית כלשהי בשום מצב.

משכך נדחית טענת התובעת בעניין זה. סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: 315,295 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום הריבית ע"י התובעת (3.8.17) ועד התשלום בפועל לתובעת.