החזקת נכס כגורם המחייב בארנונה

שטח זה הוא חלק משטח גדול יותר של כ-50 דונם שבו קיבלה מכולנוע רשות לשימוש בלעדי מחברת נמלי ישראל – פיתוח ונכסים בע"מ. במסגרת החוזה בין הצדדים נקבע כי המבקשת תשלם למכולנוע, בין היתר, את דמי הארנונה המוטלים בגין השטח, בעוד התשלומים "לגורמים המחייבים" יבוצעו על-ידי מכולנוע.

ביום 30.6.2015 דחתה ועדת הערר את הערר על הסף, בקבעה כי על-פי פקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות) מעת שנמסרה לעירייה הודעה על המחזיק בנכס בפועל, על המחזיק לשאת בתשלום ארנונה.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את הדברים אני סבורה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים.

בחינת הבקשה על רקע אמות המידה האמורות מעלה כי אין הצדקה להיעתר לה. כידוע, שאלות יישומיות מתחום הארנונה אינן מקימות על-פי רוב עילה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ראו: בר"ם 1114/14 יוסף נ' עיריית באר שבע, פסקה 13 (13.4.2014), וההפניות המובאות שם).

ברי כי כל נוהל בתחום זה אמור להעמיד בבסיסו גם תכלית זו. סוף דבר: הבקשה נדחית.

בבקשה ציינה הערייה כי השינוי המבוקש נועד לאפשר הפחתה בתעריף הארנונה ביחס לתעריף שבו מחויבים המחזיקים בנכסים בהווה.

בהקשר זה הוסבר, כי נקודת המוצא לבחינת הבקשה על ידי המשיבים היא כי תעריף הארנונה המחייב הוא זה שקבוע בצו הארנונה של השנה הקודמת להגשת הבקשה, כלומר, התעריף העיסקי המלא.

היתערבות בתעריפי ארנונה שנקבעו על ידי הגורם המוסמך לכך היא ברגיל עניין שבית משפט זה אינו עוסק בו, להוציא מקרים חריגים (ראו: בג"ץ 7712/04‏ וינברג נ' עריית תל אביב יפו, פ''ד סא(2) 735, 768-767 (2006); עע"ם 9530/05 רבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עריית עפולה, פסקות כ"ב-כ"ה (16.1.2008); עע"ם 9401/06 ‏ארגנטינה באוניברסיטה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית תל אביב, פסקות 23-21 (6.7.2009)).

...

בסופו של דבר הגיעו בעלי העסקים והעירייה להסכם פשרה לפיו החל משנת 2011 יחויבו שטחי המעבר בתעריף של כ-35 שקלים למ"ר. אולם, בשנת 2016, בעקבות סקר נכסים שערכה העירייה היא החלה לחייב את שטחי המעבר לפי תעריפו העיקרי של הנכס – היינו, התעריף המלא עבור הסיווג "עסקים". בהמשך, ובין היתר על רקע השגות ועררים שהגישו חלק מבעלי העסקים במתחם, החליטה העירייה בשנת 2017 על הוספת סיווג ייעודי חדש לשטחי המעבר בצו הארנונה לשנת 2018 – "שטח ציבורי במרכז קניות (קניון)". העירייה ביקשה לקבוע לשטחים אלה תעריף של 78.41 שקל למ"ר באזור א' ו-73.5 שקל למ"ר באזור ב'.

בענייננו מדובר היה בתעריף העסקי המלא שבו חויבו העותרים בשנים 2017-2016 – תעריף גבוה מזה שאושר בסופו של דבר על ידי השרים.

אולם, לאחר שעיינו בהודעה המעדכנת אנו סבורים שיש בתשובות שניתנו כדי להאיר עיניים באשר למורכבות ההשוואה, באופן שאינו מצביע על כך שנגרם לעותרים עוול במקרה דנן, ומכל מקום אינו מצדיק את התערבותנו.

סוף דבר: העתירה נדחית.

כהערה מקדמית ובטרם אדון בטענות לגופן, אציין כי הסמכות לידון בערר נתונה לבית משפט זה, כפי שנקבע בהחלטות בעמ"נ (י-ם) 52467-02-17 יעקב מילר נכסים והחזקות בע"מ נ' מנהלת הארנונה של המועצה האזורית שומרון (22.5.17); עמ"נ (י-ם) 67997-01-17 אשר וקנין נ' מנהלת הארנונה מועצה איזורית שומרון (28.6.17) וכפי שפורט בעמדת המשיבה מיום 22.6.20, בתיק זה. רקע והליכים קודמים על פי החלטת ממשלה, הקרן לגאולת קרקעות (להלן: "הקרן") היא הגורם המנהל את קרקעות היישוב.

דיון והכרעה סעיף 8א לחוק הסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 קובע חובת תשלום ארנונה החלה על "המחזיק בנכס". סעיף 7 לחוק מפנה לסעיפים 269 ו-1 לפקודת העיריות [נוסח חדש], לפיהם המחזיק הוא "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". בפסיקה עניפה הדנה בחובת תשלום הארנונה נקבעה חובת התשלום בהתאם למבחן מירב הזיקות, כך שהאדם או הגוף שלו הזיקה הקרובה ביותר לנכס הוא שיחוייב בתשלום.

על כך נוספת העובדה שהמערערים סירבו להצעה להצהיר כי הם מוותרים על זכויותיהם, ובכך הודו אף הם בקיומן של זכויות בקרקע, ואלה יוצרות זיקה המחייבת בתשלום הארנונה.

...

אני סבורה שהניתוח המשפטי ומסקנות הועדה אשר פורטו בשתי החלטותיה מבוססות משפטית ועולות בקנה אחד עם הפסיקה.

התוצאה היא, איפוא, שגם אם הממונה הוא הרשום כבעלי הקרקע, ואף אם קיימת מניעה זמנית מהשלמת רישום זכויותיהם של המערערים, הרי שמירב הזיקות בקרקע נתונות למערערים.

לאור האמור הערעור נדחה.

לחלופין טענה העותרת כי הערייה השתהתה בפעולות הגבייה באופן המצדיק להורות לעירייה שלא להמשיך בפעילות הגבייה המנהלית ועוד טענה כי הערייה מיתנהלת באופן שאינו הולם את חובת ההגינות ואת חובת תום הלב המחייבת רשות מנהלית: "הזמן הממושך שחלף מיום הווצרות החוב, העידר ההליכים הממשיים לגבייתו, וממילא העידר הוכחה לקיומו של החוב, מביאים כולם להתיישנות החוב וכל טענה אחרת של המשיבה אינה אלא חוסר תום לב ושימוש לרעה בסמכותו" (סעיף 63 לעתירה).

בנסיבות העניין נראה כי הערייה סטתה מהאופן שבו היה עליה לנהוג כרשות להפעיל באופן סביר את שיקול דעתה בשימוש סמכויות הגבייה – עת היה המנוח אלכוהוליסט ומצבו הדיכאוני היה ידוע לרשות; עת רעייתו היתה מחוברת לבלון חמצן (כפי שתואר ברישומיהם); עת עלו טענות לכך כי אינו מחזיק בנכס וכי גורמים עבריינים ניצול מצוקתו והשתלטו על המקום; בשעה שברור היה כי למנוח אין יכולת כלכלית לשלם את חוב הארנונה ובבעלותו אף אין מיטלטלין בעלי ערך כלשהוא שניתן לתפוס.

...

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם העקרונות שבבסיס דיני הסעדים המינהליים: "כל תרופה וכל סעד אשר יישרו בעיני בית-משפט זה והנראים לו כדרושים לעשיית צדק הם בהישג ידו" (בג"ץ 101/74 בינוי ופיתוח בנגב בע"מ נ' שר הבטחון, פ"ד כח(2) 449, 455-454 (1974)).

כאמור לעיל – העתירה מתקבלת.

בהתאם לאמור אני קובעת כי חוב הארנונה נושא עתירה זו התיישן והמשמעות היא שעל העירייה לחדול מפעולות הגבייה המנהלית ולהסיר את העיקול שהטילה על הנכס ברחוב התקווה 44.

חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר") קובע מנגנון של השגה, ערר וערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים בהקשר, בין היתר לטענה שמי שחויב בתשלום ארנונה כללית "אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות" (סעיף 3(א)(3) לחוק הערר).

אכן מאותה שנה אין מחייבים אותו בארנונה ביחס לנכס.

העברת הפעילות העסקית אינה בהכרח גם העברת החזקה בנכס לגורם העיסקי החדש.

...

אני סבור שיש לדחותה הן על פי טענות הסף והן בהעדר ביסוס לגוף טענות העותרים.

התוצאה ושתי הערות בשוליה בחינת הנסיבות, הטענות והמענות שנפרשה למעלה מוליכה למסקנה בדבר דחייתה המוחלטת של העתירה.

העתירה נדחית.