החובה להודיע על תם תקופת החזקה בנכס לעירייה

בשנת 1993 התובעת הכשירה את הנכס, במבנה צמוד לכניסה לבית הספר (כפי הנראה, מבנה ששמש בעבר כחדר אשפה – נספח י"ג לתצהיר הנתבע), ונתנה לנתבע רשות להחזיק בו, כדי להפעיל קיוסק.

בסעיף 20 להסכם, שבו הצדדים היתמקדו, נקבע: "במקרה שהעירייה לא תממש את האופציה כאמור בסעיף4 (ג) ולא תאריך את ההסכם בתום תקופת השכירות, מתחייבת הערייה למצוא לבר הרשות מקום חליפי מוסכם על בר הרשות, באותם תנאים לשביעות רצונו, והכל לפי ההסכם שנחתם במסגרת בג"צ 640/90." אי חידוש ההסכם: אין מחלוקת כי בתום תקופת ההסכם, הערייה החליטה שלא לחדשו, הודיעה לנתבע על החלטתה, ודרשה ממנו לפנות את הנכס.

הטענה האחת, הפרות תברואתיות – טענה שאינה רלבאנטית לתביעה זו. הטענה השנייה, אי הארכת ההסכם, עקב חובתה של הערייה לצאת למכרז צבורי, "משיקולים צבוריים... על מנת לשמור על אחידות ושוויוניות בכל הקשור בהפעלת מזנונים בבתי הספר בעיר" (סעיף 10 למכתב).

ההליכים לאחר ההודעה על תום ההסכם: הראיות מצביעות באופן ברור על כך שהתובעת עשתה מאמצים ניכרים להגיע לעמק השווה עם הנתבע, ובעניין זה השתכנעתי מכנותה של עו"ד קינן.

...

סיכום התביעה מתקבלת.

התוצאה היא, שלכל היותר בידיו של הנתבע זכות כספית לפיצוי בגין אי העמדת מקום חלופי, ועל פי הפסיקה הקיימת (עניין רשות הנמלים) אין מקום להתנות את הפינוי בבירור התביעה הכספית (שאפילו טרם הוגשה).

למען הסדר הטוב, אני מורה לב"כ התובעת ליידע את מנהל/ת בית הספר שבשטחו מצוי הנכס, בדבר מועד הפינוי לפי החלטה זו או מועד פינוי אחר, אם יהיה.

אני הודעתי טלפונית לעריית חדרה על תום תקופת השכירות ולא בכתב.

פקודת העיריות מסדירה את השינוי ברשום המחזיקים באופן שהיא מטילה חובה על הבעלים או המחזיקים להודיע על חדילת החזקתם בנכס: "325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע

נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו.

...

לגופו של עניין טען הנתבע כי מאחר שהתובעת שכרה את דירתו באמצעות מתווך, אזי בשלב שבו היא פנתה אליו בדרישה לשלם את החובות לתאגיד המים והעיריה, הוא הפנה אותה אל אותו מתווך "כדי שיסגרו את הדברים ביניהם". לשאלתי האם אין הוא נוהג לוודא כי פרטי השוכרים של דירתו משתנים אצל הרשויות בהתאם לשכירויות בפועל, השיב הנתבע: "כנראה שלא מספיק טוב". דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ונדרשתי לראיותיהם, ולהוראות החוק והפסיקה, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

בהתאם לכל האמור לעיל ומאחר שעל פי חוזה השכירות שנחתם ביניהם בשעתו התחייבה התובעת לשאת בתשלומי המיסים ותשלומי הצריכה השונים בעצמה (ר' סעיף 11 להסכם), דעתי היא כי הן הנתבע כבעליה של הדירה והן התובעת כמי שהחזיקה בה בפועל, צריכים היו לוודא את ביצוע שינוי שם המחזיק והצרכן גם אצל העיריה וגם אצל תאגיד המים ומשלא עשו כן בהתאם להוראות הפקודה והכללים, אזי יש לחלק את האחריות לנזקים שנגרמו לתובעת כתוצאה מכך – דהיינו התביעה, הליכי ההוצל"פ והעיקול שננקטו נגדה, בין שניהם.

מפני כל המפורט לעיל החלטתי לקבל את התביעה בחלקה, ומאחר שהתובעת לא הוכיחה את גובה הנזקים להם היא טוענת בראיות של ממש, דהיינו בקבלות בדבר תשלומים לעורכי הדין שלטענתה טפלו בענייניה ו/או ראיות בדבר הפסד ימי עבודה, ומי שדאג בסופו של דבר לתשלום החובות לשתי הרשויות בדרך כזו או אחרת היה התובע, סברתי כי הסכום הנכון לפיצוי התובעת על מה שארע צריך לעמוד על סך של 3,000 ₪ וזאת על דך של אומדנא.

לטענתו של התובע, הנתבע 1 הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו, עת בחר לשבת בחיבוק ידיים ולא להודיע לעריית עפולה אודות קבלת החזקה בנכס החל מיום 1.07.14 והשכרתו לאחרים, בין היתר, לנתבע 2.

לטענת התובע, הנתבע המשיך להחזיק בנכס בפועל עד לסוף חודש אוקטובר 2013 כאשר הוא או מי מטעמו המשיך לאחסן בתוך הנכס את הציוד והתכולה של עסקו וכי גם כאשר פינה הנתבע את הנכס בסוף חודש אוקטובר 2013, הוא עשה זאת מבלי שתיאם את הפינוי עם התובע ומבלי שטרח לשלם לתובע את יתרת חובו בגין תקופת השכירות לרבות עבור החודשים שבהם החזיק בנכס לאחר תום תקופת השכירות שהסתיימה ביום 30.06.13.

כאן חשוב גם להעיר, כי חובת הבעלים של הנכס להודיע על השכרתו, מכוח הוראת סעיף 326, אינה גורעת מחובת המחזיק להודיע על עזיבת הנכס בהתאם לסעיף 325.

...

אולם בעניין זה מקובלת עלי עדותו של הנתבע לפיה חלק מדמי השכירות שולמו לאביו של התובע במזומן עקב בעיות כלכליות של הנתבע באותו זמן (ראו עמ' 8, שורות 18-20 לפרוטוקול).

לפיכך, המסקנה המסתברת היא כי חלק מתשלומי דמי השכירות אכן שולמו ע"י הנתבע במזומן ומכאן נובע, ככל הנראה, ההפרש בין סכום החשבוניות לבין הסכום בגין שנתיים של דמי השכירות הקבוע בהסכם.

נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

הוראות אלה מסדירות את חובת הדיווח לעירייה בדבר זהות המחזיק בנכס, כדלקמן: "325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו.

כב' השופטת ארבל, בדעת הרוב, עמדה על כך שבנסיבות בהן קיימת ידיעה בפועל בדבר שינוי זהות מחזיק, מנועה הערייה מלהתעלם מהנתונים שבידיעתה, ובלשונה (פסקה 10 לפסק דינה): "במקרים בהם קיימת ידיעה בפועל מצד העיריה אודות שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, ישיבתה בחיבוק ידיים, תוך שהיא נתלית בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 לפקודה, וכל זאת כאשר חובו של המחזיק היוצא הולך ותופח, אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת עליה. היתנהגות מעין זו אינה הולמת את תפקידה של העיריה כנאמן הציבור, ובהקשר זה יפים בעיני דברי הנשיאה גילאור בבית המשפט המחוזי כי "יש לנקוט בראיה רחבה המאזנת בין אינטרסים שונים, בין חובת הנישום לשלם את מיסי הערייה בזמן ובמלואם, לחובתה של הערייה לגבות את המיסים ולנהוג בתושביה בתום לב ובהגינות" (ע"א (מחוזי חיפה) 4457/98 בידור נאה מפעלי בתי זיקוק קולנוע בע"מ נ' עריית חיפה ([פורסם בנבו], 22.2.2006), סעיף 24 לפסק דינה של הנשיאה גילאור).

...

מסקנה זו מתחייבת ביתר שאת במקרה שלפני, בהתחשב בכך שהעירייה לא נקטה בהליכי גבייה מנהליים כלפי השער לישראל עד להגשת התביעה, בשים לב לכך שהפסיקה הכירה בפעולות גבייה מנהליות שהובאו לידיעת החייב ככאלו שיש בהן כדי לעצור את מרוץ ההתיישנות (ראו, בין היתר: עע"מ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ (פורסם במאגרים 15.4.2015)); רע"א 4302/16 עיריית ירושלים נ' פרידמן צבי (פורסם במאגרים 16.4.2018)).

גם טענה זו לא נשמעה עד לשלב סיכומי התשובה ולכן דינה להידחות.

סוף דבר דין התביעה להידחות.

בעיניין זה נקבע, כי המבחן לחיוב במסי ארנונה אינו מבחן החזקה בפועל, אלא מבחן הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס וכי פעולתו החד צדדית כלפי המשיב, אינה פוגעת בזכותה של הערייה להמשיך ולראות בו את המחזיק בנכס עד תום תקופת השכירות.

לפיכך יש לראות בו משום מחזיק בנכס ולהחיל עליו, כמו גם על המשיב, את חובות מסי הארנונה בתקופה שלגביה נקבע כי החזיק בו. עוד הפניתה המשיבה לחובה המוטלת על המחזיק להודיע על הפסקת ההחזקה בנכס, בהתאם לסעיף 325 בפקודת העיריות ובפסיקה בעיניין זה. זאת כפי שנקבע, בשל כך שהמידע בדבר זהות המחזיק נתונה בידיו, מה שאין כן לגבי הרשות המקומית.

...

לאחר עיון בפסק-דינו של בית המשפט קמא, בתשובתה של המשיבה ובנספחיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי ניתן להכריע בערעור על יסוד החומר בכתב שלפניי ללא צורך בקיום דיון (בהתאם לתקנה 138(א)(1) בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (להלן – התקנות)).

מסקנה זו נסמכה בעיקרה על קביעת בית המשפט בפסק הדין בתביעות ההדדיות, כי בין השניים נחתם הסכם שותפות להקמת עסק וכי כל עוד שותפות זו לא פורקה, על שניהם לשאת בהוצאות השותפות ובכלל זה במלוא חוב מסי הארנונה החל על הנכס בתקופת השותפות.

מסקנה זו אף נתמכה בכך שהמערער לא הודיע למשיבה על עזיבתו את הנכס במועד וכן על כך שהוא אף הותיר במקום ציוד מתוך כוונה למכור אותו.

לנוכח כל האמור, הערעור נדחה.