הזכות להירשם כבעלים של קוטג' בהסכם הצהרתי

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שכותרתו "בעל בית שהפך לדייר", קובע, בחלקים הרלוואנטיים לענייננו, כדלקמן: (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

רק בסיכומים נטען על ידי הבנק כי המשכנתה לא נרשמה כיוון שהמבקשים צריכים היו להרשם כבעלי המקרקעין וכיוון שהיו עיקולים על המקרקעין שהמבקשים לא פעלו להסרתם.

בהמשך התגובה נטען: "החייבים ובנם מתגוררים ומחזיקים בשני הקוטג'ים ולהם זכות להגנה של דיירים מוגנים בשני הקוטג'ים הנ"ל ואין לפנותם מהנכס" (סעיף 10 לתגובה), וכי בכוונת המבקש "לעתור לפסק דין הצהרתי שהסכם המישכון שנעשה בשעתו היתייחס לקוטג' הדרומי בלבד אין הצדקה לידרוש עתה שמאות על כל המקרקעין כולם" (סעיף 15 לתגובה).

...

המסקנה מן האמור לעיל היא שעל אף לשונה של ההתחייבויות ובעיקר של ייפוי הכוח, מתעורר ספק באשר להסכמת הצדדים לגבי תחולתם של המסמכים האמורים ביחס לקוטג' הצפוני.

כפי שצוין לעיל, על אף שהבנק הופנה על ידי רשמי הוצאה לפועל לנקוט הליך עצמאי לבירור מעמד המשכון, הוא ביכר שלא לעשות כן. לפיכך, הטענה לפיה אין לאפשר למבקשת לצאת נשכרת ממחדלה שלה לא הוכחה על ידי הבנק.

התוצאה היא, על כן, כי דין התביעה להתקבל בחלקה במובן זה שיוצהר כי המבקשת לא ויתרה על זכותה לדיירות מוגנת ביחס לקוטג' הצפוני שנבנה על המקרקעין ושבו היא מתגוררת.

להלן יובאו מספר סעיפים מתוך ההסכם אשר עיון בהם מוביל למסקנה זו. במבוא להסכם ב- "הואיל הראשון" נכתב כדלקמן: "הואיל והמוכרים הנם בעלי זכות החזקה והזכאים להרשם כבעלים של דירת קוטג' הכוללת מרתף, קומת קרקע, קומת חדרים, קומת גג וחצר צמודה הבנויה על מיגרש בשטח של – 330 מ"ר, ברחוב סמטת הסלע 10, רמת השרון והידועה כחלק מחלקה 864 בגוש 6417 (לשעבר – חלק בחלקה 26 בגוש 6417) ( להלן: "הדירה").

...

מאחר שהנתבעים מכרו לתובעים בית ולא מגרש, גודל השטח המדויק לא היה שיקול בקביעת התמורה המוסכמת אני מקבל את טענת הנתבעים כי כוונת הצדדים הייתה למכור בית ולא מגרש וכי גודל השטח המדויק לא השפיע על התמורה המוסכמת (ראו סעיף 4 לתצהיר הנתבע).

הנתבעת לא זכרה עניין זה וגם המתווך ויתר בעלי המקצוע לא העידו על כך. סוף דבר לאור כל האמור התביעה נדחית.

עם זאת בנסיבות אלה בהן אני מאמין שהתובעים הופתעו לגלות כי השטח שנמכר להם קטן יותר מהמצופה אני סבור שלא יהיה זה נכון להעמיס עליהם תשלום הוצאות ולפיכך איני עושה צו כאמור.

התביעה וטענות הצדדים תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו זכויות החכירה במיגרש מס' 40, בשטח 600 מ"ר, ברח' קדושת הלוי בגני מודיעין-מודיעין עילית (להלן: "המיגרש") ירשמו בשלמות על שם המבקשים בפנקסי המשיבים 5-6 וכי המיגרש הוא בבעלות המבקשים בלבד.

במבוא להסכם נכתב שהמוכר-המשיב 2 "זכאי להרשם כבעל הנכס מיגרש 40 בגבעה המערבית בשטח 300 מר" וכי המבקשים ישלמו תמורת הנכס, סך של 180,000 ₪ באופן ש-100,000 ₪ ישולמו ביום חתימת החוזה והיתרה תשולם ביום 20.07.11.

המשיבים 1-2 טוענים מנגד שלמבקשים נמכר מחצית המיגרש בלבד ובהתאם ניבנה על המיגרש קוטג' דו משפחתי, שבחציו (הקידמי) מתגורר המשיב 1 עם משפחתו ובחציו (האחורי) מתגוררים המבקשים.

המשיב 7 הודיע שאינו מנהל רישום של בעלי הזכויות, אין לו עמדה בשאלה מי זכאי להרשם כבעל זכויות ובשאלות העולות מהתובענה וכי הוא יכבד כל החלטה שתנתן.

...

סוף דבר לסיכום, פרשנות לשון ההסכם ונסיבות עשייתו תומכות אפוא במסקנה שלמבקשים נמכר שטח של 300 מ"ר ולא כל המגרש.

גם התפתחות הדברים לאחר כריתת ההסכם שפורטה לעיל ובכלל זאת- בניית בית דו-משפחתי בשטח המשמש את שני הצדדים ולא צד אחד בלבד , כמו עשרות מגרשים ביישוב ובהם בתים דו- משפחתיים על מגרש אחד, תומכים במסקנה זו (ראו והשוו: ע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל ואח' נ' עיזבון גוזלן ואח' (06.08.13)).

התביעה נדחית אפוא.

מבוא בפני תביעה שעיקרה, לאחר שצומצמה ירעת המחלוקת, סעד הצהרתי, לו עותרים בני הזוג משה ורחל עטיה (להלן: "התובעים" או "בני הזוג עטיה"), בטענה לרכישת בעלות בבית הנמצא בחזקתם (להלן: "יחידה מס' 13"), שהוא חלק מפרויקט של בתים צמודי קרקע, הרשום בחלקה 8 גוש 8273 ברחוב הרב מימון 4 בעיר נתניה (להלן: "הפרויקט").

רקע עובדתי העובדות הצריכות לענייננו הן כדלקמן: המיגרש עליו מצוי הפרויקט (להלן: "המיגרש"), הוא בבעלות משותפת של הנתבעת 3 ושל מתתיה, כאשר קינמון, חברה קבלנית, זכאית להרשם בפנקסי המקרקעין כבעלים בחלקיה של הנתבעת 3 במיגרש (בפנקסי המקרקעין שהוצגו בפניי עודנה רשומה האחרונה, אך על זכויות הבעלות שלה רשומה הערת אזהרה לטובת קינמון).

אף אם עבודות נגרות אלה בוצעו בפרוייקט אחר שבנתה חב' הלבונה, אין כל מניעה להגיע להסכם לפיו התמורה לה זכאי עטיה בגין ביצוע העבודה תועבר לתובעת על חשבון רכישת הקוטג' על ידו, שהרי מדובר באותם בעלי שליטה הן בתובעת והן בחב' הלבונה.

התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה.

...

לעומת זאת, תום ליבם של התובעים כלפי הנתבעים במקרה שלפנינו מוטל בספק וזאת מהטעמים שיפורטו להלן.

סיכומו של דבר, לבני הזוג חסון חוזה מכר תקף לגבי יחידה 13.

לנוכח כל האמור, התביעה נדחית.

במסגרת איחוד וחלוקה של חלקים בלתי מסוימים הייתה זכאית התובעת להרשם כבעלים של שתי דירות מתוך ארבע הדירות האמורות.

בקומה הראשונה קיימת דירת קוטג' מס' 1 אשר נמכרה למשפחת אלאלוף-כהן.

ולצידה של זו הם צפו פיצוי מוסכם בסך 50 דולר ליום, בגין איחור במסירת הדירה, כמבטא מן הסתם אובדן של "דמי שכירות". וכמבואר, שומה עליי לכאורה למקד מעייניי אך להלך נפשם של בעלי החוזה שעה שכרתו את חוזה המכר, ולא לנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה.

...

משכל אלו לנגד עיניי החלטתי להימנע מפסיקת הוצאות.

סוף דבר לפיכך הנני מחייב את התובעת, היא הנתבעת-שכנגד, לשלם לנתבעים, הם התובעים-שכנגד, סך של 186,080 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 162,820 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 14,029 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 29.10.04 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 71,866 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום 15.12.08 ועד מועד התשלום המלא בפועל, סך של 31,300 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 2.3.10 ועד מועד התשלום המלא בפועל וסך של 13,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.06 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הנני מורה כי הפרש הסכומים האמורים ישולם לידיו הנאמנות של ב"כ הנתבעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. הנני מורה לרשום את הדירה, היא חלקה 137/2 בגוש 10794, על שם הנתבעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. חיוב זה מוטל, ביחד ולחוד, על כל הנתבעים-שכנגד בתביעה השנייה.