הותר לשותף לבנות פרויקט לבד לאחר ששותפו סירב לקדם טופס 4

בתמורה התחייב דכנר לפעול לקידום כל הנושאים הקשורים לפרויקט, ובכללם טפול בהתקשרות העתידית עם חברת קלדש בניה בע"מ (להלן: קלדש), אשר באותה העת החזיקה באופציה לרכישת חלק מהמקרקעין; מציאת שותפים אלטרנאטיביים במידת הצורך; השגת היתרי בניה; מציאת משקיעים; טפול בפתוח האתר; טפול בשינוי ייעוד המלונות הצפוניים למגורים או למלונות דירות; וטפול בנושאי המיסוי.

בסמוך לאחר דברים אלו, ביום 25.7.2007, כרתו השניים הסכם אשר זכה לכינוי "הסכם ההפרדות" [ת/150], על פיו רכש צ'רני את יתרת זכויותיו של דכנר בפרויקט (10% מתקבולי הולילנד תיירות) תמורת 5 מיליון ש"ח + מע"מ; הסבה של הלוואה לדכנר בסך 4 מיליון ש"ח לתמורה; ומחיקת יתרת המקדמה העומדת לזכות הולילנד תיירות.

בברכה, דכנר נ.ב. – טופס 4 – 2 הדירות – נחתם".

נטען, כי מיסמך זה נכתב בשנת 2007, לאחר שקלנר - חברו ושותפו לדבר העבירה - עזב את קבוצת החברות, והותיר את דכנר "לבדו במערכה". במצב דברים זה, נאמר, יש להניח שדכנר כתב את שכתב כדי להפיס את דעתה של פז, ששלחה לו את המכתבים מטעם פולאר.

הוסבר, כי בעדותו עומת דכנר עם שתי גרסאות שהציג בחקירתו במישטרה – בראשונה, טען דכנר, כי בראשית שנת 2003 הודיע לו צ'רני שהוא מסרב לשאת לבדו בתשלומי השוחד עבור פרויקט הולילנד והוסכם ביניהם כי הולילנד פארק גם תתחיל לשאת בהוצאות אלה, וכתוצאה חשף דכנר בפני קלנר, ספרן וגלאון את מערך תשלומי השוחד שהופעל עד כה בפרויקט (וזאת לפני החתימה על ת/179 והעברת התשלום בגין הסכם זה).

עם זאת, גם לפי גירסתו של דכנר, לפי הסכם המיליון הוא לא נידרש "לתת שום עזרה בצד התיכנוני": "אני רוצה להפנות את תשומת ליבך שוב, להסכם שנתת לי (ת/6), וכתוב שם חד משמעית בסעיף 6, דכנר מתחייב לעבור לרשות השותפים וכך הלאה, על-מנת לסייע בקידום הנושאים הכלכליים והשיווקיים של הפרויקט, לא מוזכרת פה במילה אחת בכל ההסכם, וגם לא התבקשתי לתת שום עזרה בצד התיכנוני, באותו שלב לא התבקשתי לעשות שום דבר בקשר לזה, כל הדברים התכנוניים האחרים היו התפתחויות לאחר מכן, כשאין לזה כל קשר ... " (עמ' 2883 לפרוטוקול).

...

פה אחד מורשע המערער בעבירה של לקיחת שוחד לפי סעיף 290 לחוק העונשין בגין קבלת סך של 60,000 ש"ח מעד המדינה.

המערער מורשע בעבירה אחת של לקיחת שוחד לפי סעיף 290 לחוק העונשין ובעבירה לפי חוק איסור הלבנת הון.

המערערת מורשעת פה אחד בעבירה של מתן שוחד למתווך לפי סעיף 295(ג) לחוק העונשין, וב-7 עבירות של מתן שוחד לפי סעיף 291 לחוק העונשין.

בכתב התביעה טוענים התובעים, בתמצית, כי עד לשלהי שנת 2020 פעלו הצדדים בשיתוף פעולה מלא לקיום המיזם, השלימו את בנייתו של המבנה והחלו לטפל מול רשויות התיכנון בהוצאת אישור איכלוס למבנה (להלן: טופס 4), אשר יאפשר את חיבורו לחשמל ואת השכרתו לצדדים שלישיים, אך לקראת סוף שנת 2020 החליטו הנתבעים, באופן חד צדדי, להפסיק את שתוף הפעולה בקידום המיזם ולעכב את הוצאת טופס 4 למבנה שהקימה החברה, כשהם מתרצים התנהלותם זו בטענות שאין בהן דבר אלא כסות למטרתם האמיתית - לאלץ את התובעים להכנס להליך של פירוק השותפות בחברה "רגע לפני" שהחברה משלימה את הוצאת טופס 4 וזכאית להשכיר את המבנה לצדדים שלישיים, מתוך רצון וכוונה למנוע מן החברה להגיע לשוויה המרבי ובכך להשתלט על כלל מניותיה, תוך ניצול העובדה שיכולתם התזרימית של הנתבעים עולה על זו של התובעים.

התובע החל למדר את הנתבע מענייני החברה ואף חתם לבדו על מסמכים שלא בהתאם להסכם.

אין לסטות מהחלטת החברה המחייבת את חתימתם המשותפת של התובע והנתבע בלווי חותמת החברה והנתבע לא סירב לחתום על מיסמך כלשהוא לקידום הפרוייקט וגם הטענות בעיניין מפתחות המבנה, אין בהן כל ממש.

זאת, לאחר שהנתבע סירב לנוסח שהוצע על ידי התובעים, ולפיו יצוין כי "הבקשה מוגשת בשל נסיבות חריגות שמקורן, בין היתר, במגיפת הקורונה ובהשלכותיה..." שכן לטענתו, כפי שהובהרה בתשובת בא כוחו לפניית ב"כ התובעים, "הסיבה לעיכוב איננה הקורונה אלא היתנהלות מרשך...". בדיון שהתקיים בפניי ביחס לבקשה זו ביום 15.6.21 ובהמלצתי, הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה נוסח הבקשה שתוגש לרמ"י יהא כדלקמן: "בקשה זו מוגשת בשל נסיבות חריגות שמקורן, בין היתר, בהתארכות הליכי הבנייה בפועל מעבר למתוכנן. להזכיר כי החל ממרץ 2020 ועד לאחרונה הייתה שנת קורונה". אשר לטופס 4 - ביום 26.5.21 הודיעו התובעים כי בהתאם לסעיף 2 להסכמות אשר קיבלו תוקף של החלטה ביום 25.3.21, הם פנו לבעל מיקצוע – אינג' מיקי יוגב, אשר בקיא בטיפול בהוצאת טופס 4 לנכסים מן הסוג הנידון כאן, הוא ערך את הבדיקות הדרושות בדבר הפעולות הנחוצות להוצאת טופס 4 למבנה ולפי מממצאיו, המפורטים בחוות הדעת, ניתן בשיתוף פעולה בין הצדדים להביא את המבנה לכלל השגת טופס 4 בפרק זמן של חודשיים ובהיעדר שתוף פעולה מטעם הנתבע מס' 2 ומינוי פרוייקטור מורשה אשר יוסמך להשיג את האישורים החסרים, בתוך 3 חודשים לכל היותר.

...

נמצא כי בשלב זה, עומדות זו מול זו חוות דעת המומחה מטעם התובעים, אשר טוען כי בסד זמנים קצר של עד 3 חודשים ניתן יהיה לקבל טופס 4 למבנה הקיים, אל מול חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעים, אשר טוען לליקויים ולנזקים שידרשו תיקון ובסיכומו של דבר סבור כי סד הזמנים שנקבע על ידי המומחה מטעם התובעים, איננו סביר.

על יסוד האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להיעתר לבקשה באופן שהתובע מס' 2 יוסמך לנקוט, בשם החברה, בהליכים הנדרשים לצורך הוצאת טופס 4 למבנה - ולצורך זה בלבד, וזאת בכפוף לאמור להלן: בכל פעולה שתידרש יפנו התובעים תחילה לנתבע, על מנת שיחתום או יפעל בהתאם לנדרש.

לעומת זאת, לגבי בקשה שהגיש התובע בקשר לעניינים אלה ולאחר שהצדדים השלימו טיעון באופן נרחב וניתנו להם כלל האפשרויות להגיב ולהשיב נקבע (בהחלטה מיום 12.8.19) כי "על הנתבעת לתת תצהיר גילוי מסמכים מפורט, העונה על כל שנידרש מכח תקנה 112 וטופס 11..." וכן כי "על הנתבעת לאפשר עיון בכל המסמכים שצוינו בתצהיר האמור...". כאן המקום לציין כי הנתבעת טענה כבר בכתב הגנתה כי יש לסלק את התובענה על הסף.

בסעיף 8 ל"ביצוע ותשלום הפרויקט" צוין כי "מר ישראל הרצברג [התובע] כנציג הבעלים יהיה אחראי על קידום היתרים ואישורים תשלומי האגרות וההיטלים ויעזור ככל שיידרש ע"י החברה המשותפת בקידום הפרויקט תכנונו ושיווקו. את שכרו בגין הפרויקט ע"ס 10 מיליון ₪ יגבה מר הרצברג [התובע] מהבעלים כאשר חלק ניכר מהתשלום יועבר לאחר קבלת היתרי הבנייה. חברת דונה [הנתבעת] והחברה המשותפת לא ישלמו למר הרצברג [התובע] בגין עבודתו". בחקירה הנגדית ציין סמנכ"ל הנתבעת כי "לא היה שום היתנהלות כשותף (...) מהתחלה היה ברור שאנחנו קונים 50 אחוז (...) וזה העסקה (...) ולא רצינו גם [את] הרצברג [התובע] כשותף, חד משמעי, אני לא, לא חושב שזה גם עלה ה-issue" (ראו פרוטוקול מיום 5.7.22, עמ' 226, ש' 8-2).

* בהמשך למצוין לעיל, ביום 30.4.17 כתב סמנכ"ל הנתבעת לתובע כי "אני מבקש שתעבור על הנייר בינינו ותדאג שהכל יהיה בפנים. כימעט כלום שם לא בפנים. כל נושא הבצוע, מחיר, שיטת המדידה, הפיתוח, מרפסת וכו', זכות סרוב, ההחלטות שלנו ביועצים ותכנון, הוצאות, ניהול ושיווק שלנו, סכום הפריסה, עבודה שלך ודמי הניהול שלך, הוצאות משפטיות, בקיצור שום דבר לא שם. מה שלא בפנים נא תחדד ותגיד לי" (סעיף 18.1 לכתב התביעה; סעיף 35 לכתב ההגנה).

לעניין סמכותו לסגור עסקה בהקף הפרויקט, ציין סמנכ"ל הנתבעת בחקירתו הנגדית כי "סמנכ"ל לא מחליט לבד, סמנכ"ל ממליץ (...) אני יכול לאשר עסקה של מכירת דירה, אני לא יכול לאשר קנייה של קרקע ב-200 מיליון שקל לבד..." (פרוטוקול מיום 5.7.22, עמ' 216, ש' 19-16).

...

שנית – גם בהינתן ההתכתבויות בין הצדדים, שעשויות לעלות כדי "אגד מסמכים" הנדרש להוכחת גמירת-דעת, הרי שבנסיבות העניין מקובלת עליי גרסת סמנכ"ל הנתבעת, שלפיה מדובר במסמך שלא ערוך לחתימה, ולא כולל את האישורים הנדרשים.

מכל המקובץ עולה כי ההתכתבויות בין התובע לנתבעת היו בגדר משא-ומתן מסחרי, שלא התגבש לכדי עסקה מחייבת בכלל, ובפרט לא הגיעו הצדדים להסכמות בנושא זהות משלם שכר-טרחתו של התובע, וממילא התובע לא הוכיח שהנתבעת התכוונה לשאת בתשלום זה. נהפוך הוא: מכלול ההתכתבויות מלמד כי הנתבעת סבורה כי הבעלים, שמיוצגים על ידי התובע והוא פנה לנתבעת בשמם, הם אלה שצריכים לשאת בתשלום האמור.

סוף דבר השורה התחתונה של פסק דין זה היא כי התביעה נדחית.