הוראות מינהל מקרקעי ישראל לבנייה נמוכה

הפסיקתא מכוח סעיף 34א. לחוק המכר מתייחסת אך ורק לחובות ולעיקולים שנמחקים כדי להעביר לרוכשים זכויות נקיות מכל שיעבוד וחוב אך אין בפסיקתא כדי להורות למינהל לוותר על דמי ההסכמה וממילא העברת הזכויות כפופה לתשלום.

מכוח סמכותו של המינהל בסעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטתה 1553 כי במועד העברת זכויות בנחלה וכתנאי להעברה על החוכר לשלם למינהל דמי רכישה.

ההחלטה במפורש מתייחסת להעברת זכויות במקרקעין "בבניה נמוכה שהוקצתה בפטור ממכרז או בהרשמה ובהגרלה או כמכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים". ההחלטה במפורש איננה חלה על המיגזר החקלאי וככל שנטענת אפליה, אין הטענה בסמכותו של רשם ההוצל"פ לידון בה ויש להביא הטענה להכרעת הערכאה המתאימה.

...

החלטתי לדון בבר"ע כבערעור עצמו, לאמץ את החלטת הרשם הנכבד ולדחות את הערעור, כמפורט להלן: מושכלת יסוד כי חוב של דמי הסכמה איננו בגדר חוב רגיל או בעל קדימות כמו חובות אחרים אלא דינו כהוצאות כינוס.

בכל הכבוד מקובלת עלי האמירה ואולם שם העובדות היו שונות מאלו שכאן ובסופו של יום הדרישה להשבת דמי הסכמה ששולמו נדחתה.

ער אני לתוצאה של פסק הדין למבקש ולרוכשים, כפי שאף ציין הרשם הנכבד בסייפא להחלטתו ואולם אני סבור כי התוצאה אליה הגיע הרשם נכונה ותואמת את הדין ועל כן מצאתי לדחות את הערעור.

בהסתמכו עליה, נכתב אצל ויתקון בעמ' 273 (בנוגע להסכם חכירה, והדברים יפים אף להסכם פיתוח): "המינהל מפיק הסכמי חכירה בהם נכלל סעיף הקובע שההסכם כפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולהוראות הנוהל של המינהל. בדרך זו ניכנסו הוראות הנוהל של מינהל מקרקעי ישראל להסכמי החכירה". אשר על כן, לאור תוכן הסכם הפיתוח והתוספת לו, וההלכה שנפסקה בעיניין אוהב ציון, יש לקבוע כי החלטות מועצה מס' 1057 ומס' 1075 - ובהן התחייבות לשאת בדמי היתר בשיעור 91% - נקלטו בהסכם הפיתוח ובתוספת להסכם הפיתוח מכוחם של "סעיפי היבוא". מקור חובה פנימי - פרשנות הסכם הפיתוח משהגענו למסקנה כי הנתבעת מחויבת לשלם דמי היתר בשיעור 91% מכוח קליטת החלטות המועצה בהסכם הפיתוח ובתוספת לו, אין צורך להכריע בטענת התובעת, לפיה ניתן ללמוד על חובה לדמי היתר בגין תוספת בנייה בשיעור של 91% מתוך היחס שבין ערך המיגרש לסכום התמורה, אשר נקבעו בהסכם הפיתוח, המהוה אף הוא יחס של 91/100.

הן מהוראת נוהל מס' 36.22 של התובעת, שתוכנה צוטט לעיל, עולה כי דמי היתר לתוספת בנייה עשויים לעמוד על שיעור נמוך מ-91%, למשל כאשר כבר נחתם חוזה חכירה מהוון (ואז שיעורו של דמי ההיתר עומד על 31% בלבד).

...

באותם כלים שאיפשרו לתובעת לגלות עוד בשנת 2003 כי הנתבעת בנתה בנייה נוספת של 193.90 מ"ר, היה ביכולתה לגלות באופן עצמאי עובר לספטמבר 2006 כי מדובר בבנייה נוספת של 15 מ"ר נוספים, קרי - של 209.20 מ"ר. המסקנה מהאמור לעיל הינה כי ביום 4.9.2006 ידעה התובעת, ולפחות הייתה צריכה לדעת, את כל העובדות שהקימו לה כוח תביעה לדמי היתר בשיעור 91% משווי הבנייה הנוספת שבוצעה בפועל על-ידי הנתבעת.

התוצאה לאור קבלת טענת ההתיישנות, הנני דוחה את התביעה.

כן הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

בית משפט השלום בירושלים ת"א 4936-10-13 מינהל מקרקעי ישראל נ' רובק-בוטביה בפני כבוד השופטת מרים קסלסי התובע מינהל מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עוה"ד **** גלס ואח' הנתבעת ****ה עדינה רובק-בוטביה ע"י ב"כ עוה"ד יורם אבירם ואח' פסק דין

על פי התב"ע הקיימת, מגרשים 607 ו-608 הסמוכים יועדו לבנייה נמוכה למגורים.

מטרת החכירה המקורית אינה תואמת את השמוש בפועל שנעשה במקרקעין, בהתאם לתכנית מס' 2610(ת/2) ואף לא בהתאם לתכנית 2611, אם כי בזו האחרונה נכללו הוראות לשטחי קיט ונופש במטרותיה.

(1) החוכר מצהיר כי ידוע לו ששטח המיגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים כתוצאה משינויים בתכנון על פי חוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965, הסדר קרקעות וכיוצא באלה.

...

סיכום ביניים – סילוק יד חלקי אשר על כן, כל עוד הצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר פיצוי או מתן שטח חליפי, או התאמת חוזה החכירה שנחתם ביניהם, כל עוד לא הוכנה מפת תצ"ר על ידי המנהל ולא שונו שטחי המגרשים לצרכי הסדר ורישום, אני מורה כי על הנתבעת לסלק ידה בשלב זה משטח בן 217 מ"ר, מתוך השטח בן 357 מ"ר שלגביו התבקש סילוק היד.

גם היסוד השלישי "שלא על פי זכות בדין" אינו נקי מספק, נוכח קביעתי לסילוק יד חלקית, ולו בשלב ביניים עד לסיכום שאלת הפיצוי המגיע לנתבעת בעקבות אי ההתאמות בין הממכר למסמכים היוצרים את הזכויות בו. אי בחינת הממכר צריכה לעמוד לרועץ כנגד שני הצדדים לחוזה זה, ולא רק כנגד הנתבעת.

בענייננו השימוש "הכלכלי" בחצר, על ידי אורחי מלון הבוטיק החל חודשים ספורים לפני הגשת התביעה, אותם יש לספור מיום מתן רישיון עסק (1.7.13), שעה שהתביעה הוגשה ב-10/2013), הפחתה מתאימה של חישובי השמאי ל-217 מ"ר, מביאה אף היא למסקנה כי דמי השימוש בטלים בשישים ומהווים זוטי דברים, לפיכך אני דוחה התביעה בענין זה. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה לנתבעת לסלק ידה משטח בן 217 מ"ר, כאמור בסעיף 32 לעיל, וזאת בתוך שלושה חודשים מהיום.

המערערים טענו שסכום הפצוי שנפסק לזכותם היה נמוך מדי, והחברה טענה כמובן את היפוכם של הדברים.

באשר להשבת דמי השמוש טענו המערערים, כי הסכום של דמי השמוש נגבה מהם שלא כדין ובנגוד להוראות מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: "המינהל") ובעניין זה הפנו המערערים לנספח ג/1 לכתב תביעתם והוא מכתב מאת המינהל לקבוץ ובו, נאסר על הקבוץ להוסיף ולהחתים מתיישבים חדשים על הסכם דמי השמוש.

סוף דבר לאור כל האמור אמליץ לחבריי לדחות את ערעור המערערים וערעור החברה בכל הנוגע לליקוי הבנייה, לקבל את ערעור הקבוץ ולהורות על ביטול סעיף 243 ה' לפסק הדין קמא.

...

משכך, וכאמור מסקנה היא, כי לא היה מי שסבר בדיון אצל סגן הנשיא (כתוארו אז) השופט א. אברהם, כי הייתה בעיה חוקית בעמידת הקיבוץ על חתימת הסכם דמי השימוש (ואחת היא לי אם הדבר נעשה בדרך של הסכם בין הקיבוץ לבין מתיישבים או בין האגודה הקהילתית לבין מתיישבים).

סוף דבר לאור כל האמור אמליץ לחבריי לדחות את ערעור המערערים וערעור החברה בכל הנוגע לליקוי הבנייה, לקבל את ערעור הקיבוץ ולהורות על ביטול סעיף 243 ה' לפסק הדין קמא.

זיאד הווארי, ס. נשיא – אב"ד השופטת עירית הוד: מקובל עלי כי דין הערעורים ההדדיים בעניין ליקויי הבניה להידחות וכי דין ערעורו של הקיבוץ להתקבל מהנימוקים שפורטו בהרחבה על ידי כב' השופט קולה.

(4) האמור בסעיף 5.7.10 לא יהוה תנאי למתן ארכה במקרה של קרקע שהוקצתה למטרת בנייה נמוכה עצמית ועל הקצאת קרקע בפטור ממכרז למטרת תעשייה ומלאכה או תיירות, לרבות אטרקציה תיירותית ומלונאות.

אף אם אצא מתוך הנחה שהתובעת לא היתה ערה להוראות החלטה 1513 טרם הגשת התביעה, וספק שכך הם פני הדברים, ולו רק לאור העובדה שהמצהיר מטעמה לא טען זאת במפורש בתצהירו, אין בכך כדי להועיל לה. ההחלטה פורסמה בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובאתר הנתבעת.

החלטות המועצה נתפסות כהנחיות מנהליות בתחום המדיניות הקרקעית במקרקעי המדינה, שלפיהן נידרשת הרשות לפעול (ע"א 4071/02 קבוץ מפלסים נגד מנהל משרד מסוי מקרקעין באר שבע (12.9.2006), סעיף 14 לפסק דינה של כבוד השופטת חיות, בג"צ 2908/05 סלמה אלסנע נגד מנהל מקרקעי ישראל ע"י המנהלה לקידום הבדואים בנגב (12.10.2008), סעיף 7 לפסק דינה של כבוד השופטת בייניש וע"א 3089/11 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נגד עוגן נדל"ן מניב בע"מ 22.8.2012), סעיף 15 לפסק דינו של כבוד השופט סולברג).

...

בענייננו, נחה דעתי כי סוגיית החלטת מועצת הרשות והמדיניות שהתוותה מקומה בתקיפה ישירה בפני ערכאה שלה הסמכות לבחון את תוקפו וחוקיותו של האקט השלטוני, שהוא לב הדברים (ראה ע"א 4291/17, לעיל וכן, דנ"א 1099/13 מדינת ישראל נגד גארד סוילם גארד אבו פריח ז"ל ואח' (12.4.2015), סעיף 19 לפסק דינו של כבוד השופט גרוניס).

סיכומו של דבר, התביעה מתקבלת בחלקה, במובן זה שהתובעת זכאית להשבה חלקית של הסכום שאינו שנוי במחלוקת (אשר שולם לה ביום 13.5.2021).

אני מורה על מחיקת יתרת התביעה, מחמת העדר סמכות.