הועדה סבורה שהבינוי המוצע עדיף על פני הבינוי המנחה בתב"ע

המסכת הראייתית: שמיעת ההוכחות בתיק נפרשה על פני מספר ישיבות ובמסגרתן העידו: עו"ד יעקב שטיימץ המשמש כיועץ משפטי בממונה על הרכוש; מר עו"ד דוד זיו – היועץ המשפטי של עריית אריאל ושל הועדה המקומית לתיכנון ובנייה; גב' רעיה זפסוצקי – עובדת לשעבר באגף ההנדסה של ערייה אריאל.

סעיף 10 להוראות התב"ע שדן ב"באור סימני התשריט" הגדיר את ה"קו ירוק דק מלא/רציף" כגבול המיגרש המוצע בעוד ש"קו שחור מרוסק" הגדיר את גבול המיגרש לפי תב"ע מאושרת לביטול.

גם אם בכתב התביעה נעדרה חלוקה מספרית של שיעור התוספת ביחס לכל אחד ממגרשיהם הגובלים, אני סבורה שאין בכך בכדי לתמוך בטענת הנתבעים כי יש לדחות את התביעה מאחר ולא ניתן להיתחקות אחר מיקומם המדויק של התוספת לה זכתה התובעת בעקבות התב"ע החדשה.

בפסק הדין המנחה בעיניין ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המקומית לתו"ב הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 649, עמד כב' השופט חשין על יחסי הגומלין שבין הוראות תכנית לתשריט: "שני חלקיה של תכנית מיתאר – החלק המילולי, ה"תקנון", ובצדו התשריט – שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תכנית לאויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו.

כן, לא נעלם מעיני האמור בפרוטוקול הועדה המיוחדת לתיכנון ובניה - אריאל (נ/1) בה צוין בהקשרה של התכנית כי מטרתה, בין היתר, הנו ל-"התאמת שטחי מגרשים, שטח בניה מותר וקוי בנין למצב קיים". אין לי אלא לקבוע בעיניין זה כי 'כוונות לחוד ומציאות לחוד' – משעה שהתב"ע שינתה את גבולות המגרשים של הצדדים (כמו גם של בעלי מגרשים אחרים) ומשעה שזוהי התב"ע שבתוקף – הרי שהוראותיה מחייבות כאמור.

...

גם אם בכתב התביעה נעדרה חלוקה מספרית של שיעור התוספת ביחס לכל אחד ממגרשיהם הגובלים, אני סבורה שאין בכך בכדי לתמוך בטענת הנתבעים כי יש לדחות את התביעה מאחר ולא ניתן להתחקות אחר מיקומם המדויק של התוספת לה זכתה התובעת בעקבות התב"ע החדשה.

המסקנה הצריכה מכל האמור הינה שעילת התביעה הוכחה והתובעת זכאית לסעד הפינוי המבוקש.

סוף-דבר: לאור כל האמור, דין התביעה להתקבל.

על המקרקעין בנויים שני מבני מגורים השייכים לחלק מהנתבעים, ואשר ניבנו לפני שנים רבות.

כאשר נתבקש המומחה לאשר כי ההצעה מיום 23.6.16 אינה מאפשרת בניה סבירה במגרשים 1 ו- 2 בהתאם לתב"ע החלה על החלקה הוא מסר את הדברים הבאים (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 12-13): "התשובה חד וחלק לא, אפשר לבנות בתים סבירים במגרשים 1 ו- 2 וזה באותה אמה ובאותם שיקולים שנמצאים בשאר המגרשים." כאשר נישאל המומחה ביתר פירוט לגבי פגיעה באפשרויות הבניה במיגרש 2, בשים לב להוראות התב"ע בעיניין קוי ביניין, השיב כדלקמן (שם, שורות 23-25): "עומק המיגרש הא 21.38 (במפה במ/2 – א.ס.), אם אנחנו מורידים 4 אנחנו מגיעים ל- 17.40 בערך. התכסית של המיגרש לא לתת לו את כל קוי הבניין. ז"א אם אדם רוצה לבנות בית ברוחב 14 בית ובצד השני 10 מטר, יש לו את זה, זה מאוד סביר, הבית שלי פחות מזה." את תשובותיו הנ"ל של המומחה, כמו גם את יתר עדותו, מצאתי כמשכנעות, מקצועיות וענייניות.

חוות דעת מומחה התובעים אינה עדיפה התובעים סבורים כי הצעת החלוקה של המומחה מטעמם עדיפה על זו של מומחה בית המשפט.

במסגרת סיכומיהם טענו התובעים כי תהא אשר תהא החלטת בית המשפט בעיניין אופן פירוק השתוף במקרקעין, יש להותיר את הצוו הזמני על כנו, עד לקבלת היתר של הוועדה המקומית לתיכנון ובניה, אשר צריכה לבחון האם הבניה המבוקשת עומדת בדרישות תכנוניות בשים לב לחלוקת המקרקעין שתאושר על ידי בית המשפט.

...

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את עדות המומחה מטעם בית המשפט, ושקלתי את טענות הצדדים, מצאתי כי מן הדין לאמץ את הצעת החלוקה של המומחה מטעם בית המשפט, ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין ע"י חלוקתם בעין בהתאם להצעה זו. עוד מצאתי כי אין מקום להביא בחשבון לצורך פירוק השיתוף את טענות התובעים ביחס להערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע מס' 2 ביחס לזכויות של חוסין אלבויראת.

סבורני כי הצדק בדון הוא עם הנתבעים, וכי אין עוד מקום להשאיר את צו המניעה על כנו.

המסקנה היא שלא מתקיימים עוד התנאים, על פי דיני הסעדים הזמניים (לרבות מבחינת מאזן הנוחות), להשארת הצו הזמני על כנו.

התוצאה היא שאין עוד מקום להשאיר על כנו את הסעד הזמני שניתן ביום 3.8.15, והוא מבוטל בזאת.

פרטי הנכס: הנכס נשוא הבקשה הידוע כחלקה 19 בגוש 6526 בהרצליה והנו בשטח 19,239 מ"ר. המקרקעין כלולים בתוכנית מפורטת מס' הר / 1960 , לפיה הוקצו לחלוקה מיגרשי בניה למגורים: מיגרש 201 – 26 יח"ד. מיגרש 202 – 28 יח"ד. מיגרש 203 – 15 יח"ד. מיגרש 204 – 8 יח"ד. בסיכומי התובעת צוין כי בחודש יוני 2011, נערך הליך של פארצלציה (איחוד וחלוקה) במקרקעין שבכותרת, על ידי עריית הרצליה, ולפיו תחת חלקה 19 הקודמת, ניתנו מספרי חלקות חדשים (ונפרדים) לכל אחד ואחד מארבעת המגרשים שהוקצו לחלוקה על-פי התב"ע הקיימת (שמספרם 201, 202, 203 ו-204), בגוש 6526, כדלהלן: 3.1 מיגרש מס' 201 על-פי התב"ע – מספר החלקה החדש הנו 338.

לטענתם, המתוה שהוצע, מנציח את השותפות בין חלק מהשותפים במקרקעין וייגרמו להם נזקים והפסדים כלכליים, ושעה שקיימת אפשרות סבירה שהועדה המקומית תאפשר ותאשר הגדלת מספר הקומות בחלקה והגדלת כמות הדירות אשר יתנו תמורה רבה יותר.

מינוי מומחה בהחלטת יום 29.6.10 בית המשפט (כב' השופטת ערקובי) מינה בהסכמה את המומחה השמאי ג.המאירי, ולפי ההחלטה: "המומחה יציע מתוה לפירוק השתוף בדרך היעילה והמועילה, שממקסמת את הזכויות של הצדדים, אם המומחה יסבור כי יש יותר מדרך אחת לבצע את פירוק השתוף-יציע את הדרכים החלופיות, וכן את היתרונות והחסרונות של כל דרך . כמו כן ישום את כל הזכויות של הצדדים במצבם נכון להיום .....מובהר כי המומחה לא יפסוק במחלוקת, שהנה מחלוקת משפטית, שתתברר בפני ביהמ"ש, המומחה לכל היותר יהיה רשאי, אם יסבור שדרך של תיכנון מחדש הנה יעילה יותר מדרך של פירוק שתוף על פי המצב התיכנוני הקיים, להציג בפני ביהמ"ש את המתוה השונה על כל העקרונות, היתרונות , החסרונות , לרבות מועדים והשינוי בשווי הזכויות". לטעמי ומכלל החומר שבתיק ופרוטוקול הדיון, עולה כי, מינוי המומחה נעשה על מנת להציע מתוה יעיל לפירוק השתוף ותוך הצגת יתרונות וחסרונות למתווה כאמור.

הנתבעים 2-12, אינם מסכימים לחלוקה על פי חלופה א', ומעדיפים תחתיה מתוה של השבחת הנכס.

המומחה בסעיף 7.3 לחוות דעתו כתב כי: "הנני סבור, כי העקרון המנחה במקרה הנידון, הנו צימצום השותפויות ("מושאע") בין כל בעלי הזכויות במגרשי הבניה (להלן: "העקרון המנחה").

...

אני סבור כי בהעדר הסכמת יתר השותפים, ליטול במסגרת חלוקה בעין מגרש משותף וללא קשר לעניין היחסים העכורים ביניהם, לא ניתן לאמץ את המתווה שמתבקש על ידי התובעת והנתבעת 1 ושהוצע על ידי המומחה, כאשר בכל החלופות, נותרים חלקים משותפים ושלא בהסכמת אותם שותפים.

לפיכך, אני מורה על פירוק השיתוף בתיק שלפניי, בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים ולפי חלקם היחסי.

על מנת לאפשר לצדדים למצות שיח שתכליתו הגעה להסכמה כלשהי ובטרם מכר המקרקעין, אני מורה על עיכוב ביצוע הפירוק בדרך שלעיל עד ליום 1.6.13.

בין היתר, השמאי המחוזי קבע כדלקמן: (1) ע"פ תשריט אדריכלי שהגיש העותר, ניתן לנצל רק 320 מ"ר משטחי הבניה בתכסית המיגרש, 62 מ"ר פחות מהתב"ע. השמאי המחוזי בדק את התכסית סכמתית על פי התשריט, ובהיתחשב בזה שרמ"י לא הציגה תשריט או אסמכתא – התקבלה טענת העותר ונקבע כי "ינתן לשטח זה (62 מ"ר) מקדם נמוך יותר אשר מבטא את העובדה שלא ניתן לנצלו בקומת הקרקע, אך סביר שבהקלה כלשהיא ניתן יהיה לנצלו". (להלן: "השטחים העודפים").

נטען כי מלכתחילה הערייה והועדה המקומית סברו כי ניתן למצוא פיתרונות חניה מחוץ למגרש, וכל מטרת התוכניות שהוגשו הייתה להיתמודד עם הבעיה של פיתרון החניה בשל העלות העודפת והמשקל הכבד שהחניון יוצר.

הערה (1) לס' 5 לתוכנית החדשה קובעת כי "במידה ולא ניתן יהיה לנצל את כלל שטחי הבניה בתחום קוי הבניין מעל פני הקרקע, ניתן יהיה לנצלם במפלס תת קרקעי, הכל לפי תכנית הר/2000". יצוין כי בדיון בפני ועדת ההשגות שמאי העותר מתייחס לכך שיש הערה בתקנון התוכנית החדשה הקובעת שאת השטחים שלא ניתן לנצל מעל הקרקע אפשר לנצל במרתף.

נספח התנועה של התוכנית החדשה הוא נספח מנחה ולא מחייב, והוא הפיתרון שהוצע על ידי העותר משיקוליו הוא.

נטען כי התוכנית הראשונה הייתה עדיפה על התוכנית החדשה – כיוון שבתוכנית הראשונה אושרה הקלה של 6% שטח עקרי לבנייה וכן אושר פיתרון חניה מחוץ למגרש.

...

אין בידי לקבל את טענות העותר.

טענות סף המדינה טענה כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת אי צירוף הרשויות הנוגעות בדבר: עיריית הרצליה וועדת תכנון ובנייה הרצליה, וכן מחמת אי צירוף מגישת התכנית לעתירה, חברת ש. בן טובים נכסים בע״מ. לא מצאתי שיש בטענה זו כדי להביא לסילוק על הסף.

סוף דבר העתירה נדחית.