הוספת חניות במרתף בניין ללא שינוי שטח המבנה

בם הגישו התנגדויות ביחס ל- 5 נושאים: יציבות הבניין, מבנה המרתף, תוספת מרפסות מערביות, מקומות חניה ושינוי יעוד שטח צבורי והקמת איזור מסחרי.

בסיום הדיון ניתנה החלטת הועדה לפיה כל החניות יהיו בתחום המיגרש בהתאם לתקן, כי לא ניתן להשמיש את המרתף לחניות "יחד עם זאת, מאחר ואיזור הזה כרגע היו התנגדויות של התובעים וגם כרגע יש רק מגורים באיזור הזה לאורך הטיילת, ובמקביל מיתקדם תיכנון כולל לאיזור הזה, שהועדה המקומית תחליט איך היא רוצה לראות את כל אורך הטיילת... וככל שבעתיד יתאפשרו שימושים לאורך הטיילת, של משרדים או מסחר כזה או אחר, אז הועדה תשקול השמשת המרתף לשימושים כאלה או אחרים. בזה הרגע המרתף לא בשימוש. אין מרתף". בעקבות פניות של ב"כ התובעים לועדה (במכתבים מיום 14.5.2013 ומיום 26.5.2013), חזרה הועדה והוציאה החלטה בה כתבה בין היתר: "הועדה אינה מוצאת לנכון להתיר את השמוש המבוקש למשרדים, שאינו קיים באיזור הממוקם על גבול טיילת החוף. ראוי כי התרת שימוש כזה תעשה בראייה תכנונית רחבה יותר, בפרט כאשר בימים אלה נימצאות בהכנה תוכניות המתייחסות לחוף הים וסביבתו בראייה כוללת". כן נקבע כי "לא יוקצו שטחים עקריים במרתף הבניין ולא יתאפשר בו כל שימוש עקרי, ככל שתאושר תוכנית מתאר כללית לשימושים עקריים בחזית טיילת החוף אשר תחול על הבניין והמרתף הנ"ל, יתאפשר השמוש מכוח התוכנית העתידית. 5. להוראות התכנוניות יתוסף סעיף "תנאי להיתר בנייה יהיה מילוי ואטימת המרתף והחזרתו למצבו כפי שנקבע בהיתר הבנייה לבניין. על הועדה המקומית ולוודא תנאי ה לפני הוצאת ההיתר". ביום 9.6.2013 פנו התובעים בבקשה להבהיר את סעיף 5 להחלטה באופן שיאפשר את סגירת המרתף באמצעות שער ברזל במקום למלא אותו בחול, בטענה שמילוי החול והוצאתו ככל שתאושר תוכנית עתידית כרוכים בעלויות של מאות אלפי שקלים, ולכן ראוי להסתפק באמצעי פוגעני פחות.

...

לאור האמור לעיל, נדחית התביעה שכנגד על כל רכיביה.

פסיקתא לאור כל האמור לעיל נדחות התביעה והתביעה שכנגד.

התובעים ישלמו לנתבעים 3 – 5 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

מנימוקי הבקשה עולה שהמבקשים טוענים כי מדובר במבנה קיים בן 3 קומות וקומת מרתף בשטח כולל של כ – 1,300 מ"ר שברחוב רנ"ס (המוכר גם כרחוב גושן 90) בקריית מוצקין.

בעת ביצוע עבודת ההיתר בבניין התברר כי לא ניתן לבצע רמפת הגישה לחנייה שבמרתף מאחר ובתוואי הרמפה קיים צנור ביוב ראשי המנקז את רחובות גושן ורנ"ס שכל הסטה שתבוצע תביא להצפות ביוב בסביבת המבנה וזאת בשים לב לתנאים הטופוגרפיים של החלקה.

לפיכך, הוגשה על פי טענת המבקשים בקשה מתוקנת להיתר ובה הוקטנה הדרישה לחניות על ידי שינויים בחלוקת המרפאות בבניין ובמקביל בוטלה הגישה לחניות שבמרתף כך בפועל ניתן היה להוסיף חניות בקומת הקרקע.

...

מכאן שהמסקנה המתבקשת היא כי ככל שנפל פגם בצו המנהלי להפסקת שימוש, הרי שאינני צריכה להידרש לסמכותה של המשיבה לגבי הוצאת הצו לסגירת המקום.

אציין אף למעלה מן הנדרש כי לא שוכנעתי שצו הפסקת השימוש הופר למעט הודאת המבקשת 3 בדבר הצורך הדחוף למחרת בבוקר לקיים את הניתוחים שתוכננו מבעוד מועד.

סיכום אשר על כן, לאור כל האמור שוכנעתי כי דין הבקשה להתקבל ואני מורה על ביטול הצו המנהלי להפסקת שימוש ועל ביטול צו הסגירה המנהלי.

לטענת המשיבות, הרקע לשינוי בחיוב הארנונה נשוא העתירה מקורו בכך שבשלהי שנת 2018 התברר להן כי שטחי חניות במרתפים של בנייני מגורים (בנייה רוויה) אינם מחויבים בארנונה, לעומת בתים צמודי קרקע.

שטח בנין שאינו משמש למגורים פרושו כל השטח ברוטו בכל הקומות, כולל מבני עזר ויציעים וכולל שטח הקרקע הצמוד לבנין שעיקר השמוש עם המבנה לחצר, לגינה, או לכל צורך אחר אך לא יותר מ- 50 מ"ר..

קומת מסד, סככות, מחסנים, מקלטים וכן מבני עזר-שאינם מחוברים לבניין העקרי, ואם מחוברים לבניין העקרי-שגובהם אינו עולה על 2.20 ומפלס רצפתם נמוך ממפלס הריצפה של הבניין העקרי, וכן מרתפים וקומת מסד שגובהם עד 2.20 מ' ושאינם משמשים למגורים ו/או עסקים ובילבד ששטחי מבנה העזר והמרתפים שיהיו פטורים מארנונה לא יעלו על השטחים המכסימליים המותרים כדין לבנייה לשימושים אלה".

ככל שהמשיבות סבורות, כי מרתפי החניה על פי שימושם, הם בבחינת חלק אינטגראלי מיחידת המגורים של העותר, אזי נכון הוא, כי סיווג המרתפים ייקבע עפ"י השמוש העקרי של "מגורים", שהרי: "... החלטת המשיבה לראות במחסן ובמרתף חלק מיחידה אחת של מבנה המגורים הנה סבירה וכדין. מדובר במרתף ומחסן הצמודים לבתיהם של המערערים, כך שהם מהוים חלק אינטגרלי מהם. למרות שהם אינם הכרחיים לתכליתו של מבנה המגורים לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד ממנו" (ר' עע"מ 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות (פורסם במאגרים, מיום 17.7.06) פסקה 17 (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).

...

אני סבורה כי בנסיבות אלו, ובפרט שעה שקיים מתחם של אפשרויות אשר על המשיבה לשקול ולקבל החלטה לאחר שקילת מכלול הנסיבות, מן הראוי כי המשיבה תידרש לשאלת גובה התעריף בגין שטחי המעברים וכן בגין שטחי החניות במרתפי החנייה.

לנוכח כל האמור, העתירה מתקבלת באופן חלקי.

אני מורה למשיבה לשוב ולהידרש לשאלת גובה התעריף בגין מרתפי החנייה, בהתייחס לשטחי החניות והמעברים, תוך התייחסות לסוגית הסבירות וזאת תוך 90 יום מהיום.

שטח דירת מגורים – כולל את כל השטח שבתוך הדירה (כולל קירות פנים וחוץ), וכן כל שטח מקורה אחר הצמוד לדירה או שאינו צמוד לה, אולם משמש את המחזיקים בדירה, לרבות מרפסות סגורות (עם גג ומעקה), מרפסות גג מקורות ולמעט חניות ומרתפים.

הגזבר טען בפניהם כי השינוי המבוקש בהגדרה שבצו מהוה הבהרה חסרת משמעות, על אף שהוא ידע היטב שאין כך הדבר; הגזבר לא יידע את חברי המועצה כי מנוהלת תובענה ייצוגית נגד הערייה בנושא גביית ארנונה בגין המרתפים, כך שלשינוי ההגדרה יש נפקות משפטית משמעותית; הגזבר הסתיר מחברי המועצה את הודאת הערייה במסגרת תביעה ייצוגית אחרת כאמור, לפיה מרתפים מוחרגים מהשטחים לחיוב בצו הארנונה; הגזבר אף הסתיר מחברי המועצה כי שני ניסיונות קודמים לשינוי ההגדרה נדחו על ידי השרים; בנוסף לא גילה הגזבר שבשנת 2019 הוגשה עתירה מנהלית כנגד שינוי דומה בצו הארנונה, בטענה שהשינוי בלתי חוקי.

כידוע, החל משנת 1993 חל איסור על שינוי שיטת החישוב לשטחים לצרכי ארנונה, כאשר בצו הארנונה לשנת 1992 של הערייה, לא רק שהוספה ההגדרה במסגרתה הוחרגו במפורש המרתפים מסך השטחים המותרים לחיוב בבתי מגורים, אלא שאף בוטל תעריף הארנונה למרתפים, אשר היה קיים בצו הארנונה לשנת 1991.

מאותה סיבה אין לטעמי לייחס משקל לעובדה כי בהגדרת "שטח מבנה שאינו למגורים", להבדיל מהגדרת "שטח דירת מגורים", נאמר בסופה "אלא אם כן צוין במפורש אחרת בצו הארנונה להלן"; עדיין עניין לנו בהגדרה, ותוספת המילים הנ"ל אין בה כדי להעניק לה מעמד אחר, וממילא אין בה ללמד כי מה שאינו נכלל ב"שטח דירת מגורים", כדוגמת מרתפים, אינו חייב בארנונה, בשעה שלנכסים מסוג זה נקבע תעריף מיוחד ובאופן מפורש.

נוכח מסקנה זו, נראה שכבר בשנת 1986 יכולה הייתה הערייה לחייב בגין שטחים משותפים בבנייני מגורים, מחסנים ומרפסות בארנונה – כל עוד שטחים אלה מקורים" [ההדגשה הוספה – ש.ב.] הינה כי כן - ההבהרה נשוא העתירה דנן אינה משנה מבחינה מהותית את כללי החיוב בארנונה החלים על דירות מגורים.

...

נוכח מסקנה זו, נראה שכבר בשנת 1986 יכולה הייתה העירייה לחייב בגין שטחים משותפים בבנייני מגורים, מחסנים ומרפסות בארנונה – כל עוד שטחים אלה מקורים" [ההדגשה הוספה – ש.ב.] הנה כי כן - ההבהרה נשוא העתירה דנן אינה משנה מבחינה מהותית את כללי החיוב בארנונה החלים על דירות מגורים.

אף בעניין זה סבורני כי הצדק עם המשיבות.

סוף דבר העתירה נדחית.

עניינה של העתירה בשינוי שנעשה בחשבונות הארנונה של נכסים שאינם למגורים, באופן ששונה סווגם של שטחי חניות תת קרקעיות/מקורות בבניינים שלא למגורים.

לפני החלטת השינוי, סווגו שטחי החניות עצמם בסווג "מבנים שונים שאינם נכללים בסווג אחר" ולטענת העותרים השטחים המשותפים במרתפי החנייה סווגו גם כן בסווג האמור או בסווג "מעברים". העותרים נקטו בהליכי השגה והגישו עררים לועדת הערר.

כך, בעמ' 7 לפרוט' הדיון: "מנחם רוזנטל: את הרקע ואת הרציונל לבקשה של עידכון התעריפים, אני אבקש מאשר שיסביר אותו. בפועל, לגבי השאלה שלך מה זה כולל, זה כולל את השטחים, שהם גם מבואות וכדומה כמו שאמר אשר, וגם כולל בהחלט שטחים שהם חניות. הם מסווגים כקרקע תפוסה סלולה." (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).

...

אני סבורה כי בהתאם להלכה כפי שפורטה בעניין עיריית גבעת שמואל מצב דברים בו התיקון איננו מבקש לחול על פרק הזמן שקדם לתיקון, איננו נחשב כחיוב רטרואקטיבי.

אני סבורה כי מאחר ומדובר בשינוי רוחבי, שמעלה את שיעור הארנונה ביחס לשטח החניות באופן משמעותי ביותר, והשינוי איננו נובע משינוי עובדתי או ממידע שהוסתר על ידי הנישומים, מן הראוי להביא בחשבון אף את אינטרס ההסתמכות.

משעה שהעניין הוחזר ממילא לשקילה מחודשת על ידי המשיבה, מן הראוי שבעשותה כן, תידרש אף לנושא זה. לנוכח כל האמור, אני מורה למשיבה לשוב ולהידרש לשאלת החיוב בארנונה של החניות והמעברים נשוא העתירה, תוך התייחסות לסוגית הסבירות, במכלול ההיבטים שפורטו לעיל, וזאת תוך 90 יום מהיום.