ההשלכות של הגבלת רישום שעבוד נוסף באופן חוקי

שיעבוד נוסף על המקרקעין נרשם לטובת הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בע"מ (להלן: הבנק), בגין מימון שהעמיד אף הוא לטובת הפרויקט.

בתוך כך, הוסיף בית המשפט המחוזי כי אמנם יש ממש בטענות המלווה לפיה החברה והערבים התקשרו בהסכם ההלוואה לאחר קבלת ייעוץ משפטי, כשהם מודעים למכלול ההשלכות הכלכליות של העסקה וכי הם מילאו פיהם מים במשך שמונה שנים לפחות מאז קבלת ההלוואה הראשונה ועד שכפרו לראשונה בחוקיות חיובי הריבית.

ואולם, משעה שהמע"מ נוסף למחיר העסקה – הרי הוא חלק ממחירה הכולל: "היוצא הוא כי הצרכן הסופי נושא בנטל מלוא המס בגובה הערך המוסף של כל היצרנים שהשתתפו ביצור של המוצר או של השרות שנרכש על ידו. באופן זה בא לידי ביטוי אופיו של מס ערך מוסף כמס עקיף המגולגל על הקונים, וכמס על הצריכה המהוה חלק מהמחיר של הסחורות והשירותים במשק" (נמדר, בעמודים 38-37; ההדגשה הוספה, י.ו.).

הואיל וכך, בהיות חיוב המע"מ כחלק מהתמורה המשולמת על ידי החברה, מיניה וביה הוא מהוה רכיב המצוי תחת המיגבלה של חיוב הריבית שאינו עולה על 13% המותר בדין.

...

ערעורם של החברה והערבים החברה והערבים העלו בערעורם שלוש טענות עיקריות, אשר דינן להידחות, וזאת, בעיקרו של דבר, מהטעמים שנזכרו בהחלטתו הראשונה של בית המשפט המחוזי.

לנוכח כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש לקבוע שתשלום המע"מ "המגולגל" על הלווה בעסקה למתן אשראי הוא חלק מהתמורה הניתנת בקשר עם מילווה ויש בה משום תוספת לקרן, ומשכך הוא כלול בריבית כהגדרתה בחוק הריבית.

אדגיש כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם לשונו הרחבה של סעיף החוק המגדיר את המונח "ריבית" ועם תכליתו, כאמור לעיל, אשר נועדה לכלול בתוך מגבלת הריבית את כלל עלות ההלוואה מבחינתו של הלווה – בין אם רכיבי העלות מכונים "ריבית" ובין אם הם מכונים בשם אחר.

לנוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות אף את ערעורה של המלווה, וכי כל צד יישא בהוצאותיו.

הואיל ולא היו רשומות זכויות במקרקעין ע"ש התובע באופן פורמאלי, ועל מנת ליצור נכס הניתן לשיעבוד – זכות חכירה במקרקעין, פנה התובע לעירייה ביום 27.4.1999 בבקשה לכריתת חוזה חכירה מולה בסכום סמלי של שקל לשנה.

בנוסף, הערייה ביקשה לבטל את רישומה כבעלים בשנת 1990, ולכן ברור שלא כפרה בזכויות ההקדש בשנת 1985.

ואולם, משעה שבפרוטוקול עצמו אין כל אסמכתה לכך שההחלטה התקבלה ברוב חברים, ואף אין כל אינדיקאציה לכך שנדרשת הסכמת השר, ומשעה שבפועל, ויתור כאמור כלל לא יצא אל הפועל, לא כל שכן שלא נערך דיון משמעותי ורציני ביחס לויתור, טעמיו והשלכותיו, סבורני כי די בכך כדי לסתור את חזקת תקינות המעשה המינהלי באופן שניתן לקבוע כי ויתור זה כלל אינו בר תוקף.

ההקדש לא הציג ולו אסמכתה משפטית אחת לתמיכה בטענתו זו, וגם לגופו של עניין, סבורני כי הגבלת הערייה מלטעון להעדר אישור משרד הפנים, חותרת תחת התכלית העומדת מאחורי הצורך באישור כאמור.

אותו ויתור עליו סומך ההקדש את יהבו, כלל לא קיבל את אישור שר הפנים, וגם לא יושם בפועל באופן שההקדש כלל לא עמד על "זכויותיו" מכוח אותו ויתור, לא בעת רישום הזכויות במקרקעין ע"ש הערייה בטבו, ואף לא בשלב מאוחר יותר, והתנהלות זו מלמדת כי ההקדש הסכים או השלים עם רישום הבעלות במקרקעין ע"ש הערייה.

...

סוף דבר, דין התביעה להידחות, הן מחמת טענות הסף של התיישנות ושיהוי, והן לגופה.

התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת 1 הוצאות ההליך בסך של 50,000 ₪.

במצב הקיים סבור הכונס הרישמי, כי אין צורך בשירות גורם עצמאי נוסף שיטפל ברשום הזכויות ועל כן הוא סבור שראוי לאפשר למפרק לפעול להשלמת הרישום.

מירשם הזכויות שמתנהל אצל החברה המשכנת צריך לכלול את כל המידע על רכישות ומכירות של זכויות, פרטים מדויקים על בעלי הזכויות, פרטים מדויקים על מועדי הרכישה והמכירה, רישום שעבודים, רישום הערות אזהרה, רישום צוי עיקול, אישורים בדבר תשלומי המס בגין כל העיסקאות וכדומה.

על כן, נידרש לתמרץ את העוסקים ברשום הזכויות הן בדרך של הטלת מיגבלות על זמני הטיפול והרישום, והן בדרך של הטלת מיגבלות על מחיר השרות הניתן על ידם (השוו לת"צ 3225-01-11 הנ"ל; ה"פ (ת"א) 1721/00 פרידמן נ' חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' מדינת ישראל (19/9/2005); ה"פ 995/00 ויינברג נ' שר הבינוי והשיכון (19/5/2002)).

עם זאת, אין הכרח שהמפרק יפעל באופן אישי והוא יכול להסמיך צד שלישי, לרבות את מר אגבריה, לבצע פעולות מסוימות, ובילבד שהפיקוח והאחריות יישארו של המפרק.

לניהול מירשם הזכויות השלכות גם על הציבור כולו ועל צדדים שלישיים המבקשים להסתמך על המירשם.

...

דומה שאין מנוס אלא לקבל את המתווה שהוצע על ידי המפרק והכונס הרשמי.

סיכום אשר על כן, אני מורה כי ניהול מרשם הזכויות, רישום הבתים המשותפים ורישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים יעשה על ידי המפרק בתמורה לתשלומים כפי שפורטו בבקשה לגבי כל אחד מהפרויקטים.

על מנת לאפשר למפרק לקדם את הליכי הרישום ולנהל את מרשם הזכויות, אני מורה למר שפיק אגבאריה למסור למפרק את כל המסמכים שבידיו, לרבות כל חוזי הרכישה של הדירות, אישורי זכויות שניתנו, משכנתאות, התחייבויות לבנקים מלווים, עיקולים, אם הוטלו על זכויות דיירים, תשריטי הבתים והמגרשים, אישורי מסים, הטבלאות שניהל בהקשר זה וכדומה.

מנגד, הוגשו לבקשה מספר התנגדויות על-ידי מספר נושים מובטחים: היתנגדות הגב' גפן כרמית ברוקר (להלן: "ברוקר") שלטובתה שיעבוד רשום על משרדי הקבוצה ברחוב בן יהודה בתל-אביב (להלן: "משרדי הקבוצה"); היתנגדות ה"ה שולה ודב ורבין שלטובתם רשומה משכנתא על דירת הפנטהאוז שברחוב אידלסון בתל-אביב וכן נושים נוספים שלטובתם רשומה הערת אזהרה על נכס זה; וכן היתנגדות בנק הפועלים שלטובתו שעבודים על נכסי חלק מהחברות הנוספות (הגדוד העברי על הסיטי בע"מ וארלינג'ר על איילון בע"מ) (להלן: "הנושים המובטחים").

סוגיות אלו ואחרות מובילות למסקנה כי יתכן שלא ניתן יהיה להסתפק בבחינת המקור לאופן הווצרות החובות, ויהיה מקום להדרש לשאלות נוספות ומורכבות כגון עוצמת הקשר הסיבתי שבין הווצרות החובות לבין משבר נגיף הקורונה והשלכותיו, ומה מידת העוצמה הדרושה לצורך העתרות לבקשה לעיכוב הליכים.

על כן, ולאור ההשלכות המקרו כלכליות של הנגיף, ספק בעיניי אם במקרים בהם ייטען כי הקריסה הכלכלית נובעת ממשבר הקורונה ניתן יהיה לשלול קשר סיבתי, ולו עקיף, בין אופן יצירת החובות לבין המיגבלות שהוטלו כתוצאה ממשבר נגיף הקורונה.

...

בענייננו, ולאור ההבדלים שפורטו לעיל בין תפקידו של הנאמן לזה של מנהל ההסדר, אני סבורה כי הענקת סמכויות חקירה למנהלת ההסדר שממונה בהתאם להוראות תיקון מס' 4, אף אם בהסכמת כלל הצדדים (למעט הממונה), בדומה לסמכויות המוענקות לנאמן במסגרת צו לפתיחת הליכים, תוביל לטשטוש בלתי רצוי של הגבולות בין חלק ב' לבין חלק י' ותיקון מס' 4 לחוק, בניגוד לכוונת המחוקק ואין להתיר זאת.

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין הבקשה להתקבל.

אני מורה על מינויה של עו"ד אלונה בומגרטן כמנהלת ההסדר בהתאם להוראות סעיפים 319יג ו-326 לחוק וזאת בכפוף להפקדת התחייבות עצמית בסף 250,000 ₪ ותצהיר ניגוד עניינים (להלן: "מנהלת ההסדר").

"בסוף" רשמה הועדה כי לאחר בדיקת השפעת כל ליקוי בנפרד ולאחר שבחנה את השפעת הליקויים באופן מיצטבר, היא הגיעה למסקנה כי היא רואה בתובעת כמי שמסוגלת לעבוד עבודה מלאה וכו'.

אין די בכך שהועדה מציינת ליד כל ליקוי מה היא המיגבלה ממנה סובלת המערערת, אלא היה על הועדה להתייחס להשלכות מיגבלות אלו על האפשרויות התעסוקתיות העומדות בפני המערערת, בהתאם למגבלותיה.

על הועדה היה לציין כי מדובר בעובדת שיעבדה בעבודה עשרות שנים והתפרנסה ממנה וכיום היא לא מסוגלת לעבודתה למרות גילה ובשל מגבלותיה.

עם זאת, יצוין כי המשימה של קביעת דרגת אי הכושר הנה מורכבת וסבוכה ולא בכל מקרה שבו נפל פגם כלשהוא, ולו זניח, בהנמקתה או בנסוח ההנמקה יהיה מקום להתערב בהחלטת הועדה ולהחזיר את עניינו של המבוטח לדיון נוסף בפניה.

אשר למחלת הפיברומיאלגיה בגינה נקבעה למערערת נכות בשיעור 10%, סברה הועדה כי ליקוי זה מגביל את המערערת לעבודה "ללא מאמץ פיזי חריג". לגבי ליקוי השמיעה בשיעור 25% - קבעה הועדה כי המערערת מוגבלת לעבודה "ללא חשיפה לרעש מזיק וללא צורך בתקשורת שוטפת עם קהל לקוחות". לאחר מכן, בחנה הועדה, כפי שעולה מהפרוטוקול, את השפעת הליקויים באופן מיצטבר.

...

סיכומו של דבר, לא מצאתי כל טעות משפטית בפעולות הוועדה מושא הערעור או במסקנותיה.

לפיכך, הערעור נדחה.

אשר להוצאות ההליך - בנסיבות העניין, בהתחשב בתוצאת ההליך ולכך כי הובהרו למערערת סיכויי הערעור כעולה מפרוטוקול הדיון שהתקיים בהליך, ורק לנוכח העובדה כי מדובר בנכות כללית, תשלם המערערת למשיב, הוצאות בשיעור מופחת בסך של 1,000 ₪ וזאת בתוך 30 יום מקבלת פסק דין זה. ככל ומי מהצדדים יבקש לערער על פסק דין זה, עליו להגיש בקשת רשות ערעור לבית הדין הארצי לעבודה בירושלים, וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.