ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות לצד שלישי

אלא שעיון בהסכם המקורי שנחתם בין המבקשת 1 לבין שוכרת המשנה (אמור היה להיחתם בין המבקשת 2 שהיא ששכרה מן הבעלים המקורי, אולם אתייחס לפגם זה כפגם פורמאלי שאינו מעלה או מוריד במישור ההליך שבפני וגם המשיבים לא נתלו בעיניין זה) – מעלה כי נחתם עוד במקור לתקופה בת שנתיים מ 1.9.18 עד ל 31.8.20, עם אופציה בת 3 שנים שניתנה לשוכרת המשנה.

התיקון מתשע"ז הוסיף את סע' ב, בו נקבע שהסכמת המשכיר הנזכרת בסע' צריך שתהא מראש ובכתב, וכן את היכולת להעביר חיובי השוכר , לא רק זכויות (לאור מיגבלה בהמחאת חיובים, להבדיל מזכויות, הדורשת הסכמת הנושה להמחאת חיוב (עיין בסע' 6 של חוק המחאת חיובים ובדברי ההסבר להצעת החוק (ה"ח 1073 מיום 1.8.16)).

מאידך, אם יש שוכר שמחליט לעשות מעשה במקרה של מחלוקת, בלי לידרוש קודם הכרעת ביהמ"ש, עשוי שייטול על עצמו סיכון, אם המחה זכויותיו בחוזה השכירות לצד שלישי עמו היתקשר בהסכם לשכירות משנה, או אם המחה הזכויות והחובות כאחד בהעברת זכות השכירות (העיקרית) לצד שלישי על אפו וחמתו של המשכיר.

...

דוגמה לכך מצאנו בסעיפים 2- 4של חוק המכר (דירות) (ראה לעיל), ודוגמה נוספת נמצא בהוראה שבסעיף 22(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971..

אין זאת אומרת כי כל התנגדות של משכיר מקרקעין להשכרת משנה או העברת השכירות לאחר - דינה להידחות.

אני נעתר אפוא לבקשה למתן סעד הצהרתי ומצהיר כלפי המשיבים כי הסכם השכירות מ 3.7.15, שנחתם בין המבקשת 2 לבין מר סגלוביץ (להלן: ההסכם) עומד בעינו, ומחייב המבקשת 2 והמשיבה 2 (כאשר האחרונה נכנסה בנעלי מר סגלוביץ כמשכירה, לצורך אותו הסכם), בכל הקשור לטענות ההפרה הנוגעות להשכרת הנכס למשיבה 3.

שעה שנחלקו הצדדים האם בניית קירות גבס (להבדיל ממחיצות עץ) מהוה בנייה המצריכה הסכמת המבקשות, אני סבור, כי בשלב זה של ההליך יש לקבל עמדת המבקשות לעניין זה. לפיכך בניית קירות גבס כאמור תאסר אף היא, כל עוד לא תנתן הסכמת המבקשות, וזאת עד להכרעה בהליך העקרי.

מטרת הסעיף היא למנוע העברת זכויות במושכר לצדדים שלישיים ואין זה המקרה בענייננו, המשיבה 2 היא נציגת השוכרת לשיווק המגרשים באתרי האנטרנט ולהפעילן אך אין לה זכויות כלשהן במושכר, השמוש והחזקה במושכר היו ונשארו בידי השוכרת.

משגולה הסכם ההפעלה בין המשיבות (מש/1) התברר כי על פי ההסכם די.אן.אי אינה שוכרת משנה ולא הוענקה לה זכויות חזקה או שימוש במושכר.

...

לאור כל האמור לא מצאתי ליתן צו זמני האוסר על הפעלת מגרשי הפאדבול או שיווקם ללקוחות.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן: 50.1.

עם זאת מצאתי להורות לסוואט לאפשר למבקשות לשלוח מומחה (קונסטרוקטור) מטעמן לבדיקת בטיחות המגרשים והעבודות שבוצעו לשם התקנתם וזאת בתוך 7 ימים ממועד מתן החלטתי זו. 50.3.

לטענת התובעת במקום שניתנת הסכמה להשכרה לצדדים שלישיים, הדבר נעשה מראש, בכתב, לתקופה מוגבלת וכנגד התחייבות להעביר מחצית מדמי השכירות לתובעת.

יחד עם זאת, נקבע כי על הדירה שלגביה נטען לתחולת חוק הגנת הדייר לשמש בפועל לצורך מגורים, להבדיל מביקורים: "אין מנוס מן המסקנה כי מאז שנת 1979, דירה זו איננה משמשת למערער כמרכז חייו וכדירת מגוריו הקבועה. מרכז חייו נמצא במינכן גם אם מיתנהלת כאן ישיבה שהמערער הנכבד עומד בראשה. במשך שנים ארוכות עומדת דירה זו בשיממונה וממתינה לביקוריו הקצרים של הדייר שאמור להתגורר בה דרך קבע, אולם בפועל איננו מתגורר בה כפי שאמור להתגורר בה כל דייר שהדירה היא קורת גגו. זוהי דירת ביקורים, ולא דירת מגורים, המשמשת את המערער בעת ביקוריו הקצרים בארץ כאורח נוטה ללון, אך לא לתכלית זו נועדו דיני הגנת הדייר. הגנת החוק צמודה אך ורק לשימוש בפועל במושכר לצורך מגורים, ומשפקע השמוש האמור פוקעת עמו גם הגנת החוק (ע"א 705/70 פד"י כ"ה (2) 717; ע"א 622/75 פד"י ל' (3) 209) (עא (ת"א) 688/94 הרב ביברפלד פנחס נ' בית ברחוב בילו 15 בע"מ, (19.11.95), פיסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט דוד בר אופיר).

בסעיף 14 להסכם השכירות משנת 1962 נקבע כי "במידה והשוכר הוא יותר מיחיד אחד ובמקרה שאחד או אחדים מיחידי השוכר יעביר ו/או יעבירו את חלקו(ם) בעסק ו/או את חזקתו(ם) במושכר ו/או במקרה שאחד או אחדים מהם יעזבו את החזקה במושכר ו/או יפסיקו להחזיק בו ו/או ימסרו את החזקה במושכר או בחלק מהמושכר ו/או בעסק המתנהל במושכר ליחיד ו/או ליחידים אחרים של השוכר, אזי יגרור הדבר את ביטול השכירות בין בתקופה החוזית ובין בתקופה הסטאטוטורית ויזכה את המשכיר לתבוע את פינוי המושכר כולו היות והסכם זה נעשה עם כל יחידי השוכר כאחד". כמו כן, נקבע כי לחילופין תהיה רשאית התובעת לתבוע את חלקה של המשכיר בדמי מפתח כאילו היתה העברה של כל המושכר לשוכר חדש.

טענת הנתבעת 1 כי השכרת יחידה 6 על-ידה לצדדים שלישיים נעשתה בהסכמת התובעת, עומדת בנגוד להוראות מפורשות בהסכמי השכירות האוסרות השכרת משנה, וטענתה של הנתבעת 1, שלא הוכחה, מהוה טענה בעל-פה כנגד מיסמך בכתב.

...

סוף דבר, התביעה לפינוי וסילוק יד מתקבלת ביחס לנתבעת 1 ומתקבלת חלקית ביחס לנתבע 2, אשר מצווה לפנות ולסלק ידו מיחידות 5 ו- 6.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 55,000 ₪ ועוד הוצאות משפט בסך 3,000 ₪.

מעבר לכך, בעיניין אל-איובי לא דוּבַּר בהעברת זכות השכירות המקורית, אלא בהשכרת הנכסים בשכירות-משנה; ברי כי יש להבחין בין שתי הפעולות הללו (ויסמן, 359-358).

מקום שבו האפוטרופוס על נכסי נפקדים הישראלי משכיר נכס נפקד ישירות לצד שלישי, הרי שחל סעיף 17(ב) לחוק נכסי נפקדים, הקובע כי "דין אדם ששכר מן האפוטרופוס בעיסקה לפי סעיף קטן (א) בית-דירה או בית-עסק, כדין דייר או דייר משנה כמשמעותו בחוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954, ובחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955, בין תוך תקופת העסקה ובין לאחריה". אלא שבמקרים רבים, האפוטרופוס על נכסי נפקדים הישראלי מעביר נכס נפקד בהסכם מכר אל הזרוע הביצועית של המדינה בדמות רשות הפיתוח על פי סמכותו לפי סעיף 19(א)(1) לחוק נכסי נפקדים, ומכאן ואילך רשות הפיתוח מחכירה את הנכס לצדדים שלישיים.

...

אבחן אפוא את עניינם של המערערים על פי הדין הישראלי במעין "תמונת ראי". החלת חזקת שוויון הדינים במקרה דנן, משמעה שאנו מחייבים את הממונה הירדני על נכסי אויב ואת המחוקק הירדני ברמת הנורמות שאנו מייחסים למקביליהם בישראל.

כך, בה"ק (י-ם) 2/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' הפקיד המסדר, פ"מ עט 134 (1972) נקבע כי הליכי ההסדר הירדני לגבי הנכסים שבשכונת נחלת שמעון הצדיק הידועים כגוש שומה 30092 (לאו דווקא בשטח נשוא דיוננו) נוגדים את תקנת הציבור הישראלי: "עצם העובדה שהחלקות הנ״ל בגוש שומה30092 הוקנו לממונה על רכוש האוייב הירדני כחלקה אחת, מוכיחה כי שלטונות ירדן הכירו בחלקות הנ״ל, על-פי הרישומים המנדטוריים של נכסים אלה, כשייכות לתושבים יהודים בארץ-ישראל; אולם מעמדם של תושבים אלה כאוייבים פטר את הממונה הירדני על רכוש האוייב מפנייה לפקיד ההסדר לברר זכויותיו של כל אחד מהבעלים הרשומים במסגרת החלקה הכוללת הנ״ל. אין צורך לומר כי גם לא היתה לו האפשרות לברר זכויות אלה, אף אילו רצה בכך. העובדה עומדת בעינה כי לבעלי הנכסים הרשומים לפי ספרי האחוזה המנדטוריים או לבעלי זכויות שביושר הטוענים לבעלות לגבי הנכסים האלה, לא היתה ההזדמנות להגיש את תביעותיהם בשעה שהשטח הזה הוסדר, ולא הוכרו זכויותיו של כל אחד בנפרד. אני סבור כי מצב עובדתי זה מכתים את לוח הזכויות הירדני לגבי חלקה 1 בגוש ירדני 6 בתואר של מסמך הסותר את תקנת הציבור בישראל". הסדר המקרקעין לא חודש מאז שלא בעטיים של המערערים.

לאחר שהובאה בפני תגובתו של חברי לפסק דיני, אשיב טלגרפית כי איני בא לכפות פשרה על הצדדים אלא שהמסקנה המשפטית שאליה הגעתי "מתכתבת" עם הצעת הפשרה שהוצעה בשעתו, ולא בכדי הועלתה הצעה זו. עוד אוסיף ואומר כי תקנת השוק שבחוק נכסי נפקדים, עוסקת ב"פתולוגיה", מקום בו מתברר כי אין מדובר בנכס נפקד.

התובעים טענו שנגרמו להם נזקים בסכום כולל של 4,238,658 ₪ המורכב מהסכומים הבאים: סך של 2,409,681 ₪ בגין אובדן דמי שכירות עתידיים של התובעת מנכס שהחברה שכרה והשכירה בשכירות משנה לצד שלישי; סך של 262,402 ₪ בגין הפסדי השקעה של התובעת בנכס המושכר; סך של 1,336,575 ₪ בגין אובדן שכרו של התובע כתוצאה מהפסקת פעילות החברה; סך של 100,000 ₪ בגין עוולת לשון הרע, שמתוכו 50,000 ₪ לתובעת ו-50,000 ₪ לתובע; וסך של 100,000 ₪ בגין כאב וסבל לתובע.

ב"כ הבנק הוסיף וטען כי מחקירת התובע עלה שלא היה כל קשר בין השכרת המשנה לפעילות המוסך, שכן מדובר בפעולה עסקית נטו "הכנסה פאסיבית, תענוג", ומשום כך גם בחרו התובעים להעביר את הפעילות של המוסך מהמושכר הגדול למושכר הקטן.

כשנשאל המומחה את אותה שאלה פעם נוספת, השיב שיש הבדל בין תזרים מזומנים לרווח והפסד.

...

מכאן שהתובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי לבסס תביעה בגין כאב וסבל, ועל כן תביעה זו נדחית.

סיכום והוצאות התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבע בגין שכר טרחת עורך דין סך של 75,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.