הגשת תביעה באיחור לאחר התיישנות בעלות זכויות במקרקעין

דיון והכרעה על פי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, שכותרתו "תביעת פיצויים" – " (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. (ב)  התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה." כפי שנקבע בע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (נבו 14.05.2012) "זכותו של בעל קרקע לקבל פיצוי בגין הפקעה מכוח חוק התיכנון והבניה נחלקת לשני שלבים: בשלב הראשון קמה זכותו של בעל הקרקע לפצוי בגין פגיעה בשווי הקרקע הנובעת משינוי ייעודה לצורכי ציבור; ובשלב השני קמה זכותו לפצוי בגין ההפקעה עצמה: מסירת החזקה והקניית הבעלות בקרקע לועדה המקומית". מדובר בשני שלבים שונים שכל אחד עוסק בפצוי על רכיב אחר, ובזמנים שונים.

בשלב הראשון, "עם פירסום התוכנית פוחת שווייה של הקרקע במידה משמעותית, ובגין פגיעה זו זכאי בעל הקרקע לפצוי לפי סעיף 197 לחוק. הפצוי בשלב זה מחושב לפי שווי הקרקע ערב פירסום התוכנית הפוגעת. על פי רוב, חלק הארי של הפצוי בגין ההפקעה – על שני שלביה – משולם בשלב זה. הטעם לכך הוא ששינוי ייעודה של קרקע לצורך צבורי מפחית את שווייה במידה רבה, שכן ידוע שהיא עתידה להיות מופקעת, ובגין פגיעה זו משולם פיצוי מלא. כך לדוגמה, נהוג להעריך את שינוי ייעודה של קרקע למטרת סלילת כביש כפוגע ב-90% מערכה. לפיכך, כבר בשלב זה – ועוד טרם שנמסרה החזקה בקרקע – זכאי בעל הקרקע לרובו המכריע של הפצוי. יצוין כי הזכות לפצוי בשלב הראשון מתיישנת כעבור שלוש שנים ממועד פירסום התוכנית כאמור בסעיף 197(ב) לחוק התיכנון והבניה. בשלב השני – שעשוי להתרחש פרק זמן בלתי-מבוטל לאחר השלב הראשון – הועדה המקומית תופסת חזקה בקרקע ומשלימה את הליך ההפקעה. או-אז קמה זכותו של בעל הקרקע לתשלום פיצוי בגין ההפקעה גופה (זאת להבדיל מפיצוי עבור הפגיעה בשווי הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד, שהזכות לקבלו קמה כאמור במועד פירסום התוכנית). בשלב זה הפצוי מחושב בהתאם לייעודה של הקרקע עובר למסירת החזקה בה, קרי לאחר שייעודה שונה לצורכי ציבור." כלומר, הפצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה מוערך לפי ההפרש בין שוויה של הקרקע ערב פירסום התוכנית הפוגעת לשוויה לאחר פירסום התוכנית הפוגעת.

בפני השמאית נטענו טענות שיש לבטא את האיחור בפצוי על פי הפרישי הצמדה וריבית, אך דומה שהצדדים אינם חולקים עוד על קביעת השמאית בדבר חישוב לפי עליית שווי המקרקעין.

...

על כן, לפי קביעת שמאית בית המשפט, שיש לאמץ את מסקנותיה (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (נבו 31.12.1988), אני קובע את פיצויי ההפקעה שלהם זכאי התובע בסך 34,730 ₪ נכון ל-14.2.02.

פיצוי עונשי יינתן רק במקרים חריגים, שזה אינו אחד מהם, ועל פי טיעונים ונימוקים שאינם מסתפקים באמירה "התנהגות בחוסר תום לב – היא לא שילמה פיצוי לתובע חרף הודאתה והתחייבותה". על כן אני דוחה את התביעה לפיצוי זה. סיכום: על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה הקטן (89,845 ₪ נכון ליום 19.6.22, לעומת תביעה של 737,718 ₪ נכון ל-27.12.20), ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע 89,845 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) מיום 19.6.22 ועד התשלום בפועל.

איני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות התובע בגין שכר השמאית, לאור התוצאה, ובהתחשב בתוצאה לעומת התביעה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע 3,000 ₪ מתוך אגרת בית המשפט ששילם, ועוד שכר טרחת עורך דין בסך 5,850 ₪.

כן ראו החלטתי מיום 24.1.2019 בה ציינתי כי: "באשר לטענה כי יש לצרף את פקיד ההסדר, סבורני כי משאין מחלוקת שבעת הגשת תיזכורת התביעה המנוח פהד שחוק היה הבעלים של המקרקעין, צרופו של פקיד ההסדר מתייתר, שכן כל הכרה בעיסקה כלשהיא שנעשתה לאחר הגשת תיזכורת התביעה ע"י המנוח הנתבע 1, תהא עסקה חדשה ולא כעסקה שבאה לתקן את רישום ההסדר...

קבלת טענה זו אפשרית בהתקיים שני תנאים: הראשון - שעה שמהשיהוי נכון להסיק כי התובע זנח את תביעתו: "איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הנה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפיתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו"(עניין תלמוד תורה, עמ' 446).

...

הוכחת עסקת המכר השלישית לאור התשובות לשלוש שאלות המשנה דלעיל, שוכנעתי לקבוע כי הוכחה לי עסקת המכר השלישית, במסגרתה נמכרו המקרקעין ממטר לתובע.

לקראת סיום שוכנעתי לקבוע, לנוכח כל המפורט בהרחבה לעיל, כי התובע הוכיח את תביעתו, וזכאי לקבל את הסעדים שביקש במסגרתה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של חלקה 24 בגוש 18841 מאדמות הכפר ראמה, וזאת לאחר כריתת שלוש עסקות המכר שפורטו לעיל.

ביחס לסעיף זה קבע בית המשפט העליון זה מכבר כך (ע"א 520/96‏ אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר, פ''ד נד(3) 487, 494 (7.8.2000)) – "מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת היתיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד ..." פסק הדין האמור הוזכר מאות פעמים בפסיקה בערכאות השונות, וכך למשל שב והזכירו לא מכבר כב' השופט יצחק עמית בע"א 7744/12 מרזוק פואז שעלאן נ' מדינת ישראל (14.8.2014) בפיסקה 16 – "לאחר שהפכו המקרקעין למוסדרים, מחזיק שאינו הבעלים הרשום אינו יכול לרכוש מכוח החזקתו זכות במקרקעין. במילים אחרות, לאחר שנרשמה זכותו של אדם בהסדר, לא יוכל מחזיק ליצבור תקופת החזקה במקרקעין אשר תקנה לו זכות בעלות מכוח היתיישנות רוכשת או  זכות להגנה מפני סילוק יד מכוח היתיישנות דיונית" לאור המובא נהיר כי אין בסיס לטענת ההתיישנות של הנתבע ביחס לתובענה זו. עתה לטענת השהוי – ביחס לטענת שהוי כנגד תביעה אזרחית נקבע בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 448-446 (2.7.2003) כך – "13. טענת שהוי המועלית כנגד תובענה אזרחית בטרם חלפה תקופת ההתיישנות היא טענה קשה ברבדים שונים. ... נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שהוי התנאים לקבלתה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות, וקו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שנים.

איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה.

העד הוסיף והבהיר כי מרגע שהוברר לתובעת כי פעילות זו שהיא מבקשת לבצע במקרקעין נמנעת עקב הימצאות הדוכנים הפעילה חוקר לשם איתור בעליהם ואז הוגשה התביעה, וברי כי היתנהלות זו מלמדת על ההפך הגמור מוויתור על הזכות ולמעשה גם שוללת את עצם ההשתהות.

...

הנחתו זו של המודד מטעם הנתבע נסתרת לחלוטין מתוך האמור בתע"צ מטעם עיריית נתניה, הנעדרת לכאורה אינטרס במחלוקת בין הצדדים דכאן, בה הובהר בפירוש כי – "ביחס לחלקה 42 בגוש 8266, נשקלה האפשרות לקידום הליך תכנוני בדרך יזומה לאישור דוכנים בשטח המשמש לדרך ... אך הואיל ובשלב זה לא נמצא אינטרס ציבורי מובהק לקידומו, זה ירד מהפרק". נמצאנו למדים כי חלק מתמיהותיו של המודד מטעם הנתבע קבלו מענה מתוך המצוי בחומר הראיות וחלק מן המסקנות שסבר כי נכון להסיק מאותן תמיהות הופרך.

גם במקרה זה ובכל הקשור לטעון הכרעה בנידון דידן רב הנסתר על הנגלה במכתב, לא ברור לאיזה נושא דרוש אישור היועצת המשפטית והאם אין מדובר בקושי הנובע מעצם השאלה האם קיימת לנתבע זכות להחזיק במקרקעין, אך כאמור – הנתבע לא טרח לזמן את מר מנשרוב האמור לעדות וידועה החזקה הנובעת מאי העדת עד נדרש מטעם בעל דין אשר מובילה למסקנה כי העדות שנמנע מלהביא היתה פועלת לרעתו.

לפיכך, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המקרקעין, אולם נוכח משך הזמן הרב בו עשה בהם שימוש והצורך להערך לפינוי אני דוחה את מועד כניסת צו הפינוי לתוקף עד יום 15.8.22.

על פי הנטען בכתב העירעור, המערערים הם יורשי המנוח תאופיק אבו ראס ז"ל (להלן: המנוח תאופיק) שהוא אחד מיורשי יורשיו של המנוח מוטלק אסעד אבו ראס ז"ל (להלן: המנוח מוטלק), שהיה בעל זכויות במקרקעין באיזור העיר נצרת שהועברו בשנת 1953 למשיבה 1 (להלן: רשות הפיתוח או המדינה) מידי המשיב 2 (להלן: האפוטרופוס לנכסי נפקדים).

לעניין תחולתו של סעיף 18 לחוק ההתיישנות נקבע, בין היתר, כי המועד בו נסבה הזכות איננו המועד בו ניתן צו הירושה, שכן עמדה זו של המערערים משמעה הארכת תקופת ההתיישנות עד למועד שבו יפעלו המערערים להוצאת הצוו ואין לקבלה; וכי אף אם תיתקבל עמדת המערערים לעניין המועד הרלוואנטי לתקופת ההתיישנות, ואף אם המועד בו נוהלה התביעה הראשונה לא תובא במניין הימים, התביעה מושא העירעור דנן הוגשה לאחר התיישנותה.

כפי שנקבע בבית משפט זה אך לאחרונה, תביעה שהוגשה לאחר המועד הקובע לפי הילכת ארידור, קרי, לאחר יום 21.3.2016, אינה יכולה לעמוד (ראו ע"א 422/22 עבדאלמגיד אבו ליל נ' עיזבון המנוח אסעד נואטחה ז"ל (25.8.2022) (להלן: עניין אבו ליל)), וזאת אף אם מדובר באיחור של יום אחד.

התביעה מושא העירעור דנן הוגשה רק ביום 24.3.2020, לאחר למעלה מ-60 שנים ממועד רכישת המקרקעין ובחלוף ארבע שנים מתום המועד הקובע לפי הילכת ארידור, ומשכך ברי כי התביעה היתיישנה: "בשורה התחתונה, משנמחקה התביעה הראשונה שהוגשה בתוך תקופת המעבר על פי הילכת ארידור, "נסתחפה שׂדם" של המערערים והם יוצאים על ידיהם על ראשם, באשר תקופת ההתיישנות חלפה זה מכבר ותקופת הוראת המעבר חלפה אף היא" (עניין אבו ליל, שם).

...

לאחר עיון בכתב הערעור, בנספחיו ובמסמכים הנוספים שהוגשו, ולאחר שהתקיימה בפניי ישיבת קדם ערעור שבה נשמעו טענות הצדדים בעל-פה, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות אף בלא צורך בתשובה, בהתאם לתקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

ביום 13.8.2019, המדינה הגישה תגובתה וטענה כי על הבקשה להידחות מאחר שצו הירושה הוצא שלא כדין; וכי ממנו עולה שלמנוח מוטלק ארבעה יורשים שהמנוח תאופיק אינו אחד מהם.

משאלו הם פני הדברים, הערעור נדחה.

שהוי – הסדר הזכויות הסתיים בשנת 2009 ולא ברור מדוע התביעה הוגשה באיחור כה ניכר.

לעומת זאת, בתזכיר התביעה, אשר אינו חתום, אינו מאומת ואינו נושא תאריך (נספח 3 לתצהיר התובע) נרשם בכתב יד, בשלושה מקומות שונים, בטופס כי: "הנכס נרכש ע"י הורי שוכרי ופתחי נאבולסי מבעליהם הקודם חג' רמזי מוסמאר בשנת 1947". בתצהיר שהוגש בתמיכה לבקשה להארכת מועד להגשת ערעור על החלטת פקיד ההסדר, הצהיר התובע: "הזכויות במקרקעין שייכות לי מכח ירושה, אשר מקורה במוחמד אל נבולסי בהיותו הבעלים הרשום של המקרקעין" (נספח 1 לתצהיר פקידת ההסדר).

יפים לענייננו הדברים שנקבעו בעיניין שעלאן: "המערערים טענו לבעלות במקרקעין מכוח היתיישנות רוכשת. טענה זו יכולים היו המערערים להעלות במסגרת הליכי ההסדר (סעיפים 51-52 לפקודת ההסדר), אך משלא עשו כן, ומשנרשמו המקרקעין על שם המדינה, איננו נדרשים לסוגיית ההתיישנות הרוכשת, באשר דין התביעה להדחות בהעדר עילה לתיקון המירשם בגין תרמית". לאחר בחינת מכלול הראיות, הריני קובעת כי התובעים לא הוכיחו שרישום הזכות על שם רשות הפיתוח הושג במירמה או לוקה במי מהפגמים המנויים בסעיף 93 לפקודת ההסדר.

...

עתירתם של התובעים היא: "ליתן פסק דין הצהרתי לפיו זכויות הבעלות במקרקעין... שייכים למבקשים ובהתאם ... להיעתר לבקשת המבקשים ולאשר הארכת מועד תביעתם כנגד המשיבים תוך קבלת ערעורם על החלטת פקיד ההסדר". (כך במקור- ע.ב).

לאחר עיון מעמיק, לא מצאתי כי יש במי מסעיפי פקודת ההסדר כדי לסייע לתובעים ולא שוכנעתי כי יש מקום לקבל את התביעה.

מכל אחד מהנימוקים שפורטו לעיל, לא כל שכן מהצטברותם, דין התביעה להידחות, וכך אני מורה.

סוף דבר התביעה נדחית.