הגשת ערר לוועדת ערר בעקבות חריגה מהוראות תכנית

הועדה לא הסתירה כאמור את חוסר שביעות רצונה מהחריגה בתכנית מצפיפות המינימום שנקבעה בתמ"א 35 ו"מחוסר היעילות התכנונית שבו מתאפיינת התכנית", אך מצאה לנכון שלא להורות על הגדלת הצפיפות בה מעבר למוצע, "זאת בשל קירבתה לפארק הכרמל, בשל הרגישות הנופית והסביבתית של השטח, ומהנימוקים האחרים שאותם ציינה הועדה המחוזית בהחלטתה: הרצון להמנע מהעמסה על המערכת התחבורתית, בין היתר בשל סכוני אש". אשר להתנגדות התושבים לבנייה הצפופה יחסית בסמוך לבתיהם, קבעה הועדה כי "העובדה ששטח התכנית סמוך לבנייה קיימת בצפיפות נמוכה אינו מחייב לתכננו בצפיפות זהה. רצונם של העוררים לשמר את אופי הבנייה הקיים בסביבה גם בשטח התכנית שבשכנות להם, או בעירם, או לשמר קיפאון תיכנוני, אינו נסמך על ציפייה לגיטימית". אשר לטענת הפגיעה הסביבתית הצפויה כתוצאה מהוצאת התכנית לפועל, קובעת ועדת הערר כי עמדת הועדה המחוזית נסמכת על חוות דעת יועצים מטעמה ועל עמדת רשות הטבע והגנים, וכי אין עילה להתערבות בכך שהעדיפה חוות דעת אלה על אחרות שהוגשו לה. אשר לטענות בנוגע לליקויי תחבורה הצפויים להתרחש במקום כתוצאה מהתכנית, מבהירה הועדה כי אכן נפח התחבורה במקום צפוי לעלות, זאת כשברקע הדברים היתכנות נמוכה לקיום תחבורה ציבורית יעילה בשכונה.

...

משכך בטרם אישור תכנית להרחבת השכונה, נדרשת הוועדה המחוזית לתשתית מעמיקה יותר בנושא זה. אשר על כן דין הטענה להתקבל, כך שבטרם אישור התכנית תידרש הוועדה המחוזית לחוות דעת מקצועית בלתי תלויה, אשר תבחן לעומקם את החששות האמורים.

סוף דבר העתירה מתקבלת בחלקה.

יתר הטענות המועלות בעתירה נדחות.

לבקשת ועדת הערר התייחסה הוועדה המקומית לכל אחת מהדוגמאות שהוצגו על ידי העותרים והגישה תגובה משלימה אליה צירפה טבלה שממנה עלה בברור כי במגרשים עליהם חלה תכנית ממ/5024 לא אושרו הקלות למגורים בקומה שלישית אלא רק הקמת חדרים על הגג בשטח של 25 מ"ר בדיוק כפי שאושר לעותרים (נספח 9 לתגובת הוועדה המקומית).

החלטת ועדת הערר בבקשת העותרים מדובר בהקלה שמעצם טיבה וטבעה חורגת מהוראות התכנית (ממ/5024 – ז.ב.) ואינה עולה כדי זכות מוקנית ועל כן כפופה לשיקול דעת הוועדה המקומית.

...

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית (ערר 294/13), וביום 12.5.2014 נדחה הערר (בדעת רוב).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החלטת ועדת הערר עליה נסובה העתירה, עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

כך סיכמה ועדת הערר את החלטתה: "[...] הבקשה להיתר חורגת משמעותית מהוראות התכנית החלה, בהיבטי השימושים והבינוי שהוצעו. ככל שאכן יש כוונה לשקול שימושים נוספים במקום [...] יש לבחון היתכנות הכנתה של תוכנית מפורטת לשטח. אין בכך כדי לגרוע מן האפשרות לממש את התכנית החלה, אך זאת בדרך של הגשת בקשה להיתר התואמת את הוראותיה כפי שנסקרו. ובהם מסחר ממוקד כאמור, הקפי בינוי מצומצמים, ותוך קיום דרישת התמזגות הבינוי עם הנוף, ושמירת הגישות והמבטים אליו [...] כפי שטענה הוועדה המקומית, לעמדת הוועדה המקומית בעיניין פרשנותה של תכנית משקל רב, ואולם בעניינינו מדובר בבקשה להיתר במסגרתה נידרשת הוועדה המקומית לראשונה לפרשנות הוראות תכנית זאת בהקשרם של שימושים מסחריים גורפים. במצב דברים זה אין נסיון מעשי נצבר של הוועדה המקומית בהקשר זה. ממילא על ועדת הערר לבחון את פרשנות התכנית בעצמה, על יסוד כלל מסמכיה" (שם, פסקות 40-39).

...

אולם, משההליך התקדם עד שהגיע לפתחנו, ועל רקע פסק דינו של בית המשפט קמא, אין מנוס מלהתייחס לטענות לגופן.

אשר לבקשה לצירוף ראיות בשלב הערעור – לא ראיתי להיעתר לה. אין בנסיבות המקרה כדי לעמוד באמות המידה הקבועות בתקנה 144 לתקנות סדר הדין האזרחי – הן ביחס לסיבה שבעטיה הראיות לא הוצגו בבית המשפט קמא, והן ביחס לנפקותן (ראו גם יוסף אלרון "קבלת ראיות שלא על פי סדר הדין" המשפט יב 15 (2007)).

סוף דבר, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור; נבטל את פסק הדין קמא; ותחת זאת נקבע כי החלטת ועדת הערר עומדת בעינה.

בעקבות ערר שהגישו התובעים, ביטלה ועדת הערר המחוזית בתאריך 15.3.18 את ההיתר הנ"ל (ערר 1016/18; נספח ו' לתצהיר התובע 2).

עיקר טענות התובעים ביום 28.12.17 קיבלה הנתבעת 1 מהוועדה המקומית היתר לפיתוח, יישור שטח, בניית גדרות, קירות תמך וחנייה, כנגדו הגישו התובעים ערר לועדת הערר המחוזית מחוז צפון, בטענה כי ההיתר ניתן בנגוד מוחלט לדין ולתכניות החלות על המקרקעין, ללא הליך של הקלה ו/או שימוש חורג כמתחייב בדין, המחייב פירסום והזמנת הציבור להגשת התנגדויות, כנגד בקשה שהוראותיה אינו תואמות לתכניות החלות על המקרקעין.

...

התוצאה אני מורה על קבלת התביעה העיקרית חלקית, ומחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 60,000 ₪.

כמו כן, הנני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 2, ללא צו להוצאות.

אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי באופן חלקי, ומחייבת את הצד השלישי לשפות את המודיעה הנתבעת 1 בשיעור של 60% מסך התשלום שבו היא חויבה במסגרת התביעה העיקרית, לרבות הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שנפסקו לעיל לטובת התובעים.

ביום 20.07.21 התקבלה תשובת משיבה 2, במסגרתה הוסבר, כי ההיתר תואם את הוראות התב"ע. העותר דחה את הדברים מכל וכל בפנייה מיום 29.07.21, וביום 3.08.21 הוא הגיש ערר למשיבה 1, בו ביקש להורות על ביטול היתר הבנייה או התלייתו, בכל הנוגע לבנייה שסותרת את הוראות התב"ע. ביום 5.08.21 הגיש העותר גם בקשה דחופה להתליית ההיתר והפסקת עבודות בחלק שחורג מהתב"ע. ביום 8.08.21 הורתה יו"ר משיבה 1 למשיבות להגיש מענה לבקשה להתליית ההיתר עד ליום 11.08.21 וקבעה כי הדיון יתקיים למחרת היום, ביום 12.08.21.

אשר לטענת העותר לחריגה מההחלטה מיום 14.10.18 במסגרתה הוחלט לאשר את הבקשה בכפוף לתיקון גובה הבינוי והתאמתו לגובה המותר, תוך ציון קיומה של חריגה בגובה של 1.10 מטר בבניין מס' 11, השיבה משיבה 2, כי העניין נבדק ונימצא כי לא קיימת חריגה ולפיכך הבקשה להיתר אושרה.

הפרשנות שנתנה הועדה המקומית להוראות התכנית, ושנתקבלה על דעת וועדת הערר, נותנת מענה, הן לסתירה לכאורה בהוראות התכנית, והן לטענת העותר כי היתר הבנייה ניתן בחריגה מהתכנית.

...

העותר הוא בעל דירה מס' 22 שבקומת הקרקע בבניין ברח' האייל 75 בירושלים (להלן: "דירת העותר"), ולטענתו, בניין מס' 11 הבנוי על מגרש 104 נבנה בחריגה מהגובה המותר, והתוצאה היא שהנוף מדירתו מוסתר על ידי בניין זה. בתמצית, מדובר בערר שהוגש ביום 3.08.21, בטענה כי על אף שההחלטה למתן היתר התקבלה ביום 11.04.19 וההיתר הוצא ביום 10.12.19, הבקשה ונספחיה לא פורסמו לשכנים בבניינים הסמוכים ועל כן רק עם התקדמות הבנייה גילה העותר כי הבינוי חורג מהגובה המקסימלי שנקבע בתב"ע, חריגה אשר הוגדרה בהוראות התב"ע, כך לטענת העותר, כסטייה ניכרת.

אכן, אין לאפשר מצב בו תועלה בבית המשפט טענה הסותרת טענה שהועלתה קודם לכן גם במסגרת הליך מנהלי (ראו: ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני (3.11.08)).

מכלול הנסיבות סביב העלאת הטענות במסגרת ההליך בנושא הפיצוי, בפרט כשבניגוד לטענת משיבה 1, לא ניתן פיצוי לעותר בגין הסתרת הנוף, מביא למסקנה כי אין מקום לעשות שימוש במסגרת זו בעילת ההשתק, לכאן או לכאן (השוו: ע"א 4170/14 כהן נ' כהן (14.01.16); בע"מ 2158/16 פלוני נ' פלונית (1.05.16); ע"א 135/16 המוסד לביטוח לאומי נ' רוזנטל (7.03.17); בע"מ 4224/04 בית ששון נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625 (2005)).

בשים לב לכל האמור העתירה נדחית.