הגדרת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 1 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("החוק") מגדיר, באופן כללי, את המונח "דירת מגורים" כדלקמן: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהוה מלאי עסקי לענין מס הכנסה". נציין כבר כאן כי במקרה הנוכחי אין מחלוקת כי בניית המבנה מושא המחלוקת הסתיימה לפני שנים רבות מאד, הבעלות בו הייתה בידי אדם יחיד והמבנה לא נחשב מלאי עסקי בידי בעליו.

...

בנקודה מסוימת זו קשה לקבל את הסברה המוצגת בספרו של נמדר (שם, פסקה 1805) לפיה: "בית המשפט פירש את ההגדרה שבסעיף 9 בצורה גמישה, במובן זה שגם מבנה שאינו מיועד למגורים לפי טיבו יכול להיחשב לדירת מגורים אם יש לו פוטנציאל למגורים, ובתנאי שיתקיים המבחן הסובייקטיבי האמור לעיל. כך, למשל, דירה הרוסה שאין בה מיתקנים שונים, הגם שלא תיחשב לדירת מגורים לצורך מס שבח, היא עשויה להיחשב לכזאת לצורכי מס רכישה, אם הקונה מייעד אותה למגורים ואם לפי המבחן הכלכלי עדיף לשפץ דירה כזו מאשר להורסה". לדידי, אותם גורמים אשר יביאו למסקנה כי מבנה פלוני חדל להיות "דירה המיועדת למגורים לפי טיבה" לעניין מס שבח – כגון העדר מתקנים חיוניים לקיום מגורי קבע בתנאים בסיסיים – יביאו מניה וביה למסקנה כי אותו מבנה כבר איננו בחזקת "דירה", דהיינו הוא הפסיק להיות "מעון, משכן, בית מגורים". חשוב מכל, מבחינת תכלית החוק, המעניק לעתים הקלה במס רכישה דווקא לדירת מגורים, כפי שנתבע במקרה דנן, אין הצדקה להטיב עם רוכשי מבנה אשר איבד את אופיו כבית מגורים.

לפיכך, נאלץ אני להגיע למסקנה כי גם בעניין מס רכישה אין מקום לקבל את טענות העוררים.

סיכום הייתי מציע אם כן לחברי הוועדה לדחות את הערר כולו לנוכח המסקנה כי בנסיבות המקרה המבנה הנדון חדל להוות "דירה" ו"דירת מגורים".

אינני נזקקת בענין זה להגדרת דירת מגורים בחוק מס מסוי מקרקעין כטענת התובעים.

...

הם לא עשו כן. התוצאה היא כי התובעים בחתימתם אישרו לנתבעת לפגר במסירת החזקה תקופה של 105 ימים.

יחד עם זאת, אני דוחה את דרך חישוב ימי האחור כפי שטוענת הנתבעת בסעיף 43 לכתב ההגנה.

התוצאה היא כי לנתבעת היתה הזכות לפגר במסירת החזקה בדירה לתובעים 105 ימים בלבד ולא מעבר לכך בעוד שהדחיה במסירת החזקה בדירה מיום 30.3.14 ועד ליום המסירה בפועל ביום 24.7.14 מגיע לכדי 116 ימים, דהיינו אחור של 11 ימים בגינם היא צריכה לפצות את התובעים.

מבחינה אובייקטיבית הנכס שימש כדירת מגורים וניכנס בגדר הגדרת דירת מגורים לפי חוק מסוי מקרקעין ביום הרכישה.

...

יתרה מזאת, ניסיונו של העורר לסמוך טענותיו על העובדה כי מדובר בעסקת החכרת מגרש מבונה – דינו להידחות.

סיכומו של דבר – העסקה נשוא הערר הינה עסקת חכירה של מגרש מבונה.

מס הרכישה שעל העורר לשלם הינו בהתאם, דהיינו: מס רכישה בשיעור החל על "קרקע". על כן, דינו של הערר להידחות, תוך חיוב העורר בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪ אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

קודם שנסקור את הדיעות השונות, נזכיר את הגדרתה של "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מסוי מקרקעין, כדלקמן: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהוה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;". הן דעת הרוב והן דעת המיעוט הפנו לפסיקה קודמת שניתנה על ידי ועדת הערר, באותו הרכב, כשלושה חודשים קודם לכן, בו"ע (ת"א) 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל (12.8.2019) (להלן: עניין גיא).

...

כללו של דבר: מקובלת עלי מסקנתו של חברִי, הן במישור העקרוני, שלפיו ככלל, על 'דירת מגורים', כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, להיות דירה שייעודה התכנוני הוא למגורים; הן לגבי התוצאה בעניינם הפרטני של המשיבים, שלגביהם אף אני סבור כי לא יהיה זה נכון לחייבם בתשלום מס שבח מקרקעין, חרף השימוש הבלתי-חוקי בנכס, וזאת בפרט לנוכח טענת ההסתמכות העומדת לימינם.

מפאת הקביעה העקרונית מזה, והתוצאה הפרטנית מזה – אף אני סבור שאין הצדקה לחייב בהוצאות משפט.

אף מבלי לטעת מסמרות בכל אחת מהנסיבות שמנה חברי השופט כשר ככאלו שמצדיקות (בהצטברותן) את התוצאה במקרה דנן, אני סבור כי הסתמכות המשיבים, אשר מתוארת בחוות דעתו של חברי השופט נ' סולברג, בצירוף התקופה הממושכת שמשמשת הדירה למגורים (כ-70 שנים) מצדיקות את מסקנתנו במקרה הפרטני.

עוד טוען עו"ד גבאי, כי לעניין מכירת הדירה טרם ניתן לה טופס 4 ובמצב בו אינה ראויה למגורים: הגדרת המושג "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1973 אינו דורש כי לזו יינתן טופס 4 כתנאי להענקת פטור מתשלום מס למוכר אותה.

...

הואיל ולנתבעת זכות ב 20,000$ (88,000 ₪)המופקדים בנאמנות בידי עוה"ד שמש, אני קובע כי הסכום הפסוק בתיק זה יקוזז מתוך הכספים המופקדים, באופן שכספי הנאמנות (88,000 ₪) יושבו לתובעים בתוך 10 ימים, והיתרה תשולם לתובעים ע"י הנתבעת במישרין.

כמו כן, בהתאם לס'39, אני קובע כי צד ג' (3) ישא בתשלום הסכומים שהנתבעת זכאית להם וישלמם לנתבעת כאמור בסעיף 39.

הראיות הינן טופס 4 שניתן וכן תצהיר המפרט את מאמציה של הנתבעת להוצאתו של טופס זה. עיינתי בכל החומר ובתגובות אשר ניתנו והדברים באים לידי ביטוי בסכום הפיצוי שנקבע בהליך זה. המזכירות תשלח עותק פסה"ד לצדדים בדואר.