הגדרת דירות כ"דירות מדרון

בהתאם לתקנון שעל-פיו נועד להרשם בבית משותף, קיימות במרכז 54 יחידות המסוּוגות כ"דירות" ובהן חנויות, חניונים, משרדים, מחסנים וחדרים שונים (מפ/20).

יתרה מכך: אף אם הייתי מניחה לטובת המשיבה כי יש להשקיף על קומת הכניסה או על החלק המסחרי כעל "דירה" הכוללת בין היתר את מבואת הכניסה ואת המעברים, לא היה בכך כדי לסייע לה. כאמור, ייעודם של מבואת הכניסה ושל המעברים הוא לשמש לכניסתם של הדיירים ושל המבקרים למרכז אלרם ולמעברם בו. בהתאם להגדרתו של רכוש משותף, עשויים להיות חלקים השייכים לרכוש המשותף אפילו ש"הם בתחומי דירה מסויימת" (סעיף 52 סיפה בחוק המקרקעין).

...

הערעור מתקבל אפוא ברובו כאמור לעיל.

אם לא נאמר כך, נמצאנו מרבים טעויות, הטעיות – והתדיינויות – בישראל.

אשר להערתו של חברי השופט נ' סולברג אציין כי כפי שהוא עצמו מבהיר, הנושא אינו נחוץ לצורך מתן פסק הדין בערעור, ואיני רואה אפוא לקבוע מסמרות בהתייחס אליו (והשוו לעניין זה את דבריי בע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון נ' עו"ד סטריקובסקי, כונס נכסים (24.10.2013)).

ההגדרה האמורה משמשת – בהקשר זה של הסדרת נושא בתים משותפים – כדי להבדיל בן "דירה" מחד ובין "רכוש משותף" מאידך, והרי לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין "רכוש משותף" הוא "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות...". העוררים גם הדגישו כי עריית תל אביב לא נקטה נגדם במהלך השנים כל הליך משפטי על מנת להפסיק את השמוש בנכס לצרכי מגורים ולא דרשה מהם להסיר את המתקנים אשר אפשרו שימוש למגורים.

...

ממשיכים העוררים וגורסים כי: "מעבר לכך, אף אם נקבל את טענת המשיב, לפיה יש לבדוק בנוסף, גם את מבחן 'הפוטנציאל למגורי קבע', הרי שאף מבחן זה מתקיים בנסיבות ענייננו, שכן שקלול פרמטרים נוספים (כגון הרקע של הדירה, תכנית הבינוי שלה, סביבתה, מודעות העוררים לגבי ייעוד הנכס במועד הרכישה וכיו"ב) תוך בחינת התקיימות תכלית הפטור בענייננו, מביא למסקנה זהה – הדירה נשוא הערר הינה 'דירת מגורים' לצרכי החוק." (סעיף 4.3 לסיכומי העוררים) העוררים מוסיפים וטוענים כי: "לבסוף יטען, כי מקום בו רשויות התכנון והבניה לא מצאו לנכון למנוע את השימוש שעושים העוררים בדירה למגורים, מובן כי אין זה ראוי ומוצדק כי האכיפה בעניין זה תתבצע באופן עקיף על ידי רשויות המס!" (סעיף 4.5, שם) וכך מסכמים העוררים: "... רק בנסיבות קיצוניות, מקום בו נעשתה סטייה רבתי מחוקי התכנון והבניה ומקום בו לא מתאפשר כלל שימוש של קבע למגורים עקב אותה סטייה, ומשכך נפגע כביכול האינטרס הציבורי ותקנת הציבור, רק אז יהיה ניתן להשתמש בדיני המס כמנגנון ענישה והרתעה." (סעיף 11.7, שם) לעומתם, המשיב סבור כי "... העוררים מבקשים ליצור 'דירת מגורים' יש מאין, מעצם השימוש שעשו בנכס, אף אם בניגוד להיתר הבנייה" (סעיף 19 לסיכומי המשיב).

בסיום חוות דעתו (ראו סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... ולסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העיקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתווסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

ואומרת הגמרא במסכת שבת (קפ"ז): "הדן את חבירו לכף זכות דנים אותו מן השמיים לזכות. ומעשה ברבי עקיבא, שנשכר (כפועל קבוע) אצל בעל בית אחד שהיה ירא שמים בתכלית, למשך שלוש שנים. והיו לו לאותו בעל בית נכסים מרובים. בערב החג אחר שלוש שנים, בא לחזור לביתו, אמר לבעל הבית, תן לי שכרי ואלך לביתי ואזון את אשתי ואת בני. אמר לו אין לי מעות (כסף), ואמר לו, אם כן תן לי בהמה או פירות, אמר לו אין לי, אמר לו תן לי כרים או כסתות, אמר לו אין לי. הפשיל רבי עקיבא כליו לאחוריו והלך לביתו בפחי נפש. לאחר הרגל, בא בעל הבית לביתו של רבי עקיבא, ועמו משא של שלושה חמורים מלאים מאכל ומשקה ומיני מגדים, וכסף השכירות של רבי עקיבא. לאחר שאכלו ושתו, אמר לו בעל הבית לרבי עקיבא, כשאמרתי לך על כל מה שביקשת ממני, אין לי, במה חשדתני ? אמר לו רבי עקיבא, לא חשדתי בכך, רק אמרתי בלבי שכנראה הקדשת כל נכסיך לשמים, וההקדש אסור בהנאה ואינו שלך. נשבע לו בעל הבית ואמר לו, כך באמת היה, כי הקדשתי כל נכסי מפני שבני הורקנוס לא עסק בתורה, וכשבאתי אצל חברי, התירו לי נדרי. ואתה, כשם שדנת אותי לכף זכות, כן ידינך הקדוש ברוך הוא לכף זכות..." לסיכום: לדעתי, זה לא המקרה שיש להפעיל את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". אשר על כן הייתי מציע לחברי לקבל את הערר ללא צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו הוא,שכן המדובר בנושא שיש לו פנים לכאן ולכאן.

לסיכום: לדעתי במקרה זה מדובר במכר של "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

הנתבעים מס' 1-4 הם יורשיהם של נחמה ויוסף ששון ז"ל והם בעלי הזכויות ביחידה מס' 1, הנתבעת מס' 5 רכשה את זכויות הוריה ביחידה מס' 2, הנתבעים מס' 6-7 (להלן: "בגון") רכשו בשנת 2003 את הזכויות ביחידה מס' 3 והנתבע מס' 8 (להלן: "גולן") רכש בשנת 1975 או 1976 את הזכויות ביחידה מס' 4 (להלן אתייחס לתתי החלקות גם כ"יחידות" או כ"דירות").

עוד נקבע, כי זכות זו אף איננה יכולה להיכלל בגדר "הרכוש המשותף" של הבניין, כהגדרתו בחוק המקרקעין, המתייחסת אך ורק לאלמנטים הפיסיים בבית המשותף שאינם החלקים הרשומים כדירות (ביבי, 503, ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר, פ"ד נט(6) 449, 460 (2005) (להלן: "שטרייכר"), ע"א 11965/05 עיזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופיסור (27.8.2009), פסקה 44 והאסמכתאות שם (להלן: "קליין")).

...

אף שנוכח המסקנות אליהן הגעתי לעיל הדיון בשאלה זו אינו הכרחי שכן ממילא התובע אינו זכאי לסעד ההצהרתי שביקש, וממילא אין להיעתר לבקשה למתן צו מניעה נוכח היותה גורפת מדי – אתייחס בקצרה גם לשאלה זו. ההכרעה בשאלה האם זכותם של הרוכשים המאוחרים יותר מצריכה בחינה משפטית ועובדתית.

סיכום סוף דבר, התביעה לסעדים ההצהרתיים שנתבקשו – נדחית.

בהתחשב בכך שעמדת התובע התקבלה באופן חלקי, גם אם הסעד הסופי שנתבקש לא ניתן, ועמדת הנתבעים נדחתה באופן חלקי, התובע ישלם לנתבעים שכר טרחת עורך דין בסך מופחת של 10,000 ₪ בלבד.

יתרה מכך, עת נרשם הבניין כבית משותף בשנת 1992, נרשמו יחידות אלו כ"דירות" (להלן: "הדירות הלא חוקיות").

כך, על פי חוות דעת אדריכל מטעם העותר, מפלס הכניסה לבניין מצוי בגובה אבסולוטי של 4.37 מ', מפלס הכניסה הקובע למגרש מהרחוב נמדד בגובה אבסולוטי של 4.84 מ', במיגרש קיים שפוע רב היורד לכיוון פנים המיגרש, מפלס הגובה האבסולוטי בעורפו של המיגרש נע בין 3.70 ל – 3.50 מ', קירות הדירה מצויים מתחת לפני הקרקע הטבעיים של המיגרש בשיעור שבין 25% ל - 35% ומשכך, נטען כי הדירה הנה מצויה בקומת מרתף כהגדרתה בתכנית ע/1.

אלא שאף העותר עצמו טוען בעתירה כי הסיבה בעטיה קיימים סווגם שונים לאותה קומה נובעת מכך ש:"המיגרש מדרוני. אדריכל אחד הכריע כך ואדריכל אחר הכריע אחרת" – קרי אף לדידו של העותר, מדובר בקומה אשר אינה קומת מרתף מובהקת, אלא שניתן לראותה ככזו או ככזו.

...

כך, גם אם אלך עם העותר כברת דרך ניכרת ואקבע כי אמנם קיימת סתירה בין האופן בו הוגדרה הקומה בהיתרים השונים – ההיתר משנת 1935 וההיתר משנת 1945 - ועל מנת לקבל טענה זו אף אדלג על המשוכות הנכבדות ובכלל כך – על הקביעה ולפיה ההיתר משנת 1935 לא בוצע ויתרה מכך, על העובדה שגם בהיתר משנת 1935 קיימת סתירה הואיל ובדפוס נכתב "קומה א'" ואולם, קיימת תוספת בכתב יד ולפיה מדובר ב"קומת מרתף" – הרי שלמרות זאת לטעמי דין טענותיו של העותר להידחות.

ריכוז האמור מלמד כי דין טענותיו של העותר ולפיהן הבקשה להיתר עומדת בסתירה לתכנית מתאר להידחות ופועל יוצא מכך הוא שדין העתירה להידחות, הואיל ולא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את עררו של העותר על הסף, משלא קמה לעותר זכות בדין ובפסיקה להגשתו.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

כך, בסעיף 1 לחוק מס הכנסה (תקוני חקיקה והוראות שונות), התשנ"ב-1992, הקובע הטבות מס לגבי השכרת דירות על ידי קבלן, מוגדרת התיבה "דירה" בזו הלשון (ההדגשה הוספה – י.ע.): "דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה לשמה ונפרדת למגורים, למעט חדר או מערכת חדרים כאמור במלון או בבית אבות: לעניין זה, "בית אבות" – מקום מגורים קבוע לחמישה יחידים לפחות שגילם מעל 65 שנים, המהוה גם מקום אכסון כמשמעותו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965.

לכך יש להוסיף כי השירותים הניתנים לדיירים סיעודיים חייבים במע"מ גם לשיטתם של העותרים, וכך נמצאנו מבחינים בין מוסדות שונים ובין דיירים שונים באותם מוסדות, ואף בין תקופות שונות בחייו של דייר מוגן, שהחל את דרכו כעצמאי, ובהמשך "מידרון הזיקנה" הידרדר למצב של תשוש ולאחר מכן למצב סיעודי.

...

לטענת המדינה, דין העתירה להידחות גם לגופה באשר אין לסווג את הסכמי הדיור המוגן כהסכמי שכירות, אלא כהסכמים המשלבים בין שימוש במקרקעין לבין קבלת שירותים.

סיכומו של דבר, שטענת העותרים כי יש לסווג הסכמי דיור מוגן כהסכמי שכירות דינה להידחות.

מסקנה זו עולה הן מהמאפיינים הייחודיים של הסכמים אלה, מהוראות החוק ותכליתו.

סוף דבר, העתירה נדחית.