הגדרת "שטח חקלאי" בתכנית בניה

בשטח הכלול בתוכנית זו מצוי גם המיתחם, באיזור המוגדר כ-"שטח חקלאי/נוף כפרי". תוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35, שפורסמה ברשומות ביום 27.12.2005 (להלן: "תמ"א/35").

...

הדיון בפני ועדת המשנה לעררים התקיים ביום 15.10.2009, וביום 06.12.2009 ניתנה החלטת ועדת המשנה לעררים (להלן: "ועדת הערר"), שבגדרה נדחה הערר שהוגש.

השאלה המרכזית, אותה הציבה לעצמה ועדת הערר, הינה האם התוכנית המוצעת, שהיא תוכנית מפורטת, מתיישבת עם הוראות תמ"א/35 ותמ"מ/3/21, שאם לא כן, דינה להידחות מפאת היותה האחרונה ב"סולם העדיפויות של תוכניות", אלא אם היא נופלת לגדר הוראות המעבר, בתוכניות המתאר האחרות.

חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בקביעת הולנת"ע, לפיה אין בתמ"מ/21/3 כדי לפגוע באזורי תעשייה מאושרים.

מקובלת עליי תשובתה של העותרת, כי הכיתוב "בית אריזה" נעשה משום שבמועד הכנת התשריט, פעל במקום בית אריזה, אך אין ללמוד מכך על שינוי שחל בייעודו של השטח, לתעשייה.

סוף דבר לאחר שהגעתי למסקנה כי הוראת המעבר המופיעה בתמ"מ/21/3 חלה גם על התוכנית המוצעת, שהיא בגדר תוכנית מפורטת, הנני מחליט לקבל את העתירה ולבטל את ההחלטות שניתנו על-ידי המשיבות 1 ו-2, כמפורט בסעיפים 6-4 לעיל.

אף לא די במבנה הבודד של מוסך חקלאי הצמוד למקרקעין, נוכח הסיפא של ההגדרה, ובמילותיו של בית משפט קמא: "ניתן להבין כי תכלית הוראת סעיף 7.4.2 לתכנית הנה לאפשר המשך רציף של בניה בשטחים הסמוכים לאזורים מבונים, על מנת לאפשר הרחבה טבעית לאזור הבינוי. עם זאת מקום שמדובר בבינוי בודד, אין לעשות שימוש בסעיף 7.4.2 ולהתיר את הרחבת השטחים המבונים." מכאן, שהמקרקעין אינם באים בגדריו של סעיף 7.4.2.

...

תכנית אחרת שביקשה לשנות את הייעוד של שטח סמוך בחלקה 107 לשטחי מסחר ותעסוקה, נדחתה על ידי הועדה המחוזית מן הטעם שאין לאפשר בינוי מאסיבי בצידי הדרכים לשימושים שאינם מחוייבים לשמש את הדרך.

לסיכום, הגענו למסקנה כי צדקו המשיבים בכך שדנו באישור התכנית באספקלריה של סעיף 6.1.3 לתמ"א 35.

עם זאת, בנסיבות המקרה דנן, אנו מורים על החזרת הדיון לולנת"ע לבחינה מחודשת של התוכנית באספקלריה זו. נוכח התוצאה אליה הגענו, אין צו להוצאות.

בהחלטתה להוציא את חלקת העותרים מתחום התכנית (כמו גם חלקות נוספות), הבהירה הועדה כי תמ"א 35 אינה מחייבת לכלול שטחים חקלאיים, ובכלל זה את שטח העותרים, בתחום התכנית, ובלשונה: "לאחר ששמעה את ההתנגדויות, עמדה על הוראת סעיף 8.1 לתמ"א 35 שינוי 1, הגדרת המונח "שטח המיועד לבינוי" בתמ"א והתכליות המנויות בהגדרת "שטח פתוח" לתמ"א, מחליטה הוועדה בעקבות ההתנגדויות, לתקן את תחום התכנית כך שכל השטחים בייעוד לחקלאות שאינם משנים את מצבם התיכנוני (ייעוד או זכויות בניה) יוצאו משטח התכנית.

...

במילים אחרות, נמצאנו למדים כי טענת העותרים אינה מצביעה על פגיעה בשוויון בין שווים, כי אם יוצרת השוואה בין מי שאינם שווים במאפייני זכויותיהם.

סוף דבר על פי מכלול המקובץ, אני מורה על דחיית העתירה על כלל חלקיה.

לאור התוצאה ודרך ההתנהלות אני מחייב את העותרים לשאת בהוצאות ושכ"ט עו"ד המשיבים בסך כולל של 60,000 ₪, באופן שסך של 30,000 ₪ ישולמו למשיבים מס' 1 ו – 2 וסך של 30,000 ₪ נוספים ישולמו למשיבה מס' 3.

"שטח חקלאי" מוגדר בסעיף 1 לחוק העזר כך: שטח שלפי התכנית, כהגדרתה בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – תכנית), מיועד לעיבוד חקלאי ואינו משמש בפועל לענין שאינו חקלאי, כגון מגורים, מסחר, תעשיה, מלאכה, החסנה וכיוצא בהם.

...

ההשוואה שמבקשים העותרים לעשות להוראות בדבר החיוב בהיטל השבחה אינה מחייבת מסקנה אחרת.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי חלקות המקרקעין אינן בבחינת "שטח חקלאי" הפטור מתשלום היטל וכי אין בטענה בדבר היעדר זיקת ההנאה כדי להצדיק את ביטול הדרישה.

על כן, אני מורה על דחיית העתירה.

העותרים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך כולל של 10,000 ש"ח. ניתן היום, כ"ג אייר תשפ"א, 05 מאי 2021, בהעדר הצדדים.

בתמ"מ 10/3 יועד השטח ל"נופש אקסטנסיבי", ובדברי ההסבר לתכנית צוין: "שטחים פתוחים הסמוכים לאיזורי בינוי בהוד השרון ובפתח תקווה הוגדרו כשטחים לנופש אקסטנסיבי. בשטחים אלו יותר פיתוח פארקים בעלי אופי ערוני ואחר, וכן פיתוח פעילויות פנאי ונופש והמשך עיבוד חקלאי (לא כולל בניית מבנים חקלאיים)". המשיבות סבורות כי הייעוד בתמ"מ 10/3 ניכנס בגדר הגדרת "שטח פתוח" כאמור בתמ"א 35.

...

ואולם, בסופו של דבר, עיון בתמליל הדיון מלמד כאמור על דיון רציני ומעמיק במועצה הארצית, ובסופו התקבלה החלטה סבירה ומבוססת (כמתואר בהרחבה לעיל).

על כן, לאחר שיקול, ובנסיבות הכוללות של ענייננו בהמשך לכל המתואר לעיל, סבור אני כי אין בפגם האמור כדי להביא להתערבותו של בית המשפט.

אעיר לבסוף כי בעניין הודעת העדכון מטעם העותרות בנושא הרכבת, המלצת המועצה הארצית מיום 4.6.19 אינה נושא לעתירה זו, ואין בה לדעתי כדי להשפיע על ההכרעה בעתירה זו. סוף דבר סיכומם של הדברים הוא שאין לדעתי כל מקום להתערב בהחלטתה של המועצה הארצית מיום 5.6.18, ועל כן העתירה נדחית.