הגדלת שטח עיקרי על ידי ניוד שטחים

בנוסף לכך, התבקשו עוד מספר הקלות: הקלה לבניית חצר אנגלית עד גבול המיגרש במרווח הצפוני והעמקת החצר האנגלית בעומק של 5.64 מטרים; הקלה לניוד 200 מ"ר שטח עקרי על קרקעי לקומת המרתף לצורך בניית מלתחות עובדים ובית כנסת; הקלה לשינוי מיקום יחידות הדיור, מחלקה סיעודית/תשושי נפש ושטחים כלליים לדיירי המבנה בקומת הקרקע ובקומה המפולשת בנוסף לקיום לובי כניסה כדי לעמוד בדרישות חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 (להלן – חוק דיור מוגן); הצבת ביתן שומר בכניסה לחניון במרווח הקידמי.

גם במסגרת הדיון בהקלות, סברו גורמי המיקצוע כי החלופה שהוצגה על ידי היזם, קרי - ריווח הבנייה כנגד תוספת שלוש קומות, היא "טובה יותר ומרווחת יותר". גורמי המיקצוע סברו כי מיצוי הזכויות בהתאם לתכנית - ביניין אחוד בן תשע קומות - אינו רצוי [עמדת מהנדס הועדה המקומית ועמדת אדריכלית העיר ומנהלת אגף התיכנון נזכרת בעמ' 48 לפרוטוקול הדיון בועדה המקומית].

מדובר בהעברה של מסת הבנייה ממימד הרוחב למימד הגובה בלא הגדלה של השטחים העקריים בפרויקט.

...

סיכומו של דבר - אני סבור כי החלטת ועדת הערר דנן היא החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת, מנומקת שהתקבלה לאחר הליך תקין.

לפיכך, אין כל עילה להתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים בה ומכאן שדין העתירה להידחות.

בנסיבות העניין ולנוכח אופיין הציבורי של העתירות וחשיבות ההגנה על הסביבה החופית, אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

יודגש, כי התוכנית החדשה לא הגדילה את זכויות הבנייה מבחינת גודל השטחים העקריים שניתן היה לבנות או הקף הבניין (קונטור), אלא אפשרה חלוקה פנימית שונה שמשמעותה ש-10 דירות דופלקס באחד הבניינים פוצלו לשתיים, כך שניתן היה לבנות 10 דירות נוספות.

עוד כללה התוכנית שינויים נוספים, כגון ניוד שטחי שירות מהמרתף למפלסים שמעל הכניסה, שינויים בדבר הוראות בינוי ועיצוב וכדומה.

בנסיבות העניין, בהיתחשב בכך שהתמורה העיקרית שניתנה על ידי סולומון כלל אינה קשורה לתיווך והיא ניתנה במלואה, אני סבור שיש מקום לעשות שימוש בסמכות זו. לאור האמור, התביעה שכנגד בעיניין דמי התיווך מתקבלת, ועל החברה לשלם לסולומון סך של 133,901 ש"ח (כולל מע"מ).

...

המסקנה לפיה נטל הבאת הראיות מוטל על החברה מתחזקת בהתחשב בנקודות הבאות: האחת, המידע לגבי מידת ניצול זכויות הבנייה בפרויקט מצוי בידיעתה וברשותה של החברה, כמי שיזמה את הפרויקט והוציאה אותו אל הפועל, ולמצער היה אמור להיות ברשותה.

מסקנתנו היא, אפוא, כי נטל הבאת הראיה לטענה כי החברה ניצלה את מלוא זכויות הבנייה בפרויקט במסגרת השינוי התכנוני שיזמה במהלך הפרויקט מוטל על החברה.

לפיכך, על החברה לשלם לקלפר בגין מרכיב זה של התביעה שכנגד סך של 305,953 ש"ח. תביעת קלפר – סיכום מהאמור עולה כי במסגרת התביעה שכנגד שהגישו קלפר יש לפסוק לזכותן פיצויים כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירות – 572,659 ש"ח; עבור ליקויי בנייה ועלויות נלוות – 56,674 ש"ח; עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה – 9,000 ש"ח; עבור תשלומי איזון – 146,651 ש"ח; עבור ההטבות מכוח נספח החניות – 305,953 ש"ח. סך הכול זכאיות קלפר במסגרת התביעה שכנגד לפיצוי בסך 1,090,937 ש"ח. התוצאה מן האמור לעיל עולה, כי דין תביעת החברה להתקבל, וכך גם דינן של התביעות שכנגד ברובן.

בנסיבות אלו עולה, כי הבקשה להיתר ביחס לשטחי תת הקרקע מנצלת באופן מיטבי את הזכויות המוקנות לבעלים במצב החדש, וזאת ללא קשר או זיקה לתכסית שקטנה עקב ההקלה, כך, שגם אם לא היה מאושרת ההקלה המבוקשת, הרי לא היה ניתן להגדיל את שטחי המרתף התת קרקעי מכוח תכנית ע'1.

במילים אחרות, אף אם היינו בוחנים את ההשפעה הכוללת של ההקלה בניוד השטחים, שמשמעותה הנה הקטנת תכסית קומת הקרקע, בהתאם למתודה המסורתית, לא היה מקום לקבוע הפחתה עקב פגיעה בשטחי מרתף, היות ואין פגיעה כזו.

אולם המערערת מיתעלמת, או לכל הפחות אינה מציינת בכתב העירעור, כי מלבד שטחים אלו במצב החדש נבנים בתת הקרקע שטחים נוספים, שהנם אמנם שטחי שירות, אולם בעלי ערך כלכלי, כגון: ממ"דים בשטח של 312 מ"ר, חניות בשטח של 2,721 מ"ר ומחסנים בשטח של 172 מ"ר. כך, סך כל השטחים במרתף 1- בהתאם להיתר הבניה ובהתאם לאמור בשומה המכרעת במצב החדש הנם - 5,388 מ"ר. לפיכך, טענת המערערת, כי לאור ההקלה קטן השטח שניתן לנצל בתת הקרקע, אינה מביאה בחשבון את כלל השטחים והשימושים המותרים בתת הקרקע במצב החדש, לרבות שטחי שירות, שחלקם בעלי ערך שמאי הדומה לשטח עקרי (למשל, שטחי הממ"ד).

"ככלל, יש לפסוק לבעל דין שזכה בהליך הוצאות ריאליות, בכפוף להיותן סבירות, מידתיות והכרחיות לניהול ההליך. שיעור ההוצאות "נקבע תוך בחינת כל מקרה לגופו, תוך היתחשבות במספר נתונים, ביניהם: אופן ניהול ההליך; היחס בין הסעד שנתבקש והסעד שנתקבל לבין שיעור ההוצאות; מורכבות התיק וחשיבותו; הקף העבודה שהושקעה על ידי בעל הדין בהליך; ושכר הטירחה ששולם בפועל או שבעל הדין התחייב לשלמו"."

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

עיקר הוראותיה (סעיף 2.2 להוראות התכנית): שינוי שטחי תעסוקה לשטחי מסחר על פי סעיף 62א(א) (6) לחוק התיכנון והבניה; ניוד זכויות והתרת שימוש מסחר בכל הקומות על פי סעיף 62א(א) (5) ו-(9); הגדלת תכסית המרתף מ- 80% ל- 90% על פי סעיף 62א(א)(9); קביעת הוראות בניה על פי סעיף 62א(א)(5); ניוד שטחים עקריים מהקומות למרתפים לשימוש איחסנה על פי סעיף 62א(א)9; תוספת של 900 מ"ר שטחי שרות לביטחון ובטיחות לפי דרישת רשות מוסמכת.

תכנית קיקה מנצלת את הפוטנציאל המסחרי הבלתי מנוצל באיזור, הנובע מהעובדה שבחלק ניכר מהמבנים, שניבנו על ידי חברות היי-טק, לא מומשו מלוא הזכויות לשטחים מסחריים המותרים על פי תכנית המתאר.

...

המרת שטח של 2,831 מ"ר על פי סעיף 62(א)(6) שהמחוקק סבר שהיא תוספת סבירה וראויה לאישור הועדה המקומית, אינה חורגת מהמדיניות שנקבעה בתמ"א 35 ובמסמך הולנת"ע. אי צרוף נספח הבינוי ונספח התנועה באשר לטענת העותרים שהתכנית אושרה ללא שצורף במועד נספח בינוי מקובלת עלי עמדת ועדת הערר לפיה, שעה שעסקינן בבניין בנוי מכוחו של היתר שהוצא אין טעם בנספח בינוי לאחר מעשה, שכן הוא הוגש ואושר כאמור עת הוגשה הבקשה למתן היתר.

תוספת שטחי שרות לענין תוספת שטחי השרות (900 מ"ר), קבעה וועדת הערר "נחה דעתנו, כי תוספת 900 מ"ר שטחי השרות הותרו במסגרת ההיתר שהוצא כדרישת רשות מוסמכת על פי הוראות התוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות)". אף ענין זה הוא במסגרת השיקולים התכנוניים בהם לא יתערב בית המשפט.

סוף דבר: מכל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

לטענת המדינה, החלטת ועדת הערר היא החלטה נכונה, אם כי לא מהטעמים שפורטו בה. המדינה סבורה כי אין בסיס משפטי לניוד השטחים המבוקש על ידי העותרת, לא בדרך של בקשה להיתר ואף לא על דרך של הקלה.

אלא שדעת המיעוט סותרת החלטה קודמת בעיניין צביבל, עליו ביקשה העותרת עצמה להתבסס, ובה נקבע: "הואיל ומדובר בשינוי שטחים בדירות מספר ובקומות מספר, וכן בתוספת בקומה ובדירה אחרת ועל כן עסקינן בניוד שטחים אשר מחייב לטעמנו נקיטת הליך של הקלה." בנסיבות אלה אני סבורה כי משעה שתיקון 2007 חייב בנית ממ"ד ששטחו המזערי הוא 9 מ"ר (נטו) ושטח זה אינו נחשב כשטח עקרי בחישוב אחוזי הבניה, צריכה "הטבה" זו להנתן לכולם תוך הבנחה באופן אישור הבקשה בין מי שבביתו כבר בנוי ממ"ד בשטח מיזערי לבין מי שבביתו לא בנוי ממ"ד כלל או שהוא מבקש להגדיל את שיטחו של הממ"ד בביתו למידות הממ"ד המזערי.

...

אלא שדעת המיעוט סותרת החלטה קודמת בעניין צביבל, עליו ביקשה העותרת עצמה להתבסס, ובה נקבע: "הואיל ומדובר בשינוי שטחים בדירות מספר ובקומות מספר, וכן בתוספת בקומה ובדירה אחרת ועל כן עסקינן בניוד שטחים אשר מחייב לטעמנו נקיטת הליך של הקלה." בנסיבות אלה אני סבורה כי משעה שתיקון 2007 חייב בנית ממ"ד ששטחו המזערי הוא 9 מ"ר (נטו) ושטח זה אינו נחשב כשטח עיקרי בחישוב אחוזי הבניה, צריכה "הטבה" זו להינתן לכולם תוך הבנחה באופן אישור הבקשה בין מי שבביתו כבר בנוי ממ"ד בשטח מזערי לבין מי שבביתו לא בנוי ממ"ד כלל או שהוא מבקש להגדיל את שטחו של הממ"ד בביתו למידות הממ"ד המזערי.

סוף דבר העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.