עניינו של העירעור הוא הן במשמעות שיש לתת למתן ההחלטה בהרכב חסר והן בקביעת ועדת הערר כי אין לחייב את המשיבה בתשלום היטל השבחה, מכיוון שאיחוד החלקות שהביא להגדלת אחוזי הבנייה, היה יכול להעשות באופן הפותטי על ידי איחוד בתשריט, שאין בגדריו חיוב בהיטל השבחה.
בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי אין לקבוע השבחה לתכנית 3997 בגין תוספת זכויות הבנייה הנובעת מאיחוד המגרשים:
"לאחר ששמענו את הצדדים באריכות, ואיפשרנו לצדדים להשלים טיעון, הגענו למסקנה כי יש לבטל את חיוב היטל ההשבחה בגין איחוד החלקות. להחלטתנו זו ארבעה נדבכים: האחד, תכנית מ' היא זו שמעניקה את זכויות הבנייה המוגדלות במקרה של מיגרש ששטחו מעל 500 מ"ר. השני, את איחוד החלקות ניתן לבצע הן באמצעות תשריט איחוד והן באמצעות תכנית. השלישי, בהתאם לפסק הדין בעיניין הרצליה נגד אקרו תשריט חלוקה איננו פעולה תכנונית שניתן לגבות בגין אישורו היטל השבחה. רביעית, כאשר ישנה אפשרות להגיע לתוצאה זהה באמצעות פעולה תכנונית שאיננה מהוה עילה לגביית היטל השבחה הרי שהגעה לאותה תוצאה באמצעות פעולה תכנונית שמהוה עילה להיטל השבחה לא תהווה השבחה בפועל".
על החלטה זו הוגש ערעור זה שבפניי.
...
וראו פס' 16 לפסק דינו של כב' השופט מזוז:
"סיכומם של דברים: במקרים כגון זה שלפנינו, כאשר הוראות בתכנית יוצרות אפשרות (פוטנציאל) להשבחה עתידית, שמימושה טעון הליך תכנוני נוסף, שאין וודאות באשר למימושו, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתכנית עצמה, היינו בגין עליית ערך הקרקע בשל עצם הפוטנציאל להשבחה עתידית - ככל שנבעה השבחה כזו - ולגבות בגינה היטל השבחה בהתייחס למועד אישור התכנית ומהבעלים של הקרקע בעת אישור התכנית. לעומת זאת, לא ניתן לדעתי לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תכנוני נוסף כאמור".
כן ראו הערתה של כב' הנשיאה חיות:
"בצדק ציין חברי כי 'התכנית לא העניקה את התוספת של עשרים אחוזי בניה לחלקות, כפי מצבן בעת אישור התכנית, אלא אך יצרה את הפלטפורמה החוקית לאפשרות פוטנציאלית עתידית של השבחה של חלקות הכלולות בתחומה על ידי מהלך תכנוני נוסף, באמצעות איחוד חלקות' (פסקה 10 לחוות דעתו של חברי). לכן מקובלת עלי מסקנתו כי לכל היותר ניתן לחייב את אקרו בע"מ בהיטל השבחה בגין הפוטנציאל להשבחה עתידית, באשר אותו ואותו בלבד ניתן לראות כנובע במישרין מן התכנית".
בעניין גוזלן, חזרה כב' השופטת ברק-ארז על ההלכה הידועה כי בהתאם ל"שיטת המדרגות" "כל אחת מן ההשבחות תחושב בנפרד, תוך השוואת שווי המקרקעין לפני ומיד אחרי אישורה של כל תכנית ותכנית" (שם, פס' 34).
למסקנה דומה, גם אם בנסיבות שונות מענייננו, הגיע בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014), כאשר הוא נמנע מלהשית על הנישום את מלוא ההשבחה המאוחרת.
מכל מקום, אין בשיקולי האינטרס הציבורי כדי להביא לתשלום מס שהנישום אינו חייב בו.
סיכומם של דברים, הערעור מתקבל, והחלטת ועדת הערר מבוטלת מעיקרא (בכפוף לאמור בסעיף 23 לעיל).
