הבקשה של בנק לרישום משכנתא נדחתה עקב חוזה פיקטיבי ללא דיור חלוף

מאחר שמדובר בדירת מגורים, הרי שחלה על המקרה הגנת דירת המגורים על פי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל המחייבת להעמיד לרשותה דיור חלוף ולכן הכתרת ההסכם כהסכם מכר באופן פקטבי נועדה לחמוק מהוראות אלה.

טענת החייבת לקיומו של הסכם מישכון חלף הסכם המכר והנובע מכך; שאלת גובה החוב – שאלה זו תוכרע אם תביעת החוב לא תדחה; קביעות הנאמן אשר דחו את תביעת מקובקי לדמי שימוש ראויים ולדמי שכירות בדין קדימה – נותרות בעינן ואני מאשרת אותן.

משחתמה החייבת על ההסדר בידיעה ובהסכמה כי עליה לשלם את סכום ההלוואה למקובקי, היא מושתקת ומנועה מלטעון נגד הסכמתה זו. אישור המחאת החוב מתיישב עם תום הלב וציפיות הצדדים כאמור לעיל, מקובקי טען כי החייבת טענה במסגרת בקשתה להסדר נושים כי אין די בנכסיה לשלם תשלום לנושיה ולכן הציעה כי בית המגורים שבבעלותה ישמש כמקור יחיד להסדר הנושים, כי היא תקבל ממכירתו סכום של 200,000 ₪ לשם השגת דיור חלוף וכי תופטר מכל חובותיה.

בנסיבות אלה, ייתכן ויש בעצם עמידת החייבת על טענותיה אלה משום היתנהלות בחוסר תום לב. המחאת החוב בוצעה עובר לחתימת הסדר החוב כאמור, החייבת טענה כי מאחר שההסכם מספטמבר נחתם רק ביום 15.9.2016, אזי חתימת הסדר החוב והסכם המכר בוצעה טרם הומחו זכויות החברות למקובקי.

לכך אני מוצא להוסיף כי בפסק הדין בעיניין 8299/10 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ חרושת מתכת בית השיטה כבר נקבע כי "תוקפו של הסכם המחאה בין הממחה לבין הנמחה אינו מותנה במילוי דרישות פורמאליות, וחל על הסכם זה סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים), הקובע כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת" (סעיף 24).

ובהמשך: "ע"א 196/87 שוייגר נ' לוי (להלן – פרשת שוייגר [6]), בעמ' 23 נקבע איפוא כי רואים בעיסקת המשכנתה המוסווה, בהיותה משכנתה שלא נרשמה, התחייבות לעשות עיסקה, כמאמר סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין (וראו גם י' ויסמן "חוק המישכון, תשכ"ז-1967" פירוש לחוקי החוזים [39], בעמ' 68-65).

אשר על כן, לאור החלטתה החלוטה של כב' השופטת גרוסמן שדחתה את בקשותיה של ובר להצטרף להליך ולאור היתנהלותה הבלתי תקינה כמתואר לעיל, דין העירעור שהגישה להדחות.

...

להלן דבריו: "הגשת הערעור הזה בלי להתייחס להחלטה של השופטת גרוסמן היא עבירה פלילית. באו לאדוני כשיש החלטה מפורשת באותו עניין בין אותם בעלי דין והסתירו זאת מאדוני. מה היה קורה אם לא הייתי זוכר את ההחלטה? אדוני היה מחליט על צירוף או אי צירוף ובר להליך בלי לדעת שיש החלטה קודמת סותרת של השופטת גרוסמן. הפניתי בבקשה שלי לפסק דין בערעור 31070/02 מ"י נ' אזוגי. לבוא לבית המשפט כאן ולומר שיש זכות להצטרף בלי להזכיר שהיתה החלטה שאסרה זאת, רק משום כך יש לדחות את הבקשה. אסור לקבל דבר במרמה מבית המשפט" (עמ' 18 לפרוטוקול מיום 6.6.23).

אשר על כן, לאור החלטתה החלוטה של כב' השופטת גרוסמן שדחתה את בקשותיה של ובר להצטרף להליך ולאור התנהלותה הבלתי תקינה כמתואר לעיל, דין הערעור שהגישה להידחות.

להלן הדברים: "הכונס הרשמי בעמדתו לפנינו סבור אף הוא – על רקע הניתוח הכתוב שהציג – כי אין יסוד להחלת סעיף 96 לפקודה על הסדר נושים לפי סעיף 19א' לפקודה, וכי מסקנה זו אף תואמת את ההסדר הסטטוטורי החדש לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018. הוא אף מוסיף כי הנאמן והמערערת לא הפנו ולו למקרה אחד שבו בוטלה הענקה במסגרת הליך לאישור הסדר נושים לפי סעיף 19א' לפקודה. פרשנות בית המשפט המחוזי ועמדת הכונס הרשמי מקובלת אף עלינו". סוף דבר ערעור החייבת נדחה בעיקרו.

לטענת הנתבע, עם התובעת נכרת הסכם לרכישת דירה בתמורה לסך של 700,000 ₪, והשיק ניתן לה כערובה להבטחת התשלום השני על חשבון הדירה שאמור היה להיתקבל מהלוואה ("משכנתא").

בתגובה להתנגדות שהגישה התובעת היא טענה כי התמורה המוסכמת בגין הדירה (שההסכם לרכישתה נרשם על שם בנו של הנתבע) הייתה 1,100,000 ₪, אולם למראית עין בלבד ומשיקולים של הערמה על רשויות המס (לדברי התובעת ביוזמת הנתבע), נרשמה בהסכם תמורה בסך 700,000 ₪.

כדי להסוות את הדברים, כך ממשיכה התובעת וטוענת, נערך הסכם הלוואה בין הצדדים, אך לאמיתו של דבר היא לא הלוותה לו שום הלוואה והמדובר בהסכם "פקטבי" למראית עין בלבד.

בהקשר זה נטען כי התובעת הודתה בבצוע עבירה פלילית על ידי הגשת דיווח כוזב ואף התוודתה על כך בפני רשויות מסוי מקרקעין עת הגישה "טופס גילוי מרצון". בתשובתה ביקשה התובעת לדחות את הבקשה בשל השהוי בהגשתה.

" בבקשה בה עסקינן סומנו שתי חלופות שהאחת מהן כי השטר "ניתן כבטוחה לפירעון הלוואה שלא חל עליה חוק הלוואות חוץ בנקאיות". בקשתו של הנתבע מתבססת על סימון חלופה זו ולדבריו יש בכך כדי להביא לסילוק התביעה על הסף.

...

יודגש כי דחיית הבקשה לסילוק על הסף לא משמיעה את המסקנה כי לפרטים שנכללו בבקשה לביצוע שטר אין נפקות כלל.

סוף דבר שאני מחליט לדחות את הבקשה.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות בקשה זו בסכום כולל של 1,500 ₪ ללא קשר בתוצאת המשפט.

בין לבין, ביום 7.5.17 הוגשה התביעה ובדיון שהתקיים לפני ביום 17.5.17 בבקשת הנאמן לממש את הזכויות בנכס, אליו התייצבה גם התובעת, הודיע ב"כ התובעת על הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי בנצרת ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, לרבות טענות ב"כ התובעת, קבעתי כי בשל הגשתה של התביעה בעיניין דירת אחותם של החייבים ,כאשר על פי הטענה נמכרה לחייבים, נראה כי לא ניתן, באותו שלב, להתקדם לגיבוש תוכנית פירעון בהליכי הפש"ר של החייבים והוריתי לנאמן להגיש תוך 90 יום הודעת עידכון בדבר תוצאות פעולתו להעברת הדיון בתביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה ובמקביל לכך להשלים את בדיקת טענות ב"כ החייבים ביחס לתביעת החוב של בנק מרכנתיל דיסקונט, ובאם ימצא כי יש בהם ממש, יפעל ביחד עם ב"כ החייבים לגיבוש תוכנית פירעון בנוגע לחייב וציינתי כי ככל שתבוטל תביעת החוב של בנק מרכנתיל, ניתן יהיה לגבש תוכנית פירעון בעיניינו של החייב גם בהיתעלם מהזכויות הנטענות בדירה שרשומה ע"ש התובעת.

בבקשה פורט כי ביום 2.5.19 המציא הבנק לנאמן הודעה ממנה עולה כי ככל שמדובר בהסכם ההלוואה שניתן על ידי הבנק לחייבים, אין המדובר בעסקת רכישה של מקרקעי התובעת אלא בהלוואה שניתנה לצורך בנייה עצמית במקרקעי התובעת, עוד צויין כי אין בתיק ההלוואה מסמכים המתייחסים לרכישת הזכויות מהתובעת עם זאת, צויין, כי התובעת חתמה כלפי הבנק על התחייבות לרישום משכנתא בגינה נרשמה לטובת הבנק הערת אזהרה.

בהקשר זה אציין כי אינני מקבל את טענת הנאמן שלפיה התובעת יכלה ללא קושי להציג את הסכם המתנה וכי יש להסיק מהעובדה שלא עשתה כן שאילו הייתה מציגה את הסכם המתנה, הדבר היה פוגע בטענותיה,זאת מאחר ולעמדתי ניתן למצוא צידוק סביר לאי הצגת הסכם המתנה הן לאור השנים הרבות שחלפו מעת עריכתו ועד למועד הגשת התביעה (כ-30 שנה), והן מאחר והוכח בפני כי אין העתק של ההסכם בבנק ירושלים , ואף לא במיסוי מקרקעין , ובנסיבות אלו אין לזקוף לחובתה של התובעת את עובדת אי הגשת הסכם המתנה.

בהמשך ב"כ החייבים מסר לפרוטוקול כי החייבים קיבלו כסף והוסיפו לנכס שהיה בנוי-חדר וחצי שבו התגוררה אם החייבים- ואת הקיר הפרידו ביניהם "להיות יחידת דיור שלהם" (עמ' 21 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 3-4).

בטלותו של חוזה למראית עין נובעת מהתחקות אחר רצונם האמתי של הצדדים להסכם, אשר לא התכוונו לייחס תוקף משפטי לחוזה הפיקטיבי שכרתו ולקיים את התנאים הקבועים בו. חוזה למראית עין בטל מעקרו, מאחר שמיסודו לא היה לו כל תוקף ביחסים בין הצדדים [ראו: ע"א 810/17 גילה באישה נ' סמי גרדג'י (31.10.18) (להלן: "עניין גרדג'י") בפיסקה 34 לפסק הדין והאסמכתאות המפורטות שם].

על כל האמור יש להוסיף את העובדה שהתובעת לא הציגה ולו ראשית ראיה , לדרישה כלשהיא שהופנתה על ידה לחייבים לשלם עבור המקרקעין או להשיב את המקרקעין לידיה ולא נימסרו על ידה פרטים כלשהם באשר לנסיבות בהן נימסרה לה החזקה במקרקעין, וכמו כן קיים חוסר הגיון בגירסת התובעת אשר ערכה הסכם בכתב להקניית זכויות ללא תמורה במקרקעין למרות שהחייב הוא אחיה, ומאידך כשנשאלה על ידי האם ערכה מיסמך בכתב בענין הסיכום על תשלום התמורה השיבה:"...אני משיבה שאין הסכם בכתב שבו רשומים הדברים האלה , זה אח שלי". ניתן כמובן לתת "הסבר" לצורך בעשיית הסכם בכתב דוקא לענין העידר התמורה , זאת בשל שקולי מס או הרצון בהצגת מצג שאינו משקף את המציאות לאמיתה בפני בנק ירושלים, אך דוקא "הסבר" זה צריך לעמדתי לשמש כנימוק נוסף לדחיית גרסתה החדשה של התובעת.

...

בין לבין, ביום 7.5.17 הוגשה התביעה ובדיון שהתקיים לפני ביום 17.5.17 בבקשת הנאמן לממש את הזכויות בנכס, אליו התייצבה גם התובעת, הודיע ב"כ התובעת על הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי בנצרת ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, לרבות טענות ב"כ התובעת, קבעתי כי בשל הגשתה של התביעה בעניין דירת אחותם של החייבים ,כאשר על פי הטענה נמכרה לחייבים, נראה כי לא ניתן, באותו שלב, להתקדם לגיבוש תוכנית פרעון בהליכי הפש"ר של החייבים והוריתי לנאמן להגיש תוך 90 יום הודעת עדכון בדבר תוצאות פעולתו להעברת הדיון בתביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה ובמקביל לכך להשלים את בדיקת טענות ב"כ החייבים ביחס לתביעת החוב של בנק מרכנתיל דיסקונט, ובאם ימצא כי יש בהם ממש, יפעל ביחד עם ב"כ החייבים לגיבוש תוכנית פרעון בנוגע לחייב וציינתי כי ככל שתבוטל תביעת החוב של בנק מרכנתיל, ניתן יהיה לגבש תוכנית פרעון בעניינו של החייב גם בהתעלם מהזכויות הנטענות בדירה שרשומה ע"ש התובעת.

כמו כן אני קובע כי לאור ההסכם שינו החייבים את מצבם, וכי לא עלה בידי התובעת לבסס עילה לביטול התחייבותה על פי הסכם המתנה בשל התנהגות מחפירה של החייבים או הרעה ניכרת במצבה הכלכלי, בהסתמך על הוראות חוק המתנה.

כמו כן , ובשים לב לקיומו של הסכם המתנה והצהרות התובעת בכתב ההתחייבות , ובניית הבית(התוספת) במקרקעין על ידי החייבים מכספם , והעדר עילה לביטולו של הסכם המתנה , אני מקבל את טענת הנאמן לפיה כי לחייבים זכות להירשם כבעלים של חלק המקרקעין עליו נבנתה התוספת , וכמו כן לחייבים זכויות במקרקעין הנובעות מבניית התוספת על ידם.

לפיכך אני מורה על דחיית תביעת התובעת בת.א 9616-05-17 על כל חלקיה והתובעת תשא בהוצאות הנאמן בסכום של 7,500 ₪.

די בכתבי הטענות מצד התובע על מנת להמחיש את מצב היחסים בין הצדדים במהלך השנים וקיימים סימני שאלה מרובים בנוגע לטענתו לפיה היה מאמץ משותף במהלך חיי הצדדים הטענות בנוגע לפגמים בכריתת ההסכם כגון טענות, הטעייה ועושק, דינן מחיקה שכן טענות אלו נטענו בשיהוי של 20 שנה ולא תוך פרק זמן סביר, מה גם שהתובע אינו עומד בתנאים שנקבעו בפסיקה לעניין זה. דירתם הראשונה של הצדדים שנרכשה במהלך חיי נישואיהם הראשונים, נמכרה לאחר שהתובע לא עמד בתשלומי המשכנתא עובדה שהביאה לסדרת חובות, איומים מהבנק על הערבים ובסופו של יום, למכירת הדירה.

התובע חתם על ההסכם מרצונו החופשי ומעולם לא טען אחרת במהלך 20 השנה שחלפו ואף לא ביקש לרשום הדירה הנרכשת על שמו וזאת שעה שפעלו על פי מתוה ההסכם.

משכך ונוכח התביעות שהגישה האשה בשנת 1998 לאחר עזיבתה את הבית, ההסכם שערכו והעובדה שבפועל הוכח כי התובע עזב את הבית בין השנים 2001-2003 , מביאה לידי מסקנה כי אין מדובר בגירושין פקטביים כטענת האיש, אף אם לאחר הגירושים השניים בחרו הצדדים לשוב ולחיות יחד.

כפי שציינתי לעיל, טענתו בעיניין זה אינה מתיישבת עם ההסכם שנערך שכן לו היה בדעתם של הצדדים להתגרש על מנת להבטיח קבלת הזכויות בדיור הצבורי, ברי כי לא היו עורכים הסכם שלום בית ולחילופין גירושין במועד בו נערך.

ביחס לטענת ההטעיה טען כי הוטעה שכן לא היתעניין בכתוב בהסכם ובתוכנו; ההסכם נערך על ידי עורך דין מטעם הנתבעת שעה שהוא לא היה מיוצג; הוא הבין שהוא חותם על ההסכם על מנת שהאשה תשוב הביתה וכך קרה בפועל; ההיתקשרות בהסכם היתה לצורך שקום היחסים ופתיחת דף חדש; הוא לא זכר את קיומו של ההסכם; סבר כי מדובר בעיניין טכני ולא היה חותם על הסכם המותיר אותו בגילו המבוגר כיום כחסר כל. מנגד, טענה האשה כי מדובר בהסכם שאושר בבית משפט ביום 04/11/1998 ומאז חלפו כ- 23 שנה בהן לא עשה האיש דבר ולא הגיש כל תביעה ואף לאחר שהגישה כתב הגנתה בתביעה הרכושית בו ציינה קיומו של ההסכם ביום 24/10/2019 לא מיהר להגיש תביעה לביטול ההסכם וזו הוגשה רק ביום 07/12/2020 בסמוך למועד דיון ההוכחות ושעה שהתביעה לא הוגשה תוך פרק זמן סביר, דינה דחייה.

עוד עולה מפרוטוקול הדיון ביום 04/11/1998 כי הצדדים עדיין לא פנו ליועץ נישואין וכי ציינו: "אם שלום הבית לא יעלה יפה, יחולו הוראות ההסכם החל מסעיף 6 שלו". טענות בדבר ביטול ההסכם מחמת היתנהגות ההסכם לעיל הוא הסכם נושא פני עתיד.

כפי שציינתי בשלב קודם, עיון בתדפיסי הבנק של האשה מלמד כי הישתכרה בשנים הרלוואנטיות סך של כ- 5,000 ₪ לחודש, שלמה משכנתא בסך של כ- 2,300 ₪ לחודש, סיגריות בסך של 900 ₪ לחודש והוצאות עבור אחזקת הבית בסך של כ- 3,500 ₪ לגירסתה ובסך הכל הוצאות בסך של כ- 6,700 ₪ לחודש, סכום העולה על הכנסותיה.

...

במצב דברים זה, אני קובעת כי לא עלה בידי התובע להרים הנטל המוגבר הרובץ עליו מהיות הצדדים ידועים בציבור ולהציג בפניי ולו ראייה אחת כי היתה לצדדים כוונת שיתוף בזכויותיה של הנתבעת מעבודתה וכאמור, אף בהוראות ההסכם נקבע ההיפך.

בכל הנוגע לשיתוף במיטלטלין ושעה שהצדדים חיו כידועים בציבור במשך 15 שנה לכל הפחות ונהגו בשיתוף ביחס לנכסי היומיום, אני קובעת כי קיימת כוונת שיתוף.

סוף דבר מכל המקובץ עולה כי דין תביעתו לביטול ההסכם להידחות ותביעתו הרכושית להתקבל בחלקה כמפורט לעיל.

ביום 27.7.22 הגישה התובעת בקשה בהולה לאיסור דיספוזיציה ומסרה בבקשתה כי חלפו 4 שנים מאז רכישת הקרקע ולא נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשת כאשר הנתבע אינו חלק מההסכם ולא חתם על התחייבות לרשום לטובתה משכנתא או הערת אזהרה ובמקביל לנתבעת אין אפשרות משפטית לרשום הערת אזהרה כי אין לה כל זכויות בנכס ואז התובעת נשאת קרחת מכאן ומכאן ועל כן נידרשת התערבותו של בית המשפט על מנת לקיים את ההסכם כלשונו מהחשש שהתובעת תיוותר ללא ערובה וביטחונות לכספי ההלוואה שלה והבקשה בהולה מאחר ורק לאחרונה אותה עת נודע למבקשת על רכישת המיגרש.

ביום 23.8.22 ניתנה החלטה נוספת ע"י כב' השופט לוקשינסקי גל לפיה "העובדה ששולמה כלל התמורה (בסעיף 10 נטען שמדובר בתשלום חלק מהתמורה, וכי עו"ד בשן טען ששולמה כל התמורה) לא מבססת יסוד כלשהוא של הכבדה. כבר בהחלטת בית המשפט מיום 31.7.22 נכתב כי המבקשת לא הצביעה על מקור לחשש שהמשיב עתיד למכור את הקרקע ונכתב כי חסר פירוט בדבר הרכוש המיועד, מועד ומכירה וכיו"ב. במסמך ההבהרות של המבקשת מיום 21.8.22 שבה המבקשת על רבות מהטענות אולם את מקור החשש שהמגרש יימכר, לא פירטה. לא די לעניין זה באפשרות תיאורטית שניתן למכור את המיגרש. כמו כן, מכירה היא הליך מורכב, וככל שתתבע ניתן יהיה לבקש עיקול על כספי התמורה" ועל כן נדחתה בקשתה באותו שלב, תוך שיש להמתין לתגובת הנתבע.

לו היה מדובר בבקשה התומכת לתביעה המתוקנת שטרם התקבלה, כי אז הבקשה הייתה נבחנת במשקפיים של הכבדה ביחס לנכס הספציפי על מנת למנוע הברחת הנכס משאז ייגרם נזק בלתי הפיך את המושא של אותה תובענה הוא המיגרש הספציפי דרך תביעה לאכיפת הסכם שהייתה שותפה לו לכאורה כעניין ריווחי ורישום הערת אזהרה ביחס למגרש ורישום משכנתא, בשונה מתביעה להשבת תמורתו (הכספים שנטען ששילמה במסגרת ההסכם שהוביל לרכישת המיגרש בסופו של יום) בגין הסכם פקטבי שנולד בתרמית, כפי שטענה בתובענה המקורית שהוגשה.

מכל מקום, בין אם יש צורך בראיה אקטיבית לבין אם יש צורך בראיה פאסיבית להכבדה (דיעות החלוקות בפסיקה בכל הנוגע לעיקול זמני), הנטל בהוכחת התנאים הנזכרים לעיל, רובץ לפתחו של מבקש הסעד הזמני, היינו התובעת (ראו רע"א 8420/96 דן מרגליות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (31.7.97)), כאשר גובה הסכום כשלעצמו גם הוא עשוי כאמור להוות אינדיקאציה לקיומה של הכבדה, כאמור.

...

ביום 31.7.22 קבעה כב' הרשמת הבכירה רעות זיו "לאחר עיון בטענות, ראיתי לדחות את הבקשה במתכונתה הנוכחית. שכן, בכל הקשור ביסוד ההכבדה, לבד מן הטענה לקיומו של חשש בדבר מכירת הנכס, לא נטען מאום, כאשר גם ביחס לטענה האמורה, הרי שזו נטענה באופן כללי, תוך שצוין "קיומו של חשש" שלא פורט למי על פי הנטען עתיד להימכר הנכס, באיזה מועד וכיו"ב. בנסיבות אלה, לא ראיתי להיעתר לבקשה" אשר נדחתה נוכח אי פירוט יסוד ההכבדה.

על כן, אני סבורה כי בכל הנוגע לבחינת מאזן הנוחות, הנקודה שיש בה להכריע את הכף היא השלכות סיווג התוצאה ומידתיותה.

תחילה סברתי כי מקום בו הנתבע, כפי שהוכיח, הגיש תכנית תכנונית כי אז הצו כבר אינו צו מניעה המבקש לשמור על מצב קיים אלא מבקש לשנות מצב קיים משההליך בוועדת תכנון ובנייה עלול להיעצר או להידחות ויכול ויהיה במתן צו עיקול או צו איסור דיספוזיציה כדי לפגוע בהליך התכנוני לו הוא ממתין כשיש לו זכות קניינית במגרש וטרם הוכרע פסק דין לטובת התובעת.

המזכירות תואיל להמציא החלטתי זו לב"כ הצדדים.