הבחנה בין השכרת משנה להעברת שכירות

כמו כן הוסיפו טענות באשר לזכות ההתנאה על הסכם להגנת הדייר, על ההבדל בין שכירות להעברה ובנוגע לפרשנות ההסכם.

ניתן ללמוד זאת דוקא מהנוסח המודפס הרגיל שהיה שגור בהסכמים כגון דא (עובדה שהופיע בנוסח המודפס והשבלוני ואף ניתן למצוא שכמותו בדיונים רבים בבתי המשפט במהלך השנים) אשר נהג לקבוע כי "השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר... ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר" שתי הפעולות הללו כוונתן אחת לאפשר לשוכר להשכיר את הנכס לאחר בין בדרך של הסכם שכירות נוסף בין השוכר לשוכר המשנה, ובין בדרך של העברת הסכם השכירות הנוכחי לשמו של אחר.

...

סוף דבר אמליץ לחברי לדחות את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבים הוצאות בסך של 20,000 ₪.

גם הגיונם של דברים מחייב את המסקנה כי אין זה סביר שהכח להעברת הזכויות יחול אף ביחס לתקופה מעבר לתקופה החוזית, ועל אחת כמה וכמה שנקבע כי זכות זאת תעמוד גם לחליף.

אלא שעיון בהסכם המקורי שנחתם בין המבקשת 1 לבין שוכרת המשנה (אמור היה להיחתם בין המבקשת 2 שהיא ששכרה מן הבעלים המקורי, אולם אתייחס לפגם זה כפגם פורמאלי שאינו מעלה או מוריד במישור ההליך שבפני וגם המשיבים לא נתלו בעיניין זה) – מעלה כי נחתם עוד במקור לתקופה בת שנתיים מ 1.9.18 עד ל 31.8.20, עם אופציה בת 3 שנים שניתנה לשוכרת המשנה.

התיקון מתשע"ז הוסיף את סע' ב, בו נקבע שהסכמת המשכיר הנזכרת בסע' צריך שתהא מראש ובכתב, וכן את היכולת להעביר חיובי השוכר , לא רק זכויות (לאור מיגבלה בהמחאת חיובים, להבדיל מזכויות, הדורשת הסכמת הנושה להמחאת חיוב (עיין בסע' 6 של חוק המחאת חיובים ובדברי ההסבר להצעת החוק (ה"ח 1073 מיום 1.8.16)).

לא השוכר שהינו בעל ענין הינו הפוסק האחרון בנידון, אלא כמובן ביהמ"ש. נראה איפוא כי סע' 22(א)(1) לחוק נועד להבהיר כי במקרה שהשוכר פנה למשכיר, ונתקל בהתנגדות של האחרון, ובכל זאת השכיר בשכירות משנה או אף העביר השכירות לאחר בנגוד לעמדת המשכיר ואף בנגוד לאמור בחוזה, עדיין לא ייחשב הוא כמפר, אם יקבע ביהמ"ש על פי סמכותו בס"ק 22(א)(2), כי היתנגדות המשכיר לא היתה סבירה.

...

דוגמה לכך מצאנו בסעיפים 2- 4של חוק המכר (דירות) (ראה לעיל), ודוגמה נוספת נמצא בהוראה שבסעיף 22(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971..

אין זאת אומרת כי כל התנגדות של משכיר מקרקעין להשכרת משנה או העברת השכירות לאחר - דינה להידחות.

אני נעתר אפוא לבקשה למתן סעד הצהרתי ומצהיר כלפי המשיבים כי הסכם השכירות מ 3.7.15, שנחתם בין המבקשת 2 לבין מר סגלוביץ (להלן: ההסכם) עומד בעינו, ומחייב המבקשת 2 והמשיבה 2 (כאשר האחרונה נכנסה בנעלי מר סגלוביץ כמשכירה, לצורך אותו הסכם), בכל הקשור לטענות ההפרה הנוגעות להשכרת הנכס למשיבה 3.

מעבר לכך, בעיניין אל-איובי לא דוּבַּר בהעברת זכות השכירות המקורית, אלא בהשכרת הנכסים בשכירות-משנה; ברי כי יש להבחין בין שתי הפעולות הללו (ויסמן, 359-358).

...

אבחן אפוא את עניינם של המערערים על פי הדין הישראלי במעין "תמונת ראי". החלת חזקת שוויון הדינים במקרה דנן, משמעה שאנו מחייבים את הממונה הירדני על נכסי אויב ואת המחוקק הירדני ברמת הנורמות שאנו מייחסים למקביליהם בישראל.

כך, בה"ק (י-ם) 2/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' הפקיד המסדר, פ"מ עט 134 (1972) נקבע כי הליכי ההסדר הירדני לגבי הנכסים שבשכונת נחלת שמעון הצדיק הידועים כגוש שומה 30092 (לאו דווקא בשטח נשוא דיוננו) נוגדים את תקנת הציבור הישראלי: "עצם העובדה שהחלקות הנ״ל בגוש שומה30092 הוקנו לממונה על רכוש האוייב הירדני כחלקה אחת, מוכיחה כי שלטונות ירדן הכירו בחלקות הנ״ל, על-פי הרישומים המנדטוריים של נכסים אלה, כשייכות לתושבים יהודים בארץ-ישראל; אולם מעמדם של תושבים אלה כאוייבים פטר את הממונה הירדני על רכוש האוייב מפנייה לפקיד ההסדר לברר זכויותיו של כל אחד מהבעלים הרשומים במסגרת החלקה הכוללת הנ״ל. אין צורך לומר כי גם לא היתה לו האפשרות לברר זכויות אלה, אף אילו רצה בכך. העובדה עומדת בעינה כי לבעלי הנכסים הרשומים לפי ספרי האחוזה המנדטוריים או לבעלי זכויות שביושר הטוענים לבעלות לגבי הנכסים האלה, לא היתה ההזדמנות להגיש את תביעותיהם בשעה שהשטח הזה הוסדר, ולא הוכרו זכויותיו של כל אחד בנפרד. אני סבור כי מצב עובדתי זה מכתים את לוח הזכויות הירדני לגבי חלקה 1 בגוש ירדני 6 בתואר של מסמך הסותר את תקנת הציבור בישראל". הסדר המקרקעין לא חודש מאז שלא בעטיים של המערערים.

לאחר שהובאה בפני תגובתו של חברי לפסק דיני, אשיב טלגרפית כי איני בא לכפות פשרה על הצדדים אלא שהמסקנה המשפטית שאליה הגעתי "מתכתבת" עם הצעת הפשרה שהוצעה בשעתו, ולא בכדי הועלתה הצעה זו. עוד אוסיף ואומר כי תקנת השוק שבחוק נכסי נפקדים, עוסקת ב"פתולוגיה", מקום בו מתברר כי אין מדובר בנכס נפקד.

סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") קובע כדלקמן: "תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה בינהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". סעיף 17 להסכם השכירות, אשר צוטט לעיל, הנו בגדר תניה גורפת.

השכרת משנה סעיף 9 להסכם השכירות קובע, כי "השוכר לא יוכל להעביר את הנכס בשכירות משנה ללא אישור מראש ובכתב ועפ"י תנאי הסכם זה". אין חולק, כי סמוך לתחילת תקופת השכירות התקשרו הנתבעים עם שוכר משנה אשר שכר את היחידה במרתף.

...

הנתבעים טוענים כי דין התביעה להדחות, כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם, כי התובעים לא פנו אליהם בדרישה לתיקון ההפרות הנטענות, וכי אף אחת מההפרות הנטענות אינה מקנה לתובעים זכות ביטול ועילת פינוי.

אם כן, אני מקבלת את גירסת התובעים ואת טענתם, שאי מסירת הערבות הבנקאית מהווה הפרה של ההסכם.

לאחר ההתכתבות מחודש יוני סמוך לחתימת ההסכם, שנדונה לעיל, עלה נושא הערבות הבנקאית עוד פעם אחת במסגרת התכתבות ווטסאפ בין הצדדים ביום 3.11.21 בענין שוכר המשנה, אז כתב התובע לנתבע כבדרך אגב: "למיטב זכרוני גם חסרה הערבות, היום אבדוק זאת". מאז אותה התכתבות בחודש נובמבר 2021, שבסיומה נותר הכדור בידיים של התובע שאמר "היום אבדוק זאת", ועד הודעת הביטול בחודש פברואר 2023, נושא הערבות הבנקאית לא עלה ולא באה דרישה כלשהי מצד התובעים בענין זה. גם בהקשר זה של הערבות הבנקאית (כמו בענין פוליסת הביטוח שנדון לעיל), אני סבורה, כי חלוף הזמן מאז ההפרה מוביל לכך שההפרה, גם אם מדובר בהפרה יסודית, הפכה בהסכמת הצדדים המשתמעת להפרה בלתי יסודית.

על יסוד כל האמור לעיל, תביעת הפינוי נדחית.

גם אם אקבל את עדותו של אהרון כי פנה מספר פעמים לעירייה מראשית 2018, והעביר את הסכם שכירות המשנה לאור רצון הערייה לראות אסמכתא לחזקת י.מ בנכס, אין בפיו הסבר מניח את הדעת לסיבה בגינה לא מסרה הנתבעת הודעת חדילה עד לסוף שנת 2018.

סעיף 1 לפקודת העיריות מגדיר את ה"מחזיק": "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר". את טיבו של המחזיק עליו ניתן להטיל את חיוב הארנונה הבהיר כב' הנשיא מ' שמגר בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985): "הנני סבור, כי כאשר נקט הלה את המונח "למעשה", החובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר", לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דוקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם.

...

אם כך, נמצאנו למדים כי המקרה היחיד שבו תיפסק חבותו של המחזיק הרשום אף שלא מסר הודעה כפי שנדרש על-פי חוק, הוא כאשר הגורם הממונה על רישום וגביית הארנונה – ידע בפועל על השינוי בזהות המחזיק, גם ללא מסירת הודעה כאמור.

על כן, עד להודעת חדילה מטעם הנתבעת אחראית היא ביחד ולחוד עם המחזיק בנכס, י.מ. סוף דבר הנתבעת הייתה רשומה כמחזיקה בספרי העירייה ומכרה פעילותה בנכס ללא ידיעת הבעלים, ובחרה שלא למסור לעירייה הודעה מפורשת על חדילת החזקה בנכס.

על כן, התביעה מתקבלת.