הבחנה בין בקשה להקלה ובקשה תואמת תכנית

ר', למשל, עע"מ 241/12 ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום נ' פז בית זיקוק אשדוד בע"מ [פורסם במאגר נבו] (9.8.2012), אשר אמנם היתייחס להליך של עתירה מנהלית ולא ערעור מינהלי, אך האמור בו נכון גם למקרה שלפני: "לעניין אמת המידה לבקורת שיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התיכנון, יש להבחין בין שני סוגי החלטות: בעוד שעל החלטות בעניינים תיכנוניים-מקצועיים המסורים לשיקול דעתן של רשויות התיכנון תחול ביקורת שיפוטית התחומה לעילות ההתערבות במעשה המנהלי (בג"ץ 9485/08 עזרא נ' ועדת המשנה לנושאים תיכנוניים עקרוניים, פסקה 14 ([פורסם בנבו], 30.1.2012); עע"ם 9057/09 איגנר נ' בן נון, פסקה 20 ([פורסם בנבו],

עם זאת, במקרים המתאימים והחריגים, מקרים בהם השמאי סבור כי אין להקלה השפעה עקיפה על שווי המקרקעין, ניתן להמנע מעריכת שומה כוללת ולהסתפק בשומה בשיטת הדלתא.

כלומר, אילו אכן הקומה החלקית הייתה כה בעייתית מבחינה נוף, אקוסטיקה, הקטנת שטח המרתף ועוד, עולה השאלה, מדוע היתעקשה המערערת על אישורה? כמובן, כי אין מדובר בטיעון שמאי או משפטי מובהק, אולם לטעמי, היתנהלות המערערת, על פיה היא מבקשת הקלה מהוראות התכנית, ולאחר מכן טוענת כי הקלה שהיא עצמה ביקשה ודרשה, לא רק שלא גורמת השבחה, אלא גורמת ירידת ערך, הנה היתנהלות בעייתית.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

ועדת הערר ציינה עוד כי - "יש איפוא להבחין בין ביטול גבולותיו של מיתחם והתאמתן לתכנית המתאר, לבין ההוראות שחלו מכוח תכנית קודמת על אותו מיתחם ואשר ממשיכות לחול עפ"י הוראת היחס בתכנית המתאר". הועדה הייחסה להוראות התכנית ג/2855 החלות על מקרקעין וציינה, כי הם מיועדים ל"אזור מגורים-בינוי ופינוי- שבילים, חניות", ועפ"י הוראות התכנית "יהווה אזור פינוי ובינוי למגורים ולשימושים נלווים, כחלק משלים למרקם המגורים", כאמור בסעיף 7.3.1 לתקנון התכנית, שבה נכללו הנחיות מפורטות לגבי אופי הבינוי, ואשר פורטו בסעיפים 7.3.2 עד 7.3.6 לתכנית.

ככל שהדבר נוגע למתן היתר בניה שלא על-פי הליך של הקלה או שימוש חורג, מוגבל שיקול דעתה של הועדה המקומית הדנה במתן היתר בניה לבחינת ההתאמה שבין התכנית הרלוואנטית ובין הבקשה להיתר.

...

התוצאה אני מורה על קבלת התביעה העיקרית חלקית, ומחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 60,000 ₪.

כמו כן, הנני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 2, ללא צו להוצאות.

אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי באופן חלקי, ומחייבת את הצד השלישי לשפות את המודיעה הנתבעת 1 בשיעור של 60% מסך התשלום שבו היא חויבה במסגרת התביעה העיקרית, לרבות הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שנפסקו לעיל לטובת התובעים.

פירסום ההקלה העותרת טוענת כי מבנה לישכת עורכי הדין גובל פיזית לקו הכחול של התכנית 941 (היא מפנה לתשריטים, עמוד 3 לעיקרי הטיעון מטעמה) ולכן לטענתה היה על המשיבה 2 להמציא הבקשה ישירות אליה.

ואם יש הבדל ביניהם לטעמי הוא חסר משמעות ולכן גם אם הייתי מקבל טיעוני העותרת בשאלת פגם בשל אי פירסום ההקלה ישירות לעותרת-וזו אינה דעתי, מדובר בפגם טכני חסר משמעות לתכליתה של התכנית ועל פי עיקרון הבטלות היחסית יש להיתעלם מהפגם, ולדעתי לא היה פגם כלשהוא.

הקף החניות אשר נקבע בהיתר הבניה, תואם במלואו את הוראת תכנית 941 החלה על המקרקעין אשר אושרה במאי 2020.

...

לסיכום, פרסום ההקלה היה כדין.

דיון בשאלת ההקלה מאחר ושוכנעתי כי חזקה על העותרת שידעה על ההקלה, היה עליה למצות הליכים ולהגיש התנגדות כפי שהיא מבקשת לעשות כעת.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה ומחייב את העותרת, בנוסף להוצאות שנפסקו בתיק זה, לשלם לכל אחת מהמשיבות 10,000 ש"ח הוצאות משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ב"שימוש הנוכחי" צוין כי הוא "מרתף" (סעיף ג' לבקשה לשימוש חורג); ותחת הכותרות "פירוט הבקשה להקלה" ו-"נימוקי הבקשה להקלה" נכתב, בהתאמה, "שימוש חורג מהיתר ממרתף לשימוש של משרד לתקופה של לצמיתות" ו-"השמשת קומת מרתף" (סעיף ט' לבקשה לשימוש חורג).

ההיפך הוא הנכון, אם אכן היה מדובר בדירת מגורים, סביר להניח כי הייתה נרשמת דוקא "דירה" ולא "חלל". התסריט האמור מעיד לכל היותר כי אכן הנכס שימש למגורים, עניין שאינו במחלוקת ואשר רלוואנטי אך לבחינת החריגים (וראו גם סעיפים 17 ו-19 לעתירה המנהלית, נספח 11 לתצהיר המשיב, שם מציינות החברות היזמיות כי "כאשר פנו העותרות בבקשה להיתר בניה, היתנתה הועדה המקומית את הדיון בה (לא כל שכן את אישורה) בהצגת יחידת המרתף בתכניות ההיתר... המרתף מוצג כמצב קיים בלבד").

ניסיונו של העורר להבחין בין אטימה מוחלטת ובין חסימה רק מעיד על חולשת טענותיו.

...

אין בידי לקבל את טענות העורר בדבר משמעות דיווחה של אמו על רכישת דירת מגורים ובדיקת המשיב את הדירה.

סיכומם של דברים, הערר נדחה.

כמו כן, נטענו טענות ארוכות, לעיתים סותרות, בקשר לעניינים שאינם במחלוקת, ואני מקבלת בהקשר זה את טענות המשיב שבסעיפים 72 – 82 לסיכומיו (וכן ראו למשל בסעיפים 29 – 30 לסיכומי העורר בנוגע לסוגיית אטימת הנכס, שהיא אינה רלוונטית כלל כאמור בפס' 25 לעיל).

ההתאמה בין בקשת ההיתר לבין התכנית נבחנת באופן רחב ובהתייחס לכושר הנשיאה של איזור התעשייה הרלוואנטי.

בעע"מ 1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים (נבו 4.5.2021), (להלן: "ענין אנטרים"), נקבע כי במקרה בו בקשת ההיתר תואמת תכנית (ללא הקלות או שימוש חורג) רק לבעלי זכויות המקרקעין נושא הבקשה עומדת הזכות להיתנגד לבקשה: "השלב התיכנוני המיועד להגשמת העקרונות של שקיפות ושל שתוף הציבור, שהם עקרונות יסוד בדיני התיכנון והבנייה, הוא בראש ובראשונה שלב הדיון בתכנית החלה (ראו: עע"ם 1137/16 ועדת המשנה לתיכנון ובניה תל אביב נ' רטן, [פורסם בנבו] פסקה 16 (3.5.2016) (להלן: עניין רטן)). שלב זה מאפשר לכל מי שעלול להפגע מהתכנית לטעון את טענותיו בפני הרשות התכנונית ולנסות ולשכנע להמנע מהחלטה שתיפגע בו או לכל הפחות למזער את מידת הפגיעה. ההתנגדויות המובאות בפני הועדה במסגרת שלב הדיון בתכנית אף מאפשרות לטייב את התוצר התיכנוני, והן משרתות, כאמור, אינטרסים צבוריים רחבים של שקיפות, שתוף הציבור בהליך קבלת החלטות מינהליות ודמוקרטיזציה של ההליך התיכנוני (ראו: שרית דנה ושלום זינגר דיני תיכנון ובנייה כרך א 525-519 (2015)). לעומת זאת, השלב של הבקשה להיתר, הוא שלב יישום התכנית החלה ומהוה את החוליה האחרונה בשרשרת ההליכים התכנוניים. בשלב זה אין לציבור בכללותו זכות להגשת היתנגדות (זאת, להבדיל מבקשה להיתר בנייה שבצדה בקשה להקלה או לשימוש חורג).... בשלב הבקשה להיתר, הגשת ההתנגדויות נועדה למנוע פגיעה אך בזכויות קנייניות של מי שיש לו זכויות במקרקעין הנדונים, ואשר עלול להיות מושפע כתוצאה ממתן ההיתר, ומשכך היא מוגבלת אך ורק לבעלי הזכויות כאמור (ראו: עניין גרינברג, פסקה 22)". ההחלטה בערר הראשון הביאה לשינוי מערך הטוענים בפני הועדה המקומית.

...

בקשת ההיתר נדחתה בהחלטה מיום 21.3.2021 בנימוק הבא: "למרות שמבחינה תכנונית התב"ע מאפשרת הקמת מפעל נוסף, אך המסמכים והתוצאות של הניטור והגנת הסביבה מצביעים על חריגה של חלקיקים (אבק) מהערכים המותרים בחוק בשטח אזור התעשייה, הרי שיש לדחות את הבקשה ולא לאפשר הקמת מפעל נוסף עם פוטנציאל פליטות אבק" בעקבות החלטת הוועדה המקומית, הגישו הבורג ורדימיקס עררים (נפרדים) לוועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר" או "המשיבה 1").

לעותרות אין עוד זכות קנויה להשמיע את עמדתן ואין להן מעמד בשאלה האם יש לדחות את בקשת ההיתר בשל המצב הסביבתי.

לאור המסקנה שבקשת ההיתר אינה סוטה מהשימושים המותרים בתכנית, השאלה האם יש מקום לאשר את בקשת ההיתר אם לאו היא עניין שבין רדמיקס לוועדה המקומית ולעותרות, שאין להן זכות במקרקעין נושא בקשת ההיתר, אין מעמד שבדין להוסיף ולהתנגד לבקשה.

פרשנות ועדת הערר את הוראות התכנית בדרך זו היא סבירה, מעוגנת בלשון תקנון התכנית והנספח הסביבתי ועל כן איני מוצאת מקום להתערב בה. סוף דבר לא מצאתי שגגה בהחלטות וועדת הערר ועל כן העתירה נדחית.