הארכת תקופת חכירה לתקופה נוספת

בסעיף 11.1 להסכם בזק שעסק במקרקעין שנותרו בידי בזק נקבע כי: "המנהל והחברה יפעלו לחתימת חוזי חכירה מהוונים ב – 91%... לגבי כל אחד מן הנכסים המושארים בידי החברה בהתאם לנוסח המקובל במנהל לגבי חוכרים אחרים במיגזר העירוני...". בסעיף 11.2 להסכם בזק נקבע כי: "למען הסר ספק מובהר כי בעת חידוש החכירה של הנכסים המושארים לתקופה נוספת... יחול על החברה כל תשלום שיחול על חוכרים אחרים במיגזר העירוני בגין הארכת תקופת חכירה לתקופה נוספת, ככל שיחול תשלום כאמור...". בסעיף 11.3 להסכם בזק נקבע כי: "מטרת החכירה בכל אחד מהנכסים המושארים תהיה כל מטרה המותרת לפי התוכניות החלות ו/או שיחולו על אותו נכס, כמו חוכר אחר במיגזר העירוני". בהחלטה 961 של המשיבה מיום 21.1.03 נקבע כי: "חברת בזק תחזיר למדינה חלק ניכר (מבחינת שווי ושטחים) מהנכסים שבשכירות מתחדשת... מנגד תאפשר המדינה לבזק שימוש גמיש ויעיל במקרקעין שיוותרו בידה בכפוף לתשלום דמי היתר בגין פעולות השבחה שתיעשה במקרקעין". ביום 20.6.07 נחתם הסכם חכירה מהוון בין המשיבה לבין בזק ביחס למקרקעין שעליו היה מצוי מבנה מרכזיית בזק בדרך יצחק רבין 45 בגבעתיים, בשטח של כשני דונם (להלן: "המקרקעין").

...

המבקשת טענה כי היא עומדת בדרישות החלטה 1370 ואולם המשיבה סירבה להיענות לבקשתה וטענה כי היות שההחלטה החריגה חכירות לגוף ציבורי או למטרה ציבורית, יש לדחות את הבקשה.

סיכומו של דבר: מאחר שחוזה החכירה של המבקשת עם המשיבה הוא למטרה ציבורית והתוכנית החלה על המקרקעין היא למטרה ציבורית, אין למבקשת זכות לקבל זכות בעלות במקרקעין או "שדרוג חכירה", שעה שמקרקעין מסוג זה הוחרגו במפורש בהחלטה 1370 ולפיכך התובענה נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

האפשרות שפז תפנה את השטח בתום תקופת החכירה הראשונית היא אחת האפשרויות שבהן עוסק הסעיף, ולכן אוזכרה פז. אפשר שהיה עדיף לומר "עם תום תקופת החכירה הראשונית (אם לא תוארך כאמור) יפנה הרוכש, פז וכל הבא מכוחם – את הקרקע מכל אדם וחפץ, ועם תום תקופת החכירה הנוספת עפ"י האופציה (אם תופעל כאמור) יפנה הרוכש וכל הבא מכוחו – את הקרקע מכל אדם וחפץ". אין עגון לשוני לטענה שסעיף זה נותן לפז אופציה להארכת חכירה המשנה שלא ניתנה לו בסעיף אחר.

...

בפסק דינה מיום 6.5.2012 (ת/36) קבעה השופטת וילנר, כי פז הוכיחה ללא ספק את טענתה לפיה על פי מערכת ההסכמים, שטרי המשכון וכתבי ההתחייבויות, אליהו אינו רשאי למכור את זכויותיו לאחר ללא הסכמת פז. מאחר שאליהו הוכיח בהתנהגותו כי על אף הוראות ההסכמים העביר את זכויותיו לצד ג'- בית המשפט נענה לבקשת פז וקבע: "... אני נעתרת לבקשה ומורה על מתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים 1 ו-2 או מי מטעמם לבצע כל פעולה הקשורה לתחנת התדלוק או למקרקעיה העומדת בניגוד להוראות מערכת ההסכמים, לרבות למכור, להשכיר או להעביר לצד שלישי, בין במישרין ובין בעקיפין, ללא הסכמה מראש ובכתב של פז, כל חלק מתחנת התדלוק  או ממקרקעיה הממוקמת בדרך שמחה גולן בחיפה בחלקות 31 ו- 43 בגוש 10881. בהתאם להוראת סעיף 130 לחוק המקרקעין  תשכ"ט -1969, אני מורה על רישום הערה בהתייחס למקרקעי התחנה  בלשכת רישום המקרקעין. צו המניעה יפוג בשנת 2025 (בתום תקופת החכירה של 49 שנה) ואזי תמחק ההערה שתירשם. למען הסר ספק אבהיר כי צו המניעה וההערה שתירשם יעמדו בתוקפם כל עוד תקפה מערכת ההסכמים". פז טענה בכתב התביעה המתוקן, כי הסתבר לה לאחרונה שבעוד ההליך תלוי ועומד בפני השופטת וילנר, ממן התקשרו בהסכם נוסף עם ברעד שכותרתו "הסכם שותפות" מיום 21.10.2010 (להלן: "הסכם 2010", ת/35), ללא הסכמתה של פז ותוך הצגת מצג שווא בפני בית המשפט המחוזי ובפני פז, לפיו ההסכם בינם לבין ברעד בטל.

לא אעסוק בשאלת הסמכות של בית המשפט הזה לעסוק בשאלה המונחת לפתחו על ידי ממן, משום שדין טענתם להידחות לגופו של עניין.

אין בעובדה שעל חלק מהמקרקעין שאזורים מכרה הייתה תחנת דלק כדי להוביל למסקנה שאזורים היא שחקנית בתחום הדלק, כפי שגם עירית חיפה, בעלת חלק מהמקרקעין שעליהם תחנת התידלוק, אינה שחקן בשוק הדלק.

לפי כל האמור, ההסכם בין פז לאזורים משנת 2016 אינו מחייב הודעת מיזוג ולכן יש לדחות את טענות ממן לביטול הסכם זה. סוף דבר אשר על כן, אני דוחה את התביעה העיקרית, ואת התביעה שכנגד בנושא הסכם פז אזורים, ומקבל את התביעה שכנגד בחלקה, וקובע כי תקופת חכירת המשנה של פז מממן עומדת על 49 שנים, עד ליום 1.11.2025.

ראשית, לפי הסכם החכירה המקורי, המבקש זכאי למימוש אופציה להארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים עד לשנת 2059.

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות המבקש והן נדחות.

סיכום וסוף דבר הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין לפינוי, נדחית.

הבקשה לצו איסור דיספוזיציה נדחית אף היא, בכפוף לחובת היידוע של המשיבה כמפורט בסעיף 39 לעיל ותוך שמירת אפשרות המבקש לעתור לפי הצורך לצו איסור דיספוזיציה.

במידה ויחודש חוזה החכירה, יחול על החוכר כל תשלום שיחול על חוכרים אחרים במיגזר העירוני בגין הארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת, ככל שיחול התשלום כאמור.

...

אף כאן, סבורני כי יש טעם בעמדת ועדת ההשגות, כיוון שאת סעיף 3 לחוזה החכירה יש לקרוא על רקע מכלול הנתונים, ועל מנת להבהיר את עמדתי, יש צורך בשלב זה להוסיף ולתאר עוד נתונים רלבנטיים לגבי השתלשלות האירועים החוזית, מבחינה כרונולוגית.

לכן, אף אני סבורה – כפי שנימקה וועדת ההשגות, כי יש משמעות לתשלום דמי ההיתר בשנת 2013 והאמור מלמד על כך שרמ"י ובזק הסכימו כבר אז כי ערכי הקרקע יגזרו מקיבולת הבניה בפועל, ולא מזכויות בניה אפשריות לפי 120% מתוך שטח המגרש.

אמנם, הצורך לבקש חוות דעת משפטית מרמ"י לגבי המערך החוזי וההתייחסות לחוות דעת שכזו במסגרת ההחלטה נשוא העתירה, תומכת בטענה המקדמית של המשיבות לגבי כך שהמחלוקת נשוא העתירה הייתה אמורה להתברר בערכאה אזרחית ולא בערכאה המנהלית, אך לא נחזור שוב לנושא זה, וככל שהמדובר בפגם מינהלי נטען – לא שוכנעתי כי היה כל פגם שכזה.

בית המשפט המחוזי בחן תחילה האם המערכת ההסכמית בין פז לממן שיקפה תקופת חכירת משנה של 49 שנים בלבד ללא אופציה להארכתה ב-49 שנים נוספות, כטענת ממן, או שמא המערכת ההסכמית הקנתה לפז אופציה להארכת התקופה של חכירת המשנה ב-49 שנים נוספות, כטענת פז. בית המשפט המחוזי הגיע לכלל מסקנה, כי יש לקבל את התביעה שכנגד במישור זה, וקבע כי תקופת חכירת המשנה של פז היא ל-49 שנים בלבד.

...

אכן, בסיכומים שהגיש אליהו במסגרת ההליך המאוחד, סויגו האמירות והטענות האמורות והוחלפו בגרסה אחרת, לפיה בסעיף 4(ח) להסכמי החכירה "נתנה עירית חיפה את הסכמתה כי ממן יחכיר את התחנה בחכירת משנה לפז (מתחת לזכות חכירת המשנה שלו) לתקופת החכירה הראשונית, כשלממן ניתנה אופצית חכירה ל-49 שנים נוספות, מבלי שאופציה דומה ניתנה לפז (ראו: נ/26 בסעיף 76 לנספח ב'), אולם אין בדברים אלה כדי לשנות מן האמירות הברורות שהועלו בכתבי טענותיו ובתצהירו של אליהו. משזו המסקנה שאליה הגעתי, ממילא מתייתר הצורך לדון בטענת פז לקיומה של 'הודאת בעל דין' או למעשה בית דין.

לסיכום פרק זה, אומד דעתם המשותף של הצדדים, כפי שהוא נלמד מלשון המערכת ההסכמית, הרקע לכריתתה כעולה מדו"ח ועדת צ'חנובר, והפרשנות שניתנה לה על-ידי אליהו, מובילים למסקנה שאליהו התחייב בהסכם המסגרת להעניק לפז חכירת משנה לתקופה מקבילה לתקופת החכירה שהוענקה לו, לאמור: תקופת חכירה ראשונית של 49 שנים, ועוד תקופת אופציה של 49 שנים נוספות.

מטעם זה, ועל מנת להבטיח את זכויותיה של פז, ניתן לפז ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המסמיך את באי-כוחה של פז להחכיר את מקרקעי התחנה בחכירת משנה לפז "לתקופה בתנאים ובהוראות כפי שמיופי הכח או מיופה הכוח ימצאו לנכון". סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור באופן חלקי, באופן שערעורה של פז על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעה שכנגד יתקבל, וייקבע כי לפז נתונה אופציה להארכת חכירת המשנה במקרקעי התחנה לתקופה של 49 שנים.