הארכת תקופת התקשרות בהתאם לנספחי הסכם שכירות

מקום שטוען הוא "איני מחזיק" מוסמך בית המשפט לידון בטענה זו, גם אם לא הועלתה בהזדמנות הראשונה; הסכם השכירות היה לתקופה של ארבעה חודשים בלבד, ולכן לכל היותר ניתן לראות בו שוכר לפרק זמן קצר זה. בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: פקודת העיריות), לא היה אמור להרשם כלל כמחזיק, והוא לא חתם על הסכם הארכת השכירות; העיריה לא הודיעה לו על קיומו של חוב ארנונה.

בהתאם להודעה על מימוש אופציה, מיום 15.11.2016 שהוגש באמצעות עו"ד זקן, הרי שדיין ותורג'מן ביקשו מעו"ד זקן לממש את הסכם האופציה: "בהמשך להוראות הסכם השכירות שנחתם ביום 21.1.2016... ובהמשך לנספח לחוזה שכירות שנחתם ביום 2.11.16.... אנו מודיעים לכם בזאת על מימוש האופציה להמשך השכירות בנכס בהתאם להסכם השכירות החל מיום 29.2.2017 ועד ליום 28.2.2018" ככל שיש לנתבע טענות כנגד כך שהתובעת ביצעה שינוי מחזיקים מבלי שקבלה את ההודעה על מימוש האופציה, הרי שמדובר בטענה מתחום המשפט המינהלי ואינה טענת אינני מחזיק והיא אינה בסמכותו של בית משפט זה. מכל מקום, בהתאם לשינוי גברי זה, פנתה התובעת לעריית ירושלים ביום 16.11.2016 והודיעה על "שינוי מחזיקים לצורך עידכון רשומי ארנונה". בהתאם להודעה זו, המחזיקה PL הפקות בע"מ פינתה את הנכס ביום 31.10.2016 והחל מיום 1.11.2016 מחזיקים בנכס דיין ותורג'מן. להודעה על שינוי המחזיקים צורף הסכם השכירות (עמ' 17 ש. 6-10).

בהתאם לכך נשלח דיווח נוסף לעירייה, ואכן, מכתבו של עו"ד זקן מיום 23.11.2016 למחלקת השומה והגבייה בעירית ירושלים משקף השתלשלות עניינים זו ואומר כך: "ביום 16.11.16 בוצע שינוי מחזיקים בנכס הנידון, רצ"ב אישור השינוי מטעמכם. נוכח שינוי השותפים מצד השוכרים אבקש לעדכן את פרטי המחזיקים כדלהלן: א. ניסים דיין. ת.ז. (-) , ב. מוטי אלטרץ, ת.ז. (-). מר יעקב תורג'מן ביטל את ההיתקשרות ואבקשכם למחוק אותו מרישומי הארנונה". למכתב זה צורפה גם הודעה על שינוי מחזיקים לצורך עידכון רשומי ארנונה, מתאריך 24.11.2016 החוזר על עקרי הדברים, שתי ההודעתת היו בחתימתה של הגב' מירי ויצמן שהעו"ד זקן אישר כי עבדה אצלו במשרד (עמ' 16 ש. 4-15).

...

הנתבע טען כי התובעת התבססה על עדויות שמיעה, ואף ביקשה – ובית המשפט נעתר לבקשה – לזמן את בא כוח המשכירה, עו"ד זקן, ללא קבלת עמדת הנתבע המתנגד בסיכומיו לזימון העד, שכן התובעת לא הגישה רשימת עדים 20 יום טרם קדם המשפט הראשון; בית המשפט אפשר להעיד עו"ד זקן בניגוד לתקנה 62 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018 (להלן: התקנות); בית המשפט אפשר לעד עו"ד זקן להציג מסמכים בניגוד לתקנה 60 לתקנות, ולא, לשיטת הנתבע "טעמי צדק סתמיים" אינם עונים על הקריטריון של "טעם מיוחד" (ס' 6 לסיכומיו).

לסיכום, על בסיס כל המפורט לעיל, אני מוצאת כי הנתבע חתם על הסכם השכירות כשוכר ולא כערב.

אני דוחה את טענת הנתבע כי חתם על הסכם לפרק זמן של 4 חודשים בלבד, ולכן לא היה אמור להירשם כמחזיק, מדובר בגרסה לא הגיונית שעל מנת להוכיח אותה היה על הנתבע להביא לעדות את תורג'מן, למשל, שיתמוך בטענה זו, אך זאת כאמור לא נעשה.

התביעה מתקבלת במלואה ואני מורה כי הנתבע ישלם לתובעת 115,402.25 ₪ בצירוף הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.

באותה טיוטה צוין כי תקופת ההסכם היא לשנה אחת, אולם לטענת התובעת, בפגישה שנערכה בין מנהל חוות בר יוחאי לחזן הסכימו הצדדים כי תקופת ההיתקשרות של ההסכם תהיה למשך 5 שנים, עם אופציה להארכת תקופת ההיתקשרות.

בנספח להסכם ההיתקשרות סוכם כי, במידה והנתבעים יחליטו לסיים את ההסכם בין הצדדים מסיבה כלשהיא, לפני תום תקופת ההיתקשרות (5 שנים), כי אז יפצו הנתבעים את התובעת וישיבו לה את מלוא ההשקעות שהשקיעה, לשם ביצוע התחייבויותיה על פי ההסכם, וכן סכום דומה כתשלום עבור מוניטין.

התובעת דרשה מיד מהנתבעים להתאים את המבנה לדרישות משרד הבריאות, בהתאם להתחייבויות הנתבעים בהסכם, אולם נתקלה בהתחמקות מהדרישה, וככל הנראה בניסיון להיתנער מהתובעת ולנסות למצוא ספק מזון אחר.

התובעת דורשת בכתב התביעה את אכיפת ההסכם, לרבות תשלום התמורה עבור השרות שניתן ואיסור על הנתבעים לשכור ספק מזון אחר.

...

מכל מקום, מאחר והגעתי למסקנה כי התחדשות לגוף היא היחידה שצריכה לשאת בעלות הארוחות ובחוב שנותר (למעט העילה השטרית), וזו לא הגישה כתב הגנה מפני התביעה זאת בנוסף שהאמור בכרטסת הנהלת החשבונות של התובעת אמינה עליי, י לקבל את מלוא התביעה כנגד התחדשות לגוף.

התביעה נשוא תיק 17415-03-13 מתקבלת כדלקמן: אני מחייב את הנתבעת מס' 2, בהעדר הגנה, בסך של 2,255,646 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 10.3.2013 ועד התשלום המלא בפועל.

התביעה בתיק 17415-03-13 כנגד נתבעת מס' 3 חזן נדחית.

התובעת מפנה לסעיף 7 לתוספת השישית לחוזה השכירות מיום 30.7.97 (נספח ד6 לכתב התביעה) שם נכתב באופן פוזיטיבי לגבי השקעות המפורטות בנספח לתוספת הנ"ל (אשר בוצעו עד לשנת 1987) כי אם תוארך ההיתקשרות בין הצדדים לאחר תום תקופת התוספת השישית דהיינו מעבר ליום 31.3.06 אזי התובעת לא תחוב בחובת החזר השקעות כלשהוא כלפי מפעלים.

צבי אלון בתצהירו ציין בין היתר כי המו"מ בנוגע להארכת ההיתקשרות נמשך והתארך, וכך קרה כי במהלך השנים 2010–2012 המשיכו הצדדים את ההיתקשרות ביניהם ללא הסכם תקף בכתב "...אולם ברור היה כי מפעלים מחזיקה בשטח בהסכמה מוחלטת של חנ"י, וממשיכה לשלם לחנ"י את דמי השכירות בדיוק בהתאם לדרישות התשלום שחנ"י מוציאה ושולחת לה מדי חודש בחודשו" (דרישות התשלום והקבלות צורפו כנספח ז לתצהירו) (ר' גם סעיף 38 לתצהירו של מר טל עמית ונספח טז שלו).

...

סוף דבר לא מצאתי בטיעונים אחרים שהעלו הצדדים או בשיקולים אחרים שהובאו כדי לשנות מתוצאת פסק הדין לגופו של עניין (ר' ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת (פורסם בנבו, 18.11.18); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן (פורסם בנבו, 2.9.18); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (פורסם בנבו, 25.3.10); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (פורסם בנבו, 11.8.08)).

כפי שפורט מעלה, בשנים 2010–2011 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות החוזיים שנהגו טרם תום תקופת השכירות (44–45 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ).

לפיכך, החל מ־1.1.12 ועד 31.5.16 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות הראויים כפי ששם אותם השמאי להט בחוות דעתו, בסך של 92 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ. בתחילת כל שנה קלנדרית יתווספו לסכום הנ"ל (של 92 ₪ מ"ר לשנה) הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיפים 170–173 לעיל.

הצדדים, אשר היו מיוצגים לאורך כל הדרך, שקלו את שיקוליהם, בחנו את סיכוניהם ובחרו בחודש יולי 2020, להיתקשר בנספח להסכם, במסגרתו הופחתו דמי השכירות לתקופה מסוימת ותקופת האופציה נכנסה לתוקפה (עמ' 24 ש' 1 – 21).

בהתאם לנספח להסכם התובעת מימשה את האופציה הראשונה והאריכה את הסכם השכירות עד לסוף חודש מאי 2021.

...

לאור כל האמור, לא מצאתי כי הנתבעת הפרה את ההסכם או קיימה אותו בחוסר תום לב. התובעת היא זו שהפרה את ההסכם הפרות יסודיות, ועל כן מצאתי כי דין התביעה העיקרית להידחות ודין התביעה שכנגד להתקבל.

לסיכום, על הנתבעים שכנגד לשאת בפיצוי הנתבעת בגין הפרת הסכם השכירות ובגין הנזקים שנגרמו לנתבעת את רכיבי הפיצוי הבאים: סך של 13,504 ₪ בגין חובות התובעת לעירייה.

לסיכום התביעה העיקרית נדחית.

הנתבעת 1 התייחסה לטענת התובעת לפיה היתה הרוח החיה והגורם המניע לחתימת הנספח להסכם השכירות ביום 17.5.15, וטענה כי התובעת מעולם לא ניהלה משא ומתן בעיניין זה עם הנתבעת 2, שכן אין היא רשאית או מוסמכת לעשות כן. הנספח, כך נטען בכתב ההגנה המתוקן, אינו מתייחס לתובעת ואינו יכול לזכות אותה בקבלת חנות כזו או אחרת, אלא שהוא עוסק בהסכמות עקרוניות לעניין הארכת תוקף הסכם השכירות ובבחינת אופציה לאיחוד החנויות הקיימות.

תמצית הטענות בכתב הגנתה של הנתבעת 2 הנתבעת 2, בכתב הגנתה, חזרה על תאור העובדות ולפיו ביום 31.12.2002 היתקשרה הנתבעת 1 עם חברת ג.פ.ק. החברה לפיתוח נדל״ן בישראל בע״מ בהסכם שכירות של 2 חנויות רנואר בקניון לב העיר בקרית גת. בשנת 2006 רכשה הנתבעת 2 את הקניון מחברת ג.פ.ק ונכנסה בנעליה כמשכירה של החנויות בהתאם להסכם השכירות מיום 31.12.2002.

דמי שכירות יעמדו על סך של 73.5 ₪ +מע״מ ודמי ניהול על סך של 48 ₪ למ״ר לחודש + מע״מ. תקופת השכירות מתום השפוץ והגדלת השטח המוכר בהתאם לתסריט של החנות המאוחדת תהיה 60 חודשים מיום פתיחת החנות לקהל וכן אופציה להאריך את תקופת השכירות ל- 60 חודשים נוספים, כך שכלל תקופת השכירות תעמוד על 10 שנים.

...

משהגעתי למסקנה זו, אין צורך לדון בשאר טענותיה החוזיות של התובעת באשר לתוקפו ומעמדו המחייב של הנספח, אפשרות ביצועו בקירוב או בשאלת ביטולו של הנספח.

לאור כל האמור לעיל – משלא נמצאה עילת תביעה שבה יכולה התובעת להיאחז, דין התביעה להידחות.

התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות שכ"ט עו"ד בסך של 64,612 ₪ וכן הוצאות המשפט לכל אחת מהנתבעות בסך של 10,000 ₪.