הארכת חוזה חכירה מהמינהל ללא הוספת תניית שינוי ייעוד כיצד עושים זאת

התובעים מפנים לת.א. (ח"י) 19582-12-10 יעקב סולומון נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים) שם קבע בית המשפט כי השתכלל חוזה חכירה על אף שלא נחתם חוזה בכתב.

חוזה מסוג זה כולל תניית שינוי ייעוד לפיה בעת שינוי ייעוד זכאית הנתבעת 1 לקבל את המקרקעין חזרה לידיה, בכפוף לתשלום פיצויים.

התובעים מוסיפים וטוענים בסיכומיהם כי אין מקום לקבל טענת היתיישנות שכן במסגרת תביעה שהגישה הנתבעת 1 טענה הרשות כי הסכם החכירה הוארך ב-49 שנים החל מיום 1.10.78.

כפי שפורט לעיל, התחשיב של דמי החכירה נעשה על ידי הנתבעת 1 לפי תעריף של משק עזר וזאת החל משנת 1961, סמוך לאחר מועד בו נחתם ההסכם בשנת 1960.

...

בהעדר טיעון וראיות בעניין זה, אין באפשרותי לקבוע האם התקיימו התנאים לתחולת ההחלטות בעניינם, ולכן לא ניתן להיעתר לבקשתם לסעד הצהרתי בעניין זה. סיכומו של דבר, טענת התובעים כי הם זכאים לחוזה חכירה לנחלה ביחס למקרקעין נדחית.

כפועל יוצא מכך, אף אינני מקבלת את העתירה לסעדים בדבר תחולת החלטות הנוגעות לנחלות על המקרקעין.

אני מקבלת את טענת התובעים כי הם זכאים לחוזה חכירה למשק עזר ביחס למקרקעין בשטח 8,302 מ"ר, ומורה לנתבעת 1 לחתום עם התובעים על חוזה חכירה כאמור, בכפוף לכך שישלמו את דמי הסכמה הנדרשים בגין כך כמפורט לעיל וכן כל תשלום אחר הנדרש כתנאי לכך בהתאם לנהלי הנתבעת 1 ולהמצאת כל האישורים והמסמכים הנדרשים בהתאם לנהליה.

במהלך השנים השקיעה התובעת, לטענתה, 3,879 שעות עבודה, והשכר הכולל המגיע לה בגינן עומד על 2,537,775 ש"ח. לסכום זה יש להוסיף הוצאות בסך 107,466 ש"ח והוצאות כנוס בסך 841 ש"ח, כך שהסכום הכולל לו זכאית התובעת הוא 2,646,082 ש"ח. חלקו של הנתבע, על פי חלקו היחסי בזכויות של כלל חברי הקבוצה (2.49%), הוא 65,887 ש"ח, ובתוספת מע"מ – 77,088 ש"ח. יצוין, כי בשלב זה לא הוגשו תביעות נגד יתר חברי הקבוצה.

ובלשונו (סעיפים 11-10 לתצהיר הנתבע): "ברצוני להדגיש שוב כי התובעת לבדה קבעה איזה צעדים לנקוט על מנת להשיג את שינוי היעוד המבוקש. אנחנו לא מבינים דבר בנושא ולשם כך התקשרנו עם מומחה שאמור לדעת מה צריך לעשות ועליו סמכנו לחלוטין.

התובעת הגישה בשם הקבוצה תביעה לפירוק שתוף המתייחסת במאוחד לעשרות חלקות, וזאת מתוך כוונה לערוך "חלוקה מחדש" של הזכויות כך שזכויות חברי הקבוצה ירוכזו במשבצת אחת, ולגבי משבצת זו תקודם תוכנית לשינוי ייעוד.

לאור האמור, אין צורך להדרש לטענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבע, והיא שהפרויקט ניכשל גם בשל התניה שנוספה לחוזה החכירה החדש לגבי זכותו של המינהל לבטל את החכירה במקרה של שינוי ייעוד, כנגד פיצוי זעום.

לא הונח גם בסיס ראייתי שיאפשר לקבוע את השכר הראוי עבור מרכיב זה בלבד, ואין זה ברור גם מהי התועלת שהפיק הנתבע מהארכת ההסכם, בהיתחשב בתניה החדשה בחוזה החכירה ובכך שהניסיון להשביח את זכויות הנתבע במקרקעין על דרך שינוי ייעוד ניכשל, לפחות בשלב זה. בנסיבות אלו, אין מקום לפסוק לטובת התובעת שכר ראוי עבור הארכת חוזה החכירה.

...

דין הטענה להידחות.

לסיכום: התובעת התקשרה עם הנתבע ועם יתר חברי הקבוצה בהסכם מותנה הצלחה.

סוף דבר התביעה נדחית.

ביום 2.11.2005, נחתם בין התובעת לבין הנתבעת הסכם שלישי להארכת תוקף ההרשאה, ולפיו התובעת מאפשרת לנתבעת לעשות שימוש בשטח הנ"ל של כ- 2,000 מ"ר מתוך שטח הרצועה, לתקופה נוספת של 36 חודשים עד ליום 3.12.2007, וזאת למטרת "פריקה וטעינה של סחורות" (ראו נספח יב' לתצהירו של מר קרטין, מנהל הנתבעת).

עוד הוסף, כי ככל שהנתבעת לא תסלק את ידה מן הרצועה, שומרת לעצמה התובעת את הזכות לפעול בכל אמצעי משפטי העומד לרשותה, ובכלל זאת הגשת תביעה לסילוק יד. הנתבעת לא פינתה את חלק הרצועה שהוחזק על-ידה ועל-ידי שוכרות המקרקעין, ובמקום זאת שלחה מכתבים בחודשים ינואר 2014 ואפריל 2014 ובהם ביקשה פעם נוספת, כי ייחתם עמה חוזה הרשאה בגין הרצועה.

רק בתגובה לשאלת בית המשפט, ולאחר שהוצגו בפניו מסמכים נוספים, נאלץ מר קרטין להודות בקיומו של הסכם פיתוח (ראו עמ' 40 לפרוט' ש' 1 - 13): "לשאלת ביהמ"ש, למה רלוואנטי ההקצאה לפטור כיוון שרבים מחוזי המנהל מתחילים בהסכם פיתוח ל-3 שנים ולאחר מכן נחתם חוזה חכירה, אני משיב כי הדברים משתנים במהלך השנים. שנית, למיטה ידיעתי (צ"ל למיטב ידיעתי – י.ל), המכרזים שהמנהל מפרסם הם מכרזים למכירה עם תנאים שמופיעים כבר במודעה הראשונית והמשך בתנאי המיכרז. להבדיל מקרקעות שמפעלים או יזמים שהם מבקשים לרכוש שלא במסגרת מיכרז שאז אין וודאות שיוכלו להגיע לקרקע ואז יש ערוץ דרך משרד הכלכלה, מגישים בקשה שכרוכה בהמון אישורים, בדיקות של משרד הכלכלה.

בטרם אדון בטענה זו של הנתבעת, יש לומר, שאינני מקבל את טענת התובעת בסיכומיה (ראו סעיף 20), ולפיה ההחלטה שלא לחדש את ההרשאה שניתנה לנתבעת "... לא נבעה בסופו של יום מהעדר תניית פטור ממכרז אלא היא תוצאה של הפרות חוזי ההרשאה ... וסרובה לשלם דמי שימוש...". לטענה זו אין כל אסמכתא בכתובים מגורם כלשהוא של התובעת, והנימוק היחיד שנשלח לנתבעת הוא הנימוק בדבר העידר תניית פטור.

בתקנה 25(10א') נאמר: "הענקת זכויות במקרקעין לבעל זכויות במקרקעין גובלים, במטרה לאפשר את הניצול היעיל ביותר של המקרקעין, בהיתחשב בייעוד הקרקע ובמטרת השמוש בה, ובילבד שלא ניתן לנצל את הקרקע כאמור באמצעות שיווקה בדרך של מיכרז; הענקת זכויות כאמור טעונה אישור מנומק של ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל ואישור שר האוצר;." אף שלכאורה לשון התקנה תומכת באפשרות, ולפיה ניתן להקצות לנתבעת חלק משטח הרצועה בפטור ממכרז, הרי שלא הונחה בפני תשתית מספקת, עובדתית ומשפטית, לידון באפשרות זו. היות שכך, גם אם הייתי סבור שיש מקום שאכריע בשאלה זו, וכפי שיובהר מייד אינני סבור כי ראוי שאדון בטענה זו כ"תקיפה עקיפה", הרי שאינני מוצא מקום לעשות זאת בהיעדר תשתית מספקת.

הצורך העיסקי של הנתבעת ברצועה, על מנת שיקל עליה להשכיר את המקרקעין, עולה גם מן העובדה שהנתבעת פעלה בעצמה, תוך השקעת כספים רבים, לצורך הכשרת שטח זה. כך באו לידי ביטוי הדברים בתצהירו של מר קרטין, מנהל הנתבעת (ראו סעיף 28ב'): "וזאת יש לזכור: מדובר בשטח של דיונה חולית עם צמחי בר. על מנת שנוכל לאפשר לשוכר כלשהוא של מבנה התעשיה לעשות שמוש ברצועה, היה צורך לפעול על מנת להגיע למפלס זהה ולשם כך להשקיע כספים מרובים. לאחר מכן הקמנו מסלעה כדי להציב גבול ומחסום לדיונה. לאחר ישור השטח צריך היה לבצע גם את עבודות התשתית כדי לאפשר סלילה של אספלט כדי לאפשר למשאיות עמוסות להיכנס ולפירוק ולהטעין סחורה. ולאחר מכן גם עבודות סלילת האספלט. מדובר בהשקעה כספית של אז במאות אלפי ₪ אשר מחמת השנים שחלפו קשה לי לאתר את כל הקבלות בגין התשלומים." (ההדגשה במקור - י.ל) לאור האמור בתצהירו של מר קרטין, כי הנתבעת בעצמה הכשירה עבור שוכרות המקרקעין את החלק ברצועה, הצמוד למקרקעין שהוחכרו לה בהסכם, אזי לא ברורה הטענה כי לא השכירה לשוכרות המקרקעין חלק זה. גם אם בפועל, חלק זה של הרצועה לא נזכר בהסכם השכירות עם חב' מכשירי תנועה בע"מ (נספחים לד' לתצהירו של מר קרטין מנהל הנתבעת), הרי שברור מן האמור לעיל, כי הנתבעת נתנה לשוכרות המקרקעין "אור ירוק" לעשות שימוש בשטח זה, ואף פעלה להכשירו בעלות כלכלית לא מבוטלת, ופעלה גם אל מול התובעת לקבלת הרשאה לעשות שימוש ברצועה.

בע"א 3846/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (פורסם במאגרים משפטיים 21.7.2015) נקבע בעיניין זה: "עלינו להכריע אפוא האם ייפסקו דמי השמוש לפי השמוש החוקי בלבד, או גם לפי השמוש החורג בפועל. במלים אחרות, האם יש לפצות את המערערת בעבור הנזק שניגרם לה כתוצאה מהחזקת המשיבה בקרקע – באופן שמנע ממנה את האפשרות, למשל, להשכיר את הקרקע לאחר – או גם בעבור הרווח שנוצר בפועל למשיבה כתוצאה מן השמוש החורג שעשתה בקרקע. סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 קובע, כי 'מי שקבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה'. בנדון דידן, הרוויחה המשיבה משימוש שעשתה בקרקע, בנגוד לייעודה התיכנוני, בלא תשלום דמי שימוש ותוך פלישה, וראוי כי תשלם על כך לבעלי הקרקע; אף אם איננו יודעים מבחינה תכנונית מה היה בידי המערערת לעשות בקרקע בעת ההיא. יפים לכך דבריו של המלומד ויסמן (ש' ויסמן 'עקרונות של שומת דמי שימוש' הפרקליט ל"ט(ג) 584, 586 (תש"ן-תשנ"א)): 'בנסיבות מסוימות יכולה שומת השמוש הספציפי, על יסוד דיני עשיית עושר, להיות עדיפה על שומת השמוש ועקרונות השומה אשר מוכתבים על-ידי דיני הנזיקין. בעיקר אמורים הדברים כאשר אין הבעלים יכול להנות מן השמוש במקרקעין, ומכאן גם שאיננו ניזוק. מצב דברים זה נוצר, כאשר השמוש המיוחד במקרקעין יכול היה להעשות רק שלא כדין, או שיכול היה להעשות אך ורק בידי המחזיק במקרקעין שלא כדין' [...] אם כן, מצאנו לנכון לפסוק דמי שימוש לפי השמוש שנעשה בפועל במקרקעין." גם בעניינינו, יש לראות בנתבעת כמי שמחזיקה בשטח הרצועה שלא כדין, מיום סיום תקופת ההרשאה ועד למועד הפינוי בפועל, ולפיכך יש לחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים.

...

היות שדחיתי את טענת הנתבעת ולפיה יש להעמיד את שיעור דמי השימוש הראויים על 5% ויש לקבל את עמדת התובעת כי השיעור יעמוד על 6% אזי יש לערוך בהתאם את החישוב כנגזרת של השמאות אותה ערך השמאי זוהר ולהלן החישוב: שנה ערך המקרקעין דמי שימוש בשיעור של 6% דמי שימוש בערך משוערך ליום פסק הדין 09/2009 - 12/2009 813,797 ₪ 16,276 ₪ (חלק יחסי) 20,745 ₪ 2010 886,178 ₪ 53,170 ₪ 66,511 ₪ 2011 872,704 ₪ 52,362 ₪ 62,029 ₪ 2012 967,291 ₪ 58,037 ₪ 66,458 ₪ 2013 1,147,947 ₪ 68,877 ₪ 77,352 ₪ 2014 1,283,540 ₪ 77,012 ₪ 84,730 ₪ 2015 1,330,920 ₪ 79,855 ₪ 87,337 ₪ 2016 1,450,000 ₪ 87,000 ₪ 94,947 ₪ 2017 1,500,000 ₪ 90,000 ₪ 96,475 ₪ 2018 1,650,000 ₪ 99,000 ₪ 104,554 ₪ 2019 1,900,000 ₪ 114,000 ₪ 117,444 ₪ 2020 1,900,000 114,000 ₪ 118,050 ₪ 01/2021 - 09/2021 1,900,000 85,500 ₪ (חלק יחסי) 85,500 ₪ סה"כ 942,142 ₪ 996,632 ₪ סוף דבר התביעה מתקבלת.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה 9/2009 – 9/2021 בסכום של 996,632 ₪ (מדובר בסכום משוערך ליום מתן פסק הדין), לסכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק, דהיינו על הנתבעת לשלם סך של 1,166,059 ₪ (כולל מע"מ).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 60,000 ₪.

הא ותו לא. כלומר, הוא לא הוסיף עליהן דבר, וממילא כפי שקבע בית המשפט המחוזי, היו אלה הבטחות בלתי מסוימות.

לפיכך, יש מקום להחיל עליהם אותה גישה פרשנית שכבר אומצה ביחס לחוזים אחרים שנעשו באותה תקופה עם תאגידים אחרים שעסקו בתחום העיבוד החקלאי, כמו בעיניין מהדרין, שם נקבע כך: "נוכח התכליות המיוחדות המונחות ביסוד סמכותו של המינהל ככלל וביחס לחוזי חכירה בפרט, לא נוכל להלום פרשנות אשר איננה מאפשרת למינהל להוסיף אל חוזה החכירה תניית שינוי יעוד בפתחה של תקופת החכירה הנוספת כנהוג בחכירות מקבילות. ועוד, מן המפורסמות, כי אין רשות ציבורית יכולה להגביל את סמכותה וכוחה בהתחייבות חוזית, באופן השולל ממנה את שיקול-דעתה בתחומים למענם הוענקה לה הסמכות, ולכל התחייבות כזו אין תוקף" (שם, בפסקות מ"ט-נ' לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין.

משמעותה של קביעה זו היא שהחידוש יעשה, בהיעדר קביעה ברורה נוגדת, תוך הכללת תניית שינוי יעוד, וזאת גם אם חוזה החכירה הראשוני לא כלל תנייה שכזו (לפסיקות ברוח דומה ראו ע"א 5376/11 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' נורדמן (24.6.2014); ע"א 465/12 רשות הפיתוח – מינהל מקרקעי ישראל נ' חברת הדרי חוף מספר 63 בע"מ (21.8.2016) (להלן: עניין הדרי חוף); ע"א 1005/16 גור נ' מנהל מקרקעי ישראל (25.6.2017)).

זאת בשונה מכ- 4,460 דונם בהם אין כלל התחייבות להארכת תקופת החכירה בחוזים המקוריים, ופשיטא שאין התחייבות כי הארכה זו תעשה ללא תניית שינוי יעוד); שנית, לא הוכח כי בחוזי רשות הפיתוח נאמר כי ההארכה לתקופה הנוספת תעשה בתנאים שיהיו מקובלים ביחס לחוזי חכירה לאותה מטרה במועד ההארכה (וזאת בשונה מכ-6,400 דונם, המכונים "חוזי קפלן" ו- "חוזה גן הירק", שכללו במפורש התניה כזו).

...

בכל הנוגע לחוזי רשות הפיתוח – אינני רואה שוני מהותי בהתייחסות של שני חבריי, בהגיעם למסקנה שלפיה טענת המערערים כי נוסחם של החוזים המקוריים מלמד על קיומה של מניעה מכוחם להוספת תניית שינוי יעוד בעת הארכתם, דינה להידחות.

מסקנה זו מקובלת גם עליי.

סופו של דבר, אני מצרפת כאמור את הסכמתי לפסק דינה של השופטת ברק-ארז, ודין הערעור להידחות בלא שנעשה צו להוצאות.

בעיניין זה נכתב, כי: "לו הייתם שולחים לנו הצעת החלוקה כפי שסוכם, היינו נמנעים מויכוחי סרק שלא הוסיפו להבהרת הענין ולסדורו וכל חקלאי היה מזמן חוכר את חלקתו". בשולי אותו מכתב, הקציב המינהל למועצה המקומית תקופה בת שלושה חודשים לשם העברת הצעת פארצלציה של השטח שהוקצה לחקלאים, על-מנת לאפשר חתימת חוזי חכירה קבועים (ראו נספח 26 לחוות דעת פרוסטיג; המסמך הוגש בשלמותו בהודעת המדינה מיום 25.10.2020).

כמו כן, הסכם 54 אף אינו כולל תניה לפיה הארכת תקופת החכירה תהא "לפי התנאים שיהיו מקובלים באותה עת", כפי שנעשה בחוזי חכירה אחרים של קק"ל. התובעים הוסיפו על כך וטענו, כי בין הצדדים נוצרו יחסי נאמנות, ומכוחם מוטל על הנתבעות כולן לדאוג להגשמת הסכם 54 ולהענקת זכויות קניין לחקלאים במקרקעין.

מעמדם של הסכמי החכירה הפרטניים כנזכר, בראשית שנות ה-80 של המאה הקודמת נחתמו בין המינהל לבין החקלאים חוזים פרטניים, בגדרם הוחכרו להם המקרקעין ל-49 שנים, כל חקלאי והקרקע הספציפית שהוקצתה לו. באותם חוזים, נשמרה למדינה הזכות לידרוש את פינוי המקרקעין במקרה של שינוי ייעוד, כפי שאמנם עשתה בעשור השני של שנות ה-2000.

זאת, משבאותה עת הוברר כי זכות החכירה שלהם מוגבלת ל-49 שנים בלבד (החל משנת 1980), ללא זכות הארכה, עם אפשרות לפנותם מהמקרקעין במקרה של שינוי ייעוד.

...

אין ממש בסברת התובעים כי יש בכך לכונן חובת נאמנות מצדה ולפיכך, הטענה בדבר נאמנות – נדחית.

סבורני כי מקומן של טענות אלו בהליך אחר התואם תקיפת דרישת התשלום להיטל השבחה.

סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהיה בו כדי לשנות ממסקנתי ומכל המקובץ, דין התביעה להידחות.