הארכת הסכם שכירות על בסיס נוהג מקובל

ראשית, הטענה כלל לא עלתה בתצהיר של כץ. בתצהיר זה נכתב כי ניתנה לכץ הבטחה לגבי המשך השמוש באצטדיון, קרי טענת ההבטחה, וכי "על בסיס ההיתחייבות נחתם הסכם השכירות" (סעיף 9 לתצהיר זה).

בהקשר זה ניתן להפנות לע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019), שם בית המשפט העליון (בפיסקה 13) מתייחס למה שהוא מכנה כ"חוזה סגור עם התניה מלאה", ולגביו נכתבו הדברים הבאים: "חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית (ראו גואץ וסקוט, 1091-1090). חוזה סגור מנוהל על ידי כללים פורמאליים, שעיקרם דרישת הכתב. כוונתי לא רק לדרישת הכתב כתנאי קונסטיטוטיבי לכריתתו של חוזה, דוגמאת זה שנקבע בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או כתנאי להוכחת קיומה של עסקה שעל פי הרגיל והנהוג נעשית בכתב, כאמור בסעיף 80 לחוק הפרוצידורה האזרחית העותומאני, אלא – ובעיקר – לכלל שפוסל עדות בעל פה אשר באה לסתור את הכתוב בחוזה), ה- parol evidence rule שאותו קלטנו מהמשפט המקובל האנגלי; ראו לדוגמא: ע"א 52/53 אל-כירי נ' שפיר, פ"ד ט 1382, 1389 (1955); ע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא 1474, 1480((1957) . הכלל האחרון מאפשר הבאת עדויות בעל פה בנוגע לחוזה כתוב אך ורק למטרת פרשנות, וזאת רק מקום שקיימת עמימות גלויה על פני הכתוב (ראו אליהו הרנון דיני ראיות א 174-173 (1970)). על פי רוב, אם כי לא תמיד, חוזים סגורים מכילים בתוכם הוראה כתובה בדבר היותם ממצים את מכלול החיובים והזכויות שהצדדים ביקשו ליצור עבור עצמם, אשר גם מבהירה כי שום תנאי מתנאי החוזה לא ישונה אלא בהסכם בכתב החתום בידי הצדדים. הוראה כאמור תחסום כל עדות אשר באה לסתור את תנאי החוזה, לרבות עדות המייחסת לבעלי החוזה הסכמה מאוחרת לשנות תנאי מתנאיו. בעיניין זה, קובע סעיף 23 לחוק החוזים כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים." הווה אומר: משקבעו הצדדים את דרישת הכתב כבסיס ליחסיהם החוזיים, רצונם יכובד (ראו שלו וצמח, בעמ' 377 וכן בעמ' 511; פרידמן וכהן, כרך א בעמ' 387).

אמנם, בהסכם 2006 תקופת השכירות בת שנה והאופציה בת שנה, אך לא ניתן ללמוד מהסכם אחד על "נוהג". בטיוטת 2008 גם דובר על תקופת שכירות בת שנה ואופציה בת שנה, אך ההסכם לא נחתם, ובטיוטת 2009 אין בכלל את סעיף האופציה – כפי שבסוף גם היה בנוסח של המסמך שעליו חתמו הצדדים.

בסעיף 15 לתצהיר זלץ, נכתב כי "יואב כץ הודיע לי על כוונת הפועל לעשות שימוש בזכות האופציה ולהאריך את הסכם השכירות". במהלך חקירתו הנגדית, ב"כ המשיבה ביקש לשאול את זלץ על איזו אופציה הוא מדבר, ולאחר שנשמעו טענות ב"כ הצדדים והובהר כי בהסכם 2009 אין בכלל סעיף שמדבר על אופציה – זלץ לא השיב על השאלה (וראו את פרוטוקול הדיון קמא מיום 18.1.2023, עמ' 8 שורות 16 ואילך).

...

אמנם, יחסי הצדדים במקרה זה אינם יחסי שכירות רגילים, אלא ששילוב של הוראות חוק החוזים, עם חוק השכירות והשאילה וחוק המקרקעין מניבים את התוצאה הכוללת לפיה אין להתערב במסקנה קמא לפיה הטענות שמעלה המערערת לגבי היחסים בין המשיבה לבין רמ"י אינם יכולים לסייע בידה, ככל שמדובר בדרישה לפינוי (ויתכן שיסייעו בידה לגבי טענות אחרות – וראו את בע"מ 523/14 פלוני נ' פלוני (09.03.2014)).

סיכום – לאור האמור במצטבר – המסקנה הינה כי דין הערעור דחייה.

נקווה שלא כך הם בהכרח פני הדברים, ואנו סבורים כי ניתן לפתור את המחלוקות בכמה דרכים חלופיות, אשר לגבי חלקן העירו הצדדים במהלך הדיון.

לנתבעת לא קמה כל עילה לפנותו ולסיים את חוזה השכירות, וזו לא טירחה להודיע לו על רצונה לסיים את ההיתקשרות בין הצדדים כמתבקש מהסכם השכירות, שישה חודשים לפני תום מועד השכירות במסגרת סיכומיה , המשיבה חזרה על טענותיה עליהם הרחבתי לעיל, והדגישה כי לאור מהותו, גודלו ונסיבות פתיחתו של בית העסק המדובר, הוגדרה כבר במועד החתימה על ההסכם תקופת השכירות בנספח התנאים המיוחדים שבהסכם לתקופת שכירות של שנה ואופציה להארכה לתקופה נוספת אחת של 3 שנים - הא ותו לא. לטענתה, המבקש מנסה לעשות שימוש בסעיפים כללים בהסכם השכירות על מנת לנסות ולגבור על הסכמות ספציפיות בנספח להסכם.

כן קבעתי כי המבקש העלה טענות כבדות משקל באשר לתקופות השכירות המקובלות ונהוגות בתחום עסקיו לגביהם טרם נשמעו ראיות, ויש מקום לבון לעומק את טענתו כי תקופות שכירות קצרות אינן כדאיות בתחום זה ובשל כך היתקשר בהסכם עם המשיבה מאחר והבין מניסוח ההסכם כי ההסכם מוארך אוטומאטית לתקופת שכירות נוספת.

מסקנה זו מתיישבת עם ההיגיון והסבירות והמסמכים אשר הוצגו לפניי המלמדים על "הנוהג" המקובל בתחום עסקים זה אליו הפנה המבקש בבקשתו.

כאמור לעיל, המבקש לא צירף חשבוניות נוספות לעיוני לאחר מועד הדיון על אף כי ניתנה לו היזדמנות לעשות כן. לסיכום – אינני מקבלת את טענת המבקש כי השקיע השקעה כספית נכבדה בחנות מתוך הנחה כי ההיתקשרות הינה למשך 10 שנים ועל בסיס ההנחה כי הסכם השכירות מתחדש אוטומאטית ללא הגבלה ודין טיעוניו במישור זה להדחות.

...

מסקנה זו מתיישבת עם ההיגיון והסבירות והמסמכים אשר הוצגו לפניי המלמדים על "הנוהג" המקובל בתחום עסקים זה אליו הפנה המבקש בבקשתו.

כאמור לעיל, המבקש לא צירף חשבוניות נוספות לעיוני לאחר מועד הדיון על אף כי ניתנה לו הזדמנות לעשות כן. לסיכום – אינני מקבלת את טענת המבקש כי השקיע השקעה כספית נכבדה בחנות מתוך הנחה כי ההתקשרות הנה למשך 10 שנים ועל בסיס ההנחה כי הסכם השכירות מתחדש אוטומטית ללא הגבלה ודין טיעוניו במישור זה להידחות.

סוף דבר הבקשה נדחית.

התובע טוען שתקופה זו גם היא ניתנה לנתבע כאופציה להארכת החוזה, שתקופת השכירות על פיו מסתיימת ביום 31/12/17.

התובע טוען שהנתבע לא מימש את האופציה ועל כל פנים גם הפר את הסכם השכירות ביחס לתקופת השכירות הבסיסית.

לכן, יש לפנות בעיניין זה, ועל פי סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן – "החוק") לנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעיסקאות קודמות, ובאין נוהג כזה, לנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעיסקאות מאותו סוג.

...

התוצאה מכל האמור לעיל היא שאינני מאמינה לעדות הנתבע ביחס להסכם ואני מעדיפה את גרסת התובע, לפיה הצדדים הסכימו מראש על 3 תקופת שכירות.

אני דוחה את טענת הנתבע כאילו התשלום באיחור כזה אינו הפרה של ההסכם.

התוצאה מכל האמור לעיל היא שאני מקבלת את התביעה, ומורה לנתבע לפנות את המושכר, חנות ברח' החלוץ 2 בגבעת אולגה, הידועה כגוש 10570 חלקה 451, ולהשיב אותה לתובע כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 18.4.19.

המומחה נישאל, האם דמי השמוש הנגבים בפלישה משפיעים יותר מאשר דמי השמוש הנגבים בקרקע חקלאית והשיב, כי דמי השמוש בפלישה לאו דוקא מתארים את המקרה שלפנינו אלא לדוגמא להשפעה ולנוהג ומקובלות שמשפיעה על מה שמצפה בעל קרקע לקבל בשנה על נכסו (עמ' 23 ש' 12-14).

באשר לטענת הנתבעת לעניין הארכת הסכמי חכירה בתום תקופת החכירה הראשונה עבור סכום סמלי הרי שאין להיתעלם מהעובדה, כי הקרקע בעניינינו היא קרקע פרטית שאינה כפופה להנחיות הרשות וביניהן החלטה 269 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה חוזים בקרקע עירונית יוארכו, אם החוכר רוצה, ל- 49 שנים נוספות ובתקופה השנייה דמי החכירה יהיו לא יותר מ- 1% משווי המקרקעין.

הנימוק הששי בחוות הדעת מופיע תחת הכותרת-"חוזה שכירות לקרקע לא מבטא בהכרח את כל מרכיביה". המומחה ציין, כי היה רצוי לקבוע את שיעור דמי החכירה על בסיס הסכמי שכירות לקרקע בייעוד דומה על פי גישת ההשוואה הישירה אולם, השכרת קרקע חקלאית היא לא תמיד ממניעים הוגנים ולפעמים השכרה בחסר.

הסברו של המומחה, לפיו שכירות בנוגע לגידולים חקלאים לא מייצגת את כל השימושים האחרים האפשריים לפי התכנית כך שהחוזים האמורים מייצגים שימוש חלקי בקרקע מקובל עליי.

...

במחלוקת האמורה מקובלת עליי עמדת הנתבעת.

מקובלת עליי טענת התובעת לפיה מוטל עליה להוציא לנתבעת חשבונית בהתאם לגובה מלוא הפיצוי והעובדה שחלק ממנו מועבר ישירות לרשויות המס, כמקדמה על חובה של התובעת, אין בה כדי להשליך על עובדה זו. משכך, לסכום הפיצוי הכולל תוסיף הנתבעת מע"מ וזאת כנגד חשבונית מס אשר תציג לה התובעת.

אינני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה בנסיבות המקרה התובעת אינה זכאית להוצאות שהוציאה מלבד אגרת בית המשפט.

יתר על כן, בתביעתם לדמי שימוש ראויים, הם דורשים מחיר הגבוה פי 70 מהמחיר החוזי, וגבוה כימעט פי 6 מדרישתם במכתב הנ"ל. מדובר בדרישה מופרזת, חסרת כל בסיס, שמטרתה הברורה היא סיכול מכוון ונואל של המשך ההיתקשרות, ובנגוד למובטח תחילה, ואף בתשובה מ- 17.4.20 לדמי שכירות "מתאימים". זהביאן צרפו חוות דעת שמאיות של השמאים מנחם גרוסמן (להלן: "גרוסמן") ויעקב ביאליק (להלן: "ביאליק") אשר קבעו דמי שימוש ראויים לקרקע חקלאית, בשיעור 350/394 ₪ לדונם לשנה.

לכאורה, ניתן לטעון שגובה התמורה במקרה דנא הוא חסר בר השלמה לפי סע' 26 לחוק, הקובע: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". איני מקבלת אפשרות זו במקרה דנא.

טעם נוסף לתמיכה במחיר שקבע גרוסמן, הוא השלכות ניהול מו"מ בחוסר תום לב. מקובל עלי, כי דרישת ליכט לתשלום 5,000 ₪ לחודש עבור החלק הנותר, בעוד שלאורך עשור, גם בעת הארכת חוזה ההרשאה בתום חמש השנים הראשונות, היה המחיר החוזי כ-2600 ₪ לשנה, היא דרישה חסרת תום לב, בלתי הגונה, מפתיעה בקיצוניותה.

חרף העובדה כי גם עדותו של חיים לקתה, מפעם לפעם, בחוסר שתוף פעולה, אי מענה לשאלות, וציון עובדות על בסיס השערה וספקולאציה (למשל בעיניין המצב התיכנוני, כשטען כי נאסר על הבעלים לעשות שימוש חקלאי בקרקע), נתתי אמון בעדותו, כי לא היו הסכמות להארכת חוזה ההרשאה, לפצויי הפקעה או לפצוי בגין פינוי החלק הנמכר.

...

התביעה לדמי שימוש ראויים שהגישו ליכט כנגד הנתבעים 1-2 בתיק 44397-07-21 נדחית.

אני מחייבת את הנתבעת 3 לשלם לליכט 18,797 ₪, בצירוף מע"מ כדין, תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה. התביעה שכנגד שהגישו זהביאן בתיק 72661-06-20 נדחית.

בשקלול מכלול הנסיבות, בשים לב לקבלת תביעות ליכט בחלקן בלבד, ולדחיית התביעה שכנגד, ובשים לב להתנהלות ליכט במהלך המו"מ לחידוש חוזה ההארכה, אני מחליטה לחייב את זהביאן לשלם לליכט הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בלבד.