האם ניתן להצמיד זכויות בניה עתידיות

למעשה, הוא אף גילה דעתו והסכים להחלפה שנעשתה, שכן באותו סעיף דרש ב"כ התובע לרשום את הדירה על שם הגב' אדרי ולמסור את החזקה הפיזית והמשפטית בה, וכן לפעול להצמדת זכויות הבניה העתידיות על פי המוסכם.

...

בסופו של דבר הוקצתה לתובע דירה אחרת, הרשומה כתת חלקה 2 (להלן: דירה 2), אשר לטענת התובע שוויה נופל משווי דירה 10.

בשים לב לשיקולים שנמנו לעיל אני קובעת כי לסכום הקרן שהוחזר כבר לתובע יתווסף מחצית מסכום ההצמדה החלה מיום 10.12.15 עד המועד בו הוחזר סכום הקרן לתובע בפועל.

סיכום התביעה בגין הפרשי שווי בין הדירות נדחית.

בעניין זכויות הבניה אני קובעת כי ככל שבעתיד ייווצרו זכויות בניה בבניין, התובע זכאי ל- 26.4% מאותן זכויות.

באשר לדירות בקומה האחרונה של הבניין נכתב בסעיף 7 להסכם השתוף כדלקמן: "מי מהצדדים אשר לדירתו הוצמדו זכויות בנייה עתידיות ו/או שטחי בניה עתידיים כאמור ("הצד הבונה") יהיה רשאי לנצל ולממש את זכויות הבניה שהוקנו לו על השטחים שבבעלותו כראות עיניו, ולשם כך להגיש תכניות לבנייה על חלקו לשם קבלת היתר בניה ו/או לבנות על חלקו בהתאם לזכויותיו, לרבות בניית דירות נוספות ו/ו פיצולן ו/או להשכירם וכיו"ב באופן המרחיב ביותר, והכל ללא צורך בקבלת הסכמתם של הצדדים האחרים ו/או מתן הודעה מראש, ובמקרה שצריך הסכמה כזאת, הרי היא ניתנת מראש.

...

סבור אני שיש לדחות תביעה זו, שכן את דמי התיווך שילם התובע למתווכים ולא למי מהנתבעות.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: על הנתבעים 1 ו-2 להשיב לתובע את הסך 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (30.3.16) ועד ליום התשלום בפועל; על הנתבעת 6 להשיב לתובע את הסך 150,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (30.3.16) ועד ליום התשלום בפועל.

התביעה נגד הנתבעים האחרים נדחית.

הוראה לפיה תמונה נציגות שתנהל את הפרויקט ותהא רשאית לקבל החלטות נרחבות ביחס אליו, כמו גם, הוראה המורה על הצמדת זכויות בניה עתידיות לסלומון בלבד, הוראה המאפשרת מינוי רואה חשבון ע"י סלומון או המחייבת בניית מעלית, מבלי שרק סלומון יישא בעלותה, הנן הוראות ברורות שגם התובע, כמי שאיננו משפטן וקרא את ההסכם, יכול היה להבינן.

...

הנתבע הצהיר שלמעשה התובע התבייש לבוא אליו אחר כך, בשל העובדה שבחר להתקשר בהסכם, כשהנתבע המליץ לו שלא לעשות כן. בשקלול האמור, התובעים לא הוכיחו את התרשלותו של הנתבע כלפיהם ומסקנתי הינה כי בחרו להתקשר בהסכם השיתוף, הגם שהנתבע המליץ להם שלא לעשות כן. מכל מקום, על הטוען להתרשלות בייצוג משפטי הנטל להוכיח את התרשלות עוה"ד וכן כי אלמלא אותה התרשלות, התוצאה היתה שונה.

גם תביעת חלקם היחסי של התובעים (1/3) משווי היחידה שנבנתה במרתף דינה היה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

אין בהסכם היתייחסות כלשהיא לזכויות בניה מעבר לזכות לבנות אותה דירה נוספת, שלא היו קיימות בעת חתימתו, ולפיכך יש להניח שזכויות אלו לא הוחרגו מחלקו של משה מזרחי בהן, לא נמכרו לגב' מנשה, ולא הוצמדו, כולן או חלקן, לדירה שנמכרה לה. לפיכך זכויות בניה עתידיות אלה הן חלק מהרכוש המשותף לדירה שנמכרה לגב' מנשה ולדירה השניה שהיתה בבעלותו של מר משה מזרחי, ואשר ברבות הימים נמכרה לגב' כהן.

...

לאחר ששמעתי טענות כל השכנים בדיון מיום 7.7.16, הוריתי כי יש להשאיר שביל גישה כחלק מהרכוש המשותף, ואין להצמידו לאחת הדירות.

בנסיבות אלה, סבורני שקיים ספק אם רשאים היו יורשי שמעון לוי המנוח להתנות על סעיף 55(ג) לחוק, ולהצמיד לדירה מס' 3 שביל גישה שנועד לשמש את כל בעלי הדירות כדי לגשת אל צנרת דירותיהם ובלוני הגז שלהם.

בנסיבות אלה, אני דוחה את התנגדות הגב' מסס לגבי חלקה בחצר, ומאשרת את התשריט בנקודה זו. לסיכום חצי שנה חלפה מאז הדיון שהתקיים ביום 7.7.16, ואנו עומדים באותה נקודה ממש.

בנספח הוסכם כך: "1. מבלי לגרוע מההצמדות המפורטות בנספח א' להסכם המכר מוסכם בין הצדדים כי לדירה יוצמדו כל זכויות הבנייה עתידיות לצורך בניה על גג הבניין שמעל הדירה (...) וזאת ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות. הדבר יעוגן בתקנון המוסכם של הבית המשותף. למניעת ספקות מדובר בשטח הגג שמעל הדירה (...) חלקי סה"כ שטחי הגגות בבניין אשר פועל יוצא מהם יהיו זכויות הבניה העתידיות של הקונים.

...

לפיכך אני קובעת כי התובעת תשלם לשכנים (נתבעים 1, 10-3, 12 ו- 14) הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪ וכן תשלם לקבלן (הנתבעת 17) הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבעים 1, 10-3, 12 ו- 14 הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪ וכן תשלם לקבלן (הנתבעת 17) הוצאות בסך של 10,000 ₪ וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 60,000 ₪.