האם נטילת סיכון מהווה גורם לשלילת מתן צו להקפאת הליכים

ביום 26.10.16 ניתן צו הקפאת הליכים לחברות ומונו נאמנים להליך וכן ניתן צו מניעה האוסר על המשך העבודות וכניסה לשטח הפרויקט, אשר הוארך מעל לעת חרף היתנגדות הנתבעת וזו לשונו: "ניתן צו האוסר על כל גורם שאינו החברות (או מי המורשה מטעמן) להכנס לחצרי החברות או למתחמי הפרויקטים של החברות ולקחת ציוד או נכסים מכל סוג שהוא". באופן דומה קובע צו הקפאת ההליכים כי "נאסר על כל גורם שאינו בעלי התפקיד או מי מטעמם להכנס לחצרי החברות ולקחת ציוד או נכסים מכל סוג שהוא, גם אם לטענתו אלה שייכים לו". בתקופת הקפאת ההליכים הופסקה לחלוטין פעילות החברות בכלל הפרויקטים למעט מספר מצומצם שהנאמנים שמונו החלו להשיב לפעילות סדירה.

הנתבעת מפרטת כי האיחור במסירה נבע אך ורק כתוצאה ובעקבות צו הקפאת ההליכים וצו המניעה שניתנו ע"י בית המשפט המחוזי ועל-כן פרק זמן זה אינו נחשב איחור המזכה את הרוכשים בפצוי בהתאם להסכם המכר ו/או חוק המכר (דירות).

   ב'פסק הדין נכסי יונט' בית המשפט נידרש לשאלה האם צו הקפאת הליכים המטיל על המוכר מיגבלות אשר גרמו לאיחור במסירה, ניכנס לגדר סעיף 5א(ג) ולכך בית המשפט משיב בשלילה: "אכן, מדובר לכאורה באיחור שניגרם כתוצאה מכך שחל על הנתבעת איסור להכנס לאתר הבנייה על פי צו של בית משפט. [...] אולם, הנקודה החשובה היא שהקפאת הליכים, על השלכותיה השונות, היא תוצאה של היתמוטטות הקבלן. [...] אחד הסיכונים הוא כי יינתן נגד הקבלן צו הקפאת הליכים שימנע מהנושים לנקוט סעדים עצמיים, ועל ידי כך יהא היזם מנוע מליטול באופן מידי את השליטה על אתר הבנייה. [...] בעניינינו, צו הקפאת ההליכים ניתן בעקבות קריסתו הכלכלית של הקבלן, ואין מדובר בתוצאה החורגת ממרחב הצפיות של התוצאות שניתן לצפות שייגרמו עקב קריסה כזו. הקפאת הליכים אינה התפתחות חריגה מקום בו נקלעת חברה לחדלות פרעון, וגם הסיכון כי במסגרת הליך כזה יוטלו מיגבלות שונות על הנושים אשר יקשו עליהם להמשיך בבצוע הפרויקט אינו בלתי צפוי". דברים אלו יפים ונכונים לענייננו ולא מצאתי מקום לאבחנה לה טוענת הנתבעת כאשר מדובר בצו מניעה שעמד בתוקפו למשך 116 יום.

...

התוצאה לאור כל המפורט לעיל אני מקבל את התביעה העיקרית ודוחה את התביעה שכנגד.

הנתבעת תשלם לתובעים את הפיצויים להם הם זכאים בגין העיכוב במסירת הדירות, כל רוכש בהתאם לסכום המצוין בטבלה 2 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד פסק הדין.

לאחר שנתתי הדעת לכלל הנסיבות, לסכום שנפסק וטיבו של ההליך, ריבוי התובעים תוך שימת לב למידת השתתפותם ומעורבותם בהליך, הנתבעת תשלם לתובעים החזר הוצאות האגרה ששולמה ותישא בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסכום כולל של 40,000 ₪.

ביום 23.11.2016 הוגשה הודעה על כך שניתן בעיניינו של הקבלן צו הקפאת הליכים ומונה לו נאמן.

ישנם מקרים בהם הכנסת גורם מיומן למקרקעין תיחשב כעמידה מלאה של המחזיק בכל החובות הקשורות למקרקעין, וישנם מקרים בהם יוסיפו לחול על המחזיק באופן אישי חובות מסוימות.

אני סבור שהתשובה לשאלה זו היא בשלילה.

ההסכמה של חברת הביטוח כי הקבלן הוא זה שישלם את סכום ההישתתפות העצמית פירושה, כי חברת הביטוח נטלה על עצמה את הסיכונים הקשורים ביכולת הפרעון של הקבלן.

...

אף חברת הביטוח לא חלקה על כך שככל והתביעה נגד הנתבעת תתקבל, המסקנה המתבקשת היא כי גם הקבלן התרשל.

לאור כל האמור, התביעה מתקבלת.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 7,315 ש"ח בגין הנזק ושכר טרחת השמאי, בתוספת סך של 750 ש"ח בגין אגרת משפט וסך של 1,500 ש"ח שכר טרחת עורך דין.

הנתבעת הגישה חוות דעת מטעם המהנדס מוטי כהן שניתח את העיכוב בהשלמת הפרויקט והפנה לשלושה גורמים הקשורים בכך: פעילות מלחמתית בעקבות המבצעים הצבאיים "שובו אחים" ו- "צוק איתן"; עיכוב נוכח החלפת הקבלן המבצע דורי והעברת הפרויקט למליבו; עיכוב נוכח הקפאת הליכים במליבו והעברת הפרויקט לדניה סיבוס.

בבחינת המישור העובדתי, בעוד שאין חולק כי החלפת קבלן מבצע בעיצומו של פרויקט גוררת כימעט מטבעה עיכוב בקצב העבודה, הרי שכאמור, חוות הדעת לא הצליחה לשלול כי האיחור במסירה נבע מגורמים חלופיים, שכן המומחה הצהיר (בעמ' 38, ש: 22-23), כי לא בדק אירועים אחרים מלבד שלושת אלו שהנתבעת הפניתה אותו.

לפי סעיף 7.11 להסכם המכר, הקפאת בניה וצוים שפוטיים מהוים עילות לדחיית מועד המסירה.

לשיטתי, טעמים אלו חלים על מכלול הסיכונים שנלווים לקריסת הקבלן, בין אם מדובר בסיכונים "קלים" כגון איתור קבלן חלופי וגיבוש הסכמות חדשות עם קבלני משנה ונושים של הקבלן, ובין אם מדובר בסיכונים "חמורים" כגון צו הקפאת הליכים שינתן כנגד הקבלן וימנע מהיזם ליטול באופן מיידי את השליטה על אתר הבניה.

...

בנוסף, סבורני כי בבחינת מיקומה של הדירה יש לקחת בחשבון גם את מיקום הדירה בבניין, היינו את הקומה שלה ואת העובדה שהיא פתוחה לנוף (וראה: תא"מ 34181-08-17 בענין פלד שנזכר לעיל בפסקה 61).

סוף דבר: לסיום אפנה לדברי כב' השופט חשין בע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י. מ. ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3) 350 (1992), שנאמרו בנוגע לאיחור במסירת יחידות בנייה במסגרת עסקת קומבינציה, אך הם יפים ונכונים גם לענין שבפני: "רעה חולה היא במקומותינו - ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה - שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאוד מאוד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את לבם של קונים בכוח, ובאומרם אל לבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: 'יהיה בסדר', עומסים הם על שכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו... ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב, מדוע החטאת לא לפתחם הוא רובץ אלא לפתחיהם של אחרים. דומה, כי רק מיצוי הדין אפשר שיעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כל התורה כולה - והמפר ישלם." אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 179,664 ₪ בגין האיחור במסירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 18.1.18 ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 25,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד, ותשיב להם את הוצאותיהם בגין האגרות ששילמו בפועל, שכר עדים ומומחים כפי שנפסק, ועלויות שנשאו להגשת חוות הדעת, בכפוף להצגת אסמכתאות מתאימות.

התובע אישר לנתבעת להקפיא תשלומים לקרן הישתלמות, כעולה מנספח 3 לכתב ההגנה בו נכתב: "למען הסדר הטוב אנו מעלים על הכתב את ההסכמות עמך, כדלקמן: 1. במסגרת תהליך הבראה המיושם בחברה סוכם עמך כי בתקופה שמיום 1.2.17 ועד ליום 31.5.17 לא תבוצע לזכותך הפקדות לקרן הישתלמות לרבות זו המנוהלת על ידי חברת אלטשולר שחם .2. כמובן שגם חלקך בהפקדות לא ינוכה. 3. בתום התקפה הנ"ל יחודשו ההפקדות החל מאותו מועד ואילך...". התובע עבד בנתבעת החל מחודש מרץ 2015 ועד ליום 2.10.2018, מועד בו, לטענת התובע, התפטר בדין מפוטר.

הנתבעת פורקה וניתן צו עיכוב הליכים כנגדה והתובע הגיש תביעת חוב.

בלשונה של השופטת חני אופק גנדלר (ההדגשות אינן במקור): "שליחת היד בכספי העובד ביחד עם הניסיון לטשטשה באמצעות רישום מטעה בתלוש השכר מהוה מעשה פסול שנועד להונות את העובד, ולכן היא עשויה להוות עילה להרמת מסך ההיתאגדות. עוד נדגיש כי לחיסכון הפנסיוני משקל מיוחד בבטחונו הכלכלי של העובד, ומכאן גם חובת האמון המיוחדת בהקשר זה. לאור האמור, נקודת המוצא היא כי שליחת היד בכספים שיועדו להפקדה עבור ביטחון פנסיוני לעובד עשויה להוות נסיבה משמעותית שעשויה ללמד על התקיימות התנאים שבסעיף 6 לחוק. אולם נקודת מוצא זו אינה בהכרח נקודת הסיום, כשיש ליתן משקל גם למכלול נסיבות הענין." מהפסיקה למעשה עולה כי עילת הרמת מסך תבוצע במקרים בהם מוצא בית המשפט ש"נכון וצודק" לעשות כן, אולם בכפוף לקיומם של 2 תנאים מצטברים: האחד, עשיית שימוש לרעה בעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, באופן שיש בו לקפח את נושיה או לקחת סיכון בלתי סביר ביחס ליכולתה לפרוע את חובותיה, כדוגמת מצבים של עירוב נכסים, תרמית/הונאה, הברחת נכסים וכיו"ב; התנאי השני עניינו מודעות או למצער חשד של בעל המניות בדבר שימוש פסול באישיות הנפרדת של החברה (ע"ע (ארצי) 35231-02-19 יד שירותי לווי וייעוץ חברות בע"מ - אלעד סטפנסקי (17.3.20)).

עוד עולה מתכתובות אלו כי ביום 31.8.18 הנתבע יודע כי כלל לא אושרו האופציות בדירקטוריון, כעולה מנספח 13 לתצהירו - מייל מיום 31.8.2018 ששלח הנתבע ובו כתב: "היי מוטי, קשה לי גם כך לקדם את החברה עם עובדים ויועצים שאינם מקבלים שכר הולם – לתרומתם המדהימה, אם בכלל הם מקבלים כסף... בהמשך לפניותיי הרבות הנוספות אליך... שאף אחת מהן לא נהנתה, איני מצליח להבין מדוע אינך מאשר את האופציות העוזרות לנו לתחזק במינימום את הנידרש או מבקש הבהרות נוספות מעבר לאור שכבר קבלתי מגרי. יקשה עליי מאוד לבקש ביום ראשון לעובדים המצפים לכך – בכיליון עיניים , כי העניין עדיין לא נסתיים...". למותר לציין כי הנתבע לא צירף כל ראיה בדבר הסכם אופציות או אישור חתום על ידי הגורמים הרלוואנטיים.

משכך, הדברים הבאים, שנכתבו ע"י כב' השופט שמואל צור בע"ע (ארצי) 96-09 אסעד אסעד - גדעון פאדי (12.7.10), יפים ומתאימים אף למקרה שלפנינו: "בנסיבות הענין ניתן להסיק כי המערער היה מודע למצבה של החברה ולמעשיו כלפי המשיב שהולכו אותו שולל והעמידו אותו בפני שוקת שבורה. המערער היה המנהל. הוא היה הרוח החיה. במעמדו זה פעל המערער בנגוד למצופה ממנו כמעסיק ובנגוד לחובתו לנהוג בתום לב כלפי עובדו. בנסיבות אלה לא תעמוד למערער הגנת האישיות המשפטית הנפרדת של החברה וראוי שהוא יישא באופן אישי בחובות החברה כלפי המשיב". משכך שוכנענו כי הנתבע פעל כמנהל בנתבעת, תוך שהוא פוגע בתכלית החברה, תוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ותוך שהוא מודע לשימוש זה נוכח תפקידו והיותו בעל מניות, דרקטור ומנכ"ל הנתבעת.

...

לאחר ששקלנו את מכלול נסיבות העניין, הגענו למסקנה שאכן יש מקום לפסוק לו פיצוי בגין כך. התובע פנה לנתבע אינספור של פעמים לקבל את שכרו במועד ולמרות האמור, חודשים רבים שכרו לא שולם לו באופן מלא וכך גם לא בוצעו ההפרשות הפנסיוניות, וחמור מכך חלק גמל העובד נוכה משכרו ולא הועבר ליעדו חודשים רבים.

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל וזאת תוך 30 ימים מהיום.

מדברי הדיירים הקיימים ניתן למצוא את התלונות הבאות: תקלות וליקויים בחללים הציבוריים של הבניינים – לטענות הדיירים הקיימים הם חיים באתר בנייה, בתנאים לא תנאים וסובלים משלל פגמים בחללים הציבוריים של הבניינים הנובעים בין השאר מכך שהעבודות באתר הופסקו.

רוכשים שיסכימו לקחת את הסיכון של העידר וודאות במועד המסירה, ככל הנראה ירויחו.

לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: (1)מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח על בנקים, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית".

הקפאת ההליכים כנגד החברה אינה מכוונת כלפי ערבות מעין זו. המימוש הערבות ננקט כנגד הגורם הפינאנסי ולא כנגדה.

...

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתווה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתווה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

מסקנות: מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן: החלופה השנייה שהציעו בעלי התפקיד, של השלמת הבנייה באמצעותם, אכן עדיפה על החלופה הראשונה של מכר הזכויות בפרויקט לצד ג'.

סיכום: לסיכום הנושא, המתווה יאושר ככל שהוא מהווה הסכמה חוזית בין בעלי התפקיד לבין הרוכשים שיבקשו להצטרף למתווה.