האם מרכז מסחרי יכול להיות לא מקורה לעניין ארנונה

עוד צרפו התובעים מיסמך ובו שיכון ופיתוח (שהנתבעת באה בנעליה) מפנה את התובעים לחברת החשמל לשם חיבור הנכס לחשמל – בו צוין כי התובעים את הנכס; והוסיפו כי הם מחויבים כבעלי הנכס בתשלום ארנונה מדי חודש בחודשו.

יאמר כבר עתה, כי עובדה זו יש בה אולי כדי ללמד על כך, כי לעיתים התעוד הקיים ברישומיה לגבי כל אחד מהנכסים, לוקה בחסר ואף לא משקף את הדברים כהוייתם, באופן שהסכם אחד מצוי בתיק של נכס אחר, עניין שיכול להשליך אף על ענייננו ואדרש אליו בהמשך.

באשר לטענת ההתיישנות, התובעים טענו בכתב תשובתם, כי נודע להם על העידר הרישום של הנכס על שמם בספרי אזורים רק בחודש יוני 2014 עת ביקשו למכור את הנכס, וכי הנתבעת מנועה מלטעון להתיישנות כאשר היא לא דאגה לרישום המרכז המסחרי בדימונה בלישכת רישום המקרקעין ומכאן הטענה נטענת בחוסר תום לב. התובעים טענו עוד בכתב התשובה, כי לא יכול להיות שהנכס מושא התובענה נמכר לגב' קרויטמן, וזאת בתגובה לאמור בכתב ההגנה בו ציינה הנתבעת את המחיר הגבוה בו הנכס נמכר לה בשנת 73 (וכאמור בסופו של יום הוברר כי טענה זו אכן מקורה בטעות).

...

נוכח האמור מקובלת עלי טענת התובעים, כי לא היה ידוע להם שקיים קושי עם רישום הזכויות בנכס, או כי יש להם עילת תביעה כנגד הנתבעת משזו מסרבת להכיר בזכויותיהם בנכס; וכי האמור נודע להם רק בשנת 2014 עת רצו למכור את הנכס לאחר.

סיכום התובעים הרימו את הנטל כנדרש להוכיח כי להם זכויות בנכס, ועל כן דין התביעה להתקבל.

נוכח האמור אני קובעת, כי התובעים זכאים להרשם כחוכרים לדורות בנכס מושא התובענה החל מחודש אוגוסט 1978 בכפוף לנהלי כל רשות מוסמכת לרבות רמ"י, ובכפוף לכל דין.

דירתם של המערערים, הגם שהיא בקומה הראשונה של ביניין המגורים, היא למעשה הדירה העליונה או דירת הגג של המרכז המסחרי.

לא בכדי מרפסות ענק אלה סומנו בתוכנית ההיתר כמרפסות גג. ברי שמרפסת בגודל כזה לא הייתה יכולה לעולם להיבנות כמרפסת רגילה בתוכנית גב/508, היא תוכנית "מיתחם גבע" שמכוחה ניתן היתר הבנייה לפרויקט נאמר: "תותר בניית גזוזטראות בשטח ממוצע של עד 15 מ' לדירה." 2.4 במועד שבו נקבעו ההגדרות בצו הארנונה כנראה לפני עשרות שנים, לא הייתה קיימת צורת בנייה כדוגמת הבניה של פרויקט גבע.

יפים לעניין זה גם הדברים המובאים בעמ"נ 217/04 חיימסון השקעות 1992 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ת"א (8.12.05): "....לא הביטוי בו עושים שימוש הצדדים הוא אשר יחרוץ גורלו של שטח הגג, אלא הוראות הדין השונות, לרבות חוק ההסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשנ"ג – 1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), צו הארנונה הכללית הבא מכוחו וכן היתר הבניה התוכניות החלות על הבניין וצו רישום הבתים המשותפים, שאת כל אלו יש ליישם על העובדות שלפני" (ההדגשות שלי).

4.8 אם להשליך על המקרה שלנו, נדמה שלא ניתן לומר על שטח פתוח לא מקורה של כ-120 מ"ר (שהוא כימעט כגודל דירת המגורים עצמה), שהוא כל כולו בעל פוטנציאל שימוש למגורים.

לטעמי, בנגוד לעמדת המשיב, פסק דין זה אינו יכול להוות אסמכתא מספקת כדי לקבוע שקומה שניה במבנה אינה יכולה להיות "מרפסת גג". למיותר לומר שגם בפסק דין זה הדגיש בית המשפט את הכלל שהמבחן לצורכי סיווג הוא ייעוד השטח והשמוש בו וכי יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

...

מכל מקום, מבלי להמעיט מכל האמור לעיל ומבלי להתיימר לקבוע מסמרות בהעדר נתונים מספיקים - נדמה שההפניה אל ההגדרה הנ"ל אינה מסייעת בהכרח לטיעונו של המשיב.

יש להפנות בעניין זה לפסק הדין בעניין אורט הנ"ל שעליו התבסס המשיב: "כאן ראוי להדגיש, כי גישת הפרשנות הדווקנית לדיני המס (במובן של פרשנות מצמצמת) איננה נוהגת עוד בשיטתנו. אמור מעתה: פרשנות מצמצמת איננה כלל פרשנות – פירוש מצמצם עשוי להיות תוצאתו של תהליך פרשנות תכליתית. "כאשר חוק מתפרש על-פי תכליתו, יש שהפירוש המתקבל הוא מצמצם ויש שהוא מרחיב..." ועוד נאמר בהמשך כך: "אף בעניין פירוש דיני המס לטובת הנישום יש לדייק: כאשר לשון החוק משתמעת לשתי פנים, יש להתמיד בתהליך הפרשני עד לגיבושה של תכלית החקיקה הסופית. רק בסוף תהליך פרשני זה, כאשר מוצו כל האמצעים לגיבוש תכלית החקיקה, ונותר ספק לגבי התכלית הסופית – "ככלל של ברירת דין מתירים את הספק לטובת הנישום". 4.13 סופו של דבר, לאור כל האמור אני מקבלת את הערעור וקובעת כי יש לסווג את השטח שבמחלוקת כ"מרפסת גג".

המשיב ישלם את הוצאות המערערים לרבות שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום.

עם זאת ציינה: "אכן כפי הנראה, במצב הנוכחי, בהעדר הגדרה למונח מרכז מסחרי בצו הארנונה, המשיב עושה כפי יכולתו על מנת להקל ולהיטיב עם בעלי/מחזיקי הנכסים, יחד עם זאת ובהזדמנות זו, יצוין כי טוב יעשה המשיב אם יעדכן הגדרת "מרכז מסחרי" בצו הארנונה ולא יתירה לפרשנויות".

ודוק, מרכז מסחרי אינו חייב להיות 'קניון' מקורה.

מרכז מסחרי יכול להיות בשטח פתוח ובילבד שהוא מאגד חנויות רבות ומשמש את צרכי הציבור.

בהיעדר הגדרה סותרת בצו הארנונה – יש לראות את המיתחם כמרכז מסחרי לכל דבר ועניין.

...

יוצא אפוא כי עניין לנו ב'מרכז מסחרי' שהשטח משמש כמעבר.

לפיכך, אני מקבלת את הערעור ומבטלת את החלטת הועדה.

המשיבה תשלם למערערת הוצאות בסך 10,000 ₪.

הרקע לעתירה עניינה של העתירה שלפניי בחיוב של דמי ארנונה בגין חניון מקורה שמצוי במרכז מסחרי "קרסו אבן יהודה". המרכז המסחרי מנוהל על ידי פרומול ניהול קניונים אבן יהודה (להלן- פרומול), היא העותרת דנן.

כך, מכלול הנסיבות והראיות – מיקום החניון, היותו חלק בלתי נפרד ממבנה המרכז המסחרי ועיקר ייעודו ושימושו – מורים כי יש לראות בחניון כנספח למרכז המסחרי וכמתקן אשר משרת את תכליתו העיקרית של הקומפלקס המסחרי [ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עריית קרית ביאליק, פסקות 15-14 (נבו 14.12.1999)].

בחינת הסווג הראשי בסעיף 2.3 לצוו הארנונה לשנת 2021 מלמדת כי מצויים בו מספר סעיפי משנה שיכולים להלום את הפעילות המסחרית שמתבצעת במרכז המסחרי, ביניהם: חנויות (סיווג 301), משרדים (סיווג 304), בתי קפה (סיווג 303), רשתות שיווק (360) ובתי מרקחת (308).

זוהי פעולה משפטית בלתי רצויה, שאינה מתיישבת עם טענות המועצה אשר לשיטתה החניון הוא חלק בלתי נפרד מהמרכז המסחרי עם זיקה הדוקה לפעילות שמתרחשת בו. ודוקו – השמוש בסווג נפרד לחניה כשהיא אינה בתשלום (כמו בעניינינו) עלול ליצור בעייתיות נוספת מאחר שהיא אינו מתיישב עם המושג "חניון" אשר מוגדר בתקנות - באופן הבא: "חניון - בין מקורה ובין שאינו מקורה ואשר החניה בו נעשית תמורת תשלום" [ההדגש הוסף – א.ש.].

...

מטעמים אלה דין העתירה להתקבל.

אני קובע כי החיוב שהושת על העותרת בגין סיווג של חניון מקורה בשטח מסחרי לא בתשלום או לשימוש פרטי (807) – בטל.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בכך שהתקיימו שני דיונים בעתירה וכן השלמות טיעון בכתב, אני מחייב את המועצה בשכר טרחת באי-כוח העותרת בסך 30,000 ₪.

בכל מקרה, טוענת המשיבה, כי גם אם היה מקום לקבל את הטענה להפליה, הרי שדרך התיקון יכולה להיות גם על ידי חיוב מבני מגורים בארנונה בגין חנייה מקורה ולאו דוקא בדרך אותה מבקשות העותרות של ביטול חיוב העותרות.

על כן, לא נדרשה המשיבה לקבלת אישור השר (ראו לעניין זה עניין סלע) צו הארנונה של המשיבה - האם ניתן להשית חיוב בארנונה בהיעדר הגדרה בצו הארנונה האם צו הארנונה של המשיבה מתיר הטלת ארנונה על החניות? צו הארנונה של המשיבה לשנת 2020 כולל סווגם ותעריפים שונים, כגון: · "עסקים" – הסווג בו חוייבו החניות בעניינינו, והתעריף בגינו עומד על סך של 117.84 ₪ כאשר מדובר במעל 40 מ"ר. סיווג זה מוגדר בצו הארנונה כ"עסקים, חנויות, משרדים ושירותים, לרבות גלריות, מחסנים, מרתפים וסככות המשמשים אותם וכל עסק אחר שלא פורט בצו"; · "חניונים בתשלום" – למעשה אין מחלוקת כי בעניינינו לא מדובר בחניון בתשלום (ובכל מקרה התעריף בגינו דומה לתעריף עסקים); · "קרקע תפוסה" המחריגה מתוכה במפורש שטחים המשמשים לחניית מכוניות; · "שטח חצר בבניין שאינו למגורים" המתייחס ל"כל שטח שאינו מקורה ואינו משמש למגורים ועיקר שימושו עם המבנה לשימושים, כגון: חניה שלא בתשלום, פריקה וטעינה.

צו הארנונה של המשיבה מגדיר מהו "שטח ביניין שאינו משמש למגורים" כדלקמן: "...כל יחידת שטח ברוטו שאינה משמשת למגורים והשמוש בו הוא עסקי או אחר כגון: תעשיה, מלאכה, מסחר ושירותים בנקאיים, תחנות דלק, מוסכים, אולמי שמחות, מוסדות, משרדים, מרפאות, מרכזי חלוקת דואר, בריכות שחיה, מיתקני ספורט ונופש, מועדונים, מסעדות ומזנונים, מרכזים מסחריים וקניונים וכל עסק אחר שלא פורט כאן, יחויב בארנונה על כל השטח הבנוי ברוטו, לפי מידות חוץ, כולל קירות פנימיים בכל הקומות, לרבות מדרגות, יציעים, גלריות ומבני עזר, מחסנים, מרתפים, סככות וקונסטרוקציות וכן שטחי איחסנה לא מקורים, לרבות קרקע שעיקר שימושה עם המבנה ובלעדיו, כולל שטחים משותפים." (הדגשות שלי - ר.ב).

...

כמו כן מגדיר צו הארנונה "שטח משותף בבניין שאינו למגורים" כדלקמן: "...כל שטח המשמש לצורכי עזר של דיירי הבניין ואינו למגורים כגון: מעליות, שטחי מעבר, מדרכות, שירותים, חדרי חשמל וכיו"ב. אם הבניין בבעלות אחת או מחזיק אחד, יחויב הבעלים/המחזיק בשטח כולו. אם הבניין משותף לכמה נכסים ומחזיקים, יחולק השטח המשותף למחזיקים באופן יחסי לגודל הנכסים של כל מחזיק ויחויב בארנונה לפי סווג אוו מחזיק בבניין". בהינתן הוראות אלו, אין בידי לקבל את עמדת העותרות בעניין זה. צו הארנונה נוקט במפורש במילה "כגון", דהיינו, מונה דוגמאות המלמדות על כוונתו ואין לומר כי מדובר ברשימה סגורה שתעיד כי בהעדר הגדרה של סיווג חניות מעיד הדבר על העדר חיוב בארנונה.

לאור כל האמור, והגם שקבעתי כי החלטת המשיבה עומדת במתחם הסבירות ואינה נגועה בפגם מהותי אשר יצדיק התערבות בית המשפט הרי שבנסיבות העניין, בהן סברה המשיבה אף היא כי יש לקדם תיקון צו הארנונה על דרך של קביעת תעריף לחניה לעסקים (הפחתה של 40%) מן הראוי כי תבצע בחינה מחודשת של הסיווגים הקיימים בצו הארנונה שלה שמא מחייב הדבר עדכונים והתאמות לנהוג ברשויות מקומיות אחרות דומות.

סוף דבר לאור כל האמור, העתירה נדחית.