מהות זכותם של חוסני ועבד אל רחים לחזקה בלעדית במיגרש במחלוקת ובמגרשים 77/10-77/11
בשים לב לדחיית תביעת חוסני ועבד אלרחים לשינוי רישום הזכויות בחלקה 77 ברשם המקרקעין בשל היתיישנות ובשל הליכי ההסדר, לא ניתן גם להעניק להם זכות רשומה אחרת שאינה בעלות בחלקה 77, מכח הסכם המוזארעה או החזקתם לאורך השנים, כגון חכירה או זכות אחרת המנויה בחוק המקרקעין.
לעמדתי, לסיטואציה שכזו נועדה ההלכה שנקבעה ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151, 159 (1999), שם נדון עניינו של מחזיק בחלקת מקרקעין שלגביו נקבע שהוא איננו בגדר דייר מוגן, אך מאידך אינו יכול להחשב כמסיג גבול מאחר והחזיק בחלקה שנים רבות בהסכמה מלאה של הבעלים לאור תמורה ששולמה להם, ובעניינו קבע בית המשפט שהוא בגדר מי שניתן לו רישיון בתמורה לישיבה ושימוש במקרקעין, ונקבע גם כי "ברישיון כאמור ניתן להכיר מקום שבו ניתנה הסכמה מפורשת או משתמעת על ידי הבעלים לשימוש או חזקה במקרקעין, לרבות במקרה שבו כוונתם של הצדדים להקנות זכות במקרקעין לא השתכללה לכדי עסקה שלמה בשל אי-התקיימות תנאי שהדין דורש, אך החזקה במקרקעין נימסרה בפועל".
כך הם לעמדתי פני הדברים במקרה שבפנינו, שבו נערך הסכם בין הצדדים שנועד בסיכומו של דבר להקנות למנוח תאופיק גנאים 1/3 מזכויות הבעלות בחלקה 77 בתמורה לעיבוד החלקה על ידו במשך 12 שנים ונטיעת וטיפוח עצים נושאי פרי, אלא שכוונה זו לא הושלמה במסגרת הליך ההסדר וכיום לא ניתן ליישמה לאור מיגבלות הדין.
בהתאם יש לבחון האם הזכות שנרכשה על ידו גוברת על זכות הרישיון של עבד אלרחים ובנוסף ולחילופין יש לבחון האם העובדה שעבד אלרחים לא נקט לאורך השנים בפעולה כלשהיא כדי לבסס וכדי להצביע באופן פומבי על זכותו במיגרש במחלוקת (כגון רישום הערה בלישכת רישום המקרקעין או ביצוע בנייה או גידור) יש בה כדי להשפיע על תוקפה של זכות הרישיון שניתנה לו.
מכירת המיגרש במחלוקת ותום הלב של מג'ד אבו מוך
כאמור, מג'ד אבו מוך טוען כי רכש מאת מוניר בתום לב ובתמורה את זכות הבעלות הבלעדית במיגרש במחלוקת וכי הוא בעליו היחידי והזכאי להחזיק בו באופן בלעדי (סעיף 62 לתצהיר מג'ד אבו מוך).
ציינו כאמור לעיל כי ככלל זכות הרשיון היא זכות אישית הפועלת אך ורק לפי נותן הרשיון, ואולם כבר נקבע בפסיקה כי ניתן להכיר גם לאחר קבלת חוק המקרקעין ברשיון בלתי הדיר הפועל כלפי צד שלישי וכך בע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4) 27, 36 (להלן: "עניין אלוני"), צוין כי: "בדומה למי שמתחייב למכור את המקרקעין, שזכויותיו כפופות לזכויות הקונה, כך גם זכויותיו של מי שהעניק את זכות השמוש אינו רשאי לחזור בו ממנה, כך אין לנעבר ובעניינינו למעקל – להוציא הרוכש בתמורה או בתום-לב בעיסקה שהסתיימה ברשום – הכח לטרוף את המקרקעין, הכפופים לרשיון בלתי הדיר, מידיו של החייב... ". בצד האמור נקבע כי העדיפות אינה מוחלטת וכפופה לחובת תום הלב ולחובת ההשתק וכי "בנסיבות מסוימות – כגון הצגת מצג מתוך רשלנות ממשית או אף תרמית כלפי צד שלישי אשר הסתמך על מצג זה ושינה מצבו לרעה על סמך ההנחה כי המקרקעין אינם כפופים לרשיון – עשויה היתנהגותו של בעל הרשיון להחשב כחוסר תום לב, וזכותו העדיפה תשלל" (שם, עמ' 37), (ראה גם "עניין ג'אעוני" פסקה 91).
...
בכל מקרה, אינני מקבל את כלל טענות הנתבעים כנגד תוקפו של הסכם המוזארעה זאת נוכח מכלול הראיות המצביעות בבירור על כך שכלל הצדדים לרבות איברהים, תופיק ואחמד מוואסי ו/או מי מטעמם נהגו בפועל במשך קרוב ל-60 שנה!!! באופן המצביע בבירור על כך שהסכם המוזארעה נכנס לתוקפו ויושם בפועל על ידי הצדדים.
ואולם בשים לב לכך שייתכן כי אכן לא ניתן לעשות שימוש כלשהו בשטח שנותר, לא לצרכי בנייה ולא לצרכים אחרים כפי שנטען על ידי מג'ד אבו מוך, ובשים לב לכך שאכן שימוש בשטח האמור ייצור מטבע הדברים חיכוך קרוב ואינטנסיבי בין הבית שבנה מג'ד אבו מוך ובין השטח שיישאר בידי עבד אלרחים, אני סבור כי נדרש דיון נוסף שטרם נערך בשאלה האם לאור קביעותי בפסק הדין לעיל, יש ליתן אפשרות למג'ד אבו מוך לקבל לידיו גם את השטח שנותר כנגד פיצוי מתאים או שמא שטח זה יישאר בידי עבד אלרחים.
344.6 לפיכך ועל מנת שאוכל לתת פסק דין משלים אך ורק בסוגיית הפיצוי המגיע בגין השטח שכבר נלקח מעבד אלרחים, ובשאלת השטח שנותר ללא בנייה במגרש במחלוקת אני קובע דיון נוסף בתיק אך ורק בין מג'ד אבו מוך ועבד אלרחים ליום 20.12.2022 בשעה 11:00.
עם זאת ובכל מקרה, בשים לב לאחריותו של מוניר למצב הדברים שנוצר בתיק זה ובשים לב למצגי השווא וטענותיו השונות שנדחו במלואן על ידי אני מחייב את מוניר בכל מקרה לשלם הוצאות משפט כולל שכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪ לעבד אלרחים וסך של 12,000 ₪ למג'ד אבו מוך.
