האם הפרת זכויות על פי חוזה קשורה למעמדו של הפרוספקט

בנוסף, סעיף 21.15 להסכם קובע: "מוסכם בזאת כי תנאי חוזה זה משקפים במלואם את כל המוסכם והותנה בין הצדדים בכל הקשור ברכישת הדירה... וכי הקונה קונה את הדירה אך ורק בהסתמך על האור בחוזה זה. פירסום, פרוספקט, הצהרה, מצג, זיכרון דברים או התחייבות בע"פ או בכתב, ככל שנעשו כאלה לפני חתימת חוזה זה, ושלא נכללו במפורש בחוזה זה, וכן גם, הצהרות ו/או הודעות שנכללו בעתון ו/או בפרסומים שונים יהיו בטלים ומבוטלים, לא תהיה להם כל נפקות משפטית ולא יחייבו את הצדדים או מי מהם באופן כלשהוא והקונה לא יהיה רשאי להסתמך עליהם בכל צורה או לכל מטרה שהיא, והוא מוותר על כל טענה ו/או דרישה כלשהיא כלפי המוכרת בקשר לכך". גודל הדירה והמרפסת על פי עדויות הצדדים וחקירתם הנגדית (חקירת בובליל פרוט', עמ' 17; סע' 4 לסיכומי הנתבעים), עולה למעשה שאין מחלוקת שגודל הדירה הוא כפי שנמדד על ידי המודד מטעם הנתבעת אינג' לאוניד לייפמן (להלן: "המודד"), מדידה שעל בסיסה היתקבל היתר הבניה ושגם עמדה בבסיס התשריט והתכניות שנחתמו על ידי הצדדים במסגרת ההסכם.

לא מצאתי בעדות ששון או בראיות שהגישה, תמיכה לטענה שבפגישות שהיו לתובעים מול נציגי הנתבעת צוין בפניהם שהדירה הנרכשת היא 150 מ"ר עם מרפסת 122 מ"ר. התכנית והתשריט היחידים שמחייבים את הצדדים הם כאמור אלה שנחתמו על ידם במעמד חתימת ההסכם.

סעיף 17.2 להסכם קובע כי אם הקונה לא ישלם אחד או יותר מהסכומים שעליו לשלם למוכרת, המוכרת רשאית אך לא חייבת, לאחר שדרשה מהקונה לתקן את ההפרה והקונה לא עשה כן תוך 15 יום, לבטל את החוזה ולמכור את הדירה לאחר, או למנוע כניסתו של הקונה לדירה, או לעכב את מסירת הדירה לקונה, לפי בחירת המוכרת.

עפ"י סעיף 17.7 להסכם זכאית הנתבעת לפצוי מוסכם המזכה אותה בנוסף להפרשי הצמדה כאמור בסעיף 5.6 להסכם בריבית בשיעור שיהיה נהוג בבנק לאומי לישראל בע"מ לגבי הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בתוספת 10% על שיעור הריבית האמורה מהמועד הקבוע לפרעון ועד לתשלום בפועל, כאמור בסעד החלופי שלו עתרה.

...

המוכרת לא נקטה בדרך זו. התובעים בסופו של דבר לא חתמו על הצעתה של הנתבעת, לא פעלו על פיה, לא שילמו את יתרת התמורה וכאמור השתלטו על המחסן בנוסף לכך שבפועל קיבלו חזקה בדירה.

לאור כל האמור לעיל אני מחייבת את התובעים – הנתבעים שכנגד לשלם לנתבעת – התובעת שכנגד בגין יתרת התמורה סך של 254,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין (ולא הריבית ההסכמית) מיום מסירת החזקה כדין לתובעים (23.4.17) ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר לאור תוצאות פסק הדין והאמור בו, לא ראיתי לנכון לפסוק לזכות מי מהצדדים הוצאות לבד מהמפורט לעיל.

הפרוספקט והצילומים שצורפו להסכם היו בגדר מידע פירסומי ולצרכי המחשה בלבד, כעולה אף מהוראות הסכם התמ"א. על פי הסכם התמ"א בכל מקרה של סתירה בין הוראות ההסכם להוראות נספח כלשהוא – תגברנה הוראות מפורשות בנספח, אך אין הוראות מפורשות המצדיקות העדפתו על פני הוראות הסכם התמ"א. גם מומחה בית המשפט ציין כי חתימה על פרוספקטים ותמונות אינה מיוחסת לדירה, אלא לרמת הגימור הכללית.

בסיכומיהם, זנחו התובעים כימעט כליל את טענתם זו, ונמנעו מלטעון במפורש להטעייתם במכוון, או לבטלות ההסכם בגין כך. הם הסתפקו בייחוס רשלנות לנתבעים, תוך שרבובה האגבי של טענת תרמית, ובלשונם: "יותר מדי סימני שאלה, ויותר מכך סימני קריאה, מעטרים את התנהלותם של המעורבים, הקשורים לתיק. התנהלותם היתה במקרה הטוב – רשלנית ולא מקצועית, במקרה הרע – רשלנות רבתי, ובמקרה הגרוע – תרמית ותאוות בצע. התובעים בטוחים שלא יהא לבימ"ש ספק בדבר רשלנות והפרת ההסכם ע"י הנתבעים, כנטען בתביעה" (סעיפים 67 – 68 לסיכומים).

במעמד חתימת הסכם התמ"א הוחתמו בעלי הזכויות בבניין, ובכללם התובעים, על פרוספקט הכולל תמונות המדמות את הבניין לאחר ביצוע עבודות התמ"א, כחלק מהסכם התמ"א. למעמדו המשפטי של הפרוספקט נידרשתי לעיל.

למעלה מן הצורך, ואף לו היתה החריגה הנטענת נפקדת מהתשריט שצורף לבקשת ההיתר, לא היה בכך כדי ללמד, בהכרח, על מתן טובת הנאה כלשהיא ליהודה, בפרט בהעדר הוכחה לכך שהחריגה הנטענת היתה בלתי נמנעת, או שמקורה בעצם הדרישה לבניית מרפסת סוכה מצדו של יהודה, ולא בתכנון לקוי מצד היזמים, תוך הפרת ההיתחייבות לבניית מרפסת סוכה על פי ההסכם.

...

אך טענות אלה נטענו בכלליות, ללא פירוט וללא ביסוס, וככאלה אין בהן די. סיכום דין טענות התובעים כנגד הנציגות בכלל, וכנגד יעקב ויהודה בפרט – להידחות.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעות 1 ו- 2, צוק איתן בע"מ ווקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ, בפיצוי התובעים בגין ליקויים הנדסיים בדירה בסך של 57,623 ₪, אשר הוא הסכום האריתמטי של הסכומים הבאים: סך של 25,400 ₪ בגין ליקויים הנדסיים וסך של 7,600 ₪ בגין ליקויים שנויים במחלוקת (שני סכומים אלה – בתוספת מע"מ ובתוספת שיעור של 25% בגין ביצוע התיקון ע"י התובעים) וכן סך של 9,360 ₪ בגין ירידת ערך.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעים 3 ו- 4, ה"ה יעקב ויין ויהודה רייך, ומחייבת את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים 3 ו- 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

בסעיף 21.1 לחוזה (נספח 1 לתצהיר התובעת) הצהיר הנתבע: "חוזה זה מכיל, מגלם, ממזג ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים. כל הבטחות, ערובות, הצהרות, פרוספקטים, ברושורים, פירסום כלשהוא, הסכמים בכתב או בעל-פה, ואשר לא באו לידי ביטוי מפורש בו, אין בהם כדי להוסיף על החיובים והזכויות הקבועים בהסכם זה או הנובעים הימנו, לגרוע מהם או לשנותם, והצדדים לא יהיו קשורים בהם החל מתאריך חוזה זה". בנוסף, בסעיף 21.2 הצהיר הנתבע "הצדדים מצהירים בזאת כי הגיעו לידי חוזה זה לאחר חקירה ובדיקה וכי שום צד לא הסתמך על שום מידע אלא זה המובא במפורש בחוזה זה". לפי סעיפים אלו כל מצג והתחייבות שאינם מעוגנים בחוזה אין להם תוקף.

יתרה מכך, הנתבעים אינם יכולים לטעון כי לא עיינו בחוזה באופן מעמיק שכן חזקה על צד לחוזה שקרא אותו על סעיפיו וכדבריו השופט כהן בע"א 99/59 "שהם" שירותי הים בע"מ נ' אפרים ו-אלפרידה פיינר, ו-3 אח' [פורסם בנבו]: "חזקה היא שאדם הקונה חוזה קרא אותו ויודע אותו: שומה תמיד על הקונה להזהר" וכן נקבע כי "בין כה וכה אינה נשמעת הטענה מפי החותם על מיסמך, שהוא חתם מבלי לקראו תחילה ומבלי לדעת את תכנו: אם לא ניתנה לו היזדמנות לקראו תחילה, צריך היה להמנע מלחתום; ואם לא קראו מסיבה אחרת או ללא כל סיבה, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד, ורואים אותו כאילו לקח על עצמו מרצון את הסיכון הכרוך בחתימתו על מיסמך סתם" (ראו גם ע"א 121/70 דב גלעדי נ אוריון חברה לביטוח בע"מ, כה(1) 648 ,662 (1971) אכן, יכול ותניות שהתגבשו מחוץ להסכם כתוב יהיו בעלות מעמד מחייב.

לטעמי, עזיבת הנתבע את המושכר, מהוה הפרת חוזה שלא כדין , כך שהתובעת זכאית לפיצויים עבור הפרה זו ועבור תשלומים מופחתים, בהם מחויב הנתבע על פי הסכמות שהיו, וטרם שולמו.

...

ר' סנילביץ', "פיצויים מוסכמים - השוואה בין המשפט הישראלי לדין במשפט הקונטיננטלי" ספר אורי ידין (בורסי, בעריכת א' ברק, ט' שפריץ, תש"ן) כרך בעמ' 133, 160) מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בדרך כלל משום תביעות חלופיות) ע"א 707/78, [3]713 , בעמ' 800 , ע"א 748/80 בעמ' [4]798 בעמ' 322, 324 , ע"א 1/84[5] בעמ' 671 ) עומדת על כך פרופ' ג' שלו בספרה דיני חוזים ( דין, תש"ן): 599 "בניגוד למצב המשפטי שקדם לחוק התרופות, ואשר על-פיו היוו פיצויים מוסכמים תקרה או גבול עליון לפיצויי הנפגע, מקנה סעיף 15 (ב) לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10עד 14לחוק. המילה 'במקומם' בסעיף 15(ב) מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות.על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית-המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם". סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, התביעה שכנגד נדחית.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת פיצוי בגין דמי השכירות שלא שולמו , וכפי שפורט בסעיף 38 לעיל , סך של 48,390 ₪.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת, את סכום האגרה ששולמה על ידה, ובניכוי סך של 3,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד כולל בסך 45,000 ₪.

ביום 2.3.2017 הגישה החברה בקשה לתיקון כתב ההגנה שלה, במובן זה שיותר לה להעלות טענת קזוז, ולפיה ככל שייקבע שבני הזוג זכאים להשבת סכום כלשהוא, אזי לאור העובדה שלגישתה בני הזוג הפרו את הסכם הזמנת העבודה, הרי שהיא זכאית לקזז את סכום הפצוי המוסכם מכל סכום שייפסק לטובתם.

כך, עברו מספר חודשים, בין מועד עריכת הסקיצה לבין מועד החתימה על הסכם הזמנת העבודה; וכך, בכל הקשור למספר השינויים הרבים בתכנית האדריכלית אותם ביקשו בני הזוג במהלך התקופה כעולה מהתכתבות בין הגב' גוטליב לגב' דינה צור (ראו נספחים א' – יג' לתצהירה של הגב' צור).

האם ההסכם חסר פרטים מהותיים במעמד חתימתם של בני הזוג בסעיפים 17 - 18 לכתב התביעה, ובסעיפים 19 - 20 לתצהירו של מר אשר גוטליב נטען, כך: "החוזה אשר הנתבעת החתימה עליו אותי בלבד היה תבנית חוזה אחיד, ריק מהסכמות. רק לאחר שהנתבעת החתימה אותי, תוך הפעלת לחץ לא הוגן עלי, הנתבעת מילאה בעצמה את פרטי החוזה הריק, ללא נוכחותנו וללא הסכמתנו.

קביעת מחיר העיסקה במחיר הגבוה מן המחירים הנהוגים, וזאת בנגוד לפרוספקט הפירסום של החברה (מוצג ת/1) שם נרשם, כי מחירי הבתים של החברה נמוכים ב- 23%.

ביטול חוזה ללא עילה מהוה הפרה של ההסכם, ועל-כן חל בעיניין זה סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – "חוק החוזים (תרופות)"), הקובע: "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך." מכאן, שמחד על בני הזוג לשלם לחברה תמורה בגין השירותים שניתנו להם בתקופת קיום ההסכם, ומאידך על החברה להשיב לבני הזוג את שקבלו על-פי ההסכם.

...

על בסיס האמור לעיל, אני קובע, כי עלה בידי החברה להוכיח כי נשאה בהוצאות בסכום של 60,000 ₪ (35,000 ₪ עבור התכנון ו- 25,000 ₪ עבור הסוכן), בתקופת קיום ההסכם (בנוסף לעלות עריכת הסקיצה הראשונית), וסכום זה אין להשיב לבני הזוג בהיותו "השווי של מה שקיבלו". ניתן לסכם ולומר, כי החברה (הנפגעת) חייב להשיב לבני הזוג (המפרים) את הסכום שקיבלה על בסיס ההסכם, דהיינו סך של 113,500 ₪.

לאור מסקנתי לעיל, ולפיה בני הזוג הפרו את ההסכם בכך שביטלו אותו באופן חד צדדי, אזי פועל יוצא הוא שיש לדחות את תביעתם לתשלום דמי שכירות חודשיים ועוגמת נפש.

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי, ועל הנתבעת להשיב לתובעים סך של 40,000 ₪.

סעיף 14 להסכם המכר מציין כי החברה (בולוס תיירות) תבטיח את הכספים שישלם לה הקונה עפ"י סעיף 7 להסכם, ע"י הוצאת ערבות בנקאית, וכי הקונה נותן הוראה בלתי חוזרת לחברה להעביר לבנק שיוציא את הערבות את כל זכויותיו עפ"י ההסכם, בכל מקרה שהבנק ישלם את הסכום המגיע לקונה על פי הערבות.

הוא קרא את החוזה יחד עם התובע במעמד הפגישה, יידע את התובע מפורשות שהנתבע 7 לא מייצג את התובעים כרוכשים, למעט בקשר לרישום הזכויות, וכי התובעים רשאים ליטול ייצוג משפטי, ואם יחליטו לעשות כן, ייקבע מועד חלופי לחתימת ההסכם.

חשבון זה – התברר לתובע לאחר הגשת התביעה – הינו חשבון של בולוס גד. ובאותו הקשר – התובע לא ייחס חשיבות לכך שהמוכרת עימה היתקשר בזכה"ד בהסכם המכר, הינה בולוס תיירות, למרות שבפרוספקט שנימסר לו בזמנו, נזכר שמה של בולוס גד; והאחרונה אף הייתה זו שהוציאה הקבלות בגין התשלומים ששילם בשיקים לפקודת בולוס תיירות (ראה להלן).

אף הצפיות היתה נתונה – טכנית ונורמטיבית כאחד, לאור שילוב הנתונים של הקושי הכלכלי מולו ניצבה קבוצת בולוס אותה עת , יחד עם הידיעה הקנויה כאמור, שבמקרה של תחרות – תזכה אינווסטק למעמד של נושה מובטח ביחס לתובעים, ומכל מקום תגבר ידה של הערת האזהרה הרשומה לטובת אינווסטק.

עם זאת בחן האם הפרו הדירקטורים חובות פרוצדורליות באופיין שנגעו לתהליכי קבלת ההחלטות.

על פי קביעות ההלכה כאמור, הפר עו"ד טויסטר חובותיו, והפרה זו היתה קשורה סבתית – עובדתית ומשפטית כאחד, לנזק שניגרם לתובעים.

...

סוף דבר: נדחות טענות השיהוי וההתיישנות למיניהן.

כאמור בפסקאות 174 – 124 אני מחייב את הנתבעים 3, 5, ו 7 (מר ניזאר בולוס, מר עזמי נשאשיבי ועד"ד טויסטר) ביחד ולחוד לשלם לתובעים את הסכומים הבאים, במצטבר, בתוך 30 יום: 48,650 ₪ (המקדמה ששלמו התובעים) כאשר סכום זה ישא הפרשי ריבית והצמדה החל מיום 21.5.02.

אני מחייב את הנתבע 7, עו"ד טויסטר , להשיב לתובעים את הסך שהשתלם לו כשכ"ט, 18246 ₪, כאשר סכום זה ישא הפרשי ריבית והצמדה מיום 27.5.02.