אני סבורה, שמה שבאמת מפריע לבר-טן לסיים את החכירה היא ההשקעה הגדולה שהשקיעה בנכס, ואם תיאלץ עתה לעוזבו, ספק אם תקבל ולו חלק מהתמורה עבור השקעותיה: יש לזכור כי הסכם החכירה הוא דראקוני באשר לסיום החכירה לפני תקופת ההסכם מחמת הבניה: על פי ההסכם בתקופה שבה ניבנה הספורטן, שאז הפסקת הבנייה על ידי היזם, זיכתה את העיריה בהשלמת המבנים, וחייבה אותה לשלם עבור מה שניבנה, לא מעל למחיר שישלם מי שיקנה ממנה את המבנים.
הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם איזון בין הצורך בודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת היסתגלות לתנאים משתנים.
...
בסופה של החלטתי זו הוריתי כי יש לקבל חוות דעת של השמאי יצחק סיון, כמומחה מטעם בית המשפט, אשר יקבע אם ערכה של הקרקע, עליו נבנו מתקני הספורטן, הבריכות ומגרשי הספורט, פחת לעומת ערכה ביום החכירה, לפני כ-30 שנים, כאשר ייעודה הוא אותו ייעוד, שימוש בקרקע לצורכי "קנטרי קלאב". קביעתי זו באה לאחר שנדחו סעדים שהמבקשת ביקשה (כמו ביטול הסכם החכירה והחזרת ההשקעות בנכס) ונותר לדיון הסעד של הפחתת דמי החכירה אשר נקבעו בזמנו, על פי חוזה החכירה, כאחוז מערך הקרקע (לפני שנבנו המבנים המשמשים את הספורטן).
יחד עם זאת, החלטתי לתת מעמד נוסף, מחוזק, בין השיקולים, לפן הניהולי: יתכן שחלק מהכשלון הכלכלי נעוץ בניהול או שיווק לא נכונים, וניתן להניח כי קונה מרצון במטרה להקים שם את אותו סוג של עסק יצא מהנחה כי הוא ישפר את הניהול והשווק, ולפיכך החלטתי להעמיד את אחוזי ההפחתה לא על כ30%, כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי סיון, אלא על 20% בלבד.
כמו כן אני סבורה, שניתן להניח כי בעתיד הקרוב, של כארבע שנים, לא יחול שינוי דרסטי, שיהיה בו כדי להצדיק את שינוי דמי החכירה על ידי חישובם ללא הפחתה.
לפיכך, אני מורה כי דמי החכירה השנתיים יהיו בשווי של 80% מהשווי שהיו אמורים להיות על פי החוזה המקורי.
