דרישת 66% אחוזי הסכמה לאישור תמ"א 38

מכאן תביעתם שעניינה בבקשה למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעת "לבצע כל בניה ו/או תוספת בניה, מכל סוג שהוא ו/או להציב מבנה יביל או אחר מכל סוג שהוא בשטח הרכוש המשותף" של הבניין, "או בקירות הגובלים עם הרכוש המשותף" וכן יאסור עליה "לפעול באופן כלשהוא ו/או לבצע פעולות תכנוניות מכל סוג שהוא ו/או לקדם פעולות תכנוניות כאמור, ו/או להגיש כל בקשה או מיסמך לרשות העירונית ו/או לועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון לצורך קידום או מימוש הליכי הוצאת היתר הבניה לצורך הבניה ברכוש המשותף". טענות הצדדים לתימוכין בתביעתם זו טוענים התובעים כי אין בידי הנתבעת את הרוב הדרוש בהתאם לסעיף 71ב'(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), המחייב הסכמה של 60% מבעלי הדירות לבניית ממ"ד ו- 100% לשם הצמדת הגג.

רוצה לומר כי גם אם אקבל את מלוא טענות הנתבעת לעניין הסכמת יתרת בעלי הדירות בבניין לבניית תוספות הבנייה, הרי עדיין ייחסר לה למעלה מאחוז בכדי להשיג את ההסכמה המינימלית הנדרשת.

ש: אבל עדיין , לפי סעיף תשע עשרה, כל בנייה , כל הטרדה , כל הזזה של אמך המבוגרת יוצר לה חוסר נוחות , עוגמת נפש רבה , הפרעה לחיים תקינים, איך זה עומד בקנה אחד עם זה שלכאורה , במצב של פינוי בינוי , תמ"א 38 , היא אכן תצטרך לעבור, להעתיק את מגוריה למקום אחר , עדיין זה יגרום לה לאי נוחות , למטרדים.

עוד ניתן כנגדה צו מניעה קבוע האוסר עליה לבנות את יתרת תוספות הבנייה המבוקשות על ידה ובכלל כך להצמיד לדירתה את חלקו של גג הבניין ללא הסכמת 75% מבעלי הדירות בו אשר להם גם 66% מהזכויות ברכוש המשותף.

...

תוצאת האמור הינה כי אין לאפשר לנתבעת לבנות את תוספות הבנייה ללא הסכמת המינימום הדרוש מבעלי הדירות בבניין.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לכלל התובעים הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪.

למי שייכים אחוזי הבנייה הנוספים, המוקנים על פי תמ"א 38; האם לצד המבצע פרוייקט על פי התמ"א, או שמא הם "מתחלקים" על פי חלוקת זכויות הבנייה אשר נקבעה בתקנון.

אינני מקבלת את טענותיו בעיניין זה. סעיף 5א' לחוק החיזוק דורש הסכמה של כל בעלי הדירות למסלול של הריסה והקמה מחדש ולמפקח מוקנית סמכות לאשר את ביצוע העבודה לפי תביעה של בעלי ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף, שלדירותיהם צמודות ארבע חמישיות מהרכוש המשותף (בתנאים האמורים בסעיף) כדלקמן: "5א (א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת ביניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובילבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו...". המפקחת קבעה כי מדובר בבית מורכב, אשר כל אגף בו כמוהו כבית נפרד ולכן די בהסכמת כל בעלי הדירות באגף הדרומי בלבד, כדי שניתן יהיה להחיל על אגף זה, את התמ"א במסלול הריסה והקמה מחדש.

המערער נאחז בסעיפים 8(ב+ג) לתקנון הקובעים כי זכויות הבנייה שיתווספו בעתיד "בגין הגדלת אחוזי הבניה מאיזו סיבה שהיא, לרבות בגין כל בקשת הקלה מעבר לשעור של 66%" תהיינה שייכות, שווה בשווה, לשני האגפים.

ראו דברים שנאמרו בעיניין התמריצים הכלכליים על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 7381/15 ש' דופברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30.10.2016), כדלקמן: "התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הנם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חזוק, ואשר מצויים במיגרש; ניצול זכויות בניה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המיגרש, ועוד (גדרון ונמדר, עמ' 39). מלבד חזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות. כמו כן, תמ"א 38 מהוה כלי תיכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נידרש לחזק. בשל כך, מהוה תמ"א 38גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית (גדרון ונמדר, עמ' 38; רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני)).

...

אינני מקבלת את גישתו של המערער.

התוצאה סופו של דבר - אני דוחה את הערעור בכפוף לאשר נאמר בסעיף 30 לעיל.

המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.

מן הדברים שהובאו לעיל עולה, אפוא, כי שני תנאים צריכים להתקיים ובהצטברם תהיה התובעת זכאית לתמורה (על שיעורה נעמוד להלן): האחד: קיום מינימום החתימות הנידרש על פי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008 , דהיינו: 66% מבעלי הדירות באותו בנין (הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבניין אשר להם 2/3 לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) ובנוסף כי החוזה נחתם על ידי היזם.

מהו שיעור התמורה לה זכאית התובעת? התובעת טענה בתצהירה, כי בעבור חתימת הסכם תמ"א 38 היתה זכאית לתשלום בגובה 5,000$ וכי סוכם שסכום זה ישולם בשני תשלומים שוים: 2500$ בזמן חתימת בעלי הדירות על ההסכם ו-2,500$ בזמן קבלת ההתר בניה (ר' סעיף 10.3 לתצהירה).

ת: לא. ההסכם שלי הוא 5000 דולר על הסכם תמ"א זה היה בחלוקה לשני תשלומים, ש: אבל אם אין היתר בנייה אז את לא מקבלת את ה-2500 הנותרים כי לא ניתן היתר לפרויקט אז לא התמלאו התנאים לקבלת ה-50 אחוז הנותרים נכון? ת: אני אומרת זה לא מדויק.

...

להתנהלות זו מייחסים אנו חומרה יתירה, ובגינה בלבד, יש לחייב את המדינה בתשלום פיצוי גבוה לעובדת על עוגמת הנפש שנגרמה לה. בתוך כך מורים אנו למדינה להוציא מתיקה של העובדת אותה "חוות דעת" נחזית ולהשמידה כליל, אם לא נעשה כך עד כה. בענין יעל חן הנזכר לעיל פסק בית הדין האזורי לעבודה פיצוי בגובה 20,000 ש"ח, שיעור אשר אושר במסגרת פסק הדין שבערעור לאור הנסיבות יוצאות הדופן והחמורות שארעו באותו ענין.

בעניננו סבורים אנו כי יש להעמיד את שיעור הפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובעת על 3,000 ש"ח. פיצוי בגין אי מתן טופס הודעה לעובד הנתבעים טענו, כי כמי שעמדה בראש המחלקה המשפטית של הנתבעת "התובעת נכשלה ביודעין מלהכין עבור עצמה הסכם עבודה ו/או הודעה לעובד כמתחייב. כעת מנסה התובעת להפוך את היוצרות – לגלגל את אחריות למחדליה לפיתחם של הנתבעים" (ר' סעיף 27 לתצהיר הנתבעים).

בנסיבות הענין אנו מחייבים את הנתבעים בתשלום פיצוי בגובה 10,000 ש"ח בגין אי המצאת טופס הודעה לעובד/חוזה העסקה לתובעת.

סעיף 119א' לפקודת מס הכנסה קובע: "בעל שליטה - מי שהוא, לבדו או יחד עם קרובו, מחזיק לפחות בעשרים וחמישה אחוזים בזכות מהזכויות המנויות בהגדרת 'בעל שליטה' שבסעיף 32(9)(א)." (ההדגשה שלי - י.ל) היות שכך, עלינו לפנות לסעיף 32(9)(א) לפקודת מס הכנסה, אשר קובע: "בעל שליטה - מי שמחזיק, במישרין או בעקיפין, לבדו או ביחד עם קרובו באחת מאלה:

מכאן שבעוד מר חזן מחזיק ב- 66% מהון המניות המונפק, הרי ששמעון אמסלם מחזיק בשיעור של 18.75% בלבד, ואילו מנחם אמסלם מחזיק בשיעור של 15.25% בלבד.

גם בדיון שהתקיים ביום 22.11.2020 אישר מר חזן בתשובה לשאלה בחקירה נגדית, כי החברה איננה פעילה החל מחודש מרץ 2019 (ראו עמ' 7 לפרוט' ש' 15 - 18), מר חזן אף העיד, כי "האולם לא קיים היום." (ראו עמ' 3 לפרוט' ש' 20).

נטען, כי מדובר בפעילות פסולה, כך שהחברה בחרה לשלם לנושים שנדרשו לצורך המשך הפעלת העסק, אך מנגד החברה המשיכה ליצבור חובות לנושים אחרים, ובכלל זאת חובות כלפיה בגין מסים ערוניים.

כזכור, הערייה העלתה את טענתה זו רק בסיכומיה, וממילא לא הציגה ראיות בעיניין זה, והגם שאיפשרתי את הרחבת החזית המשפטית נוכח הסכמת הנתבעים, הרי שלא כך הם פני הדברים בהתייחס להיבט העובדתי ושיעור ההנאה של כל אחד מהנתבעים מנכסי החברה.

...

לאור קביעתי הנ"ל, ובשים לב שאין מחלוקת ביחס לסך של 788,080 ₪, הוא הסכום הנתבע בכתב התביעה, אזי ביחס לנתבעים 3 ו- 4 התביעה מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שאני מחייב אותם לשלם לעירייה חלק יחסי מהחוב לעירייה, כשיעור חלקם בהון המניות.

סוף דבר התביעה כנגד הנתבעת 1 מתקבלת במלואה.

התביעה בעניינם של הנתבעים 3 ו- 4 מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שנתבע 3 ישלם לעירייה סך של 120,182 ₪ ואילו הנתבע 4 ישלם לעירייה סך של 147,765 ₪.

התאונה הוכרה כתאונת עבודה והמוסד לביטוח לאומי העמיד נכותו הרפואית הצמיתה של התובע על 66% כדלקמן: 30% בגין שבר פריקה בקרסול ימין; 20% בגין שבר בשורש כף יד ימין; 20% בגין שבר בשוק שמאל; 5% בגין שבר בחוליה 3D-; 5% בגין שבר בחוליה D-4; 5% בגין שבר בצלעות; 10% בגין צלקות.

החתימה על תצהיר התשובות לשאלון שנערך בשמו, אף היא מאושרת על ידי בא כוחו: "דומה לחתימה שלי...אני לא בטוח במאה אחוז. החתימה שלי יותר קצת מעוגלת" (עמ' 75).

הוא שילם לתובע משכורות "בהעברה בנקאית או בשיק" (עמ' 38).

מורין, שנחקרה אחרי אסף, נישאלה אף היא אם היא מסכימה כי פקיד השומה יעביר עותקים מהדוחות הכספיים של המוסך והשיבה: "אני חושבת שזה ממש לחדור לי לפרטיות. יש לי הרבה דברים שמה עם כל הכבוד...למה אני צריכה להראות לו את הדוחות של העסק? מאיזה סיבה?" (עמ' 144).

הוא הוסיף וציין "אסף הוא בעל המוסך אבל אני ממונה על הלקוחות הבעייתיים בנושא של גבייה. אני ממונה על כל הנושאים שיש בהם כאבי ראש ואני אחראי לגבות את הכספים מהלקוחות הבעייתיים כי יש לי רקע בתחום של 40 שנים ואני מכיר הרבה מהלקוחות". חוקר המוסד לביטוח לאומי, אוריאל שלום רשם ב"דו"ח סיכום חקירה" מאותו היום כך: "עובד בעסק משפחתי, מוסך לפחחות רכב. עוסק בטיפול בלקוחות, גביית כספים ושליחויות שונות. מתנייד באופנוע של המוסך. ביום הפגיעה נפגע בתאונת אופנוע עת היה בדרכו לגביית כסף. התחייב להמציא האישור הנידרש. פרטים בגוף החקירה". בחקירתו הכחיש כי החתימה על גבי טופס "דיווח ראשוני על תאונת דרכים" לנתבעת, שם נרשם, כאמור, כי מדובר ברכב מעבידו, היא חתימתו, למרות ששמו נכתב בכתב ידו (עמ' 78).

...

בנסיבות אלה, לבסוף, אבא הסכים שאני אנהל את העסק, הוא יעבוד כפועל פשוט בפחחות בלבד ובתמורה אני צריכה לדאוג לשלם את המשכנתה על הדירה בה גרנו ולחסל את החובות שצבר".

החזקה האמורה, ההיגיון והשכל הישר מביאים למסקנה שאם הדוחות הכספיים היו מלמדים על כך שלא קיימת זיקה קניינית בין האופנוע ובין המוסך, הרי סביר שבתו וחתנו של התובע היו מיוזמתם פועלים להגישם ללא שיהוי, בדיוק כפי שהתובע יזם את העברת תקצירי השומות, שהרי התובע ועדיו ידעו מהי השאלה שבמחלוקת בתיק.

לאור כלל האמור, אני מקבלת את טענת הנתבעת וקובעת כי הבעלות באופנוע בעת הארוע הייתה של המוסך, חברת שגיא, היא מעבידתו של התובע.

התביעה נדחית.