דרישה להגשת תוכנית קונסטרוקציה וחישובים לבניה

באשר לשעות העבודה שחושבו – הבהיר כתב בעדותו כי חלק מהשעות הן נתוני אמת לגביהם היה מודע כאשר הוגשה הדרישה לנתבעת,ואילו חלק מהדברים "הועמסו קדימה". כתב העיד "אני אגיד לך איך זה בנוי. הדבר הזה נעשה בזמנו עוד לפני תום העבודה, ורוב הדברים שידענו עליהם הכנסו. חלק מהדברים בגלל שהיינו צריכים להגיש את זה ולחצו אותנו מנרב תגישו ותגישו מהר... אז לקחנו כל מיני דברים שראינו שזה קרה והעמסנו אותם קדימה. כי לא ידענו מה בדיוק יקרה בארבעה החודשים הקרובים בגדול ככה עשינו את זה". עם זאת העיד כתב כי השעות שצוינו בטבלה 1.10 לדרישת התשלום בעיניין השבלונות – אלה שעות שבוצעו בפועל (עמ' 156 לפרוטוקול).

תשובתו הייתה "אני מניח שבפרויקט כזה צריך לבדוק האם הצורה הסופית שהתקבלה תואמת את המתוכנן". עם זאת העיד טרכטנברג, כי לאור הגודל והממדים של הפרויקט לא ניתן לבדוק את ההתאמה בהסתכלות בעין וכי "להבחין בסטיות בסוג כזה של מבנה נידרש מיכשור מיוחד מכשירי מדידה מיוחדים". כמו כן, נישאל טרכטנברג על ניסיונו בעיניין הגשת תכניות AS MADE למזמין על ידי קבלן הקונסטרוקציה בסיום עבודתו.

...

התובעת טענה כי סטייה זו הביאה בסופו של דבר לכך ששטח החיפוי החיצוי של הרוטנדה גדל ב- 40% משטח של כ-3000 מ"ר לשטח של 4200 מ"ר. כמו כן, אופי העבודה השתנה מעבודה פשוטה לעבודה מורכבת ואיטית.

כמו כן, תשלם הנתבעת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 200,00 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד מועד התשלום בפועל הודעות צד ג' הודעת צד ג' נגד רש"ת בסיכומים טענה הנתבעת כי יש לקבוע שכל סכום אותו תחויב הנתבעת לשלם לתובעת על פי פסק הדין - על רש"ת לשפות אותה במלוא הסכום בתוספת רווח קבלן בשיעור 12% כקבוע בהסכם בין הנתבעת לרש"ת. נטען, כי דרישות התשלום של התובעת מתבססות על הטענה לפיה מדובר בעבודות נוספות אשר בוצעו על ידה שיש לשלם עבורן מעבר לסכום אשר נקבע בהסכם.

כפי שפורט בהרחבה במסגרת פסק הדין – המסקנה הברורה היא כי מדובר בעבודות שבוצעו על ידי התובעת כעבודות נוספות, בגינן היא זכאית לתשלום.

אין ספק כי דין הודעת צד ג' כנגד נורול - להידחות.

במסגרת עתירה זו טענו, כי בקשת ההיתר אושרה למרות שלא הומצאו חישובים סטטיים למבנה לועדה המקומית ולא לועדה המחוזית באופן המחשיד ביצוע עבירות פליליות לכאורה חמורות ביותר.

העתירה נדונה בפני כב' הש' שיצר ובסופה הגיעו הצדדים לכלל הסכמה שקבלה תוקף של פס"ד ולפיה יגישו היזמים בתוך 30 ימים תכנית קונסטרוקציה לרבות את דרישות הועדה המחוזית כעולה מהחלטת וועדת הערר עם העתק לב"כ העותרים; ב"כ העותרים יהא רשאי להעיר הערותיו בתוך 30 ימים לתכנית; בתוך 60 ימים לאחר קבלת הערות העותרים תגיש הועדה המקומית את חוו"ד המהנדס מטעמה; 14 ימים לאחר מכן יהיו העותרים רשאים להגיש היתנגדות מסויגת למסמכים שבנספח 2 לתמ"א 38 ולחוו"ד מהנדס הועדה.

העותרים אם כן טוענים כנגד עצם אפשרות המשיבה 2 להגיש מסמכים לרבות בקשה להיתר בניה לועדה המקומית לתיכנון ובניה לאחר שחלף המועד לכך בפסה"ד. עוד טענו, כי מה שהגישה המשיבה 2 נוגד את החלטת וועדת הערר וכי המשיבה 2 לא הגישה תכניות קונסטרוקציה כנדרש בנספח 2 לתמ"א 38 לרבות תיקון 3.

...

שיהוי דין העתירה דחיה גם מחמת הגשתה בשיהוי.

בנסיבות העתירה הוגשה בתאריך 10.3.16 היינו בשיהוי ולא במהלך 45 הימים שחלפו בתאריך 8.1.2016, ומאחר ולא התקבלה בקשה למתן ארכה להגשת העתירה, אין מנוס מלקבוע כי דין העתירה להידחות מחמת שיהוי בהגשתה.

סוף דבר העתירה נדחית.

לשם כך פנה לעירייה והגיש תכנית לבנייה על הגג אולם מאחר והמקרקעין רשומים במושאע, דרשה הערייה חתימתם של בעלי הזכויות הנוספים במקרקעין (הנתבעים).

עיון בבקשה להיתר וחישוב השטחים המפורט בבקשה מלמד כי אחרי ביצוע הבנייה על הגג, השטחים הבנויים בקומה א' והבנייה החדשה על הגג יהיו בשטח כולל 122.81 מ"ר. הבנייה בקומת הקרקע תיוותר בשטח של 64 מ"ר. נכון הוא הדבר שגם בקומת הקרקע, ישנו פוטנציאל מסוים להרחבה ומימוש זכויות בנייה, ראה עדותה של השמאית ,אולם לא הוגשה כל תכנית בנושא.

כמו כן בהיעדר תכנית קונסטרוקציה לא ברור כיצד יבוצע הביסוס לבנייה הנדרשת על הגג, האם הוא יפגע בזכויות הנתבעים הנמצאים בקומת הקרקע.

...

כן ראה עדותה בהמשך: "בין האחים לבין אימא שלי, החלטנו שמחלקים את הנכס לשניים. לנו היה 57%, כשרצינו למכור, אף אחד לא היה קונה בית ב 43%. ברור לאחים של אימא שלי, שלא מוותרים על זכויות בנייה. קיבלנו כסף עבור ה 7 אחוז מהתובע".(עמוד 24 שורות 1 – 3).

בחוות הדעת מצוין כדלקמן: "לאחר עיון בזכויות הבנייה של הנכס ובתוכניות החלות על המקרקעין, לרבות ובעיקר תוכנית תא/ג/3, הגעתי למסקנה כי זכויות הבנייה מכוח תוכנית ג'3 ניתנות לניצול במסגרת בנייה על הגג ולא באות על חשבון זכויות הבנייה של הדירה התחתונה מאחר ועפ"י הוראות תוכנית תא/ג/3, זכויות הבנייה לבניית חדר היציאה לגג מוקנות אך ורק לדירה העליונה". ראה גם עדותה לעניין זה ,בעמ' 12 לפרוטוקול הדיון מיום 14.6.2018 ,לגבי האפשרויות בניה בקומה הראשונה וכן האפשרות לבניית מרתף.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דוחה את התביעה.

ביום 21.1.18 העביר לוונטהל את שאלותיו לשמאית (נספח 5 לכתב התשובה של זיגמן), לשאלות אלו ביקש לוונטהל לצרף "חוות דעת ראשונית לעלויות החיזוק". לוונטהל אף טען מפורשות בשאלותיו כי "השומות אינן מפרטות מהיכן הגיע הסכום שנקבע לעלויות החיזוק וכאמור אינו תואם לחוות דעת מהנדס מטעמנו. יודגש כי לא ברור האם קביעת עלויות אלו הנן בתחום המומחיות של שני השמאים וחבל שלא ביקשו חוות דעת מקצועית בעיניין." בנוסף, חלקו לוונטהל על חישוב השטחים שערכו השמאים (לטעמם היה מקום להביא בחשבון את אבדן השטח עקב הצורך לעבות את הקירות הקיימים, את החובה לבנות ממ"דים וחדר מדרגות בקונטור הבניין הקיים, ואת החובה על פי התב"ע לסגת מקוו הבניין בקומות החדשות שייבנו).

בהתייחס לעלויות החיזוק קבע השמאי כי "בטרם נימסרה חוות דעתי לא הוצגו בפני נתונים עובדתיים הכוללים הן את מהות עבודות החיזוק כפי שנקבעו ע"י מהנדס קונסטרוקציה והן את מהות עבודות השימור. בהיעדר מסמכים כאמור, אמדתי את עלויות השימור והחיזוק בהתבסס על אומדן אותו יבצע רוכש סביר. ידוע כי עלויות שימור וחיזוק מצויות בטווח רחב של מחירים המושפע, בין היתר, מרמת החיזוק הנדרשת, הגישה למבנה, תכנית הקונסטרוקציה הפרטנית למבנה, תכנית השימור, באלמנטים לשימור, בלתי צפוי מראש ועוד. באופן כללי, כל עסקה במסגרתה נמכרות זכויות עתידיות שהדרך למימושן מצריך ביצוע פעולות שעלותן מהוה מעין "נעלם" נוטה בשלב המו"מ רוכש פוטנציאלי לתמחר עלויותיו הצפויות על הצד המחמיר ואילו המוכר נוטה לתמחר עלויותיו הצפויות של היזם על הצד המקל.

לאחר קבלת תשובות ההבהרה היתקיימה פגישה בין הצדדים, "לצורך בירור הפערים ככל שנותרו בין הצדדים בטרם יישום המנגנון למיצוע השומות" (ס' 10 להמרצת הפתיחה), אלא שאז התברר שלוונטהל עומדים על דרישתם להמציא למומחים את חוות הדעת ההנדסית מטעמם, ואף הגדילו לעשות ולאחר קבלת התשובות המציאו למומחים חוות דעת אדריכלית באשר להקף הבנייה שניתן להוסיף על הבניין.

...

לטענת זיגמן, לוונטהל מיצו את זכותם לשלוח שאלות הבהרה למומחה, ואין לאפשר סבב נוסף של שאלות ההבהרה.

לפיכך, אני קובעת שאין מקום לאפשר ללוונטהל לשלוח למומחים את חוות הדעת מטעמם, או שאלות הבהרה נוספות אחרות.

מה שהנתבעת הגישה, כך התובע, הוא תוכנית עבודה, להבדיל מתכנית שינויים, תכנית אשר הוכנה לפני מועד תחילת העבודה שכן בפרויקט כימעט ולא היו תוכניות כלשהן, התובע הפנה בנוסף, לרשימת ליקויים ותיקונים שנדרשו וגרמו לעיכובים, וטענותיו אודות הליקויים לא נסתרו, כך לשיטתו.

יש להזכיר, כי עת מתבצע שינוי כזה של פתיחת פתח בגג, והוספת מדרגות העולות מתוך הדירה אל הגג, שינוי כזה מצריך ביצוע תכניות קונסטרוקציה, חישובים סטאטיים, ועריכה של תכנית ההיתר, כדי להתאים את השינוי לדרישות הדין , חוק התיכנון והבניה והתקנות מכוחו, כך שאין מדובר בעיניין של מה בכך, אלא כרוך בהשקעת עבודה.

...

לסיכום: התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

כמו כן הנני מחייבת את התובע לשלם לנתבעת במסגרת התביעה שכנגד, סך של 70,000 ש''ח להיום.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו, ומעבר לחיובים שצויינו לעיל, אין כל חיוב נוסף.