דמי תיווך על עסקה שבוטלה לאחר חתימה

בר"ע 628/83 דליה תל אביב בע"מ נ' נתן שפירא, לח(3) 462 (1984), נקבע: "אין בעצם הדו-שיח עם המתווך, הפונה אל פלוני בשאלה או בהצעה, כדי להעיד על כך, שבעל השיחה גמר בדעתו להיתקשר עם המתווך ולראותו כמי שפועל מטעמו. אין מוטלת על המשוחח עם המתווך החובה להשמיע מיוזמתו את הסרוב לקבל שירותיו. (4) מי שמבקש לחייב את הצד השני בתשלום כספי, שנובע מקשירת יחסים חוזיים, אינו צריך לשמור כוונתו זו בסתר לבו, כאשר לפי נסיבות העניין לא ברור בעליל, אם הוא מתכוון לפעול עבור צד אחד ומטעמו או עבור שני הצדדים ומטעמם. לאור דרישת תום הלב, הקבועה בסעיף 12לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, עליו לומר זאת מפורשות...הקביעה, לפיה המתווך זכאי לדמי התיווך משני הצדדים בהיעדר הסכם לסתור, היא בגדר צעד נוסף מעל ומעבר למה שנאמר בע"א 345/67 [3] הנ"ל. כל שהוער שם הוא, כי בנגוד למקובל באנגליה, הרי אצלנו כל אחד מוחזק כיודע את הנוהג, לפיו מקובל, שמתווך יזכה בשכר מצד שני הצדדים (עמ' 625מול אות השולים ה); אולם שם גם הוזכר, בנשימה אחת, כי גם באנגליה מותר לסוכן נכסי דלא ניידי לייצג את שני הצדדים, ובילבד שהוא יודיע לשניהם, שיקבל דמי תיווך משניהם. (ב) מבחינת העקרונות המשפטיים ונורמות ההיתנהגות הרצויות יש להבדיל בין קיבול בהתנהגות לבין תגובה מילולית על שאלתו או על פנייתו של מתווך: הזכות לקבל שכר משני המתקשרים אין פירושה עדיין, כי ברגע שנודע ללקוח המיועד, כי מי שפונה אליו הוא מתווך, הרי כביכול עליו החובה להשמיע מיוזמתו את הסרוב לקבל שירותיו. אין ללמוד מן האמור בפסקי הדין הנ"ל, כי כל תגובה להצעה היא כביכול גם בגדר קיבול, כל עוד לא נשלל הקיבול מפורשות." משבוטל ההסכם מיד לאחר חתימתו, הסתיימה גמירות הדעת שהיתה בין הצדדים.

הנתבע נישאל על האמור פעם אחר פעם והבהיר שלא התכוון לשלם דמי תיווך על המכירה וקנייה בעיסקה אחת (ר' עמ' 36 ש' 9-10 לפרוטוקול).

...

לכל יותר עומדות בפני שתי גרסאות סותרות ושקולות ובמצב דברים זה דין טענותיה של התובעת להידחות.

סוף דבר: לסיכומם של דברים, תביעתה של התובעת נדחית בזאת.

בעצם פעולות הנתבעת: קבלת נציג התובעת בדירתה בלווי רוכשים פוטנציאליים, הגעה למשרד התיווך של התובעת עם בעלה והרוכשים, חתימה על זכרון דברים ועל הסכם המכר- קיבלה בהתנהגותה הנתבעת את עובדת קיומו של הסכם התיווך ואת ההתחייבויות הכלולות בו. התובעת הייתה הגורם היעיל בעיסקה, והקונה שרכש את הדירה הובא על ידה.

הטענה לפיה הנתבע לא כשיר לחתום על מסמכים ולפיכך הסכם התיווך בטל, הועלתה לראשונה לאחר חתימת הסכם המכר וכאשר הנתבעים סירבו לשלם את דמי התיווך על פי ההסכם.

...

מכל האמור לעיל עולה כי המתווך היה הגורם היעיל לעסקה: המתווך הוא אשר הביא את הרוכשים לעסקה, המשא ומתן בין הרוכשים לקונים התנהל במשרדו ובסיוע של המתווך, ובסופו של דבר, תוך זמן קצר, נחתם הסכם המכר.

ראה לעניין זה ע"א 513/89‏ ‎ Interlego A/S ‎נ' ‏lines bros Exin-פ''ד מח(4) 133, הקובע כי "ההשתק מלטעון טענה סותרת לטענה שמכוחה זכה הטוען לסעד בהליך קודם חל במשפטנו מכוח חובת תום הלב הקבועה בסעיפים 12ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-. 1973 חובה זו הורחבה בסעיף 61(ב) לחוק זה אל כלל החיובים, והפסיקה הוסיפה והרחיבה אותה וראתה בה עיקרון אוניברסלי, המתפרש על כל תחומי המשפט". ההלכה היא כי "מחובת תום הלב נובע האיסור על שימוש לרעה בהליכי משפט. העלאת טענות סותרות היא פן אחד של איסור זה". לאור האמור לעיל, הטענות הסותרות שמעלה הנתבעת 2 נגועות בחוסר תום לב. אינני מקבל טענתה של הנתבעת 2, כעולה מעדותה בבית המשפט, לפיה הנתבע 1 אינו כשיר לחתימה, כל עוד עומדת על טענתה כי הסכם המכר שחתם עליו הנתבע 1 תקף.

כן ראה ע"א 3912/90 eximin s. A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, מז(4) 064 (1993), הקובע כי "אם שניים גרמו סיבתית לנזק, אין להעדיף אחד על רעהו, אלא יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שכל צד יישא בחלקו בנזק". כן ראה ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי (פורסם בנבו; 15.12.2015) לפיו "בנסיבות שכאלה, בהן שני הצדדים נושאים בצוותא באשמה לחוסר ההבנה שנוצרה והנזק שנגרם כתוצאה מכך, ראוי ליישם את דוקטרינת האשם התורם ולהורות על חלוקה של האחריות לנזק בין הצדדים". סוף דבר בנסיבות העניין, מורה על נתבע מספר 1 לשלם לתובעת סך של 20,000 ₪ (כולל מע"מ) תוך 30 יום.

ממילא לא צורף הסכם התיווך או כל אסמכתא כתובה אחרת לענין זה. כאמור, פעולות השיווק שיש לבצע הן לפחות שתיים מבין הפעולות המנויות בתקנות, בהתאם למוסכם עם הלקוח, ואי ביצוען עד לתום שליש מתקופת הבלעדיות, מוביל לביטול הבלעדיות.

לו היתה הנתבעת מבקשת לעקוף את מחויבותה לתשלום דמי תיווך לתובע, מה היה מונע ממנה לחתום על עסקת המכר לאחר תום תקופת הבלעדיות? יש עוד לציין כי גם אם הקונה הפוטנציאלי היחיד שהובא על ידי התובע הציע סך 4.7 מיליון ₪ והנתבעת סירבה אותה עת, אין בדבר כדי לקבוע כי בחוסר תום לב נעשה הדבר בשים לב לכך שמכרה בסופו של דבר את הנכס תמורת סך 4.3 מיליון ₪.

...

ההיגיון הכלכלי והשכל הישר לכאורה מוליכים למסקנה שונה.

לו היתה הנתבעת מבקשת לעקוף את מחויבותה לתשלום דמי תיווך לתובע, מה היה מונע ממנה לחתום על עסקת המכר לאחר תום תקופת הבלעדיות? יש עוד לציין כי גם אם הקונה הפוטנציאלי היחיד שהובא על ידי התובע הציע סך 4.7 מיליון ₪ והנתבעת סירבה אותה עת, אין בדבר כדי לקבוע כי בחוסר תום לב נעשה הדבר בשים לב לכך שמכרה בסופו של דבר את הנכס תמורת סך 4.3 מיליון ₪.

סוף דבר לאור האמור, התביעה נדחית.

(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – הקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך" מהכלל לפרט האם הנתבעים זכאים לדמי התיווך, נציין כי מדובר בדמי תיווך מוזלים של 1% (עמ' 4 לפרוט')-הנתבע 2 העיד על קיומו של הסכם תיווך (עמ' 3).לפיכך נבחן האם הנתבעים היוו "הגורם היעיל" שהביא לחתימת ההסכם- ההסכם לרכישת הדירה נחתם ביום 3.10.16.

התובע 1 העיד כי ההסכם נחתם "ללא עזרת המתווכים"(עמ' 1 לפרוט') ולאחר שהעסקה בוטלה שבועיים וחצי לאחר החתימה על זכרון הדברים (ראה עדות הנתבע 2 בעמ' 2 לפרוט').

...

" מכל המקובץ עולה כי טופס זיכרון הדברים הובא ע"י אחד מהמתווכים אם כי אין וודאות כי היו אלו הנתבעים.

עם זאת, שוכנעתי כי למרות שהטופס מולא ע"י התובעים הרי שהנתבע 3 נכח בשעת מילוי זיכרון הדברים וסייע במילוי הטופס באופן השולל את הזכאות לשכר טרחה.

סיכום בסופו של יום שוכנעתי כי הנתבעים לא היוו "הגורם היעיל" שהביא לחתימת ההסכם וכי ההסכם נחתם במו"מ ישיר בין התובעים למוכרים על בסיס מחיר שונה מזה שהוצג ע"י הנתבעים ונחתם בזיכרון הדברים.

אכן, התביעה הוגשה כחמש שנים וחצי לאחר החתימה על הסכם המכר (שיש להניח שזהו גם מועד תשלום דמי התיווך) ו-5 שנים לאחר החתימה על הצהרה על ביטול עסקה.

...

כאמור, הן הנתבע והן העדה מטעמו הצהירו על כך שלאחר חתימת ההסכם היו בקשר עם עוה"ד תוך התייחסות מפורשת לכך שכאשר יש תנאי מתלה הם ממשיכים לעקוב בכדי לראות אם "ממשיכים את העסקה או מבטלים אותה". עדויות אלה תומכות באופן ברור במסקנה כי בהתקשרות שבין התובעים לנתבע, הזכאות לדמי תיווך קמה רק עם הגשמת המטרה לשמה התקשרו- ביצועה של העסקה.

הארכת התקופה במטרה לאפשר את השלמת ההסכם וביטול ההסכם בחודש 02/17 כמצוין בתצהיר, אינה משנה מהמסקנה כי התנאי לא התקיים בפרק הזמן שהוסכם וגם בארכה שניתנה לקיומו.

לאור האמור ומשהגעתי למסקנה כי התנאי המתלה לא התקיים וכי במערכת היחסים שבין התובעים לנתבע הזכאות לשכרו של הנתבע קמה רק עם השלמת תכלית ההתקשרות ביניהם, הנתבע אינו זכאי לדמי התיווך ששולמו לו עם חתימת ההסכם.