דמי שכירות ריאליים ללא תוספות

עוד מוסיפים התובעים, כי סעיף 57 לחוק הגנת הדייר משוחרר מתקרת דמי שכירות, ולכן יש לקבוע דמי שכירות ראליים ולא מוגנים.

סוף דבר תביעותיהם של התובעים לפינוי הנתבעת מן המושכרים, הן מכוח עילת הנטישה והן מכוח העילה לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר – נדחות; תביעותיהם של התובעים לשיחרור המושכרים מתקרת דמי השכירות מכוח תקנה 1 (3) לתקנות הגנת הדייר 1983 – נדחות; תביעותיהם של התובעים לעידכון דמי השכירות מתקבלות במובן זה שאני קובע כי יש לחשב את דמי השכירות המוגנים על פי השעור ההסטורי של 5 ל"י למ"ר, בתוספת ההצמדות והתוספות על פי תקנות 1966.

...

מחדלם זה של התובעים – וכפי שצוין לעיל, התעלמותם מן הנתבעת במשך 24 שנים, אינה מצדיקה מתן "פרס" על דרך של העלאה רטרואקטיבית של דמי השכירות, בבחינת "רווח מן השמיים". על כן אני קובע, כי שתיקתם והתנהגותם הפסיבית של התובעים מהווה הסכמה לשיעור דמי השכירות ששולמו כל השנים (ראו ע"א 481-09-13 עיזבון המנוחים מרים ורפאל אלואשוילי ז"ל נ' דוד בבאיאן (פורסם בנבו, 20.07.2014)).

לאור המקובץ לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות מוגנים הכפופים לתקרה, החל מיום 1.12.15 (תשלום עבור חודש אחד בשנה זו).

סוף דבר תביעותיהם של התובעים לפינוי הנתבעת מן המושכרים, הן מכוח עילת הנטישה והן מכוח העילה לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר – נדחות; תביעותיהם של התובעים לשחרור המושכרים מתקרת דמי השכירות מכוח תקנה 1 (3) לתקנות הגנת הדייר 1983 – נדחות; תביעותיהם של התובעים לעדכון דמי השכירות מתקבלות במובן זה שאני קובע כי יש לחשב את דמי השכירות המוגנים על פי השיעור ההיסטורי של 5 ל"י למ"ר, בתוספת ההצמדות והתוספות על פי תקנות 1966.

3) משלא הסכימו הצדדים על דמי שכירות מוסכמים, נקבעים אלה והמנגנון לשינוים בסעיף 52א לחוק (הוא התיקון) הקובע גם דמי שכירות מירביים: 52א. (א) מיום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני יום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים.

כמו כן, מתיישבת היא עם המגמה לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ראליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו.

...

העדויות תאמו את ההתרשמות מן הביקור במקום, ומוליכות גם הן למסקנה כי פעולות התובעת בסביבות הנכס הורידו את ערכו בשכירות, ובוודאי שאין בית־הדין צריך לאשר העלאה או שינוי בשכר הדירה, ועצם הטענה בדבר שינוי נתונים ושיפורם כפי שמסר כאזם בעדותו על עליית סיווג הנכסים המסחריים מאז השיפוץ – מוטב לה אלמלא הייתה נטענת.

תוצאות והוצאות התביעה נדחית.

באיזון בין שיקולים אלה, תשלם התובעת הוצאות ושכר טרחת עו"ד לנתבע המחושבים על־פי שילוש התעריף המינימלי המומלץ, בסך של 14,028 ש"ח. זכות ערעור כחוק לבית־המשפט המחוזי בירושלים.

3) משלא הסכימו הצדדים על דמי שכירות מוסכמים, נקבעים אלה והמנגנון לשינוים בסעיף 52א לחוק (הוא התיקון) הקובע גם דמי שכירות מירביים: 52א. (א) מיום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני יום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים.

כמו כן, מתיישבת היא עם המגמה לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ראליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו.

...

סוף דבר התוצאה היא כי בית־הדין מצא, כקודמיו, כי דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים מצויים במתחם הסבירות הרחב המוצב על־ידי שיקולים אלה, גם כאשר נשקלים השיקולים שהועלו על־ידי השמאים.

בית־הדין לא שוכנע מחוות־הדעת של השמאי מטעם ראש רחביה כי הערכים הכלכליים שנבעו מן ההסכמה דאז השתנו ב"שינוי נתונים" מפליג עד כדי התערבות בהסכמה זו. לאור כול האמור, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות השמאות כנגד קבלה, וכן שכ"ט עו"ד המחושב על־פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס–2000, בסך 17,767 ש"ח. סכומים אלה ישולמו בתוך 90 יום, ולאחר מכן ישאו הפרשי ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.

טענת הנתבעת למצגי התובעת שבקרוב יפורסם מיכרז חדש בדמי שכירות ראליים ועל כן לא עזבה נטענת בעלמא, ללא בדל של תימוכין בראיות לבד מעדותו מר מרקור - עדות יחידה של בעל דין בה התקשיתי לתת אמון ואשר נסתרה בעדותו העקבית ומעוררת האמון של ד"ר דורון ולפיה לא הוצגו מצגים אלה על ידי התובעת, לא נוהלו מגעים עם הנתבעת בקשר למכרז וגם לא יכולים להתנהל מגעים כאלה בהליך מיכרז.

הוא העלה בחקירתו הנגדית גרסה מתפתחת לגבי נסיבות המשך הפעלת הנתבעת את בית המרקחת לאחר סיום תקופת הארכה על פי התוספת, לא היה עיקבי כשהתבקש להסביר מדוע הנתבעת לא שילמה דמי שכירות וטענתו לקזוז קרסה, משאישר "לשאלת בית המשפט, האם בכלל שילמתם דמי שכירות באותה תקופה בשיעור כלשהוא, אני משיב שכן ב-2015 שילמנו די שכירות עד תאריך מסוים ובהמשך לקראת הסיום לא שילמנו" (עמ' 8 שו' 4-6).

...

סוף דבר מכל האמור הנתבעת תשלם לתובעת סך של 326,909 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (31.1.2019) ועד למועד התשלום בפועל.

עוד תשלם הנתבעת לתובעת את הוצאות אגרת בית המשפט (מחצית ראשונה ושנייה) וכן שכר טרחת עורכי דין בסך 45,000 ₪.

בנסיבות העניין, לאחר שנתתי דעתי לכל השיקולים הצריכים לעניין, לסכום התביעה ואופן ניהול ההליך אותו בחרה הנתבעת לנהל עד תום (וזו זכותה), מספר ישיבות בית המשפט וכמות העדים, וכן לאחר שבחנתי את חשבוניות שכר טרחת עורכי הדין שצורפו לסיכומי התובעת (חשבוניות לשיעורין ללא סכומים ומועדים קבוע, ששתיים מהן מועדן קדם למועד הגשת התביעה) ולכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000, אני סבורה כי באיזון הראוי שכר טרחת עורכי הדין שפסקתי הוא שכר סביר ומידתי בנסיבות תיק זה. ניתן היום, כ"ה אב תשפ"ב, 22 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.

בתצהירו העיד גם שעליית דמי השכירות בהסכם 2009 נבעה מהשבת דמי השכירות לערכים ראליים לפי המקובל באיזור; וכי לא מדובר היה בתוספת בגין שטחים שהוסיפה הנתבעת ללא היתר (סעיף 4 לתצהיר).

...

לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח שהנתבעת קירתה שטח של 320.27 מ"ר. מנגד, אין מקום לאפשר לנתבעת לסטות מן ההודאה בכתב ההגנה – לפיו קירתה שטח של 250 מ"ר. בהתאם, אני קובע כי יש לזקוף לנתבעת קירוי בשטח של 250 מ"ר. להלן ניתוח הראיות והנימוקים למסקנתי: איתי הצהיר שהתובעת חויבה לשלם לעירייה בגין חריגות בניה ללא היתר בשטח של 460 מ"ר וכי התובעת מכירה בשטח של כ-140 מ"ר שבהם בנתה סככות בעצמה כאשר שטח של כ-320 מ"ר נבנה על-ידי הנתבעת (סעיף 16 לתצהיר).

מתוך עדותו של עזריאל ניתן לחלץ אפוא את המסקנה שהסככות בחלק הצפוני והמזרחי הוקמו על-ידי הנתבעת (כאשר המחלוקת עם הנתבעת לעניין זה היא ביחס לחלק מהסככה בחלק הצפוני-מערבי).

התוצאה המסקנה היא אפוא כי יש לחייב את הנתבעת לשפות את התובעת בגין התשלום ששילמה התובעת לעירייה עבור דמי שימוש בגין חריגות בניה בהיקף של 250 מ"ר. זאת, מתוך חריגות בניה בשטח של 460 מ"ר שבגינן חויבה התובעת בסך הכל.