דמי שכירות ראויים לשימוש מסחרי

על פי חוות הדעת, אומדן דמי השכירות הראויים לשימוש המסחרי המבוצע עומדים על סך 31,650 ₪ לחודש, ודמי השכירות הראויים למיתחם המגורים הם בסך 7,900 ₪ בחודש.

...

אשר על כן, בכוונתי להיעתר לבקשה ולהטיל קנס יומי על הנאשמים.

אמנם באתי לידי מסקנה שיש להטיל על הנאשמים קנס יומי על מנת להביאם לציית לצווים סוף כל סוף, אך יחד עם זאת, אני רואה לנכון להתחשב בעובדה שהנאשמים עדיין משלמים סכום של כ-18,000 ₪ בכל חודש, על חשבון הקנס שהוטל במסגרת גזר הדין, ובנוסף, סיים הנאשם לרצות מאסר בעבודות שרות למשך 5 חודשים, כך על פי אישור הממונה על עבודות השרות.

לאחר ששקלתי את כל השיקולים לעיל, אני מורה כדלהלן: הנאשמים ישלמו ביחד ולחוד קנס יומי בסך 2000 ₪ עבור כל יום נוסף שבו יופרו הצווים, החל מיום 8.10.15, או 2 ימי מאסר תמורתו.

סעיף 5(ב) לחוזה השכירות קובע כי "באם יבנה השוכר תוספת למושכר יחוייב בתשלום דמי שכירות עפ"י קביעת שמאי מטעם הערייה". מכאן שהעיקרון שראוי לקבוע כאמת מידה לחיוב בתשלום הוא דמי שכירות ראויים בגין שימוש מסחרי ולא דמי שכירות עבור נכס שניתן לשימוש של שוכר נזקק או לצרכי שקום סוצאלי.

...

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך 364,325 ₪ לתקופה שמיום 1.12.2011 ועד ליום 25.04.2016 בתוספת הפרשי הצמדה כחוק מיום 26.04.2018 ועד למועד התשלום בפועל.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט בשיעור מחצית אגרת בית המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק וכן בסכום בו נשאה העירייה בגין שכרו של השמאי קציר.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת בשכר טרחת באי כוחה של העירייה בהתחשב בהיקף ההליך בסך 25,000 ₪.

העקרונות לעניין חישוב פצויי ההפקעה בהתאם לדנ"א איסמאעיל לא שונו העקרונות הבאים, כדלקמן: א. פצויי ההפקעה צריכים להיות הוגנים ושווי ערך, שיעמידו את הנפקע במקום שבו היה עומד אילמלא ההפקעה; ב. לקיחה בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תיכנוני; ג. אין שינוי בהילכת הייטנר בעיניין איסמאעיל, וזאת באותם מקרים שבהם דמי השכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים, אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס; ד. אמת מידה ראויה לדמי החכירה בחלופה השנייה הנזכרת בעיניין איסמאעיל על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, שנעים בין 5% (דמי חכירה ברשות) ל-6% (דמי חכירה תוך פלישה).

אני רואה שימוש מסחרי, מגורים, צימרים, בריכות, נכון? ת: נכון.

...

לאחר ששקלתי את המחלוקת בין הצדדים ביחס לשיעור דמי החכירה האבודים, על רקע הפערים המשמעותיים בין חוות דעת שמאי הצדדים ועל רקע הפסיקה בנוגע לשיעור דמי החכירה האבודים שנפסקו על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, אני קובעת כי שיעור דמי החכירה האבודים לפיו יחושבו הפיצויים לתובע, יהיה כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט.

פיצויים בגין גוש 18461, כדלקמן: חלקה 4 – 1,373,227 ₪ חלקה 7 – 533,270 ₪ חלקה 13 – 514,679 ₪ חלקה 14 – 2,630,597 ₪ חלקה 15 – 890,620 ₪ חלקה 20 – 261,809 ₪ חלקה 21 – 406,582 ₪ חלקה 22 – 443,680 ₪ חלקה 23 – 547,487 ₪ חלקה 31 – 42,566 ₪ באשר לתביעת טריף אשר בעניינה זכויות נוספות (חלקות 6, 9, 10, 11, 16, 17), כדלקמן: חלקה 6 – 514,006 ₪ חלקה 9 – 537,140 ₪ חלקה 10 – 1,244,184 ₪ חלקה 11 – 1,963,174 ₪ חלקה 16 – 1,950,051 ₪ חלקה 17 – 1,589,000 ₪ פסק דין דין התביעות להתקבל באופן חלקי.

אשר על כן ובמסגרת שיקול דעתי אני קובעת כי: המדינה תשיב לתובעים את החלק היחסי בתשלום האגרה בהתאם לקביעות פסק הדין.

עוד צוין בחוות הדעת כי בהערכת דמי השכירות הובאו בחשבון, בין היתר, הנתונים הבאים: המדובר במבנה תעשייה ומלאכה; מיקומו של הנכס באיזור התעשיה 1 בצפון העיר אשדוד, איזור המאופיין בשימושים שונים הכוללים בין היתר בתי מלאכה קטנים לצד שימוש מסחרי וחנויות שונות, וכן רמת הגמר של כל אחת מן היחידות.

אעיר, כי לא מצאתי לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בסכום כפול מהסכום שנקבע על ידי השמאית, כפי עתר התובע, וזאת מבלי שהתובע ביסס את הנימוק להעמדת דמי השמוש על סכום זה. הנתבעים טענו כי ככל שייקבע שיש לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים שאינם הסכומים שנקבעו בהסכמי השכירות כי אז יש לנכות מדמי השכירות ששולמו את סכום השפוץ בגין המשוכר.

...

על כן טענות הקיזוז נדחות.

סוף דבר אני מקבלת את תביעת התובע בחלקה וקובעת כי ההסכמים בן גריידי לנתבעת מבוטלים.

הנתבעים ישלמו לתובע שכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪.

"אין הבדלים בדמי השכירות לעיבוד חקלאי בין השנים 2005 ל-2015 ... דמי שימוש [שימוש חקלאי – י.ג] חודשיים ראויים 0.02 ₪ למ"ר קרקע [20 ₪ לחודש עבור עיבוד חקלאי של 1 דונם – י.ג]" – סעיף 11.3.3 בעמ' 26 לחווה"ד. · "... אין רלוואנטיות ליעוד התיכנוני, באשר אומדן דמי השכירות [דמי שימוש – י.ג] הראויים נקבע בהתאם לשימוש בפועל..." – סעיף 2.2 לתשובות לשאלות ההבהרה מ-19.1.21.

· "לגבי תת מתחמים בעורף המיתחם [על הגבול הצפוני של המיתחם] – מקדם ההתאמה לחזית – 0.9" - סעיף 13.3 בעמ' 34 לחווה"ד. · "דמי השכירות לאחסנה פתוחה עם אופי מסחרי... גבוהים בשיעור של 1.5 ביחס לאחסנה פתוחה שאינה בעלת מרכיבים מסחריים" – סעיף 1.2 לתשובות לשאלות ההבהרה מ-19.1.21.

...

ביהמ"ש השלום [כב' השופט הדר] בסעיפים 105-106 לפסה"ד בת.א. 59532-05 [התביעה בה נדונה העתירה לחייב בדמי שימוש ביחס לשנים 2000-2005] קבע: "הנתבעים העידו שאותם פולשים המכונים אברג'יל איימו עליהם, וכי מאחר וחששו מהם, נאלצו לחתום על כתבי הוויתור... די בכך שבעלי הדין והכונס העלו טענות דומות ביחס לאברג'יל, כדי לשלול טענת התובע, שהחתימה על כתבי הוויתור בשנת 2011 מצדיקה חיוב הנתבעים ביחד ולחוד... המסקנה המתבקשת היא שהנתבעים ביקשו תחילה לפנות את אברג'יל, אך במועד מאוחר יותר למועד הגשת התביעה כאן נאלצו , בעל כורחם, לחתום על כתבי הוויתור". חוטר ישי העיד בחקירתו בביהמ"ש השלום בת.א. 59532-05 - נספח 42 לתצהיר נחום, עמ' 213 לפרוטוקול ביהמ"ש השלום שורות 4-5: "... אברג'יל איים עלינו לא פעם ברצח, שלח את הילדים שלו, ועבריינים שלו לאיים גם עלי וגם על אבא". דוד משאשא, מהבעלים של חב' אסנת, העיד בחקירתו: "הוויתור היה לא רק בגלל איומים עלי, אלא בגלל איומים על כלל הקבוצה [הנתבעים - י.ג], על כולם... בן אדם [הפולש - י.ג] שאין לו מה להפסיד, שמגיע אליך למשרד, הוא, אשתו עם שני ילדים נרקומנים, שאומר לך תשמע אין לי לאיפה ללכת. זה או אני חי ואתה חי או אני חי ואתה מת" [עמ' 464 לפרוטוקול מ-30.11.21 שורות 10-13]; "בא יושב לך הילד שלו [של הפולש - י.ג], אשתו, הוא בא אליך כל יום בבוקר, אתה לא מסוגל לעבוד, הוא לא נותן לך לעבוד... אני מניח שהיה חשש לחיי אם לא הייתי חותם לו" [עמ' 464 לפרוטוקול שורות 29-32]; "כולם אוימו... האיום שלו הוא איום שהוא בא אליך למשרד, מפריע לך לחיים שלך, אתה מבין שאתה לא יכול לחיות ככה... הטרדות כאלה שהם באים אליך ואומרים לך תשמע, אין לי מה להפסיד, אין לי איפה ללכת, אין לי ממה לחיות, זה מה יש לי בחיים" [עמ' 465 לפרוטוקול שורות 14-20].

התובע ישלם לנתבעים 8-9 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובע ישלם לנתבעים 17, 10-11 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובע ישלם לנתבעת 12 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.