דמי שכירות לבעל מקצוע חופשי

לטענת התובעים, מאחר שמדובר בדמי שכירות למטרת ניהול משרד של בעל מיקצוע חופשי (עו"ד בעניינינו), הם משוחררים מתקרת המאקסימום וזאת לאחור סעיף 52א (ה) לחוק ותקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג- 1983.

...

סוף דבר: הפועל היוצא הוא, כי בגין העלאת דמי השכירות על הנתבעים לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: בנוגע לנתבע 1: אשר דמי השכירות ששולמו על ידו בפועל היו 3,745 ₪, זכאים התובעים לדמי שכירות בגין נכס לא משופץ, זאת מאחר שהנתבע 1 עזב את הנכס ביום בו הסתיימו התיקונים לטענת הצדדים.

לסיכום- התובעים זכאים מהנתבע 1 לתוספת דמי שכירות בסך של 18,796.9 ₪ (18,212+584.9).

לסיכום- התובעים זכאים מהנתבע 2 לדמי שכירות ראויים בסך של 12,574.8 ₪ (2,794.8+9,780).

לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם, קבעתי (בהחלטתי מיום 23/12/15) כי עסקו של הנתבע, עסק לניכיון שיקים ומתן הלוואות, עונה על הגדרת המונח "בעל מיקצוע חופשי" כמשמעותו בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג – 1983 ולפיכך משוחרר מתיקרת דמי השכירות הקבועה בחוק ויש לשלם בגינו דמי שכירות ראויים.

...

אני מקבלת את טענת הנתבעים לקיומם של חוטי חשמל חשופים, ולמען בטיחות הדיירים, והנתבעים ביניהם, אני מחייבת את התובעות לפעול לכיסויים בתוך 30 יום.

סיכום: לאור כל האמור, על הנתבעים לבצע התשלום כמפורט בסעיף 15 לעיל.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעות מחצית משכר טרחת המומחה שמונה ע"י בית המשפט, כפי ששולם ע"י התובעות.

בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983 נקבע בתקנה 1(14) כי בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מיקצוע חופשי לא יחולו דמי שכירות מוגנים אלא דמי שכירות כלכליים.

...

הנתבע טען בכתב הגנתו שיש לדחות את תביעת התובעת מהסיבות כדלקמן: 1) לכאורה מדובר בתביעת פינוי, אך למעשה מדובר בתביעה לנישול הנתבע מזכויות קנייניות וכלכליות המצויות בידו; 2) התובעת עושה שימוש לרעה בהליכי בית המשפט; 3) הנתבע מעולם לא קיבל כל התראה שהיא על קיומו של חוב לחב' עמידר או לתובעת, ובמיוחד לא על סכום התביעה; 4) מאחר והתובעת באה בנעלי חב' עמידר, יש לראות בשתיקת חב' עמידר כשתיקת התובעת עצמה, במיוחד כאשר חב' עמידר המשיכה לנהל את המושכר גם לאחר החתימה על חוזה הפיתוח עם רמ"י; 5) לאור שהצדדים הגיעו להסכמה בדבר הפינוי והפיצוי אותו יקבל הנתבע, לא היה כל כדאיות כלכלית להשקיע כספים רבים לצורך התאמת המושכר לצרכי חנות, כאשר זו צפויה להיסגר תוך זמן קצר; 6) על התובעת היה להשיג הסכמה של 85% מהמחזיקים לצורך קבלת היתר בנייה.

בהתחשב בהיסטוריה של מערכת היחסים בין בעלי הדין, בסכום הכספי של התביעה, בתביעת הפינוי, במו"מ שהתנהל בין הצדדים והתמורה שהייתה התובעת מוכנה לשלם עבור פינוי המושכר ובהתחשב בכך שלא נקבע שכר טרחה נפרד עבור הישיבות בבית המשפט, סבור אני ששכר הטרחה שנקבע בין הצדדים הינו סביר, אם כי נמצא ברף העליון של הסבירות.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת נגד הנתבע.

התובעת תשלם לנתבע כדלקמן: 1) את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; 2) שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

עוד דורש התובע ליתן לו צו לפיצול סעדים, זאת כדי לשמור לעצמו את הזכות לתבוע דמי שכירות ראויים בשל היות הנתבע 1 בעל מיקצוע חופשי, ובשל שתופה ושימושה של אחותו ואימו במושכר שלא כדין וללא ששולם תשלום כלשהוא בגין שתוף ושימוש זה. עוד טוען התובע כי במהלך שנת 2006 החליטה הערייה כי המספרה הנמצאת בבניין שהוא ביניין לשימור, מהוה שימוש חורג וכי היא תהיה מוכנה לאשר שימוש זה, בתנאי שישולם היטל השבחה ויבוצעו שינויים במושכר, כולל בחזית הבניין.

...

מאחר שבייעודו התכנוני של הבניין לא חל כל שינוי למן הקמתו בשנת 1939 (ועל כל פנים – התובע לא הציג כל ראיה לשינוי כאמור), המסקנה המתבקשת היא, כי ככל שקיים שימוש חורג במושכר, שימוש זה החל עוד בשנת 1968 לכל המאוחר, ונעשה בידיעתו של המנוח ובהסכמתו, שהרי מטרת השכירות, כפי שעוגנה הן בהסכם המקורי משנת 1968 והן בהסכם עם הנתבעים משנת 1979 הייתה הפעלת "מספרה לגברות". הנתבעים טוענים עוד, כי בתחילת שנת 1980 קיבלו מעיריית תל אביב רישיון עסק לצמיתות (סע' 8 לסיכומי הנתבעים), וכעולה מן האמור בסעיף 8 לכתב התביעה, גם התובע אינו מכחיש את דבר קיומו של רישיון עסק כאמור.

אלא שאי-תשלום היטל השבחה אינו מהווה הפרה של הוראות הסכם השכירות, וממילא אינו מקים עילת פינוי, ומשהגעתי למסקנה כי גם היעדרו של רישיון עסק (ודאי בנסיבות הייחודיות של ענייננו, כאשר המושכר משמש למטרתו המוסכמת למן שנת 1968 ללא שינוי) אינו מהווה הפרה של תנאי השכירות, אין כל צורך והצדקה להכריע בשאלת היטל ההשבחה.

סוף דבר כאמור לעיל, מצאתי כי לא קמה עילת פינוי מכוחו של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972, ועל כן יש לדחות את תביעת הפינוי.

זהביאן טוענים שחיים הודה בכך, בכתב, בתשובתו מיום 17.4.20, סע' 5: "...אין מניעה מבחינתנו להשכיר לך את השטח עד קבלת הודעת פינוי מהעירייה. עם קבלת הודעה מהעירייה במועד אשר איננו ידוע לנו, יהיה עליך לפנות את השטח לאלתר. נבקשך לחשוב על דמי שכירות "מתאימים". למרות היתחייבותם כאמור, פעלו ליכט כרצונם, מכרו את החלק הנמכר לצד ג' אחר, ללא ידיעת זהביאן, ובכך מנעו מזהביאן להכנס למו"מ עם הרוכש המיועד.

מתוך קטעי התכניות שצוטטו בחוו"ד הראל, בעוד שתכנית חד/19 איננה מגדירה מהו "אזור מעון א'" ואינה מפרטת את השימושים המותרים בו, הרי תכנית חד/1 מציינת כי באזור דירות א' השימושים עשויים להיות "בית מגורים למשפחה אחת, משרדי בעלי מקצועות חופשיים ואמנים, חנויות מאושרות ע"י הוועדה המחוזית לשם עסקים ומלאכות כפי שאושרו ע"י הוועדה המקומית". הראל מתייחס גם למיתחם תיכנוני 24 (לא ברור מכוח איזו תכנית) החל על חלק מהנכס, ועל פיו ניתן לקבל זכויות בנייה למסחר ומשרדים – מסחר שכונתי.

...

התביעה לדמי שימוש ראויים שהגישו ליכט כנגד הנתבעים 1-2 בתיק 44397-07-21 נדחית.

אני מחייבת את הנתבעת 3 לשלם לליכט 18,797 ₪, בצירוף מע"מ כדין, תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה. התביעה שכנגד שהגישו זהביאן בתיק 72661-06-20 נדחית.

בשקלול מכלול הנסיבות, בשים לב לקבלת תביעות ליכט בחלקן בלבד, ולדחיית התביעה שכנגד, ובשים לב להתנהלות ליכט במהלך המו"מ לחידוש חוזה ההארכה, אני מחליטה לחייב את זהביאן לשלם לליכט הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בלבד.