דמי שימוש לאדם המתגורר בחצר חברו

בשל כל האמור, עתרו התובעים בתביעתם להורות לנתבעים, לחדול מהשמוש בחצר המיועדת לשימושם של התובעים; להצהיר כי הסכם הויתור אינו שולל את זכותם של התובעים להחזיק בחצר; להורות לאגודה לפעול בהתאם לנוהג ולתקנון וליתן לתובעים זכות שימוש בחצר; להורות לאגודה לפרסם בין חברי האגודה מפה מפורטת המחלקת בצורה שויונית את השמוש ברכוש המשותף בשיכון; ולהורות לאגודה לאכוף על הנתבעים את הפסקת השמוש החורג בחצר.

כן נתבקש ליתן לתובעים היתר לפיצול סעדים, לפיו הם יהיו רשאים לתבוע מהנתבעים בעתיד דמי שימוש בשל השמוש שעושים התובעים בחלק החצר השייך להם, ופצוי כספי מהאגודה נוכח היתנהלותה הקלוקלת.

הוא כן ידע לומר, כי הגינה השייכת להם אינה מצויה בצד השני של הבניין, כי אם בצד שבו נימצאת הגינה שהנתבעים מחזיקים בה. כשהופנה לכך, שבאחת מאסיפות האגודה, אמרה גב' טובה פואה כי למיטב זכרונה, בילדותה, הגינה ששמשה את הדיירים שגרו באותה עת בדירת התובעים הייתה בעבר בצד השני של הבניין, השיב כי הם העלו טענה זו בפני האגודה, אך האגודה דחתה טענה זו. התובע אף אישר כי בתקופה בה בחנו דירות פוטנציאליות לרכישה בשיכון, הוא הבחין ששטח חצרות הבתים אינו שווה, ולדירות שונות יש חצרות בגדלים שונים.

...

דין התביעה אפוא, להידחות.

לצד זאת, מי שמקיים הליך נגד חברו, ובסופו של דבר מתברר כי אדם סביר לא היה מקיים הליך שכזה, מבצע כלפיו עוולה.

התובעים ישלמו אפוא הוצאות ושכ"ט עו"ד לנתבעים (1 ו-2 ביחד) בסך כולל של 40,000 ₪, וכן ישלמו 40,000 ₪ לאגודה בגין הוצאותיה ושכ"ט עו"ד. ניתן היום, כ"ח שבט תש"פ, 23 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.

סע' 16 לחוק קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". סעיף זה משמיענו כי מקום שבעלים רשום או מי שזכאי להחזיק בהם תובע את ההחזקה במקרקעין, על המחזיק בפועל מוטל הנטל להראות שעומדת לו זכות להחזיק במקרקעין שזכותו של הבעלים או הזכאי להחזיק כפופה לה. במקרה שבו אדם בנה מבנה או נטע נטיעות על מקרקעין של אחר, קובע סעיף 21(א) לחוק כי: "הקים אדם מבנה או נטע נטיעות במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין... לידרוש ממי שהקים אותם שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם." משמעות הדברים היא כי בעל זכות הקניין בקרקע רשאי לקבוע מי יחזיק במקרקעין ומי יעשה בהם שימוש.

דוגמה לכך היא במקרה של אדם מתגורר בחצר חברו שלא מדעתו של בעלי החצר, ואפילו בידיעתו, אלא שלא ברשותו, ובעלי החצר אינו מעיר לו מאומה, ואותה חצר מיועדת להשכרה, והאדם שדר בחצר היה שוכר חצר אחרת לולי היה מתגורר בחצר זו, הרי שהדר בחצר נהנה ממנה ובעל החצר אינו חסר דבר, שאף אם הראשון לא היה דר בחצר בעלי החצר לא היה משכירה לאחרים.

בעיניין טורקיה קיבל בית המשפט חלקית את עמדת המערער, אולם בנסיבות המיוחדות של המקרה שם, הורה על הותרת התוספת שהוסיפה המשיבה למטבח דירתה על כנו, בכפוף לתשלום דמי שימוש.

...

אשר על כן אני מורה לנתבעת לפנות את הגדר החיה ואת כל רוחב השביל, בהתאם לקביעתו של המומחה עד לקו הבניין שלה מכל אדם וחפץ עד ליום 5.7.22.

משכך, אני מורה לנתבעת לשאת בשכר טרחת ב"כ התובעים בסך של 23,400 ש"ח וכן בהוצאות הבאות: אגרת משפט בסך כולל של 739 ₪, הוצאות המומחה מטעם ביהמ"ש בסך של 5,675 ₪, הוצאות המומחים והוצאות נוספות מטעם התובעים, ובכלל זה הוצאות התובעים בגין התייצבותם לדיונים בעניין כמו גם ביטול זמנם בהתעסקות בתביעה בסך כולל של 14,000 ₪.

בשולי הדברים אני מורה למזכירות להחזיר לב"כ הצדדים את יתרת הסכומים בפקדונות שהופקדו על ידיהם להבטחת הוצאות העדים מטעמם.

מדינת ישראל בתי הדין הרבניים תיק ‏654632/7 בבית הדין הרבני האיזורי ירושלים לפני כבוד הדיינים: הרב יצחק אושינסקי – אב"ד, הרב מאיר קאהן, הרב יעקב מ' שטיינהויז התובעת: פלונית (ע"י ב"כ עו"ד עמנואל שרעבי ועו"ד עינת גריכטר) הנתבע: פלוני הנידון: תשלום דמי שימוש במקרה שהאם מתגוררת עם הילדים הבגירים בדירת הצדדים החלטה

אולם עניין זה לא יוכל לפטור את הנתבעת שלפנינו מתשלומי השמוש בדירה, שהרי אין לנו סמך לכך שיכלה למצוא דירה בחינם, וכן משום שרוב הראשונים חולקים על כך וסוברים שבכל חצר העשויה להשכיר, הדר שם חייב, אף אם אין דרכו לשכור (רי"ף ב"ק שם, רא"ש שם, רמב"ם, גזלה ואבדה פרק ג הלכה ט, הרא"ה שם בשם כל הגאונים ורבו, נמוק"י שם בשם רמ"ה וריטב"א, אור זרוע ב"ק פ"ב סימן קכג בשם ר"ש ב"ר אברהם וראבי"ה, שו"ע חו"מ סימן שסג סעיף ו), שהרי אכל מחיסרון הממון של חברו (ועי' אנציקלופדיה תלמודית ערך גרמא וגרמי).

הרי גם בנדון שלפנינו מדובר בדירה המשותפת בין שניהם, ורשאית הנתבעת לטעון שהשתמשה בשלה, ואין לתבוע ממנה שכר עבור כך. יש לבאר שכל המקורות שהובאו לעיל (שעולה מהם לחיוב תשלומים) הנם רק ביחס לאדם שגר בדירתו של חברו מבלי קבלת רשות, אך אינם מיוחסים לדירת השותפים, שדר שם שותף אחד לבדו (שהרי גר בחלקו ברשות).

...

החזרי משכנתא באשר לתשלומי המשכנתא ששלמה התובעת לבדה (טענות שני הצדדים באשר לכך רשומות מעלה בהחלטה מיום כ"ז בניסן תשפ"א (9.4.21)); בית הדין קובע כי הנתבע ישלם מחצית מכך.

ברם, על דרך הפשרה, התובעת תשלם רק רבע דמי שכירות.

לאור כל האמור ועל דרך הפשרה, קובע בית הדין שיש לחייב את הנתבעת רק ברבע מדמי שכירות חודשית על דירה ספציפית זו מעת הגירושין ואילך, ועד שתפנה את הדירה בפועל.

הדר בחצר חבירו חייב לשלם לו דמי שכירות המקור לחיוב בדמי שימוש הנו בגמרא בבבא קמא (כ ע"א) הדנה במקרה של אדם שגר בבית חברו שלא מדעתו אם מחויב לשלם לו עבור ההשתמשות: אמר ליה: הדר בחצר חבירו שלא מדעתו, צריך להעלות לו שכר או אין צריך? היכי דמי? אילימא בחצר דלא קיימא לאגרא וגברא דלא עביד למיגר – זה לא נהנה וזה לא חסר (=ופשוט שפטור)? אלא בחצר דקיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר – זה נהנה וזה חסר (=ופשוט שחייב)? לא צריכא, בחצר דלא קיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר – מאי? מצי אמר ליה "מאי חסרתיך?" או דלמא מצי אמר "הא איתהנית"? אמר ליה: "מתניתין היא" – "הי מתניתין?" אמר ליה: "לכי תשמש לי." שקל סודריה כרך ליה, אמר ליה: "אם נהנית – משלמת מה שנהנית." אמר רבא: "כמה לא חלי ולא מרגיש גברא דמריה סייעיה! דאף על גב דלא דמי למתניתין, קבלה מיניה. האי – 'זה נהנה וזה חסר', והאי – 'זה נהנה וזה לא חסר' הוא.

...

והפני יהושע התקשה בדבריהם, שאם הוצאת חברו מבית שניתן להשכירו נחשב רק גרמא, אם כן אף "בזה נהנה וזה חסר" צריך להיות פטור, שהרי הגמרא מסופקת ב"זה נהנה וזה אינו חסר", אם חייב או פטור, משמע שלחייב מדין "נהנה" גרידא אינה סברא פשוטה, ולמה אם כן פשוט לחייב ב"זה נהנה וזה חסר" הרי לשיטת תוס' חסרון זה נחשב "גרמא"? ומכוח הקושיה מייסד הפני יהושע מה הוא יסוד החיוב בסוגיא: ונראה דלא קשיא מידי, דסברת התוספות היא דודאי משום מה שחסר - אין לחייבו, כיון דהוי גרמא בניזקין, אלא כיון שנהנה זה בגוף ממון חבירו שדר בביתו, בזה לחוד סגי לחייבו, והא דמספקא ליה שם בזה נהנה וזה לא חסר - היינו משום דאיכא למימר בכה"ג כופין על מידת סדום, כיון שהלה אינו מפסיד כלל, וגדולה מזו כתב המרדכי בשם ראבי"ה, דאפילו לכתחילה מצי הלה לכופו לדור בעל כרחו בחצר דלא קיימא לאגרא, ואף על גב דרוב הפוסקים חולקים עליו מכל מקום בדיעבד שדר כבר שלא מדעתו, שפיר מספקא להש"ס, אבל בזה נהנה וזה חסר, כגון בחצר דקיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר, כיון דלא שייך להזכיר כאן כלל "מידת סדום", כיון שמגיע לו היזק, שפיר פשיטא ליה להש"ס לחייבו משום הנאתו לחוד, וכן נראה מלשון הש"ס בסמוך דמשום שחרירותא דאשיתא משלם כל דמי השכירות, ולא אמרינן שלא ישלם אלא כפי שהפסידו, אלא ודאי שעיקר החיוב הוא בשביל שנהנה, והטעם שחרירותא אינו בא אלא להצילו מלומר שהיא מדת סדום, כן נראה לי לפרש דעת תוספות ועיין בהרי"ף דפליג באמת על התוספות בזה ודו"ק. ומאחר שסיבת החיוב בסוגיא היא מה שנהנה מחברו, לכן במקרה ש"זה לא נהנה וזה חסר" – כיוון שאין כאן 'נהנה' – אין לחייבו.

הנתבע תמך הגנתו בחוות דעת שמאית מטעמו, ערוכה ע"י השמאי, מר ראמי ח'ורי, מיום 2.3.22 (להלן: "השמאי ח'ורי" או "שמאי הנתבע"), אשר חישב את דמי השמוש השנתיים הראויים לפי שתי חלופות: חלופה (1) - דמי שימוש ראויים הנגזרים משווי השוק של המקרקעין בשימוש מיטבי, בהתאם לזכויות בניה לפי תב"ע, בהיתעלם מקיומו של הבנוי והמחובר במיגרש, בסך של 30,567 ₪ (שווי קרקע 611,330 ₪); חלופה (2) - דמי שימוש ראויים כנגזרת ממרכיב שווי הקרקע, עפ"י השמוש בפועל בנכס כמגרש מגורים וחצר, בסך של 21,221 ₪ (שווי קרקע 424,415 ₪).

אשר לדמי השמוש הראויים, אמנם התובעת טענה בסיכומיה כי יש להכיר בזכאותה לתשלום תוספת רכיב רווח יזמי, אולם באותה נשימה היא ביקשה לאמץ בסיכומיה את החלופה השנייה שנקבעה ע"י מומחה בימ"ש, ולפיה יש להורות על חיובו של הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים בהתאם לשימוש בפועל, כמפורט בעמוד 16 לחוות דעת מומחה בימ"ש, בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק בגין כל שנה ועד למועד מתן פסק הדין, ובצרוף מע"מ כחוק.

הוכחת הפלישה סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". בסעיף 161 לחוק המקרקעין נקבע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". עוד קובע סעיף 21 לחוק המקרקעין כי "(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן- הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לידרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם". סעיפי החוק הנ"ל מבססים את הזכות של התובעת - כבעלים של המקרקעין והזכאי להחזיק בהם - לתבוע את סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין, בהיותו מחזיק שלא כדין.

...

סוף דבר לשיטה אחרונה, אני מקבלת את התביעה.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין חלקות 28,29 ו- 165 בגוש 14154 באדמות טובא - זנגרייה.

אני מורה על עיכוב ביצוע פסק הדין באשר לסעד הפינוי וההריסה לתקופה של 4 חודשים מהיום.