דמי חכירה ששולמו למינהל ניכוי מהכנסה שנתית שוטפת

המחלוקות בין הצדדים הנוגעות לדמי החכירה הנן האם זכאית המערערת לנכות את הוצאות דמי החכירה כהוצאה שוטפת על פי סעיף 17 לפקודה, וכן האם יש להוסיף להכנסת המערערת "שינויים שליליים" בגין סכומים ששולמו בשל "נכסים קבועים" כמשמעם בחוק התיאומים.

בית המשפט היה מודע לקשיים היישומיים הנובעים מגישה זו, ובעיקר מהקושי להפריד בין הרכיב הפירותי להוני בדמי החכירה, אך סבר כי גישתו מתיישבת עם ההיגיון הכלכלי ועם העקרון המחייב מדידה מדויקת של ההכנסה השנתית החייבת של הנישום.

בע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359 (1977) נאמר כי "אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקיימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות...כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן". באותו מקרה נקבע אופיו של החוזה כהעברת בעלות בהתאם לאורך תקופת החכירה- 25 שנים עם אופציית הארכה לחוכר וליורשיו ל-72 שנים נוספות, וכן תנאי התשלום אשר שיקפו תשלום עבור הערך הריאלי של הדירה.

...

אם הנכס לא נרכש בסופו של דבר יש להתייחס למצב כשינוי אומדן חשבונאי, דהיינו היתרה הבלתי מופחתת של הנכס, שהיא ההוצאות שהוצאו לבדיקתו, תופחת כליל בבת אחת באותה שנה בה הוחלט שלא לרכוש את הנכס (ראו סמט, בעמ' 1609).

מאחר שגם המשיב מסכים כי הוצאות אלו היו מופחתות כהוצאות פחת משווי הנכס שהיה נרכש בסופו של דבר, אין למעשה הבדל עקרוני בין שתי הגישות, אלא הבדל של תזמון הפחתת ההוצאות.

לסיכום, הייתי מציעה לחברי לדחות את ע"א 10391/04, כאשר בחינת הסוגיה של הוצאות מימון תוחזר לדיון בפני בית המשפט המחוזי, וכן לדחות את ע"א 8301/04.

מלבד הוצאות הניהול הכוללות תשלומים כמו דמי חכירה למינהל מקרקעי ישראל והוצאות רישום זכויות בנכסים, היתקשר המשיב במהלך השנים עם חברות ניהול חיצוניות שנשכרו לנהל את הנכס בתמורה לשכר ניהול בשיעור 5% משכר הדירה שנגבה מהשכרת כל אחת מהדירות שבעיזבון.

ממכתב מיום 17.1.2017 עולה כי האפוטרופוס גבה סך של 2,530,133 ₪ עבור "דמי ניהול האפוטרופוס [בסך] 5% מכל ההכנסות בתיק". ומשמעות הדברים כי האפוטרופוס גבה שכר ניהול בשיעור 5% גם מהרווחים שנצברו בהשקעת הכספים שבעיזבון (סעיף ו' לנספח 7 לבקשת האישור) ובנוסף, שכר שנתי בגובה 0.5% מההשקעה בתיק הכספי (נספח 9 לבקשת האישור).

הקבוצה הרביעית: "כל המעוניין בנכס עוזב, שהוא נכס מקרקעין מסוג דירה למגורים, שהמשיב שילם בגין דמי השכירות מס בשיעור31% מההכנסה "נטו" (הכנסות בנכוי הוצאות) תחת תשלום מס לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ולנוהל שהוצא מכוחו, קרי תשלום של 10% מסך ההכנסות (ללא ניכוי הוצאות), היה שעור המס המשולם נמוך יותר וזאת בתקופה שתחילתה 7 שנים טרם מועד הגשת התובענה (סעיף 139 לבקשת האישור).

לציין כי במהלך ההליך הבהיר המשיב כי היתנהלותו השתנתה וכי "כיום היתנהלותו של האפוטרופוס הכללי בכל הנוגע לגביית שכר ניהול ביחס לנכסי מקרקעין שונה מזו שנהגו בעיניינו של המנוח-הנעדר. כיום, בכל תיק המנוהל על ידי האפוטרופוס הכללי, מצוין במסגרת דו"ח ביקורת רואה חשבון תקופתית האם נגבה שכר ניהול בגין נכסי מקרקעין שבו אם לאו. בדירות ונכסים מבונים נערכות שומות אחת לשלוש שנים, במסגרת הניהול השוטף" (סעיף 59 לסיכומי המשיב).

...

לסיכום אני דוחה את בקשת האישור אך מהטעם שהטענות שנטענו בבקשת האישור הן בגדר "תביעה נגד רשות להשבת סכומים שגבתה שלא כדין, כמס, אגרה או תשלום חובה אחר" ואלו הבקשה דנא הוגשה לפי פרט שאינו מתישב עם הטענות שנטענו נגד 'רשות', ואותה יש להגיש לבית המשפט לו הסמכות העניינית לדון בתביעה, כפי שהארכתי לפרט בפסק הדין.

אני מורה למזכירות להעביר ליועץ המשפטי לממשלה עותק של פסק הדין לאור הליקויים לכאורה, המטרידים (ולטעמי חמורים) אליהם נחשפתי במהלך בירור בקשת האישור בכל הנוגע להתנהלות בגביית דמי ניהול לפי תקנה 1(א)(1) לתקנות השכר של האפוטרופוס, שהוא יחידה של משרד המשפטים.

אני סבורה, כי נכון יהיה למצות את ההליכים ולנסות להגיע להסכמות רוחביות וראויות בטרם תוגש, ככל שתוגש, בקשת אישור תובענה ייצוגית לבית המשפט לו הסמכות העניינית לבירור בקשת האישור לפי הפרט הרלוונטי.

אין חולק כי החל משנת 1945 נדרשו כל חברי כפר סירקין, בכללם קבוצת הפועלים וקבוצת מימוניה, לשלם דמי חכירה שנתיים מידי כל שנה (ר' ס' 72 לחוות דעת פרופ' כץ והנספחים שהוזכרו שם; גם ד"ר אורן מציינת בחוות דעתה כי קזוז דמי החכירה למפרע ששולמו על ידי קבוצת הפועלים הסתיים בשנת 1945, עמ' 29 בחוות דעת ד"ר אורן).

בולט בהקשר זה הדימיון בין הנוסח של ההחלטה שניתנה ביום 20.5.1974 בגדרה צוין כי "שטח זה נרכש בזמנו ע"י המתיישבים והועבר ע"ש קק"ל, בתנאים כספיים מסוימים" לבין הנוסח שצוין בהחלטת 1991 כי: "...הקרקעות היו בבעלות פרטית והועברו ע"י אגודה כפר סירקין לקק"ל ע"פ הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים". יש לזכור כי ההחלטה מיום 20.5.1974 ניתנה לאחר שמר אלוני כבר ציין בפני ב"כ התובע כי קיבל מסמכים מן הקק"ל המוכיחים כי התובע קיבל זכוי על הישתתפותו ברכישת המקרקעין באמצעות קזוז דמי חכירה אשר התובע היה חייב לשלם לקק"ל באמצעות המינהל.

חמישית, הנתבעות הגישו חוות דעת מטעם רו"ח (עו"ד) ויסאם עסאם ובה צוין, בין היתר, כי יש לראות בהוצאות שהוציאו חברי התובע לצורך השבחת המקרקעין, כהוצאות שגם הניבו למתיישבים הכנסות ורווח ואיפשרו להם לצמוח כלכלית תוך שימוש בקרקע שהוחכרה להם לצורך מחייתם ופרנסתם.

רו"ח עסאם קובע בחוות דעתו כי למעט העלויות הישירות של רכישת המקרקעין, יתר ההשקעות במקרקעין אליהן מתייחס התובע מהוות הוצאות עסקיות שוטפות והוצאות מסוג "רכוש קבוע" ששמשו בייצור הכנסה.

...

סוף דבר כפועל יוצא מכל האמור לעיל ומהנימוקים שפורטו בהרחבה בפסק דין זה, הנני דוחה בזאת תביעתו של התובע על כל רכיביה.

עם זאת, בהתחשב בהודעתן של הנתבעות לפיהן אין הן מסתייגות מן האמור בהחלטת 1991 ומוכנות ליישמה לגבי התובע בכפוף לקיום התנאים המפורטים בה (ר' סעיף 13 בסיכומי הנתבעות), הנני קובע בזאת כי התובע יהיה זכאי לקבל מהנתבעות את מלוא ההטבות שניתנו לו על ידי הנתבעות במסגרת החלטת 1991 אך זאת בכפוף למפורט בהחלטת 1991 ובכפוף להתקיימות כל התנאים המפורטים בהחלטה זו. בהתחשב בדחיית התביעה שבפניי ולצורך פסיקת החיוב בשכ"ט עו"ד והוצאות משפט - אני סבור כי יש להביא בחשבון העובדה כי הרוב המכריע של טענות התובע נדחו במלואן בפסק דין זה. נוסף על כך נדרש להתחשב בהיקף ההוצאות שנגרמו לנתבעות לשם ניהול הגנתן מפני התביעה דנן.

אשר על כן, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעות, בחלקים שווים בינהן, שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 75,000 ₪.

בשנות המס שבערעור ובשנים שקדמו להן, ניכו המערערים מהכנסתם השנתית השוטפת את הוצאות דמי החכירה ששלמו למינהל.

טענות המערערים הפסיקה מבחינה בין "חכירה תפעולית" לגביה נקבע כי דמי החכירה יותרו בנכוי מההכנסה השוטפת של העסק לבין "חכירה מימונית" לגביה נקבע כי מדובר בהוצאה הונית שאינה מותרת בנכוי שוטף.

...

למקרא טענות הצדדים, מקובלת עליי טענת המערערים לפיה עניינם של הערעורים שלפני ביישום ההלכות שנקבעו בפסקי הדין האמורים.

בעניין פי גלילות, נקבע (שם פסקה 14): "ביחס לחכירות של קרקע ובניינים, קובע התקן הבינלאומי לחשבונאות מס' 17...בדרך כלל, מאחר שמקרקעין מאופיינים בתקופת חיים שאינה מוגבלת בזמן, יש לסווג חכירה כזו כחכירה תפעולית, וזאת במקרה בו אין הבעלות בקרקע צפויה לעבור לחוכר בתום תקופת החכירה. הסיבה לכך היא שבמקרה כזה אין מועברים לחוכר כל הסיכונים והתגמולים הכרוכים בבעלות על הקרקע". בהמשך סייג בית המשפט קביעה זו וכך קבע (שם, פסקה 14): "עם זאת, קביעה זו יש לסייג בהתחשב במאפייניהן המיוחדים של חכירות המבוצעות על ידי המנהל. סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל, קובע כי הבעלות במקרקעי ישראל לא תועבר. בשל הגבלה זו נוהג המנהל להחכיר מקרקעין לתקופות ארוכות במקום להעביר את הבעלות בהן. לפיכך, חכירות מעין אלו אף הן דורשות ביצוע הבחנה בין חכירות תפעוליות לחכירות מימוניות בהתאם למאפייניהן ולאינדיקציות שונות". לפיכך, ובהתחשב בכלל נסיבות העניין כפי שפורטו לעיל, נראה כי גם את העובדה שבהסכם החכירה לא הוקנתה למערערים זכות לרכישת המקרקעין בתום תקופת החכירה ולא נקבעה אופציה להארכת תקופת החכירה, יש לזקוף לטובת המערערים ולקבוע כי הוראות אלה תומכות במסקנה שבהסכם החכירה לא הוקנו למערערים זכויות בעלות או קרובות לכך.

הרחבתי בעניין קר פרי הן בעניין זה והן בעניין שנומק לעיל ואני מוצא כי הנמקותי שם ישימות בערעור זה. סוף דבר אני מקבל את הערעורים בעמ"ה 1249/08, 1250/08 ו – 1252/08.

המשיב ישלם למערערים את אגרות בית המשפט וכן הוצאות המשפט בסך 3,000 ₪, ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪.

משמעות הדברים, היא כי באופן עקרוני, מתקבלת גרסת הנתבעים לעניין חבות התובעים לשלם לנתבעים עבור הוצאות החשמל, ואולם, אין בכך כדי להביא לקבלת טענת הקזוז וזאת הן מהטעמים שצוינו בסעיף 10 לעיל, והן מטעמים ראייתיים: הנתבעים לא הוכיחו מהו חלקם של התובעים בהוצאות החשמל.

אמנם, הנתבעים טענו כי כתוצאה מבניית המבנים החוסמים ירדו הכנסותיהם וצרפו אישור רו"ח ביחס למחזורים השנתיים בשנים 2004-2000 (נספח יא), ואולם, בהעדר תשתית ראייתית מפורטת, אין באישור זה כדי להביא למסקנה כי הירידה הנטענת בהכנסות מקורה דווקא בשל מעשי התובעים.

בהתאם לחוזה החכירה (נספח א' לתצהיר יהודה כהן), נאסר על החוכר להעביר את זכויותיו במקרקעין לאחרים בלא הסכמת המינהל.

הגדרת "דמי מפתח " היא: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של המושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". כאמור לעיל, הנתבעים שכרו את הנכס מהמנוח כנגד תשלום נוסף, מעבר לדמי השכירות השוטפים, באופן שניתן לראות בתשלום זה "דמי מפתח". על כן, ניתן להחיל על הצדדים את מערכת דיני הגנת הדייר.

...

ברם, לא מצאנו כי קיימת מניעה עקרונית לקבוע התנאה הפוכה: פינוי הדייר בתנאי שבעל הבית יעמוד בתנאי מסוים.

סוף דבר 22.

הנתבעים יפנו את הנכס מכל אדם וחפץ וימסרו את החזקה בו לידי התובעים, בכפוף לכך שהתובעים ישלמו להם סך של 20,000 ₪ (עשרים אלף ₪).