דמי היתר: בגין בניית יחידות דיור נוספות

בסוף המכתב מצויה הערה בכתב יד בנוסח כדלקמן: "שווי מ"ר מבונה לבנייה בגין יח"ד נוספת בגודל עד 160 מ"ר הנו בסך 3,599 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ) נכון ליום 7.5.1995". לא ברור מדוע הייתה התובעת להוסיף במכתב ההוון את ההערה בדבר שווי מ"ר לבניית יחידת דיור נוספת.

ביום 18.2.08 פנה הנתבע 2 בבקשה לקבל מידע מוקדם מהו הסכום שייאלץ לשלם לתובעת אודות דמי היתר (שטח עקרי ושטח שירות) לבניית יחידת דיור נוספת בחלק האחורי של המקרקעין.

...

מאחר והתובעת תובעת דמי חכירה גבוהים יותר ממה שלשיטתה זכאית היא לגבות, ומאחר ואיננו יודעים מה ערך המקרקעין לאחר ההפקעה, שמערך זה ייגזרו דמי החכירה, שלשיטת התובעת חייב הנתבע 2 לשלם לה, דין תביעת התובעת להידחות.

סבור אני שהתוצאה של פסק הדין נובעת מההכנה הלא נאותה של התביעה, מניסוח לקוי של כתב התביעה ומאי גילוי כל העובדות הנכונות העולות מהמסמכים המצויים בתיקי התובעת אודות המקרקעין, הן לגבי הנתבע 2 והן לגבי משפ' סופר מכוח הסכם השיתוף ביניהם.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת.

לחילופין, כי הנתבעת נידרשת לתקן את חוזה החכירה הקיים, כך שעל פיו התובעים יהיו זכאים לשתי יחידות דיור בשטח המחצית הדרומית של החלקה, ללא תשלום דמי היתר בגין היחידה הנוספת.

התוצאה היא, כי לו רצה המנוח לבנות יחידה נוספת הוא נידרש היה לשלם בגינה דמי היתר מהוונים.

...

בסופו של דבר התביעה בהליך הנוסף הסתיימה בפשרה, במסגרתה, לפי הנטען, הוחזרו דמי ההיתר ששולמו ע"י התובעים בגין היחידה הנוספת.

לסיכום, אין לפניי פסק דין שדחה טענת התיישנות בנסיבות דומות לענייננו, ולכן, אין בהליך הנוסף כדי לשנות את התוצאה בענייננו.

לפיכך, אני מורה על דחיית התביעה מחמת התיישנות.

התיק הועבר לטיפולו של מותב זה בהמשך להחלטתה של כב' הנשיאה (כתוארה דאז) השופטת אבירה אשקלוני, שניתנה ביום 7.1.2019 עקרי טענות הצדדים התובעים טענו בכתב התביעה, בעקרי הדברים, כי ביום 29.8.2013 התקשרו עם הנתבעת לצורך רכישת הדירה; הנתבעת היתקשרה עם הדיירים, במסגרת תמ"א 38, לצורך חזוק הבניין, בניית יחידות דיור נוספות (ובכלל זה הדירה) והתקנת מעלית; הדירה נימסרה להם באיחור ניכר ועם ליקויים, פגמים ואי התאמות; עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך של 87,400 ש"ח וזאת על פי מימצאי הבדיקה של המהנדס וולוביץ' מטעמם; הנתבעת אחרה בעשרים ושניים חודשים במסירת החזקה בדירה ומשכך יש לפסוק להם פיצויים בסך של 132,750 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כדין בסך של 13,658 ש"ח; היתנהגותה של הנתבעת עולה לכדי הפרה יסודית של הסכם הרכישה ומשכך יש לפסוק להם את הפצוי המוסכם לפי ההסכם, בשיעור של 10% מתמורת הרכישה, בסך של 114,000 ₪; הנתבעת מסרה לתובעים דירה קטנה במידותיה מזה אשר הוסכם בין הצדדים ומשכך יש לפסוק להם פיצוי כספי בשל גריעה משווי הדירה בסך של 127,000 ₪ (לפי חוות דעתו של השמאי עופר עמיאל מטעמם); התובעים זכאים לזיכויים כספיים בסך של 10,000 ₪ בגין רכישת כלים סניטריים וקרמיקה באופן עצמאי, בסך של 5,000 ₪ בגין מטבח ושיש שנרכשו והותקנו באופן עצמאי על ידי התובעים לאחר קבלת החזקה בדירה, ובגין גביית יתר של מע"מ בסך של 1,433 ₪; הנתבעת לא התקינה חפוי גבס למתזים (שלא נכללו במיפרט הטכני) ויש להשית עליה את ההוצאה שנגרמה לתובעים בעיניין זה בסך של 10,000 ₪; בשל עגמת הנפש שנגרמה לתובעים יש לפסוק פיצוי בסך של 26,400 ₪; יש לחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט.

המומחית הביאה בחשבון בחוות דעתה תקופה של שישה חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה לצורך התארגנות, אך טענה זו אינה מתיישבת עם קביעת הדין ולא מצאתי לנכון לייחס לה משקל של ממש.

הנתבעת היתקשרה עם הדיירים בהסכמים לצורך חזוק הבניין ובניית דירות נוספות ומכירתן, והיה באפשרותה לברר מבעוד מועד לגבי מצבן של הדירות הקיימות, קיומן של חריגות בנייה וההשלכות האפשריות לכך לגבי הוצאת טופס 4 על ידי עריית אשדוד, ומשכך לא ניתן לומר שהנסיבות הנוגעות לקבלת אישור האיכלוס, בנוגע לחריגות הבנייה הנטענות, לא היו בשליטתה.

...

בענייננו, התובעים תבעו את הפיצויים המוסכמים באותן העילות ממש שבגינן תבעו פיצויים בשל הנזק הקונקרטי שנגרם להם בשל מסירת דירה קטנה במידותיה והאיחור במסירת הדירה, ומכיוון שנפסק להם פיצוי בגין הנזק הקונקרטי שנגרם להם בעניינים אלה סבורני שאין מקום להוסיף עליהם את הפיצויים המוסכמים.

פיצויים בגין עגמת נפש סבורני שיש מקום לפסוק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בשים לב להתנהלותה של הנתבעת והדברים אמורים לגבי אי תיקון הליקויים בתוך פרק זמן סביר, הטעיית התובעים לגבי שטח הדירה ומסירת הדירה באיחור ניכר.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה והנתבעת תשלם לתובעים את החיובים הכספיים הבאים- סך של 296,338 ₪ (כולל מע"מ)(ליקויי בנייה- 33,424 ₪; איחור במסירת הדירה- 129,938 ₪; אי התאמה בממכר- 93,374 ₪; זיכויים ועלות חיפוי גבס- 20,000 ₪; עגמת נפש- 12,000 ₪; שיערוך- 7,602 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

ביום 30.6.2009, הגיש המשיב למערערת בקשה לאישור תכניות לבניית יח"ד נוספת במקרקעין, בשטח של כ- 240 מ"ר. המערערת פנתה בבקשה לקבלת שמאות של שווי המקרקעין במצב של ניצול ליחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר מבונה, אל מול שוים במצב של ניצול 2 יח"ד, האחת בגודל של 160 מ"ר והשניה בגודל של 226 מ"ר עקרי בתוספת איחסנה של 3.2 מ"ר ומרפסת שירות של 12.6 מ"ר. השומה ניתנה ביום 31.8.2009 (להלן: "שומת לייטנר").

לעניין זה, והגם כי צדק בית המשפט קמא בקביעתו על פיה לא הייתה המערערת זכאית לידרוש תשלום דמי היתר כתנאי לחתימה על התוכניות, אני מוצאת כי נפלה שגגה בהכרעתו של בית המשפט קמא, שכן מקום בו הייתה זו המערערת אשר הציעה למשיב, ולו לפנים משורת הדין (לשיטתה), לשלם דמי היתר בגין הבנייה הנוספת, במקום תשלום דמי חכירה מוגדלים, היה עליה להוסיף ולהחיל ביחס לכך ואליו את ההחלטות הרלוואנטיות התקפות, נכון למועד בו הוגשו על ידו תכניות הבניה לאישור.

...

סוף דבר הערעור מתקבל, במובן זה שבטלה הקביעה על פיה נוכח ההפקעה, יש לראות את המערערת כמי שלא הוכיחה מהו גובה חובו של המשיב כלפיה.

טענתה החלופית של המערערת, נדחית.

טענותיו של המשיב, ככל שהיה באלו כדי להשליך על שאלת אפשרות חיובו בתשלום דמי החכירה הנוספים, נדחות אף הן. בהינתן קביעותי דלעיל, ובהינתן יתר קביעותיו של בית המשפט קמא (אשר כאמור לא נמצא כי נפלה שגגה באלו), אני מורה כי המשיב יישא בתשלום חוב דמי החכירה כמפורט בכתב התביעה אשר הוגש לבית המשפט קמא.

קרי, כל אדם ו/או תאגיד ו/או ישות משפטית אחרת המחזיקים בנכס צמוד קרקע מהוון במיגזר ערוני, לרבות בישובים קהילתיים, באיזור עדיפות לאומית ב' או באיזור שאינו איזור עדיפות לאומית, אשר הגישו למשיבה בתקופה שמיום 29.3.2009 ועד ליום 14.3.2012 (אז חלו החלטות 1184 ו-1186), בקשה לתוספת בנייה על דרך של הוספת יחידת דיור שנייה על אותו מיגרש, בין אם היחידה השנייה מחוברת ליחידה המקורית או נפרדת ממנה, ולא קיבלו מהמשיבה זכוי מלא בדמי היתר בגין השטח של 160 מ"ר הראשונים של היחידה הנוספת, או לחילופין חויבו בדמי היתר למרות ששטח היחידה השנייה קטן מ-160 מ"ר (שטח עקרי + שירות), ולמעט חוכרים שביצעו עסקת רכישת בעלות, במסגרתה קיבלו זכוי של דמי ההיתר בהם חיובו בגין תוספת של 160 מ"ר בנייה (או כל שטח היחידה השנייה, אם הוא נמוך מ-160 מ"ר), בדרך של קזוז מדמי רכישת הבעלות.

...

סוף דבר הסדר הפשרה מאושר, ולגבי חברי קבוצה א' הוא יהווה מעשה בית דין.

המשיבה תשלם למבקשת גמול בסך 300,000 ₪ כולל מע"מ בתוך 45 ימים מהיום.

המשיבה תשלם לב"כ המבקשים בחלקים שווים סך של 1 מיליון ₪ בתוך 45 ימים מהיום על חשבון שכר הטרחה הכולל, שיחושב באחוזים כפי המוסכם מתוך סכום ההשבה שישולם בפועל לקבוצה.