בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, מיום 18.7.05, 198 (להלן: הצעת חוק פינוי בינוי) נאמר:
"מאחורי הצעת החוק עומדת תפישה שלפיה ההתחשבות באנטרס רוב בעלי הדירות וההתחשבות באנטרס הצבורי הכללי של דיירי העיר, היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה, מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מהערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף (ראה מ.דויטש, דיני קנין, עמ' 654). כך קבע בית המשפט ברע"א 7112/93 צודלר נ'יוסף, פ"ד מח (5) 550 כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלסית, והיא כשלעצמה מוגבלת בזכות הקניין של בעלי יתר הדירות בבית המשותף: "הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית המשותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו היקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה...זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלסית, ומוגבלת היא - מעבר לזכות הקלסית - בזכויות השוכנות בסביבתה והן זכויות הבעלים בדירות האחרות וברכוש המשותף".
בע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין (2014) עמד כב' השופט י' דנציגר על מטרות חוק פינוי בינוי בהקשר זה (בפיסקה 14 לפסק דינו):
"תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען ההתמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים... וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נילווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים."
כב' השופט דנציגר מוסיף וקובע, כאמור לעיל, כי מדובר באיזון ראוי בין זכויות הקניין היחסיות של המבקשים לממש תכנית לבין אלו של המתנגדים.
בהתאמה תוקנו חוקי המס, כפי שמפרט עזאם, מסוי מקרקעין, בעמ' 274:
"כדי לעודד פרויקטים של תמ"א 38 גם באמצעות מערכת המס ניתנו פטורים ותמריצי מס משמעותיים בפרק חמישי 5 לחוק מסוי מקרקעין ובחוקי מס נוספים. כך, מוענק פטור ממס שבח על המכירה של זכויות הבנייה הנוספות המתקבלות על פי תמ"א 38 מהדיירים ליזם, ובילבד שהתמורה ניתנה בשרותי בנייה; ניתן פטור ממס שבח וממס רכישה על המכירה של הרכוש המשותף בין הדיירים לבין עצמם המתרחשת במסגרת תמ"א 38; מסגרת תיקון 74 לחוק נוסף סעיף 49לג1, שבו נקבע מפורשות כי ההטבות על פי פרק חמישי 5 חלות גם על מקרה שבו נהרס הבניין ונבנה אחר תחתיו, לפי התיקון שנעשה בתמ"א 2/38. זאת, תוך שינוי החלטת מסוי קודמת, שבה קבעה החטיבה המקצועית ברשות המסים כי במקרה של הריסת ביניין ישן והקמת חדש לא תחולנה הוראות פרק חמישי 5 אלא יִראו בעיסקה עסקת קומבינאציה שבמסגרתה יהיו הדיירים רשאים לנצל את הפטור האישי (במכירת דירת מגורים מזַכה) במקום השמוש בפטור המיוחד לעיסקת תמ"א 38. זאת, כמובן, בכפוף לסייג שעניינו בתמורה שהושפעה מקיומן של זכויות בנייה."
לצורך מתן הטבות לפרויקטים מכוח תמ"א 38, הוסף פרק 5 לחוק מסוי מקרקעין, המעניק פטורים לדיירים המחזקים מבנה מכוח הוראות התמ"א בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה), התשס''ח-2008.
חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב–2012 - מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה.
גם תכנית זו מסווגת את הנכס לאיזור מגורים א2 עם זכויות בנייה שתקבענה בתכנית מפורטת.
...
בנקודה זו מצוין בחוות הדעת, כי:
"קיים פוטנציאל גדול של מבנים ישנים בשכונה, הפזורים על כל חלקיה, המהווים פוטנציאל להעצמת הבנייה לפי תמ"א 38."
אולם, מכאן מגיעה המסקנה, שאינה מבוססת כלל ועיקר על הנתונים שקדמו לה:
"החלת הוראות התמ"א על השכונה תגרור תוספת משמעותית בהיקף של 1,000-1,500 יחידות דיור (מחושב לפי תוספת יחידות דיור המבוקשת ברומנלי 25."
החשבון שערכה הוא:
813 יחידות דיור X 49% מבנים שנבנו לפני 1980 = 398 יחידות דיור
מס' נפשות למשק בית 2.8
חישוב תוספת יחידות דיור 2-4 יחידות למגרש.
במאמר מוסגר אציין, כי כמו ועדת הערר, גם באת כוח העותרים, נקטה בעניין שושני עמדה הפוכה לזו בה היא מחזיקה בעתירה זו.
סוף דבר
וועדת הערר לא פגעה בזכויותיהם הדיוניות של העותרים או בזכות הטיעון שלהם.
מסמך המדיניות גובש בעת האחרונה, לאחר תיקון 3 לתמ"א 38, לגבי שטח העיר תל-אביב-יפו כולה, בצורה מקצועית, וטוב עשו הוועדה המקומית וועדת הערר שהתבססו על מדיניות זו.
לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.
