דיני חוזים חוזה שכירות וביטול הסכם פשרה

בהיתחשב בהשפעה הקריטית של משבר הקורונה על העסק שלה, הדין פוטר אותה מתשלום מלוא דמי השכירות כל עוד היא איננה יכולה לנהל את פעילותה הרגילה במושכר, וזאת מכוח דיני סיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970; ו/או מכוח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)" ו- "חוק השכירות והשאילה", בהתאמה).

ח. קובע בעיניין איחור בתשלום דמי השכירות, כדלקמן (ההדגשות במקור): "מוסכם בזה, כי איחור מעבר ל-5 ימים בתשלום סכום מן הסכומים הנקובים בהסכם זה ובמיוחד הסכומים לפי סעיף זה יהווה הפרה יסודית של ההסכם ובילבד שניתנה לשוכר הודעה על כך וארכה של 7 יום לתיקון ההפרה. במקרה כזה יוכל המשכיר לבטל הסכם זה ולדרוש את פינוי השוכר מן המושכר לאלתר ומבלי לפגוע בזכות המשכיר לכל סעד אחר ו/או נוסף." בהמשך, קובע סעיף 16.

לא למותר להזכיר בהקשר זה כי במסגרת הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים ואשר הביא לסיום ההיתדיינות בתביעה הראשונה, הנתבעת אכן התחייבה לשלם את דמי השכירות במועדם, אף אם יהיו "משברי קורונה נוספים", כדלקמן: "2. הוסכם כי תמורת הויתור על יתרת החוב..., מתחייבת עונות לעמוד בכל תשלומי השכירות בגין הנכס במועדם ובמלואם עד לתום תקופת השכירות, (תהא הסיבה אשר תהא גם אם יתקיימו משברי קורונה נוספים וכד')." מכאן, שהצדדים לקחו בחשבון שמשבר קורונה נוסף עלול להישנות והנתבעת נתנה את היתחייבותה לעמוד בתשלום דמי השכירות חרף האמור.

...

מנגד, הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה.

סוף דבר הנתבעת לא שילמה לתובעת את דמי השכירות בגין חודש נובמבר 2020 במועדם.

תוצאת האמור התביעה נדחית.

חרף האמור ובהינתן התחייבות הנתבעת במסגרת הסכם הפשרה לשלם את דמי השכירות במועדם ללא קשר לנסיבות משבר הקורונה, אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו ואינני עושה צו להוצאות לטובת הנתבעת.

התביעה שם הסתיימה בהסכם פשרה מיום 06.05.2018 שבו הוספו ותוקנו הוראות הסכם השכירות המקורי.

בתאח (ת"א) 4492-05-20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א. שותפויות בע"מ (23.6.2020) נידרש בית המשפט לשאלת סיכולו של הסכם שכירות בשל מגפת הקורונה, לאחר אי תשלום שלושה חודשי שכירות וקבע: "בשונה מהסיכול בדיני השכירות (סעיף 15 לחוק השכירות), כאשר מדובר בסיכול על פי דיני החוזים הכלליים, זכות הביטול היא מיידית, ואינה טעונה המתנה עד חלוף "זמן סביר". רוצה לומר: במקרה של הפרת החוזה מחמת סיכול – התרופה היחידה שנותרה בסל הכלים של הנפגע מן ההפרה (ובעניינינו – התובעת) היא תרופת ביטול החוזה – וזהו הסעד היחיד שנתבע בעניינינו, והסעד היחיד שניתן לתבוע בתביעה מכוח פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי" (ההדגשה שלנו).

...

מכלל האמור, מסקנתי היא שעמידת המערערת על ביטול הסכם השכירות והשבת הנכס לידיה מהווה סטייה מחובתו של צד להסכם לקיימו בתום לב, שאין להשלים עמה.

סוף דבר המניעה שהוטלה על המשיבה להפעיל את אולם האירועים היא מניעה מכוח דין.

על כן, ולו דעתי הייתה מתקבלת, דין הערעור להידחות.

מבוא ענייננו בתביעת מר ניסן גדעון (להלן: "גדעון" או "התובע" או "הנתבע שכנגד") למתן סעד הצהרתי לפיו מערכת ההסכמים עליהם חתם גדעון עם הנתבעת, פז חברת נפט בע"מ (להלן: "פז" או "הנתבעת" או "התובעת שכנגד") דינה ביטול, הן משום שהיא מהוה הסדר כובל בהתאם לדיני ההגבלים העיסקיים, והן משום הוראות המהוות תנאים מקפחים בחוזה אחיד.

היועמ"ש הפנה לעמדת רשות ההגבלים העיסקיים, כפי שהובעה בדו"ח בעיניין תחרות בין תחנות תידלוק [תחרות גיאוגרפית בתחנות תידלוק: הקשר בין מבנה שוק למחירי בנזין הגבלים עיסקיים 501272 (9.7.2017)] ולפיה, ככלל הסכמי שכירות בהן חברת הדלק מקימה על המקרקעין המושכר תחנת תידלוק, לתקופה העולה על 6 שנים, מהוים הסדר כובל לפי סעיף 2(א) בחוק, וכי תדרשנה הצדקות מיוחדות לחריגה מתקופה זו. עמדת היועץ המשפטי לממשלה 2021 בתאריך 12 ספטמבר 2021, הוגשה עמדת היועמ"ש בע"א 7154/19 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' כסלו [גם שם הגיעו הצדדים לאחרונה להסדר פשרה חסוי לאחר שהוגש ערעור לבית המשפט העליון], במסגרתה חזר הוא על עמדותיו מן השנים הקודמות, ותמך בתוצאת פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעיניין כסלו, שם בוטלה כליל המערכת ההסכמית, לרבות חכירת המשנה לטובת חברת דלק.

...

פז לא סתרה מסקנה זו, המומחה מטעם פז העיד כי לא הייתה לו כל מניעה לבחון אם השקעתה של פז הוחזרה אם לאו, אך הוא בחר שלא לעשות כן, ופז לא ביקשה זאת ממנו [חקירת מר רועי רוזנברג, פרוטוקול 6.11.2019, בעמוד 724, שורות 1 – 13].

בנסיבות אלה, סבורני כי אין מקום להורות על הפסקתה באבחה, אלא יש לקבוע פרק זמן סביר לסיומה של ההתקשרות לאחר ההכרעה (אף כדי למנוע מצב דברים כפי שהיה בסיום תקופת ההפעלה ב – 2014).

סיכום לנוכח כל האמור, אני קובע כי דין תביעתו של גדעון להתקבל, וכי דין התביעה שכנגד מטעם פז להידחות.

לפיכך, הגם שהתובעת איננה צד ישיר להסכם וההסכם כולו דן בסוגיית דמי השכירות, מצאו הצדדים לצרף את שני הדברים בהסכם אחד, תוך שהם מציינים, במסמך מיום 22.6.2017, שכותרתו: "הצעה לשינוי הסכם פשרה", כל האמור לעיל בכפוף לקיום כל ההסכמים: שכירות, זיכיון, פשרה, ע"י שוויקי מוחי והחברות אותן הוא מנהל ! כל הפרה של איזה מההסכמים תביא לביטול הסכם הפשרה וההטבות אותן הוא מכיל.

מכיוון שהתברר שכל הסחורות מצויות בידי התובעת מאז חודש ינואר 2017 לא מצאתי לנכון להפריד בנושא זה בין שני רכיבי הזיכוי, וזאת גם בשים לב לדוקטרינה של "ביצוע בקרוב" כהגדרתו בדיני החוזים.

...

בית המשפט המחוזי במסגרת ערעור אזרחי ע"א 54692-01-21 קבע כדלקמן: "נראה לנו שאין מנוס אלא לקבל את טענת המערערת לפיה טענת הקונסיגנציה לא עלתה כלל בבקשה למתן רשות להגן, גם לא בתצהיר התומך בה. היפוכו של דבר, בבקשה למתן רשות להגן מדובר על תשלום מלא עבור הסחורה שנרכשה. גם לא בפלוגתאות.

הנושא הועלה בדיון מוקדם בהליך בתיק זה, אך הצדדים הודיעו, ראה דיון מיום 6.10.2019, כי הוסכם ביניהם: "אכן התיק התנהל אך ורק על הסחורה. אנו סבורים כי אין מקום לעכב את התיק בשל דיונים בהליכים אחרים" (ראה עמ' 3 שורות 10-11 לפרוטוקול).

לפיכך, הגם שהתובעת איננה צד ישיר להסכם וההסכם כולו דן בסוגיית דמי השכירות, מצאו הצדדים לצרף את שני הדברים בהסכם אחד, תוך שהם מציינים, במסמך מיום 22.6.2017, שכותרתו: "הצעה לשינוי הסכם פשרה", כל האמור לעיל בכפוף לקיום כל ההסכמים: שכירות, זיכיון, פשרה, ע"י שוויקי מוחי והחברות אותן הוא מנהל ! כל הפרה של איזה מההסכמים תביא לביטול הסכם הפשרה וההטבות אותן הוא מכיל.

בנסיבות העניין מצאתי לנכון, על מנת לא לפגוע בזכויות וטענות מי מהצדדים, שלא להכריע בנושא זה לפיכך פסק דין זה אינו מהווה מעשה בית דין בסוגיה זו. סוף דבר מורה על דחיית התובענה כנגד נתבע 2.

נספח נ'1, המוזכר בסעיף 5(ד) להסדר הפשרה, צורף לפרוטוקול הדיון והוא כולל רשימה של 89 דירות במלון (מתוך 228) שמוחכרות בדומה לדירת התובעת, ומציין אלו דירות מצויות במאגר של המלון להשכרה לאורחים; אלו בשימוש החוכרים; ואלו מוחכרות לצדדים שלישיים, לטענת מלון קדם בנגוד להסכם, וננקטים נגדם הליכים משפטים.

טענות התובעת בהליך שלפני: התובעת ערה לכך שחלפו למעלה משנתיים מאז שהוגש התצהיר המשלים בהליך הקודם ועד להגשת התביעה שלפני והיא מעלה מספר טענות שקשורות לבקשתה כי אורה על ביטול הסכם הפשרה ופסק הדין: ראשית, לטענתה בית המשפט בהליך הקודם פעל שלא כדין כאשר שינה מהסכמות הצדדים ואפשר למלון להגיש תצהירים מתוקנים אשר חותרים תחת ההסכמות המפורשות שהיו בין הצדדים ומנוגדים גם לנספח נ/1.

ר' בהקשר זה בעא 2469/06 סויסה (14.8.08): " העילה לביטול חוזה בשל הטעה קמה איפוא בהתקיים היסודות הבאים: א) טעות אצל אחד הצדדים שהתקשרו בחוזה ב) הטעה שהטעה אותו הצד שכנגד ג) קשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההיתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לבין הטעות (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי) 313-314 (2005) (להלן: שלו)). טעות היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהוייתה ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגנטיבי במרכיב הרצייה (ראו: ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840 (להלן: עניין שלזינגר); **** פרידמן ונילי כהן חוזים 668 (כרך ב', 1992) (להלן: פרידמן וכהן); שלו, 277)).

...

סיכומו של דבר: הטענה כי המלון הפר את ההסכם כבר הוכרעה בהליך הקודם והיא נדחית מהטעם של מעשה בית דין.

לפיכך גם הטענה הנוגעת להטעיה נדחית.

על כן אני קובעת כי התובעת תישא בשכר טרחת בא כוח הנתבעת בסך 35,000 ₪ כולל מע"מ. ניתן היום, כ' תשרי תשפ"ד, 05 אוקטובר 2023, בהעדר הצדדים.