דיירות מוגנת ושכירות מתמשכת

בית משפט קמא קבע כממצא, כי מישפחת עבוד, הבעלים הקודם בבניין ראתה במשיבה כדיירת מוגנת וכך נהגה בה. נקבע עוד, כי אף המערערים ראו במשיבה כדיירת מוגנת ובית משפט קמא אף הפנה למכתב ב"כ הקודם של המערערים אשר כתב ביותר ממכתב אחד, כי המשיבה היא דיירת מוגנת וכי דמי השכירות שהיא משלמת הם "דמי שכירות מוגנים". עוד קבע בית משפט קמא כממצא, שאמין הוא דייר מוגן ועל כן אין הוא נידרש לשאלה אם הוא דייר מוגן נדחה או נגזר.

"שכירות הנמשכת כאמור עשרות בנים, בשכר דירה נמוך, ובלא שנעשה כל הליך פורמאלי לחידוש החוזה במהלך השנים, נראית על פניה כשכירות מוגנת" (עניין עבדה, פסקה ו'); ראו גם ע"א 645/79 תעשיות שג בע"מ נ' מנהל מס רכוש, פ"ד לה(3) 783, 743 (1981); רע"א 7706/13 מעונות שטנד בע"מ נ' ויטס (4.12.2013); רע"א 6280/13 מוסדות מדרש דוד בירושלים נ' רוזנטל (09.10.2013)).

...

אין מחלוקת בין הצדדים כי בני משפחת עבוד ראו במשיבה כדיירת מוגנת ומי מהם לא חלק על מעמד זה. מסקנה זו עולה מעדותו של מר נג'יב עבוד בפני בית משפט קמא, בעמוד 26 שורות 32 ו-33 לפרוטוקול הדיון : "ש. אני אומר לך שהתייחסת לגב' חדאד כדיירת מוגנת?

המערערים אינם טוענים, כי המשיבה הפרה את ההסכם בשל אי תשלום דמי שכירות ועל כן אין מקום לדון בסוגיה זו. משמצאנו כי המשיבה היא דיירת מוגנת, הרי התוצאה היא שיש לדחות תביעת המערערים לפנותה מן הדירה.

לאור האמור לעיל, ואף שדרכנו שונה מדרכו של בית משפט קמא, מצאנו שלא להתערב בתוצאה אליה הגיע ועל כן אנו מורים על דחיית הערעור.

(2) השאלה הראשונה: האם הנתבע 1 הוא דייר מוגן לשם מתן מענה לשאלה אם הנתבע 1 היה דייר מוגן, יש לבחון נושאים אלו: איזה הסכם מעגן את זכויות השכירות של הנתבע 1; תוקפם של הסכמי השכירות לנוכח הטענה בדבר העדר סמכותו של פואד לחתום עליהם; השאלה אם מעמדו של הנתבע 1 בנכס הוא מעמד של דייר מוגן, לנוכח השאלות אם אמנם שולמו דמי מפתח, לשון ההסכם, סכום דמי השכירות ומשך תקופת השכירות.

שכן, "שכירות הנמשכת כאמור עשרות שנים, בשכר דירה נמוך, ובלא שנעשה כל הליך פורמאלי לחידוש החוזה במהלך השנים, נראית על פניה כשכירות מוגנת" (רע"א 9354/05 אסמעיל עבדה נ' פדוא אלעמד (26.12.2005), כבוד השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין, פסקה ו').

...

(4) השאלה השלישית: שאלת זכאות הנתבעים לפיצוי כתנאי לפינוי השאלה האחרונה הטעונה הכרעה היא, אם לנוכח המסקנה שמתקיימות עילות פינוי, המצדיקות את פינוי הנתבעים ואת סילוק ידם מן מושכר, יש מקום להתנות את הפינוי בפיצוי.

כך נאמר בה: "ככל שבית המשפט הנכבד יראה כי הנתבע 1 הינו דייר מוגן ויש הצדקה לפנותו, אזי בית המשפט הנכבד יפסוק סכום של עד 200 אלף ₪, ויורה לנתבע לסלק את ידו תוך זמן סביר, בכפוף לתשלום הסכום אשר ייקבע על-ידי בית המשפט". לפיכך, מאחר שכאמור, נמצאה הצדקה לפינוי הנתבעים מן הנכס, ורק לפנים משורת הדין, ישלמו התובעים לנתבע פיצוי בסך 70,000 ₪.

לנוכח מסקנות אלו, במענה לשאלה השלישית נקבע, כי לפנים משורת הדין ולנוכח ההסדר הדיוני, ישלמו התובעים, יחד ולחוד, לנתבעים פיצוי בסך 70,000 ₪.

ההרשאה לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר - נזכיר כי המינהל טוען שכפי שבית המשפט קמא מצא לנכון להורות על ביטול ההרשאה לגבי השטח החורג, וסלוק משטח זה, היה עליו גם להורות על ביטול ההרשאה לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר ועל סילוקו של רחום משטח זה. בית המשפט קמא (בסעיף 29 לפסק הדין, עמ' 14, שורות 11-15), קבע כי המינהל אינו זכאי לסעד של פינוי מהתוספת ומהשטח של 300 מ"ר, שכן הזכות של האב המנוח ורחום כברי-רשות לגבי שטחים אלו אינה "סתם" זכות של בר-רשות, כיון שבפסק הדין נקבע שהיא תמשיך לחול כל עוד נמשכת הדיירות המוגנת במושכר המוגן וכל עוד משתלמים דמי השמוש.

...

היות ולא בוטלה זכות הדיירות המוגנת והיות ולגבי דמי שימוש קבע בית המשפט קמא שהיה ויתור – התוצאה היא שממשיכה להתקיים גם ההרשאה לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר. אמליץ שלא להתערב במסקנה זו, הגם שאינני בטוחה שיש לראות במינהל כמי שוויתר על דמי השימוש.

לכן, הטענה המקדמית של המינהל נדחית, ויש לראות ברחום כבר-רשות לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר מכוח הזכויות שהועברו אליו מהאב המנוח.

אני סבורה כי זכות ההרשאה לגבי השטח החורג שונה מזכות ההרשאה לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר. מעמדו של רחום כבר-רשות בשטח החורג הוקנה לו למרות היותו פולש, רק נוכח חלוף הזמן ושתיקתו של המינהל אשר לא נקט בצעדים לפינוי של רחום.

לטענתו, רק רישום רמ'י כבעלים הביאה לסיום השכירות כפי שהעיד מר נואטחה ןאלמלא הרישום היתה השכירות נמשכת כסדרה.

פסק הדין הנ''ל עסק בזכויות דייר מוגן, להבדיל מענייננו, כאמור בפסק הדין: "מטרת ההגנה היא לשמור את זיקתו של הדייר למושכר. העתקת זכותו, בדרך כלל, לקרקע פנויה, לא תביא עמה דבר. הזכות לדיירות מוגנת, בדרך כלל, איננה חלה כלל על קרקע פנויה. מה רבותא, נראה איפה ב"העתקת זכותו"? העתקת הזכות אל מיגרש שהוקצה לבעל הבית שלו תביא לסיכול מטרת הוראות חוק הגנת הדייר, אשר נועדו להגן על זיקתו של הדייר למושכר עצמו.

...

איני מקבל את טענות אלו.

סוף דבר על כן, אני מקבל את התביעה.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין בחלקות 51, 52, 53 ו – 76 בגוש 17610 באדמות נצרת.

עילת התביעה – תביעה לפינוי של דיירת מוגנת – נסמכת על הוראת סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"א-1971 (להלן – חוק הגנת הדייר) ("בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף").

אני סבור כי גם בשלב זה ראוי לפעול לקידום הסכמות, ולהמנע מהתנצחות משפטית מתמשכת.

...

אין לומר כי "החצר" ו"החניות" דרושות לשימוש במושכר כחלק בלתי נפרד הימנו (ראו: ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1) 384, 390 (1964); ע"א (מחוזי ת"א) 43355-03-18  לואיזה נ' חדשנית נכסים והשקעות בע"מ (4.6.2019); ע"א (מחוזי ת"א) 1613/97 מדד נ' מינהל מקרקעי ישראל (8.7.1999); נחה דעתי כי המבנה הקיים, ביחד עם האזור המקורה והחצר המרוצפת מהווים כולם יחד מבנה שהולם בית מגורים ומגורים סבירים; בכתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים להורות על פינוי הנתבעת מן המושכר – "מהיחידה/חלק ממבנה וכן שטחי החצר הצמודים למבנה, בהם מחזיקה הנתבעת ו/או מי מטעמה [...] ואשר נכללים במקרקעין הידועים כגוש 6213 חלקה 17" (פסקה ראשונה לכתב התביעה המתוקן).

פסק-דין שניתן בבית המשפט לתביעות קטנות, בסכסוך בין הנתבעת לשכנה, תומך אף הוא במסקנה, כי גם לשיטת הנתבעת – המושכר אינו כולל שטחים שמצויים בחלקת מקור 16 (ת/6; פסקה 27 לסיכומי התביעה); שאלה שהפנה ב"כ הנתבעת בהליך תומכת אף היא במסקנה כי הנתבעת יודעת כי המושכר המוגן מצוי (למעט "רצועה צרה") בחלקה 17, ולא בחלקה 16.

סיכום בהיעדר יריבות – התביעה נדחית.