דייר ממשיך מעמדו נוכח בעלות קודמת בדירות אחרות

(ב) הוראות סעיף זה יחולו על הדייר הממשיך, אם לא הייתה בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים, בחמש השנים שקדמו למועד פטירת הזכאי.

המערער טען כי הבעלות הייתה לשבוע ובית המשפט קבע כי הייתה לחמישה חודשים ובכל מקרה נקבע כי תכלית התנאי בדבר העדר בעלות בדירה אחרת הוא: "להבטיח כי הזכות להמשיך להתגורר בדירה תוענק רק לאותם נזקקי דיור, שבשום שלב לא היו בבעלותם דירה או מקרקעין, ומשכך התגוררו בדירה הציבורית עם הזכאים...". בעיניין אחר, נקבע כי גם בעלות פיקטיבית שנבעה מהסתבכות בחובות עקב הימורים של מי שבקש הכרה כדייר ממשיך - בעלות היא לצורך שלילת ההכרה במעמד.

...

עם זאת, על אף שאינני מייחסת כוונות זדון לתובעת, אני סבורה כאמור לעיל, כי ממכלול דוחות המעגל מתקבלת תמונה שונה מזו הנטענת על ידי התובעת.

אני סבורה כי אין חשיבות לדבר מאחר שהנתבעת נדרשת להראות כי התגוררה עם הדיירת החוזית משנת 2007 בלבד על מנת להיות מוכרת כדיירת ממשיכה ואין זה בלתי סביר כי היא לא שמרה מכתבים למעלה מעשר שנים.

העולה מן הדברים הוא כי קיימת בהחלט סבירות לטענת הנתבעת כי התגוררה בדירה למעלה מארבע שנים טרם פטירת אמה, אולם אין בכך כדי לשנות את תוצאות ההליך, הן משום שהנתבעת הייתה בעלים של דירה נוספת בחמש השנים שקדמו לפטירת אמה והן משום שבית המשפט לעניינים מנהליים מצא כי אף בעניין מגורי הנתבעת החלטת הוועדה העליונה לא הייתה בלתי סבירה והוא לא מצא לנכון להתערב בהחלטה זו. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את תביעת הפינוי שהגישה התובעת ומורה לנתבעת לפנות את הדירה תוך 90 יום.

התובעת טוענת כי היא בעלת צרכים מיוחדים, מוכרת כבעלת דרגת נכות צמיתה של 72% ומתקיימת מקצבאות המל"ל. לטענתה, היא מעולם לא שכרה דירה או הייתה ברשותה דירה ולמעט אישפוז בן חודש וחצי בבית החולים מעלה כרמל, היא התגוררה בנכס נושא התובענה משנת 2014 ברציפות.

דיון: מעמדה של התובעת ביחס לסב – הדייר המוגן: הוראותיו של ס. 20 לחוק הגנת הדייר קובעות כי דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר ובאין בן זוג, יהיו ילדי הדייר לדיירים ובאין ילדים – קרוביו האחרים של הדייר, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד עמו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

אף אם התובעת טוענת כי היא נכנסת בגדר ההגדרה של "קרוב אחר" , הרי שעדיין לצורך רכישת המעמד של "דייר ממשיך" עליה למלא אחר התנאים הנקובים בחוק.

לעניין זה, יש לבחון את חוסר תום הלב של התובעת, אשר בחרה באמצעות אמה, שלא למצות סעדיה בהליך הקודם, כעת מגישה תביעתה לאחר שבית המשפט הורה על פינוי האם והדוד מן הנכס וקבע כי הם אינם בעלי זכויות.

...

סוף דבר, התביעה נדחית על כלל רבדיה.

אשר לדמי השמוש הראויים, הנתבע אינו חולק על אומד שיעורם בשוק החופשי, אולם לטענתו זכאי הוא להפחתת השעור לנוכח מעמדו כדייר ממשיך זכאי.

(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על דייר ממשיך שמוקנית לו זכות לדירה ציבורית לפי הכללים, ויראו אותו כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין; ואולם היתה לדייר ממשיך כאמור זכות לדירה ציבורית בשטח אחר מהדירה הציבורית שבה התגורר הזכאי – יפנה את הדירה הציבורית שבה התגורר, לדירה הציבורית שהוקצתה לו לפי הכללים.

עקרי הדברים סוכמו בתמצית, בפסק הדין בעיניין עע"מ 6194/16 יוסי ממן נ' משרד הבינוי והשיכון (1.5.18): סעיף 3 לחוק, בנוסחו הקודם, העניק זכאות ל'דייר ממשיך' כהגדרתו לעיל להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית, במצבים שבהם הזכאי המקורי נפטר או עבר להתגורר במוסד סיעודי.

בעניינינו, לא מצאתי בכל מוצגיו ועדיו של הנתבע ראיה משמעותית ובעלת משקל, המלמדת על כך שהוא החל להתגורר בדירת סבתו בתקופה שקדמה לשלהי שנת 2011.

...

להלן השיקולים שהביאוני למסקנה זו: במסגרת ראיותיו הגיש הנתבע שלל מסמכים הקושרים אותו לדירה, ואולם המסמך המוקדם ביותר מתוכם מתוארך לשלהי שנת 2011 (מכתב מקופת חולים לאומית מיום 28.11.11 הממוען לנתבע בכתובת הדירה – מוצג 8 למוצגי הנתבע).

לנוכח כל האמור אני קובע, שהנתבע איננו עומד בתנאי הזכאות ל'דייר ממשיך' על פי חוק הדיור הציבורי.

הנתבע ישלם לתובעת את דמי השימוש הראויים, בסך 81,985 ₪, נכון למועד הגשת כל אחת מהתביעות שבכותרת (ר' סעיף 4 לעיל).

לאחר עיון בחומר שבתיק, ולאחר ששמעתי את העדויות מטעם הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את התביעה, ולהורות על סילוק ידו של הנתבע מן הדירה, באשר הוא אינו זכאי למעמד של דייר מוגן בה. להלן יובאו טעמיי למסקנה זו. טענתו של הנתבע לזכות להמשיך ולהחזיק בדירה נובעת מהוראות סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972, אשר קובע את הזכות להחשב דייר מוגן ממשיך בהיעדר בן-זוג לדייר המוגן שהלך לעולמו: "באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם." כאשר מדובר בילדיו של הדייר המוגן החוזי, מתקיימים שני תנאים, שרק בהתקיים שניהם גם יחד, קמה זכותו של מי מילדי הדייר החוזי לרשת את זכותו: מגורים משותפים עם הדייר המוגן החוזי במשך שישה חודשים קודם לפטירתו של הדייר החוזי; היעדרה של דירה אחרת למגורי הדייר הממשיך.

בפסק הדין בע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא (2) 99, קבע כב' השופט (כתוארו אז) מאיר שמגר כי: "[...] אין צורך להוכיח כי לדירה האחרת יש מעמד בכיר יותר או מועדף בעיני בן המשפחה או בעיני צד שלישי. יכול ששתי הדירות תהיינה מבחינה זאת במעמד שווה או כי הדירה של הדייר המנוח אף תהיה מועדפת בעיני הקרוב המבקש עתה להפוך לדייר לפי חוק. הקושיה היא אם יש דירה אחרת ותו לאו, היינו אם יש לבן-המשפחה חלופה למגורים בין מועדפת או לאו. אם יש לו קורת גג חלופית קבועה - להבדיל ממעון אירעי - אינו יכול להכנס בנעלי הדייר המנוח, לידרוש לעצמו זכויות מכוח הדייר שנפטר ולכפות עצמו על בעלי הבית כדייר מוגן מכוח החוק. חוקי הגנת הדייר באו לסייע בידי חסרי מקום מגורים ולא בידי אלה הרשאים לבחור בין חלופות למגורים ומבכרים הדירה האחת שלרשותם על רעותה". על הלכה זו חזר בית המשפט העליון ברע"א 4015/08 דוד כהן נ' שרה מזרחי (2.9.2008) וברע"א 3121/13 יעל ליאור נ' עמידר (31.3.2014) (להלן: "עניין יעל ליאור"), והיא הייתה הבסיס לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעיניין ברזלי, בה נקבע (מפי כב' השופטת עינת רביד): "ראשית, מבחן האפשרות המעשית נועד למקרים בהם מדובר בהרשאת מגורים בדירה אחרת ולא למקרים בהם מחזיק הדייר בזכות בעלות או חכירה לדורות בדירה אחרת, דהיינו זכות קניין.

...

לאור קביעה זו, אין מנוס מקביעה כי הנתבע מחזיק בדירה ללא זכות שבדין, כי הוא אינו בעל זכויות דיירות מוגנת בדירה, וכי עליו לסלק ידו ממנה ולהשיב את החזקה בה לתובעים.

סוף דבר על יסוד האמור, התביעה מתקבלת, במובן זה שניתן צו המורה לנתבע לפנות את הדירה, כהגדרתה לעיל, ולמסור את החזקה בה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו.

בנסיבותיו הייחודיות של הליך זה, ואף שהנתבע מחזיק בדירה שלא כדין כבר מיום 18.3.2020, אני קובע את מועד הפינוי בפועל ליום 2.10.2022 בשעה 13:00, על מנת לאפשר לנתבע להיערך בהתאם.

האם הנתבעת זכאית למעמד "דיירת ממשיכה"? טענות הצדדים לטענת התובעת נטל ההוכחה מוטל על הנתבעת להראות כי היא זכאית למעמד של דיירת ממשיכה והיא לא עמדה בנטל זה. התובעת מציינת כי הנתבעת הודיעה לתובעת על מגוריה בדירה ביום 13.01.10 ומדוחות ביקורי המעגל שקדמו למועד זה עולה כי הנתבעת החלה להתגורר בדירה רק במועד זה. התובעת מפנה לפסיקה לפיה יש ליתן לדוחות ביקורי המעגל שנערכו בזמן אמת משקל רב עד כדי רשומה מוסדית וכך ראוי לעשות גם בעניינינו.

הדבר נובע מכך שאין מחלוקת כי הדירה היא בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי התובעת ועל כן בהעדר הסכם שכירות, הנטל להוכיח זכות החזקה בדירה, מוטל על הנתבעת וראה בעיניין זה למשל פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 2054/01 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל נ. ואחניש פ"מ תשס"ג(2)281 בע' 288.

כמו כן ציינה התובעת את הדירה ששכרה הנתבעת בתקופה זו לערך וההנחה כי אם שכרה דירה אחרת, גם התגוררה בה ולא בדירה נושא הליך זה. עיקר השגתה של הנתבעת בנוגע לטענה זו הייתה כי אין ליתן משקל רב לביקורי המעגל בשל אותו "זכרון סלקטיבי" נטען של הגב' ביטון ובשל כך שהדייר החוזי לא דבר עברית ועל כן לא ייתכן כי הגב' ביטון שוחחה עמו בעברית וללא מתורגמן.

...

על כן אני נעתרת לתביעה הכספית גם כן, בכפוף לכך שעל התובעת להגיש פסיקתא לחתימה בעניין זה לאחר שתקזז כל סכום שנגבה על פי הוראת הקבע של הדייר החוזי, ככל שנגבו סכומים כאלה ולא הוחזרו זה מכבר.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי תביעת הפינוי מתקבלת.

על מנת לאפשר לנתבעת להתארגן לפינוי הדירה ולנוכח השנים הרבות בהן התגוררה בדירה, אני קובעת כי מועד הפינוי יהיה חצי שנה מיום מתן פסק הדין.