דיון בהבחנה בין תביעה במקרקעין לבין תביעה שאינה במקרקעין

לשיטתם, בפסק הדין בבית המשפט העליון נפסק, כי יש להבחין בין תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, לבין תביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה וכי רק במקרה של תביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197, אין לשום את הפוטנציאל התיכנוני הכללי (אלא אם ישנם הליכים תיכנוניים מתקדמים ואז יש לקחת בחשבון את הפוטנציאל התיכנוני).

בהצעת בית המשפט כפי שפורטה בהחלטתו מיום 7.3.2018, נקבע לעניין הסכום שיופקד בנאמנות בידי ב"כ התובעים, כי: "סכום זה יועבר לתובעים או יוחזר למשיבה בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בשאלת הפוטנציאל. משמע, אם ביהמ"ש העליון יאשר בפסיקתו כי לצורך חישוב שווי הקרקע יש מקום להעריך ולשום את הפוטנציאל, יועבר סכום זה לידי התובעים. יקבע ביהמ"ש העליון שאין לשום את שווי הקרקע ככולל פוטנציאל, יוחזר הסכום הנ"ל למשיבה." (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 7.3.2018, ש' 26-22).

התובעים טוענים כי מאחר וכספי הנאמנות הנם פיצויים בגין הפקעת המקרקעין ולא פיצויים בגין פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה "בנסיבות כאלה ברור שקיימת הצדקה לכלול בפצוי לנפקע את הפסדיו התכנוניים העתידיים בשל כך שהמקרקעין ניטלו ממנו "בכוח" טרם נהנה מייעודם.

...

מנגד, טוענים התובעים, כי יש לדחות את הבקשה.

דיון והכרעה לאחר עיון בפסק הדין בבית המשפט העליון, בפסק הדין בתביעה הנוכחית ובעמדות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי הצדק עם הנתבעת ויש להשיב לה את כספי הנאמנות.

" (סעיף 12 לתגובה לבקשה) – אולם, גם אם אצא מנקודת הנחה כי טענה זו נכונה וראויה (ואיני קובע מסמרות בעניין זה) היא אינה נתמכת באמירה פוזיטיבית בפסק הדין בבית המשפט העליון ולכן בנסיבות העניין, אין להיעתר לה. סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, יעבירו ב"כ התובעים בתוך 14 ימים לנתבעת את כספי הנאמנות בהתאם לאמור בפסק הדין.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות בקשה זו בסך של 5,000 ₪.

\ דיון והכרעה המחלוקת העיקרית לעניין היתיישנות התביעה נוגעת לסיווג התביעה, כתובענה במקרקעין או בשאינו מקרקעין, אשר תכריע מהי תקופת ההתיישנות החלה על התביעה.

המבחן שנקבע בפסיקה להבחנה בין תביעה "במקרקעין" לתביעה "בשאינו מקרקעין" הוא מבחן תוכן התביעה.

...

נוכח גישה זו, בנסיבות ענייננו, יש לדחות את הבקשה לסילוק התביעה על הסף.

באותו עניין הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי תביעה שהוגשה בקשר להסכם אופציה לרכישת זכויות במקרקעין, אינה תביעה במקרקעין אלא תביעה חוזית שתקופת ההתיישנות החלה עליה היא 7 שנים.

לנוכח האמור אני דוחה את שתי הבקשות לסילוק על הסף ומחייבת את המבקשת ואת המבקשים (שני המבקשים יחד) לשלם למשיבה הוצאות בסך 2,000 ₪ (סה"כ 4,000 ש"ח).

לפיכך יש לערוך הבחנה בין תביעות שעניינן במקרקעין לבין תביעות הקשורות במקרקעין כלשהם, אך אינן מוגדרות כתביעה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות.

האבחנה בעיניין זה נדונה בע"א 3260/11 רחל ברכה משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (פורסם מאגרים משפטיים 06.01.2015), ושם נקבע כך: "מהאמור עד כאן עולה בבירור כי לא כל תביעת זכות, או טובת הנאה, בקשר עם קרקע, תיחשב כתביעה 'במקרקעין' לעניין חוק ההתיישנות. על הזכות, או טובת ההנאה הנתבעת להיות זכות קניינית 'בקרקע'. כפי שעולה מדברי חברתי, המשנָה לנשיא, בעיניין גסר, על הזכות הנתבעת להיות 'זכות חפצא' (In Rem), 'הנוגעת לנכס מקרקעין ספציפי ומעניקה לבעל הזכות אפשרות לאכוף אותה' כלפי כולי-עלמא – להבדיל מ'זכות גברא' (In Personam), המעניקה לבעליה את הכוח לאכוף על אדם אחר התחייבות שנטל כלפי בעל הזכות (קרי: זכות אובליגאטורית). מכאן, כי רק תביעה למימוש זכות (או טובת הנאה) חפצית 'בקרקע' (בין אם היא מנויה במפורש כזכות קניינית בחוק המקרקעין, או טעונה רישום לפי החוק האמור, ובין אם לאו) ולקבלת סעד הנוגע לקרקע מסוימת, שבעקבותיו יחול שינוי במצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, או בחזקה עליה – תיחשב כ'תביעה במקרקעין' לעניין חוק ההתיישנות. לעומת זאת, תביעה לקבלת סעד כספי גרידא, או למימושה של זכות אובליגאטורית בלבד 'על המקרקעין', או 'בקשר למקרקעין', היינו: תביעה שנועדה לאכוף על אדם ספציפי קיום זכות אישית הקשורה לשימוש במקרקעין, או לקבלת סעד כספי הנובע כתוצאה מהפרת התחייבות כאמור – כגון: תביעה לקבלת פיצויים או השבה – תיחשב, ככלל, כתביעה 'בשאינו מקרקעין'. הטעם לדבר הנו כי עניינה של תביעה כאמור הוא, הלכה למעשה דרישה לקבלת זכויות, שדינן כדין מיטלטלין על פי הוראת סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן: חוק המיטלטלין). עיינו גם: חבקין, בעמ' 308; השוו: הסדר ההתיישנות המוצע בהצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011, סעיפים: 853-842 (ה"ח הממשלה 595, 15.6.2011); לעניין ההבדל בין המונחים 'במקרקעין' ו-'על המקרקעין', או 'בנוגע למקרקעין' – ראו והשוו: מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, 749-747 (מהדורה שניה, 2004) (להלן: בניאן).

...

לסיכום פרק זה יפים דבריו של כב' השופט י' זוסמן ב-ע"א 375/54 אלון נ' מלניק, פ"ד י 486 (1956) (להלן: עניין מלניק), שבו הוא נדרש לשאלה: 'טובת הנאה בקרקע, מה פירושה? האם הכוונה לזכות קניינית באדמה, או האם די בזכות ממין אחר, ממין החיובים, ובלבד שתהא נוגעת לקרקע?' – והשיב, בין היתר, כך: '.

לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה על הסף מחמת התיישנות עילת התביעה.

התובעת תשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 17,500 ₪.

השאלה מה נכלל בגדר "תביעה במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות נדונה בפסיקה ונקבע כי המבחן להבחנה בין תביעה במקרקעין ותביעה שאינה במקרקעין הוא "מבחן תוכן התביעה" (ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה, פ"ד כג(2) 221, 223 (1969)).

...

לעניין זה ראו גם בספרות: "והגישה השלטת, והנכונה לטעמנו, היא שתובענה לאכיפת העברת זכות חוזית להירשם כבעל קרקע או חוכר לדורות תסווג כתביעה במקרקעין המתיישנת תוך חמש עשרה או עשרים וחמש שנה, לפי העניין" (חבקין, התיישנות בעמ' 104).

לסיכום: בשלב זה, לפי מבחן תוכן התביעה ומהותה, ענייננו ב"תובענה במקרקעין", כנטען, כך שאין מקום לסילוק על הסף עתה.

בהתאם לכך, אני דוחה את בקשת המבקשים לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות.

המבחן בשאלת סיווג התביעה הנו מבחן מהותי ועוד בע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה, פ"ד כג(2) 221, 223 (1969) נקבע כי המבחן להבחנה בין תביעה במקרקעין ותביעה שאינה במקרקעין הוא "מבחן תוכן התביעה". בפס"ד ברכה הובהר כי מאחר שמדובר בבחינה מהותית, יש לבחון את מאפייני התביעה, פרטיה נסיבותיה לעניין מהות הזכות והסעדים הנתבעים במסגרתה.

. לעומת זאת, תביעה לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין, מבלי שמתבקש בגדרה סעד של אכיפה, או סעד נילווה לביטול, או כאשר התובע איננו זכאי, מלכתחילה, לסעדים כאמור – לא תסווג כתביעה "במקרקעין". ובהמשך סוכמה ההלכה: "מכאן, כי רק תביעה למימוש זכות (או טובת הנאה) חפצית "בקרקע" (בין אם היא מנויה במפורש כזכות קניינית בחוק המקרקעין, או טעונה רישום לפי החוק האמור, ובין אם לאו) ולקבלת סעד הנוגע לקרקע מסוימת, שבעקבותיו יחול שינוי במצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, או בחזקה עליה – תיחשב כ"תביעה במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות.

...

התובעת השיבה כי דין הבקשה להידחות שכן מדובר בתביעה במקרקעין שאיננה מתיישנת בחלוף שבע שנים, אלא תקופת ההתיישנות הינה 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים, ו-25 שנה במקרקעין מוסדרים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות).

הפרשנות אינה דווקנית, אלא כאמור, מהותית ולכן גם דרישה לאכיפת זכות אובליגטורית, עשויה להיחשב כתובענה במקרקעין, אם במהותה נתבעה לצורך שינוי מצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, ראו טל חבקין התיישנות 97 (מהדורה שנייה 2021) בעמ' 104: "והגישה השלטת, והנכונה לטעמנו, היא שתובענה לאכיפת העברת זכות חוזית להירשם כבעל קרקע או חוכר לדורות תסווג כתביעה במקרקעין המתיישנת תוך חמש עשרה או עשרים וחמש שנה, לפי העניין" .

לאור כל האמור הבקשה לסילוק על הסף מטעמי התיישנות נדחית .